房贷提前还款真的划算吗？主动规划提前还款的秘籍

房产已经成为我国居民最主要的资产，中国人民银行城镇居民家庭资产负债调查结果显示，2019年我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元中70%左右是房产。而贷款买房已经成为我国大众买房的首选，数据显示，我国居民77%的家庭有房贷，房贷占我国居民家庭负债的70%以上，2022年6月底我国个人住房贷款余额38.86万亿元。

房贷在满足了大众没有足够资金仍能实现买房、住房的愿望的同时，贷款利息也成了一个非常大的负担，有测算显示，贷款30年的房贷利息已经接近甚至超过本金的金额。因此，提前还贷就成了房贷者一个必然的选择，特别是去年以来银行的贷款利率持续下调，提前还贷更成了一股潮流。

提前还贷真的就划算吗？实际上也不一定。如果没有规划好，提前还贷可能会导致经济的损失。如何处理提前还贷风险？提前还贷掌握什么原则呢？

一、房贷提前还款掌握“两还两不还”的原则

我们在买房时为什么要贷款？是因为资金不足，这是一切贷款和提前还贷的基本前提。提前还贷要把握“两还两不还”的原则：

一还一不还：有了多余的资金可以提前还，向亲戚朋友借钱提前还款就不要提前还了。

提前还贷一定是有了多余的钱再还贷，有的人为了提前还贷大量向亲戚朋友借钱，这是不明智的。毕竟亲戚朋友的钱也是有成本的，而且一般情况下，借亲戚朋友的钱偿还的压力更大，毕竟别人也没有那么多的长期不用的钱，而且人情债是最难偿还的。注意：一定是有了多余的钱再考虑提前还贷。

二还二不还：稳定性的收入增长了可以提前还，一次性获得收入要进行平衡以后再决定是否提前偿还贷款。

有的人可能临时性地获得一笔钱，要不要提前偿还贷款就要谨慎考虑，毕竟临时性的钱不是稳定性的收入，一旦提前偿还贷款以后后续资金难以为继，就可能面临资金链中断的风险。

二、提前还贷款分为主动提前偿还贷款和被动临时性起意提前偿还贷款

房贷提前还款潮的到来是因为房贷利率的下降，30年房贷利率从以前的4.6%下降到4.4%，200万元的房贷等额本息还款方式需要支付的利息可以从169万元减少到160万元，少支付利息9万元。这是提前还款潮到来的经济基础，有媒体甚至认为楼市迎来了史上最罕见的“提前还贷潮”。

但提前还款分为主动提前还款和被动提前还款。

什么是主动提前还款？就是在贷款时就已经预估到需要提前还款，从而在贷款时提前做了安排。

什么是被动提前还款？就是本来没有想提前还款，但是看到贷款利率下降了，别人提前还款了，自己也跟着提前还款。大多数提前还款者属于被动提前还款者。

被动提前还款者由于没有做任何的提前还款预计，所以在提前还款时往往会采取最不经济的方式，比如提前还款以后如何获得贷款？如果无法及时获得贷款如何偿还贷款？再比如是全部提前还款还是部分提前还款？提前还款的资金哪里来？还有就是提前还款后的贷款是期限不变降低月还款金额还是缩短期限保持月度还款金额不变？

更重要的是，提前偿还贷款需要收取相关的费用和违约金，交行直接公告称对从2022年11月1日起提前还房贷的，收取提前还款本金金额的1%作为补偿金。有的银行还会收取部分利息和手续费，如果这些问题处理不好，不但没有获得提前还款的收益，还可能会增加提前还款的成本。

三、如何主动规划提前偿还房贷？即在贷款时就已经考虑了提前还贷款这一设计

“凡事预则立，不预则废。”房贷的最大特点有两个：一个是金额大；二个是期限长。这两个特点决定了提前还款是一种非常可能的选项。

如何进行房贷的提前还款设计呢？主要有三点：

一是贷款的还款方式一定要选择等额本金的还款方式，千万不要选择等额本金的还款方式。

很多人在房贷时面对银行的建议，都会选择等额本息的还款方式，这样的后果有两点：同等利率情况下贷款利息多，以200万元房贷、30年期限、4.6%贷款利率为例，如果等额本息方式需要偿还利息合计169万元，如果采取等额本金的方式需要偿还贷款利息138万元，中间相差31万元的利息；二是等额本息的还款方式最在的特点是先息后本，即前面的还贷利息多本金少，后面的还款是本金多利息少，如果提前偿还贷款则已经支付了大部分利息。

二是选择等额本金还款方式前期面临较大的还款压力，这就要求在贷款时充分预留部分还款资金。

既然等额本息有那么多的缺点而等额本金优点多多，为什么还有人选择等额本息呢？原因在于等额本金开始还贷款时压力特别大，上面的以200万元房贷、30年期限、4.6%贷款利率、等额本金方式第一需要偿还13222元，第五个月13137元，第12个月12988元；而等额本息还款方式每个月需要偿还10252；等额本金还款方式直到第141个月月还款金额10240元。这就是很多人选择等额本息还款的根本原因。为了减弱前期的还款压力，贷款时可以充分考虑前期的还款压力，手中预留部分资金用于前期的贷款还款支付。

三是不要频繁提前还款，最好考虑只提前一次还款。

有的人手里有一点钱就考虑提前还款，对于银行来说是非常不希望出现这样的结果的，同时可能会收取更多的费用。根据自己的经济情况，提前还款分两种设计方式：

当你的手中节余到一定程度时，可以提前部分还款，然后减小贷款金额的同时，确保缩短贷款年限不变，减少贷款月还款金额，减少贷款偿还压力。

当你的收入稳定增加时，你可以选择提前部分还款同时缩短贷款年限，这样整体减少贷款的未来偿还期限。

盲目的选择提前还款是不理智的行为，只有提前预设好提前还款才能获得更大的利益。你做好提前还款准备了吗？（麒鉴）

银行想办法把钱贷款出去啊，提前还款房贷的人比贷款的人还要多

2021年银行受到两道红线的影响下，买房贷款难度比想象中要大，审核资质非常的严格，办完了所有手续，等待放款时间，基本上都在三个月。

老百姓为了能够尽快的审核通过，基本上都被迫接受了高利率，2021年全国首套房平均利率5.58%部分城市首套房利率突破了6%，其中惠州的利率是最发展的首套房6.38%，有部分银行甚至去到了6.88%（还要买理财产品）

2022年这个局面发生了翻天覆地的变化，贷款难度高吗？一点都不高，而且银行想尽一切办法的鼓励大家去贷款。

11月份的数据还没出来，先看看10月份的

M2广义货币余额26.29万亿，同比增长11.8%，社会融资规模9,079亿元，机构估算13,800亿元。

关于货币存量，就是理解为央行的印钞速度，印的钱，越越多意味着通胀就变得越厉害，货币多了就会，同样少了就不利于社会经济发展，需要根据社会贷款需求量来衡量货币的供应量。

今年4月份以来重回两位数后，保持资金在过去的20多年时间内M2货币增速一直都保持在两位数，有部分年份甚至高达20%，用这么多钱出来，首先流入到的就是房地产，过去20多年时间中房地产就是最大的蓄水池，1992年全国平均房价不到2000元每平米，现在全国平均房价已经突破万元每平米，整个房地产的估值达到了450万亿元，排名第二的汽车产业也才几十万亿。

从2019年大力度调控房地产开始，就已经回落到个位数，2022年受到特殊情况影响，需要放水刺激经济才重回两位数，2022年下半年伴随着经济的负数，一直都保持在个位数了，另外在2021年下半年后，国内的资金规模迅速膨胀，市场的供应量非常的足。

2022年审批房贷简直就是轻而易举，只要征信没有太大的问题，收入流水还OK的情况下，贷款随时都可以批下来。

除了房贷容易批下来以外，经营贷、抵押贷、装修贷、信用贷等众多贷款方式都很轻松低下来，但有一个前提就是有一定的资产。

2022年降低贷款门槛，降低贷款利率，出台各种利好政策去推动市场依旧回归不到正常的水平，如今越来越多的企业不敢再扩张了，更多都是缩小战略，特别是2021年下半年，开始企业考虑要把规模缩小做精、做细。

老百姓纷纷的选择提前还款房贷。

2012年大家似乎都并不太愿意消费了，而是选择把钱存款起来，前三季度人民币增加了22.77万亿同比增长6.16万亿，其中住户存款增加了13.21万亿。老百姓也知道把钱存款在银行，很容易出水，毕竟利率才那么一点，通胀那么高根本是跑不赢的，但是银行是最安全最稳妥的，因为在这样的大环境下，谁就愿意拿这笔钱去做投资了。

2022年3月份开始大家都选择提前还款房贷了，为什么呢？因为房价不再上涨了吗？根据国有六大行披露的数据显示，今年上半年个人住房贷款较去年同期来说已经出现大幅度的缩水。

13家中型银行，有5家个人住房贷款为负数，也从侧面说明这5家银行贷款的人，还没有存款的人多，比如北京上海、广州、深圳、东莞、佛山、苏州、杭州、惠州、成都、武汉等多个城市都出现了排队提前还款的局面，这也是我国首次出现这样的局面。

为什么大家都选择提前还款呢？

1、房贷利率大幅度下调

2021年购买首套房利率超过6%的人多的是，如今4.1%的利率确实是吸引人了，每个年相差了2%，假设同样贷款100万，2021年的老百姓每个月还款的房贷就是6000元，那么2022年还款房贷的金额是4831元，相差了1150元左右每个月，算下来一年相差的金额就已经高达13,800元，房贷不像车贷，三五年就可以还完了，房贷是二三十年这么长的时间。

2021年，很多高利率的房贷都开始提前还款，然后重新做经营贷、抵押贷看其他方式，重新做一笔贷款出来利率就可以，降到自己理想的范围内3.5%、4.3%，对比之前的5.88%、6.3%、6.8%来说，每个月还款的压力确实出现了大幅度的减少。

2、钱放在那里贬值，还不如提前还了

三年期的定期利率基本上都是在3%左右徘徊，银行产生的利息还覆盖不了房贷产生的利息，这样这笔钱放在银行就没有任何的意义了，还不如提前把这笔钱还款到房贷里面去，这样就不用每年亏中间2%的差额利息了。

提前把钱还上了，无债一身轻，每年也不用为了那2%的利息而发愁，毕竟2%也是几千~几万元的。

3、房价不上涨了，贷款没有任何的意义。

过去每年房价平均上涨都达到5%~6%，有部分城市和地区甚至高达20%，这个涨幅远远超于房贷的利息水平，而且都是只用30%的首付款去撬动这么高的收益回报，所以房贷在这些涨幅面前根本不值得一提。

2022年市场大变天了，房价不再上涨了，反而还出现下跌，所以提前把房贷还清才是最明智的选择，不然房价下跌的同时还要支付这么高的利息，购房者又不是傻。

在这样的大背景下，2023年的房地产市场是否会得到好转？

2023年的房地产市场肯定是会得到好转的，并不是说房价会出现上涨，而是整个房地产市场会倾向于稳定的状态。

一方面是房地产企业的资金得到了短暂的解决，毕竟有这么多家银行放水出来给到房地产企业，而且又可以延展还款，让房地产企业慢慢的把房子卖出去，回笼资金，再拿土地，市场平稳健康发展。

另外一方面，炒房者不敢进场的同时，慢慢的把手中的房产销售出去了，这样迫使整个二手房将会进入到供大于求的局面，对于刚需购房者来说，可选择的空间很大。

进一步的降低购房成本，2022年购房成本不够低吗？相对以往来说是很低了，但是2023年的购房成本将会更低，12月5日让他宣布将乘12月20日，大概率会跟着降机，2022年首套房的利率也许会跌破4%，2023年利率不可能会出现反弹，也不可能出现反弹的机会。

2022年，提前还房贷迎“新调整”：注意尽量不要超过“规定时间”

引言然而在买房子的时候面临的压力也是比较大的，因为房子的价格在不断的上涨，现在买一套房子动不动就是几十万或者是过百万。

很多人在买房时，只不过是付了一个首付，后面需要还房贷。同样也有人表示，如果手头上的资金较为充裕的话，就会选择提前还清房贷。

就像最近，有不少网友，似乎都在讨论“提前还房贷”将会迎来“新调整”，同样还有人表示从今年开始尽量不要去超过“规定时间”。这就令人有些摸不着头脑，他们为什么会这么说呢？

其实买房的压力是可想而知的，就像一些人表示买了房子之后生活水平也下降了不少，因为每个月的工资，就仅仅只有几千元，还完了房贷之后，还需要满足日常的开支，完全不敢随心所欲的去购买东西。

也有很多的人希望自己能够早一点还清房贷，可能给自己的压力也是比较大的。也有人手头上宽裕了之后会选择提前把房贷还清楚，然而当下却有人表示，较为明智的做法就是不要超过规定的时间点。

其实在一系列的计算之后就会发现，通过贷款买房的方式，最后偿还的资金数额也是比较大的，因为利息的占比也很高。为了能够少还一部分钱，才会有人表示要提前还清贷款。

正所谓身无负债一身轻，没有了还房贷的压力之后，整个人似乎也轻松了一些。如果还贷的时间已经达到了1/3，在这样的状况下，直接把剩下的贷款一次性还完，也就可以省去利息方面的损失。

此时可以省去很多的利息钱，其实在买房子的时候有几种方式可以选择，很多人都会选择按揭，也就是等额本息，同时还有一种方式叫做等额本金。更多的人都会选择等额本息。

采用等额本息的方法，能够减轻还款人的压力。只不过最硬性的要求就是贷款的人每个月都需要有固定的收入，并且在固定的时间里面还清楚房贷。这一点对于那些经济发展本来就不是特别好的家庭来说，也称得上是比较友好的。

因为可以进行相应的规划，合理的安排每一笔收入和开支。举一个简单的例子，如果在买房的时候采取等额本息的做法，每个月需要还的房贷在5000元。那么在头一期归还的房贷里面，产生的利息会达到3800元，而自己还的本金却只占了1200元，并且伴随着时间的推移，归还利息也会越来越少。

可能到最后一期要还贷款的时候，利息所占的比例就仅仅只有几十元，剩下的那些都是本金。

倘若贷款的时间在30年利息的占比就能够达到70%。如果选择，买房之后15年，就把所有的欠款还清楚，此时需要归还的利息就会大，大折扣仅仅只有30%。

这就意味着采用等额本息的方法去购房子，似乎就一点也不划算了，因为在还贷款的时候，占据比例最大的并非是本金而是利息。假如提前还贷，那么在买房之后的第15年时间里，一次性还清楚才是较为划算的。

此时不仅能够节省很多的利息，同时也能够减轻来自于房子贷款方面的压力。可能不少人都在纠结到底应该是提前还款还是按周期还款。

其实还款的年限也存在着较大的差距，贷款的利率也有区别。如果年限比较短，那么还款的利率似乎就会小一些，那么压力也会不断的增加。为了能够少还一些利息，有不少人都会选择咬紧牙关去缩短，会有关于还款的时间。

但是每一个人都需要清楚地认识到家庭和家庭之间也存在一定的差距，有的家庭没有办法具备类似的条件，也不得不放缓还款的脚步。

我们在购房的时候，也需要对还款时间进行一定的了解，如果提前还款的时间已经满了一年，也可以享受到免除一系列的违约金的福利。所以对于每一位购房刚需者来说都需要抽准时机，对于那些想要提前还清贷款的人而言，也需要进行一系列的推算。

就像如今的房地产行业发展并非之前那么火爆，如果扎堆于这个市场，很有可能会撞到头破血流，完全没有办法在很短的时间内，就赚得金盆满钵。

小结所以买房需谨慎，贷款也需要做到心中有数。

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