好消息！深圳60万创业免息贷款，这些人免担保

坐标深圳2020年创业免息贷款政策于2020年6月5日正式施行，其中大家最关注的点两个，一个是额度问题，一个就是担保人问题，额度肯定个人最高是60万，企业最高是300万！今天我们来讲一下有关申请创业贴息贷款到底要不要担保这个问题，这个问题搅扰着不少摩拳擦掌的申请者，也有很多人过来咨询这个问题，小编就来给大家解读一下政府的政策！

一、首先要说的是契合申请创业免息贷款的条件！满足以下条件之一就能够申请

1.非深户籍

2.深圳户籍人员

3.港澳台居民

大家看到了，以上三年表明一切人的身份都是能够申请创业免息贷款的，只是有些细节请求很多人满足不了。

二、所运营的企业的行业跟准备注册用来申请的企业的行业不能包括以下几个：

文娱、网吧、足疗、户外广告、美容（不限销售）行业以及其他过度限制行业的均不可申请。温馨提示：房地产和金融企业政府不倡议注册申请。

三、关于申请人个人的细节请求如下：

在深圳市兴办初创企业，具有完好可行的创业项目，正常运营有办公场地并在其初创企业依法缴交社会保险费，申请人员必须是申请主体的占股股东，个人征信正常，企业运营无异常，年龄不能超越48周岁，负债不能够太高，独身人士负债不能超越五万，已婚人士夫妻双方负债不能超越5万！且有一定的盈利才能跟归还才能。

公司主体跟申请人满足以上条件就能申请创业贴息贷款了！

01贷款金额

自主创业人员个人的申请最高额度为60万元；

创业免息贷款是政府和深圳本地银行协作，为了支持创业者创业提供创业担保贷款，合伙运营的可按契合贷款对象的合伙人额度个人最高为60万元/人，合伙运营总额不超越300万元。

02贷款期限

业担保贷款为3年一个周期，关于那些还款积极并且带动就业才能还强、创业项目又好的对象，能够继续提供创业担保贷款贴息，但是，累计次数不能超越3次（9年）。

03贷款贴息

在规则的贷款额度内，依照中国人民银行发布的同期贷款基准利率的根底上上浮不超越三个百分点据实给予贴息。财政贴息实行“先付后贴”。不属于重点扶持对象的借款人，只能享用一次贴息。

04还款方式

按月付息，到期还本，实施先息后补准绳，说白了就是创业者先还利息给银行，等三年后还完本金，银行上报政府，政府一次性据实全额贴息！

05申请流程

创业免息贷款专业申报：通过率百分之百！额度高！办理快！

那么申请人到底要不要反担保呢？关于这一点：

2020年政策：有4类群体能够免除担保手续，他们分别是：深户，港、澳、台同胞，这些重点扶持对象个人创业免息贷款免予提供反担保，除深户港澳台外非重点扶持对象个人创业担保贷款按经办银行请求提供财富抵押、质押或第三方信誉反担。

“停贷潮”愈演愈烈，咋收场？

一石激起千层浪。

全国范围内的“停贷潮”，愈演愈烈了。截止到昨天，全国已经有297个项目加入强制断供的行列。这种蔓延速度，大大超出了各方的预期。

这种情况到底该咋收场，不少专家都发表了观点。也再一次，把商品房预售制送上了风口浪尖。大家在骂开发商、怼银行的同时，对预售制的质疑声量也越来越大。

呼声主要是两类：

一是认为预售制度不合理，建议取消。任泽平说的就很有代表性，“以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。”

二是认为预售制的执行有问题，建议地方政府进一步加强监管。

但事实上，这两个做法都解决不了当下的问题，而且会让当前的情况进一步恶化。

下面明源君具体来说三个问题：

1、为什么现阶段不能取消预售制？

2、为什么预售资金的监管，现在不能再收紧？

3、停工烂尾的问题，该怎么解决？

现在取消预售制

相当于在ICU拔掉氧气管

内地的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》，借鉴的是香港的“卖楼花”制度，由深圳最先引入（当时，梁振英是深圳市政府的顾问），随后慢慢被推广到了全国。而早在2017年，深圳就有过全现房销售的试点项目，只不过，试点之后并没有推广。

2016年南京也曾经修改过土地拍卖的规则，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售，但这一制度也在2018年8月被叫停。

因为，当时（直到现在）都不具备现房销售的条件。

房企做项目开发，有非常成熟的运营周转模式。

一个项目从拿地到交付，往往需要2-3年的时间，而从拿地到预售，只需要一年。

在合法合规的操作下，消费者把钱给到开发商，一部分划入监管账户，保证项目后续的工程建设；一部分可以由开发商取走，还掉借来的钱，剩下的继续投入下一个项目的开发。下一个项目再去融资。

这样，同样是3年的时间，开发商建设的项目从1个变成了4个，政府卖出的土地，也从1块变成了4块。政府拿着卖地的钱，去修路、修地铁、建公园、学校、医院……改善购房者的城市居住环境。这也是过去三十年，中国城市化速度惊人的原因。

可以说，预售制在当时的时代背景下，是最适合中国的地产开发形式。但是现在，中国的城镇化率已经达到65%，是不是可以取消预售制了呢？

短期之内还不行，条件不成熟。

原因就是，开发商手里没钱，而且还有大量的债务。

因为，房地产在预售制下，以高杠杆的模式发展了30年，开发商虽然赚到了钱，但是都变成了新的土地和在建项目。

这就好比一个人，花了十年的时间，用100万赚到了500万，又借了500万，进了1000万的货，手里一分钱也没有。

这就是当前行业的现状。“三道红线”就是强制房企降杠杆，卖了房，先把借的钱还了，这需要时间慢慢来。

假如在这种情况下，取消预售制，就会出现几个结果：

一是更多房企暴雷。

目前房企面临的危机，就是流动性危机，也就是手里没钱。

一方面由于部分房企出现债务违约，金融机构开始担心房企还不上钱，不仅不肯借新的钱，对于之前借出的钱，还出现了抽贷的情况，造成一部分原本没有问题的项目，也出现了资金问题。

另一方面，销售回款放缓。房企的存量债务，需要每年的销售回款来偿还。

房企手里的现金近乎枯竭，只剩下一堆在建工程的固定资产，就等着卖掉房子，缓解现金流危机。

去年，仅仅是部分地方收紧了预售资金的监管，就连龙湖这类稳健型的房企都差点扛不住。只要取消预售制，不管是国央企还是民企，再健康的房企，都会出现暴雷的风险。

二是供应断档，土地大量流拍。

房企没钱，就会减少拿地，延缓项目开发进度。这会直接造成市场上的有效供应急剧减少，打破当前的供需平衡。造成更多土地流拍，更多项目停工。

三是建设成本快速上升，购房者买房压力更大。

预售制下，用买房者的钱去建房子，相当于获得了一笔无息贷款。一旦取消预售制，开发商必须要额外借钱来开发。就算是借钱最便宜的国企，3年开发周期的平均融资成本也要达到15%。卖房时间推迟了，原本的融资贷款，利息也会增加。按照40%的自有资金比例来算，项目开发的成本至少也要上浮8%。

而去年51家典型房企的平均净利润率才7.7%。这部分成本，最终必然只能转移到房价中，买房者的购房压力会更大。

可以说，现阶段取消预售制，对于开发商、政府、购房者，都相当于给ICU的病人拔掉氧气管，不仅解决不了当下的问题，还会火上浇油。

对于预售制的改革，必须在行业整体杠杆率降下来后，先试点后推广，或是设置一个5年计划之类的时间线，有计划有步骤的来徐徐图之。

预售资金监管再收紧

只会适得其反

如果短期内不能取消预售制，是不是可以加强预售资金的监管？

这个没错。

但问题是，这个解决方案的时间不对。

对于已经出风险的项目，现在说加强监管已经没有用了。而对于没有出问题的项目，当前的预售资金监管已经非常严格，而且一度是过于严格，甚至一定程度上加剧了房企的暴雷。

过去，各地方对资金监管的范围、额度，和资金支取的节点，都不一样。有的只监管首付款、有的只监管按揭贷款。

在监管额度上，也分成三种方式：

一是按照房价款固定比例监管，如成都是达到正负零，按照房价总额的25%监管；重庆则是按照预售总额的35%监管。

二是按建设资金总额上浮一定比例监管，如南京，按照建设资金总额上浮20%进行监管；

三是按照单位面积定额监管，如北京，监管资金不低于5000元/平。

因为各地方政策不一样，以及监管的力度不一样，房企完全可以在不违规的情况下，在各个地区、各个项目之间腾挪资金。因为对于企业和行业来说，全国的项目是个资金的大循环，而不是每个城市的小资金池。

但是，从去年开始，由于部分房企违规挪用预售资金，造成项目烂尾。地方政府为了避免本地项目的资金，被集团抽调去填补别处的空缺，竞争性的加强了预售资金监管。比如，升级资金监管范围，提高监管比例，甚至是对全部的预收款，进行预防式封闭管理；另外，还会提高支取节点要求，让房企支取时间变长等等。

这种超额的严格监管下，房企卖再多房也只能看到一个数字，还是拿不到现金，还是周转不开。一些被违规挪用的资金，也不能按照原计划还回去，间接造成了其他城市的一些项目烂尾。

因此，今年二月份，出台了一份全国性的商品房预售制度，首次将预售资金监管规定进行全国统一。

该管理办法明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定能确保项目竣工所需的资金额度。

当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

态度很明确，既要保交付防烂尾，也要防过度监管加压。目前的监管力度，实际上是经历了“松—紧—松”后，相对平衡的结果了。对于尚未出风险的项目，能够比较有效的进行监管。

已经烂尾的项目，怎么办？

至于已经烂尾的项目，还是得想想其他的办法。目前停工的项目，主要分成三类：

第一类，是已经销售了部分房源，但还有一定规模的未售货值的项目。虽然预售资金被挪用，只要项目剩下的货值能卖掉，就能解决问题。

这类项目，要有一方牵头，积极自救。

可以是政府牵头，例如，郑州永威的某项目，一方面政府相关部门追回了一笔被股东挪用的10亿元销售款。另一方面，项目被国资公司监管，项目每一笔资金的使用，都要由国资公司来决策。最大程度能保证项目完工。

也可以是债权方牵头。例如深圳佳兆业的4个项目，就由主要债权方自己接管，再引入代建公司。债权方承诺回款后，优先支付代建费用。债权方通过牺牲部分收益，止损退出，这样也能把项目盘活，保证业主的利益。戳这里，了解VR带看

剩余货值不够覆盖债务的，可以看看有没有指标调整的空间，减少公建配套，增加容积率等等。这样可以一定程度上，增加金融机构和有纾困业务的房企，进行纾困的意愿，尽量把项目盘活。

第二类是房源已经售罄，但监管账户上还有部分预售资金的项目。

这类项目停工，往往是因为债权方、政府、供应商等多方面陷入了博弈的困局，大家各有各的诉求，不能同时满足。

银行和其他债权方要保护自己的债权，不允许挪动预售资金。地方政府要保交楼，希望把钱用在施工建设上。供应商希望能优先归还欠款。施工方原本可以先垫资，按季度甚至半年结算的，也要求先付款后复工。多方利益博弈下，就算账上还有钱，也没办法复工，陷入僵局。

这种情况就需要政府出面协调，组织各方谈判，形成会议纪要。对于债权复杂，甚至是被查封了的项目，政府也要承担起责任，帮各方面进行确权，协调法院、债权方、项目方、施工方各方面的诉求，积极寻求解决方案。

第三类是房源已经售罄，预售资金基本都被挪用了的项目。

这类项目，政府要积极协助追回被违规挪用的资金。例如民生银行深圳分行，作为开发贷银行，就在区住建局的要求下，退回了3.534亿预售金至停工项目的维稳账户。

其实，目前的“停贷潮”，也是业主的一种极限施压，目的就是要让各方面承担起主体责任，不要把风险和负担都甩到小业主的身上。

现阶段，不管是政府、银行，还是项目，都要积极和业主沟通，释放积极承担责任的信号。停工停贷的项目占比还小，但是舆论对购房信心的影响很大。如果持续发酵，让好不容易回暖的市场再次重创，那才是真正的灾难开始。

如果房贷利率回调，在重庆买房，你能剩下多少零花钱？

能产生财富的建设，只在更优质的大城市。其它只是存在，终将在我们的维系下被现实淘汰。最优质的不动产，你一定要和时间去借力去竞赛，它才是给你财富最时间最精彩的扩容与书写。概念可以各种，人性永远是一种，现实，哪怕你目前不现实，真实也会把你带入更加无比的现实的现实，资产才是永远最现实的物质。

同样的，在这个世界只有两种知识：一个是可以转化为财富的知识，一个是隔绝你财富的知识。然而不幸的是，很多人穷极一生，学的也不过是第二种。

为什么？最关键的只因为两点，也是最致命的两点：一是没有野心，二是捡起课本和耳朵却扔了大脑。事实上当你隔绝财富的时候，这一生，无论你多少起早贪黑，你都将负罪。

最近我们知识星球朋友没怎么谈论利率下调的事情了，可是这两天打开手机，电脑不自觉的弹出一些利率下调的文章和信息，但是打开一看，好像也没啥大的变化，就是不知道这是否会真的实现呢。

不管利率是否下调，我们不妨简单来看下，如果下调我们究竟能节约多少投入成本。

我们举个例子，加入我们的房贷类商业贷款105W，以目前房贷基准利率4.9%，投资角度30年贷款、等额本息的最有投资还款方式计算来看：（图太多，只贴一张上浮10%的）

基准利率：每月需要还款5573元，利息总额956147元，累计还款2006147元；

上浮10%下：每月需还款5890元，利息总额1070227元，累计还款2120227元；

上浮20%下：每月需还款6215元，利息总额1187221元，累计还款2237221元；

上浮30%下：每月需还款6547元，利息总额1306900元，累计还款2356900元。

这只是单一的简单对比，但由此也可以看出，利率上涨让买房的成本进一步提高，上浮20%相比基准利率，每月需要多还款642元/月，如果上浮10%，每月也要比基准利率下多还款317元/月，如果是上浮30%的话，每月要比基准利率下多还款974元/月。

不要被总利息吓住，投资周期一到负债就转移了，你只需要承担3-5年的月供压力，但是换来的却是别人辛苦日夜加班10年，20年，30年的财富。

虽说我们常在知识星球强调，对于我们投资者来说，不要因为利率上浮而失去战斗力，但是这样对比下来看，如果利率恢复基准或者下调，不再那么高，我们每月也能省下买小吃的零花钱呢。

对于本身收入就不是很多，特别是举全家之力，掏空六个钱包购房的刚需朋友来说，可能每月少还款几百块，特别是重庆目前大部分首套也上浮20%保底的银行利率来看，利率下调或者恢复基准还真的能轻微改善我们的口袋哦。

就利率下调这事，估计来自很多网络或者说某些局部地区的略微调整引起，比如：网络有传，北京地区四大行虽说利率与此前持平，但是个别股份分行首套利率出现下调趋势，深证部分银行首套房贷利率已由20%下调至15%，广州从上浮15%下调至上浮10%，而且广州四大行首房利率上浮10%，再加上11月17日杭州《都市快报》宣称首房利率由原来的15%下调至10%等等等等，太多类似这样打鸡血的文章和消息，还有什么厦门，合肥，长沙等就不说了，好像各地谋定好了一样，一时间这些新闻被刷屏。

针对这件事我觉得，我们应该理性，而不是听风就是雨，站在购房者角度，我们也希望利率上浮下调甚至恢复基准，甚至无息贷款，当然这个不可能，但我们不能凭自己的想象或者理想世界来看房地产市场，这样往往会错过一些买入的好时机。

利率下调很多朋友就以为随之而来房价要暴涨，购房者会暴增，甚至会全面取消五限，对于这种看法就如同，本年度几次降准，很多媒体宣称央行放水，房价要暴涨是一个道理，完全就是狗屁不懂，乱弹琴，不过即使是乱弹琴到还是有很多售楼类从业人员疯狂的转发朋友圈，看的我一下子全屏蔽，最后一个个删除这些没脑的小白。

今年已经N次降准，特别是消息一出来的时候，大家就按耐不住了，很怕房价会暴涨，现在平稳这么长时间了，对于降准一说：

2018年整体上中小企业发展不是特别好，央行将准是为了降低中小企业贷款成本，这其中当然也包含了房地产开发商；

央行将准以后商业银行的钱会越来越多，可能会下调房贷利率，放贷利率下调了，对于购房者来说是利好的，能减少购房成本。

央行将准后释放的N500亿元，但是这个资金整体流向，不是流向房地产的，而是流向实体经济的，所以理论上不会对房地产有太大的影响。

总之，房子是用来住的，而不是用来炒的，你们同意吗？

所以，房地产投资结合历史经验固然是好，但是以为的用过去的成功来判断未来的市场规律往往不是明智的选择，市场在变，就像早年的QQ，谁知道就被不起眼的微信取代，谁又能想到现在8亿人又开始玩抖音了呢。

一个时代有一个时代的标签，也有一个时代的赚钱之道，房地产至少还有10年的洪水期，但是玩法，市场规律，增值套利方式已经慢慢发生小的变化，所以我们要把握大的方向，再在细小投入，周期，现金流等上做适当调整，才不至于中产返贫，才能在房地产投资这个行业里稳赚不赔。

全国楼市有些下行，重庆也不例外，慢慢的可能一些团购，或者其他变着花样销售的劣质产品会横空出世，在这个上车好时机，你也一定的小心这样的伪价值盘，如果你不清楚，可以识别文末知识星球二维码加入，花小钱避大坑，哪怕你在星球内不说话，也能看到圈内多军对那些坑盘的评论，让你了解更多重庆楼市的真相。

很多时候，免费的、看不见的才是最贵的。因为你付出了非常昂贵的隐性成本，比如你的注意力、你的时间、你透支的社交账户，这些资产都不是那些蝇头小利可以换来的，你总不能因为不了解重庆楼市交了定金再去大闹售楼部要求退款吧。