昆山农商行“秘密”：或借重组贷款粉饰不良贷款率

江苏昆山农村商业银行股份有限公司（下称昆山农商行）6月中旬向中国证监会提交了更新后的招股说明书，拟通过IPO方式募集资金补充资本金。据招股书，本次昆山农商行打算发行5.39亿股，假定按照最低一倍的市净率发行，发行价约为4.93元，本次发行预计募集资金26.57亿元。

昆山农商行成立于2004年，位于中国经济百强县之首的昆山。招股书显示，截至2018年底，昆山农商行总资产1017亿，其中信贷资产449亿元，不良贷款率低至1.3%，过去5年持续下降。2018年实现收入29.25亿元，净利润近10亿元，同比增长达36%。

上述数据非常抢眼。不过，界面商学院经过分析发现，上述数据颇值得推敲。

以不良贷款率来说，昆山银行之所以能够维持如此低的比率，关键因素是“重组贷款”。昆山农商行通过大量的重组贷款，可以将一些到期应还未还的贷款改头换面。如果没有借新还旧的形式，这些贷款将可能被记录成不良贷款。

目前并不清楚昆山农商行的不良贷款中是否已经包含了重组贷款。根据银监会相关规定，重组贷款需要依据借款人实际状况重新认定其不良贷款的五级分类。

过往三年，昆山农商行一共确认了12.58亿元的重组贷款，尽管金额不大，但如果将上述重组贷款都认定为正常或者关注类贷款，很可能会影响其不良贷款率的实际表现。

界面商学院经过测算，一旦这些重组贷款都被认定为不良贷款，那么昆山农商行过往三年的不良贷款率最高可以达3.08%，2018年不良贷款余额将超过10个亿，不良贷款率为2.22%。2016-2018年，这家银行的不良贷款率总体会提高89-134个基点。

值得一提的是，经过上述调整后的昆山农商行不良贷款率将与可比银行——江阴银行处于大体一致的水平。昆山与江阴同时位居全国经济百强县前列，两家银行规模相当，经营模式也非常接近，后者已经于2017年实现A股上市。据江阴银行当时的招股书披露，其在报告期内未发生重组贷款。这就让数据的比较具有更大的参考意义。

进一步来说，如果上述重组贷款不能在后期及时完成债权收回和利息回收，最终还是将在报表上对昆山农商行产生重大影响。昆山农商行在招股书中没有对该等重组贷款的后续回收等做更详细披露。

颇值得一提的一个细节是，昆山农商行最早在2018年12月提交的招股书中并未披露其重组贷款信息。

昆山农商行招股书中存在的第二个“秘密”是高速的净利润增长率。数据显示，昆山农商行2018年实现归属于母公司股东净利润9.77亿元，同比增长36.29%。这一数据同样充满玄机。

从时间节点上说，昆山农商行2018年底最早提交了其三年一期的财务信息。这家银行的经营业绩也从2016年开始由负转正呈现逐年增长快速增长态势。

事实上，上述增速可能也是经过合理“调节”的结果。昆山农商行的拨贷比从2016年的5.51%和2017年的5.59%下降至2018年底的5.01%。拨贷比是商业银行计提的信贷资产减值准备与信贷余额的比率，这一比率的变动，反映的是商业银行拨备计提的充分程度，或者对信贷风险敞口的吸收能力，当然，这一数据的变动，也隐含着对于商业银行业绩的重大影响。

以2018年数据为例，如果维持2016年的拨贷比，昆山农商行的拨备余额应该为26.06亿元，相比目前报表的数据需要再额外计提2.37亿元。考虑税收的影响后，这将导致昆山农商行2018年归属于母公司股东净利润下降1.77亿元，调整后的归属于母公司股东净利润同比仅增长11%。

上述调整并非没有道理。由于这家银行的不良贷款实际数据有可能超过其披露的水平，如果考虑了这一因素，昆山农商行的利润增速问题就会更加严重。因此，昆山农商行的拨贷比看上去满足监管要求，在拨备覆盖率高达388%的前提下，其盈利依然保持高速增长，但这一数据实际上并没有那么亮眼。

昆山农商行第三个没有向投资者解释清楚的问题是其不小的期限错配风险。

据招股书数据，昆山农商行在其即时偿还以及3个月以内期限上，存在321亿的风险缺口。从这家银行的流动性风险敞口分布看，该行大量的资产分布在3个月以上的期限，但是我们发现，支持其资产扩张的资金却主要是大量的需要即时偿还的负债（下图箭头处）。

这对于昆山农商行来说是一个不怎么友好的结果。这意味着昆山农商行不得不随时保持紧张的情绪维持其流动性的宽裕。当然，这家银行有个优势可以帮助其尽量规避这种风险，那就是扎根昆山，营业网点众多，35家支行，30家分理处，让其成为昆山业网点多、服务覆盖面广的银行，这在一定程度上可以维持其存款的稳定，大致可以维持流动性不出大的纰漏。

但是风险还是存在，并且已经对其银行经营产生了影响，这就是资金的利率错配。进一步说，短期的流动性缺口，导致其不得不通过抬高短期资金利率的方式维持其负债端资金来源的稳定。

昆山农商行在招股书中承认了这一影响。“本行的利率风险主要来源本行表内外资产及负债重新定价期限的错配，该等错配可能使净利息收入受到当时利率水平变动的影响。”

从实际来看，昆山农商行在6个月以内期限上存在利率风险缺口347亿元，这一数据非常接近上述的流动性风险缺口金额，间接确认了其期限错配的风险。

从资金端的实际表现来说，同样如此。昆山农商行2018年被迫在二级市场通过正回购、同业拆借等方式募集资金，其利率分别为2.93%和2.76%，都远高于其1.69%的存款利率。随着利率市场化的推进，商业银行存款竞争的加剧，未来是否也会对其存款产生不利并助推存款资金成本的上升也存在一定的不确定性。

这自然将对这家银行的利差产生不利影响，从而损害其盈利能力。2018年，其净利差2.43%，几乎与两年前持平。如果没有规模扩张，其盈利增长必然不会有更多空间。

当然，如果昆山农商行能够成功IPO募集资金，这将在很大程度上缓解其期限错配的流动性压力。但是，商业银行作为负债经营的金融机构，其对于资产经营和配置有着极高的要求。IPO可以解决一时的问题，要想长期维持经营稳定，还是需要做到风险和收益的均衡配置。

编者注：7月5日，昆山农商行回应界面商学院称，该行重组贷款并没有全部认定为正常或者关注类，事实上重组贷款中的大多数已认定为不良；另针对拨备问题，昆山农商行称，该行拨备充足，2018年底拨备覆盖率达388%，满足监管要求。

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重要通知！昆山房贷新政落地，11家银行贷款有重大变化

10月8日，楼市大日子，新的房贷利率政策正式实施，由“基准利率×（1+浮动比例）”

转向“5年期LPR+加点”模式。

第一时间致电了昆山各大银行，已全部采用LPR利率新政，首套、二套房新利率也正式公布，都有哪些变化？速度围观

10月8日起，房贷利率新规正式实施按照规定，最新的房贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）定价基准加点形成。

即：最新房贷利率+LPR利率（当月最新）+银行加点。

新政后，贷款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，而百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制度。

关于新的房贷利率，首先，我们来聊一下什么是LPR？

LPR小课堂1、什么是LPR？

LPR是贷款市场报价利率（LPiR）的简称，是商业银行对最优质客户执行的利率。

Ti：LPR由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）09时30分公布。

2、执行LPR利率后，该怎么计算？

贷款的最终执行利率=最近一个月全国银行间同业拆借中心公布的LPR利率+一定的基点（1基点=0.01%）

Ti：9月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR）为，1年期LPR报价4.20%，5年期以上LPR为4.85%。

3、在LPR上加多少点，是根据什么确定？

每个银行在确定加点数值时，会综合判断借款人信用状况、贷款额度、贷款期限、担保方式、客户类型、所属行业等定制差别化定价标准，合理确定贷款的具体加点数值。

Ti：未来每个人的房贷利率加点幅度可能会不一样，因此，一定要重视个人征信。

4、LPR报价利率与基准利率有什么区别

实施新政最大的不同是，利率不再由官方固定，而是充分“市场化”。两种利率的区别主要体现在二者的制定方式上。

原来利率的制定方式

贷款定价=官定基准利率*（1+上下浮倍数），就是各大银行根据基准利率上下浮动，这样的定价与市场化的利率没有直接挂钩。

新政后利率的制定方式

LPR=平均值（18家银行的“MLF+点”）

贷款定价=LPR*（1+上下浮动倍数）

Ti：银行在制定贷款利率的时候，可以根据资金成本、客户的信用溢价和期限的风险溢价在LPR基础上自由浮动。

昆山多家银行表示：变化不大，短期稳定9月中旬，小房致电了昆山各大主流银行，当时只有招商银行、邮政银行2家挂钩了LPR，不少银行还在调整中。

半个月不到的时间，小房再次致电部分银行信贷部门的工作人员。

得到的回复是，全面执行，利率基本保持稳定。新规前后的贷款利率并无明显变化，只是计算方式变了而已。

昆山多数银行首套首贷的利率增加128-152BP（上浮25%-30%）；二套未还清的贷款利率增加152-177BP（上浮35%起）！

也有银行利率较高：二套未还清的情况下，江苏银行在LPR基础上增加280BP（利率7.65%），招商银行增加200BP（利率6.85%）；甚至有的银行干脆不做房贷业务，例如华夏银行、中信银行。

除了多数银行的BP增加（利率轻微上浮）；在放款时间上，多数银行均表示不确定放款时间，且很可能在年后才能放款！

不过，值得肯定的是，利率整体涨幅不大，目前主流利率仍为首套上浮6.13%，二套上浮6.37%，相当于此前的基准上浮25和30%。

利率换锚之后，购房者贷款成本是降了？还是涨了？

新政前后利率差距不大，“痛感”不明显新政策执行后，各大银行可在最近一个月的5年期LPR上，再根据自身情况加“点数”，不再执行统一标准，所以包括四大行在内，互相之间均有差别。从具体加点数来看，不同银行之间，差距不是很大。

以贷款200万，周期30年，等额本息的商业贷款为例，进行比较：

1、200万贷款30年，首套房贷款利率由6.125%变成6.13%，微涨0.005%。

①月供由12152.21元上升至12158.68元，每月多还6.47元；

②总利息由2374795.88元上升至2377124.18元，利息总额增加2328.3元。

2、昆山各大银行二套房贷款利率依旧执行6.37%，基本不变。

由此可见，利率换锚后，每个月利息都多付6元左右，多支付的利息总额都在2000元左右。

但新政之后利息还是要多付一些，只是划分到每个月来看，影响不大，“痛感”不明显。

全国14个城市房贷新规已出，利率有涨有跌除过昆山，我们再来看看其他城市。

据易居研究院对全国14个典型城市数据监测，发现在执行LPR贷款利率后，利率稍有增加，但变化很小。

数据来源：《证券时报》

14个城市10月份LPR贷款利率下的月供变动情况（元）

数据来源：根据各公开新闻报道等整理

从测算结果可以看出，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

新规出炉！对买房人影响有多大？这要视情况而定！

1、对于已经买完房，正在还着贷款的买房人来说，是没有任何影响的，新规只针对于10月8日以后的新贷款。

2、对于10月8号以后买房人来说，由挂钩的LPR利率每月都会更新，房贷利率将会经常变化！

但是从现有试水加点新规来看，实际执行利率也和之前变化很小，短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理接受范围之内。

3、区别在未来，如果是降息周期，那新规则合适，随着LPR利率下浮，享受到更低的利率。如果是加息周期，那就正好相反。

目前的住房贷款政策正在给市场传递这些信号：

①未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业所占用的信贷资源；

②短期内房地产政策不会放松，目前房地产市场较快的增长势头将会受到抑制。

③房地产融资环境愈发紧张，未来或有更多的城市加入到收紧房贷政策的大军上。

来自昆山视窗，版权归其所有

多家银行允许因疫情延迟还房贷，但暂无统一政策！业内：优质客户更易申请

本文来源：时代周报作者：吴斯悠

4月6日，“因疫情推迟还房贷有必要提上议事日程”登上微博热搜。

不少网友希望能延缓房贷还款。此前，就有昆山市民在网上发言，希望贷款行中信银行能暂缓还款期限或减免半个月房贷。对此，中信银行昆山分行回复称：暂无由于疫情减免房贷的相关规定。

时代周报记者致电多家银行了解到，目前，银行对疫情期间延缓房贷还款并无统一规定，有银行明确表示不予以考虑，也有银行已在部分地区出台房贷延期还款政策。

“房贷断供影响个人和家庭稳定，对银行和房地业也会带来冲击。”业内人士分析指出，目前，银行推出的延期还款政策仍有优化空间，银行和相关部门应思考如何确保政策传导至最需要的人群，并确保房贷延期政策不被滥用。

未有统一规定

银行对延缓房贷还款没有统一规定。

工行、邮储银行、交行等三家银行表示，虽未收到明确政策，但如确因疫情影响可以适当延迟还款；建行、农行同样表示，未接到明确通知，但有需求的客户可以咨询贷款经理及经办网点。

时代周报记者了解到，中信银行已在苏州、福州、深圳、河北部分地区推出延迟还房贷的政策指引，后续将制定更细化的政策细则。

全联并购公会信用管理委员会专家安光勇对时代周报记者表示，如延期还贷没有其他要求（如变相罚息、信用负面记录等），这对个人及家庭都有极大帮助。银行也可借此增进与客户之间的长期关系。

事实上，相关部门对此早有筹划。

早在2020年2月，央行、财政部、银保监会等联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，要求金融机构完善受疫情影响的社会民生领域的金融服务。对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

“对具体的审批条件，审批事项，暂未有统一的口径。”一名国有行华东分行的信贷经理对时代周报记者表示，“已申请房贷的客户，可以先递交相应资料，包括有关证件、银行流水、封闭证明和隔离相关材料等，并对需要办理的业务和缘由做相应的说明，我们会据此判断是否确需要延迟还款”。

“银行基于审慎经营原则，客户经理都必须进行尽职调查，所以存在客户紧迫的延迟贷款需求和银行经营原则之间的矛盾，而具体要如何操作还得等进一步通知。”上述信贷经理坦言。

对此，也有房企人士认为，房贷延期的交易成本高，批量延期的可能性不大。

政策仍有优化空间

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对时代周报记者分析指出，如银行允许延期，对个人影响不大，后续在规定时间内补上就可以；但如果银行不允许，超过一定期限未还款对个人信用以及后续贷款都有一定负面影响，甚至可能面临催收的情况。

适当延迟还贷时间，对银行并不会造成根本性影响。“银行手中已有相关抵押品（房子），处于主导地位。”安光勇认为，目前，银行推行房贷延期政策，不会存在太大风险和损失。

IPG中国首席经济学家柏文喜也向时代周报记者分析，银行可能会承受一些包括推迟期间的利息收入、资金周转等方面的短期损失，但从整体而言，这对银行维护优质客户和业务的意义重大。优质客户更容易成功申请推迟还款。

柏文喜还认为，银行推出的相关政策仍有优化空间，要确保政策可以传导至最需要的人群，并确保房贷延期政策不被滥用。“这个问题值得相关机构和部门探讨，共同寻找破解之道。”柏文喜说。