重要通知！昆山房贷新政落地，11家银行贷款有重大变化

10月8日，楼市大日子，新的房贷利率政策正式实施，由“基准利率×（1+浮动比例）”

转向“5年期LPR+加点”模式。

第一时间致电了昆山各大银行，已全部采用LPR利率新政，首套、二套房新利率也正式公布，都有哪些变化？速度围观

10月8日起，房贷利率新规正式实施按照规定，最新的房贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）定价基准加点形成。

即：最新房贷利率+LPR利率（当月最新）+银行加点。

新政后，贷款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，而百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制度。

关于新的房贷利率，首先，我们来聊一下什么是LPR？

LPR小课堂1、什么是LPR？

LPR是贷款市场报价利率（LPiR）的简称，是商业银行对最优质客户执行的利率。

Ti：LPR由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）09时30分公布。

2、执行LPR利率后，该怎么计算？

贷款的最终执行利率=最近一个月全国银行间同业拆借中心公布的LPR利率+一定的基点（1基点=0.01%）

Ti：9月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR）为，1年期LPR报价4.20%，5年期以上LPR为4.85%。

3、在LPR上加多少点，是根据什么确定？

每个银行在确定加点数值时，会综合判断借款人信用状况、贷款额度、贷款期限、担保方式、客户类型、所属行业等定制差别化定价标准，合理确定贷款的具体加点数值。

Ti：未来每个人的房贷利率加点幅度可能会不一样，因此，一定要重视个人征信。

4、LPR报价利率与基准利率有什么区别

实施新政最大的不同是，利率不再由官方固定，而是充分“市场化”。两种利率的区别主要体现在二者的制定方式上。

原来利率的制定方式

贷款定价=官定基准利率*（1+上下浮倍数），就是各大银行根据基准利率上下浮动，这样的定价与市场化的利率没有直接挂钩。

新政后利率的制定方式

LPR=平均值（18家银行的“MLF+点”）

贷款定价=LPR*（1+上下浮动倍数）

Ti：银行在制定贷款利率的时候，可以根据资金成本、客户的信用溢价和期限的风险溢价在LPR基础上自由浮动。

昆山多家银行表示：变化不大，短期稳定9月中旬，小房致电了昆山各大主流银行，当时只有招商银行、邮政银行2家挂钩了LPR，不少银行还在调整中。

半个月不到的时间，小房再次致电部分银行信贷部门的工作人员。

得到的回复是，全面执行，利率基本保持稳定。新规前后的贷款利率并无明显变化，只是计算方式变了而已。

昆山多数银行首套首贷的利率增加128-152BP（上浮25%-30%）；二套未还清的贷款利率增加152-177BP（上浮35%起）！

也有银行利率较高：二套未还清的情况下，江苏银行在LPR基础上增加280BP（利率7.65%），招商银行增加200BP（利率6.85%）；甚至有的银行干脆不做房贷业务，例如华夏银行、中信银行。

除了多数银行的BP增加（利率轻微上浮）；在放款时间上，多数银行均表示不确定放款时间，且很可能在年后才能放款！

不过，值得肯定的是，利率整体涨幅不大，目前主流利率仍为首套上浮6.13%，二套上浮6.37%，相当于此前的基准上浮25和30%。

利率换锚之后，购房者贷款成本是降了？还是涨了？

新政前后利率差距不大，“痛感”不明显新政策执行后，各大银行可在最近一个月的5年期LPR上，再根据自身情况加“点数”，不再执行统一标准，所以包括四大行在内，互相之间均有差别。从具体加点数来看，不同银行之间，差距不是很大。

以贷款200万，周期30年，等额本息的商业贷款为例，进行比较：

1、200万贷款30年，首套房贷款利率由6.125%变成6.13%，微涨0.005%。

①月供由12152.21元上升至12158.68元，每月多还6.47元；

②总利息由2374795.88元上升至2377124.18元，利息总额增加2328.3元。

2、昆山各大银行二套房贷款利率依旧执行6.37%，基本不变。

由此可见，利率换锚后，每个月利息都多付6元左右，多支付的利息总额都在2000元左右。

但新政之后利息还是要多付一些，只是划分到每个月来看，影响不大，“痛感”不明显。

全国14个城市房贷新规已出，利率有涨有跌除过昆山，我们再来看看其他城市。

据易居研究院对全国14个典型城市数据监测，发现在执行LPR贷款利率后，利率稍有增加，但变化很小。

数据来源：《证券时报》

14个城市10月份LPR贷款利率下的月供变动情况（元）

数据来源：根据各公开新闻报道等整理

从测算结果可以看出，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

新规出炉！对买房人影响有多大？这要视情况而定！

1、对于已经买完房，正在还着贷款的买房人来说，是没有任何影响的，新规只针对于10月8日以后的新贷款。

2、对于10月8号以后买房人来说，由挂钩的LPR利率每月都会更新，房贷利率将会经常变化！

但是从现有试水加点新规来看，实际执行利率也和之前变化很小，短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理接受范围之内。

3、区别在未来，如果是降息周期，那新规则合适，随着LPR利率下浮，享受到更低的利率。如果是加息周期，那就正好相反。

目前的住房贷款政策正在给市场传递这些信号：

①未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业所占用的信贷资源；

②短期内房地产政策不会放松，目前房地产市场较快的增长势头将会受到抑制。

③房地产融资环境愈发紧张，未来或有更多的城市加入到收紧房贷政策的大军上。

来自昆山视窗，版权归其所有

什么是住房商业贷款？苏州2022年商业贷款政策是什么？

什么是住房商业贷款？

商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种:一是参加住房储蓄的居民二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保。

商业贷款是指统计期末，住房置业担保机构担保余额中，为商业贷款提供担保所占的比例。

2022年苏州商业贷款政策是什么？

一、苏州个人住房商业性贷款的利率和首付比例如下

基点（BP，即ii），万分之一的意思，0.01%。每个银行会在LPR利率的基础上增加BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。

例如，5年期以上的LPR是4.3%，如果贷款利率执行的是LPR增加55个基点，那么所执行的利率就是4.3%+0.55%=4.85%，如果贷款利率执行的是LPR减少20个基点，那么所执行的利率就是4.3%-0.2%=4.1%

说明：LPR是动态的，具体数值于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

二、苏州商业贷款的额度

影响贷款金额的因素有：（1）网签价格；（2）评估价格；（3）贷款成数。

贷款金额的公式为：

贷款金额=较小值（网签价格，评估价格）×贷款成数。

其中，网签价格，是指网签合同上体现的房屋成交价格。评估价格，是指估价报告标明的价格。

三、苏州商业贷款的年限

贷款最长年限有下列3个影响因素，这3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。

（1）国家和地方政策。目前苏州市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过30年。

（2）房屋年龄。一般要求房龄在40年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄≤50（各银行之间有差异，中国银行、工商银行要求贷款年限+房龄≤60，房龄35年以内的通过建设银行都可以贷款30年）。

（3）借款人年龄。一般要求借款人不超过70周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤70周岁（工商银行可贷至75周岁）。

关于江苏昆山市购房限购政策，最新详细解读（建议收藏）

有一种说法，就是江苏最富是苏州，苏州最富是昆山，昆山是苏州“四小龙”（昆山、常熟、张家港、吴江）的领头羊，而且是座“最具台商投资潜力”的县级市。昆山又被称为上海的后花园，不少上海人或者上海工作的人在昆山买房定居。

限购政策

2019年7月底,苏州出台了更为严格的限购限贷政策!昆山限购政策也再度升级!政策要求,非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳满2年的社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

苏州大市户籍限购3套，且第3套需要全款；

限贷政策

了解了购房资格后,还应知晓贷款情况。分公积金贷款和商业贷款

商业贷款政策

商业贷款

1、首套首贷

居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),按照国家政策,最低首付款比例不低于30%。

2、有一套房无贷款记录、有一次贷款记录已还清

对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款为50%。

有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例为50%。

3、有一套房贷款未还清

居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例为80%。

4、两套及以上住房

对于拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

二、公积金贷款

(一)、首次使用公积金

家庭贷款最高额度70万元,单人贷款最高额度45万元

首付款比例从不低于住房总价30%

(二)、二次使用公积金

家庭贷款最高额度50万元,单人贷款最高额度30万元

首付款比例不低于住房总价50%

按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度

暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款(增量公转商)业务

购房限购总结

1、外地人限购1套，3年内连续交满2年社保；

2、本地人限购3套；

3、在苏州无房且无贷款记录的首付最低三成；

4、有房或有贷款记录（已结清）最低首付五成；

5、有

一套贷款未结清，首付八成；

6、三套及以上限贷；

7、公积金贷款进一步收紧，贷款金额最高为公积金余额的6倍.