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夫妻离婚的，可以变更房产的贷款人吗？

夫妻双方离婚以后，对于房子的相关问题，自己可以通过协商的方式来解决，如果协商不成的话，也是可以申请法院进行判决的。但是，现在很多人的房子都是贷款进行购买的。所以。有些夫妻离婚以后，也会对还贷的名字做一些变更。

网友咨询：

离婚变更房产贷款人怎么办理？

浙江浙甬律师事务所赵勇律师解答：

1、如果是贷款人本人不变，只变更相应的个人信息，如改名换身份证、换电话号码等信息，直接去原银行房贷中心申请变更个人信息即可。

2、如果是要变更贷款人或产权人，如：离婚财产分割、原产权人死亡继承、或要出售给他人等原因变更的，则无法直接变更，需要将欠银行的贷款结清，再办理过户交易手续。

《婚姻法》第三十九条，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

赵勇律师解析：

协议离婚变更房产的贷款人

一般而言，只要夫妻双方就房产分割达成离婚协议而变更主贷人，银行一般会同意，并配合办理贷款合同变更手续。但是，有些夫妻贷款周期较长，比如30年还贷期间，并且每个月还贷额较高，比如4000元以上，而变更后的还贷人每月工资收入不足贷款金额的两倍，银行一般不会同意变更主贷人，除非当事人另行提供担保人或采取其他担保措施。

因此，夫妻在协议分割房产前要注意银行对变更主贷人是否同意。

另外，在办理银行贷款变更手续时，银行一般会严格要求当事人双方到场，一方到场银行会拒绝办理变更手续。如果一方当事人不到场，可以委托代理人(包括律师)委托办理变更手续，相关委托书必须办理公证。

赵勇律师补充：

变更房产贷款人的流程

离婚按揭房取得房产证的，过户首先需要办理离婚房产析产，离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产，在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后，就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续，具体的过户流程有：

(1)、协议离婚，签订离婚协议书的到公证处办理析产公证，如有离婚判决书的话无需办理公证

(2)、到交易中心办理转绘

(3)、到房管局办理免征契税申请

(4)、办理析产登记手续并缴交50元登记费

(5)、取证。

根据我国《物权法》等法律的相关规定，房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此，一般来讲，按揭房要过户必须先付清银行贷款。若暂时还不清贷款，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。但由于转按揭手续非常麻烦，目前多数银行已经停办此项业务。为此，银行给出两种建议，其一即通过正常买卖流程过户，重新缴纳契税、评估担保费用其二是到公证处办理房产公证后，一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。

赵勇律师具有深厚的法学理论功底，曾在大型公司、法院从事多年法律工作，具有丰富的法律实践经验，秉承着一切为了当事人的信念竭诚为您服务。

房贷还款可以变更还款人吗

买房申请贷款的时候一般购房者就是贷款申请人，在房贷还款过程中，如果发生房屋产权变更，可以变更还款人吗?

在银行同意的情况下可以变更还款人，这相当于是一种转按揭。

转按揭就是已在银行处理个人住房贷款的贷款人，向原贷款银行要求延伸贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而恳求处理个人住房贷款改动贷款期限、改动贷款人或改动抵押物的贷款。

转按揭是指，贷款人出售作为抵押物的房子，经贷款银行同意后，由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房子进行再次生意，该房子的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种状况。因为买方的资信、贷款志愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求恳求不同的贷款期限、贷款金额和还款方法。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方法，因而买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

转按揭是指已在银行处理了个人住房按揭贷款的贷款人，在贷款清偿之前需求把房产转让给别人，而向银行恳求将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或从头恳求按揭贷款。

转按揭存在的风险

1、买方可能无法获贷：二手房的卖方在还清尾款之后，买方向银行重新申请贷款时，有可能被银行拒绝贷款。一旦银行拒贷，那么购房者只能选择全款买房，这样所面临的资金压力将会很大。

2、卖方突然变卦：借款人办理二手房转按揭时，需要先还款房贷以解除抵押，然后才可以办理后续交易流程。如果购房者先付了首付款来帮助卖方还贷款，一旦卖方变卦，买方很可能面临“钱房两失”的局面。

3、可能无法过户：办理二手房转按揭可能会无法过户，因为二手房交易最后一个环节就是产权过户了，如果房屋存在产权纠纷或者被法院查封，那么将无法过户，这样一来，就将会对购房者造成巨大的损失。

4、提前还贷需要一定的时间：办理转按揭之前，借款人需要先办理提前还贷，就算银行允许借款人提前还贷，但也是需要借款人提前预约的，而且提前还贷办理的时间越长，卖方所承受的风险就越大。

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文章来源:乐居

最高法院:借款人擅自变更借款用途,保证人能否免责?(附5个判例)

来源：民商事裁判规则

作者：唐青林李舒韩旭

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最高人民法院

借款人擅自变更借款用途，保证人仍需承担保证责任

阅读提示：实践中一些借款人收到借款后，擅自变更了双方约定的借款用途，此时能否免除保证人的保证责任？本文以最高法院的一篇案例对此问题予以剖析，以资读者参考借鉴。

裁判要旨

借款人擅自变更借款用途系借款人自主利用资金之行为，出借人并无监管之义务。在保证人未明确约定借款用途不得变更的情形下，借款人擅自变更借款用途，保证担保依然有效。

案情简介

一、2012年4月17日，巨峰建材公司与张小麦签订《保证借款合同》，约定张小麦向巨峰建材公司出借400万元借款，富利达公司、博利特公司、富宏服饰公司为保证人。

二、2012年12月17日，闵祥雷与巨峰建材公司签订《民间保证借款合同》，约定闵祥雷向巨峰建材公司出借400万元借款，借款用途为生产经营，保证人为博利特公司、富利达公司、亿丰伟业物流公司、富宏服饰公司、付巨峰、付巨瑞、付居松、张伟、宋忠森。同日，巨峰建材公司将该400万元借款汇回张小麦配偶陈某的账户，偿还张小麦的借款。

三、亿丰伟业物流公司、富宏服饰公司、张伟以付巨峰、张小麦、闵祥雷串通进行合同诈骗为由，向平原县公安局经侦大队进行举报，经侦大队未予立案。

四、2014年，闵祥雷向德州市中院起诉，主张博利特公司、富利达公司、亿丰伟业物流公司、富宏服饰公司、付巨峰、付巨瑞、付居松等承担连带保证责任。德州市中院后将案件移送至公安机关，公安机关以本案不构成刑事犯罪为由，将案卷退回德州市中院。经审理，德州市中院判决博利特公司、富利达公司、亿丰伟业物流公司、富宏服饰公司等保证人承担保证责任。

五、2015年，富宏服饰公司向山东省高院上诉，主张借贷双方恶意串通，借款人擅自变更借款用途，富宏服饰公司不应承担保证责任。山东省高院对富宏服饰公司主张不予支持，判决驳回上诉，维持原判。

六、富宏服饰公司不服二审判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回其再审申请。

裁判要点

对借款如何使用是借款人自主利用资金之行为，借款人单方改变借款用途，出借人未参与协商，不属于借贷双方私自协商变更主合同之情形，保证人仍应对债权人承担保证责任。

本案中，借款合同上载明借款用途为生产经营，巨峰建材公司却将其用于偿还其所欠他人借款，违反了借款用途之约定。但如何使用借款系巨峰建材公司自主利用资金之行为，出借人并无审查监管之义务，而保证人自当承担借款人无力偿还借款之风险。本案借款双方并未对变更借款用途协商，因此也不属于出借人闵祥雷与借款人巨峰建材公司恶意串通损害富宏服饰公司的利益之情形，故巨峰建材公司改变借款用途，不能免除担保人富宏服饰公司的担保责任。

实务经验总结

借款人擅自变更借款用途，会加大借款不能还本付息的风险，增大保证人的承担保证责任的风险。对于此种情况下保证人应否承担保证责任，司法实践中主要有以下四种情形：

一、借款人未经保证人同意，擅自改变借款用途的，保证人的保证责任不能免除。出借人将借款实际支付给借款人后，借款人即有权自行支配，出借人对借款人如何使用资金并无监管义务，在出借人未对借款用途变更参与协商的情况下，保证人应当承担保证责任。

二、借款人未经保证人同意，擅自改变借款用途的，如果出借人已在保证合同中明确承诺监督借款人专款专用，且未尽监督义务而造成借款被挪作他用的，保证人可以免除保证责任。

三、未经保证人同意，出借人与借款人协商变更借款用途或者有证据证明出借人与借款人有变更借款用途的共同意思表示的，保证人不承担保证责任。

四、第三人向出借人保证将监督借款人专款专用的，在履行了监督支付专款专用的义务后，不再承担责任。若因第三人未尽监督义务造成借款损失的，应当对损失的借款承担补充赔偿责任。

综上可以看出，在不同情形下，保证人的责任承担是不同的，因此为了维护自身正当的法律权益，保证人在作出保证承诺之前应当严谨审慎地审查合同条款，尽可能为保护自身利益设置合理的规避风险措施。

相关法律法规

《中华人民共和国担保法》

第二十四条债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人的书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。第三十条有下列情形之一的，保证人不承担民事责任：（一）主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的；（二）主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

《中华人民共和国合同法》第一百九十九条订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。第二百零三条借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第二十六条第三人向债权人保证监督支付专款专用的，在履行了监督支付专款专用的义务后，不再承担责任。未尽监督义务造成资金流失的，应当对流失的资金承担补充赔偿责任。第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。第三十九条主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第十九条人民法院审理民间借贷纠纷案件时发现有下列情形，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼:（一）出借人明显不具备出借能力；（二）出借人起诉所依据的事实和理由明显不符合常理；（三）出借人不能提交债权凭证或者提交的债权凭证存在伪造的可能；（四）当事人双方在一定期间内多次参加民间借贷诉讼；（五）当事人一方或者双方无正当理由拒不到庭参加诉讼，委托代理人对借贷事实陈述不清或者陈述前后矛盾；（六）当事人双方对借贷事实的发生没有任何争议或者诉辩明显不符合常理；（七）借款人的配偶或合伙人、案外人的其他债权人提出有事实依据的异议；（八）当事人在其他纠纷中存在低价转让财产的情形；（九）当事人不正当放弃权利；（十）其他可能存在虚假民间借贷诉讼的情形。

《辽宁省高级人民法院关于当前商事审判中适用法律若干问题的指导意见》【辽高法[2005]29号】（2005年1月26日）

5．贷款的实际用途与主合同约定的贷款用途不一致，未经保证人同意的，保证人是否承担保证责任问题在贷款的实际用途发生变更的情况下，不能一概免除保证人的保证责任，应区分不同情况予以认定。(1)主合同双方当事人协商变更贷款用途，未经保证人同意的，保证人不承担保证责任。主合同当事人协商变更贷款用途，是一种变更主合同内容的行为。根据《担保法》及其司法解释规定的精神，主合同内容发生非根本性变更，如果未加重保证人的责任，无需征得保证人的同意，保证人仍然要依其对债权人的承诺承担保证责任。但是如果主合同的内容发生了根本性的变更，则必须征得保证人的同意，否则保证人不承担保证责任。借款合同当事人约定变更贷款用途，是对合同必要条款的重大变更，或者可以说是对合同内容的根本性变更。因为贷款用途的改变，违背了保证人的意志，因此，如果贷款银行与借款人协商改变贷款用途，未经保证人同意，保证人不再承担保证责任。(2)贷款用途由借款人单方改变，未经保证人同意的，保证人不能免除保证责任。贷款银行一旦将贷款发放到借款人账户中，借款人即有权自行支配，贷款人并无监督义务。借款人单方改变贷款用途，因贷款银行并未参与协商，故不构成主合同当事人协商变更主合同的内容。此种情况下保证人仍应对债权人承担保证责任。(3)在借款人单方改变贷款用途的情况下，如果债权人已在保证合同中明确承诺监督借款人专款专用，且未尽监督义务造成贷款被挪作他用的，保证人可以免于承担保证责任。实践中，主合同往往会约定贷款人对贷款用途进行监督，甚至人民银行的内部规章也严格要求贷款银行应在贷款前做好审查，款项贷出以后，应监督借款人是否按合同约定的用途使用贷款。合同中的这些条款，因其只是一种权利，内部规定是履行职务上的职责要求，不能理解为民事义务内容。所以，虽然借款人单方改变贷款用途出现风险，与贷款人履行监督职责不力有关，但保证人也并不能因此免除保证责任。对贷款银行因怠于行使权利造成贷款损失的行为，应由银行监管部门进行处理。(4)虽然没有贷款人与借款人共同协商的书面证据，但可以推定贷款人与借款人有变更贷款用途的共同意思表示的，保证人不承担保证责任。如，合同约定的贷款用途是购买固定资产，但是贷款人在明知借款人提供的是股票账号或期货账号时，却将贷款直接打入该账号的，可以推定贷款人与借款人有共同改变贷款用途的意思表示。

法院判决

以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：

（一）关于案涉借款是否系虚假的问题。该问题又涉及以下几方面问题

1.案涉借款是否实际交付。

经查明，2012年12月17日，闵祥雷与巨峰建材公司签订《民间保证借款合同》，合同约定：出借方为闵祥雷，借款方为巨峰环保建材公司，保证人为博利特公司、富利达公司、亿丰伟业物流公司、富宏服饰公司、付巨峰、付巨瑞、付居松、张伟、宋忠森，借款本金400万元，借款用途为生产经营，借款利率为月息2%，借款期限为2012年12月17日至2013年3月16日。该合同签订当日，闵祥雷通过其德州银行622937010000180859号账户汇入巨峰建材公司及付巨峰指定的孙立元在德州银行的622937010001939510账户。后巨峰建材公司、富利达公司、博利特公司、亿丰伟业物流公司、富宏服饰公司、付巨峰、付巨瑞、付居松、案外人宋忠森出具收到条，载明：“巨峰建材公司已收到闵祥雷出借的400万元，该款汇入孙立元德州银行622937010001939510的账户内”。上述事实均证明，在签订《民间保证借款合同》的当日，闵祥雷即将其德州银行账户中的400万元款项汇入巨峰建材公司指定的银行账户，已履行了交付出借款项的义务。基于此，一审法院认定闵祥雷已经履行了交付出借款项的义务，理据充分，并无不当，本院予以确认。

至于案涉闵祥雷所出借款项借自张小麦之妻陈延平，系闵祥雷出借款项的具体筹措方式，该筹措方式并不能否定闵祥雷已履行《民间保证借款合同》所约定的支付出借款项的事实。故富宏服饰公司以案涉借款系循环打款、案涉借款并未实际交付的再审申请理由，与事实不符，本院不予采信。

2.闵祥雷与巨峰建材公司是否存在恶意串通损害富宏服饰公司利益的情形。

《民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。在案涉《民间保证借款合同》客观真实及出借人已履行出借义务支付了所出借款项的情况下，富宏服饰公司主张闵祥雷与巨峰建材公司存在恶意串通损害其利益的情形，应承担举证证明责任。

但是，从本案富宏服饰公司所提供的证据来看，并无证据证明闵祥雷与巨峰建材公司存在恶意串通损害其利益的情形，具体详述如下：

其一，案涉借款存在循环转款行为不能证明闵祥雷与巨峰建材公司有恶意串通损害他人利益的行为。案涉借款借自陈延平仅仅说明闵祥雷所出借款项的来源；而闵祥雷交付款项后，收款人孙立元将该款项又转出给他人，则说明了孙立元对该款项的具体使用，这符合民间借贷款项来源及去处的惯例，富宏服饰公司以此款项的实际使用情况主张闵祥雷与巨峰建材公司系恶意串通，理据不足。一、二审法院未予支持该主张，并无不当。

其二，关于案涉《民间保证借款合同》中并无富宏服饰公司法定代表人付立红签字的问题。经查明，《民间保证借款合同》上盖有富宏服饰公司公章及该公司财务负责人宋忠森的签名。上述事实足以证明，富宏服饰公司在《民间保证借款合同》中作为保证人提供担保系其真实意思表示。富宏服饰公司仅以其法定代表人未签名及主张闵祥雷与巨峰建材公司系恶意串通损害其利益，与事实不符，故对此主张，一、二审法院未予支持，并无不当。

其三，关于巨峰建材公司并未按约定借款用途使用借款的问题。虽然借款合同上载明借款用途为生产经营，而巨峰建材公司实际用于偿还其所欠他人的借款，这仅仅系主债务人巨峰建材公司使用借款的问题，该实际改变借款用途的行为并不能证明闵祥雷与巨峰建材公司恶意串通损害富宏服饰公司的利益。相反，作为为巨峰建材公司借款提供担保的理性经济人，富宏服饰公司既应对其所担保债务人的负债情况尽审慎审查义务，亦应为保护自身利益设置合理的规避风险措施，还可以选择不为巨峰建材公司提供担保。但是，就本案富宏服饰公司所提供的担保情况而言，其对主债务人巨峰建材公司的资产情况及实际经营情况并未审慎调查，而是选择了在《民间保证借款合同》上加盖公章并由其公司财务负责人宋忠森签名提供担保，故在巨峰建材公司不能清偿欠款时，一、二审法院依据债权人闵祥雷的诉请，判决其承担相应的保证责任，并无不当。

综合上述几方面分析，富宏服饰公司关于闵祥雷与巨峰建材公司存在恶意串通损害其利益的再审申请理由，理据不足，本院不予采信。

……

（三）关于能否适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第二十六条规定，免除富宏服饰公司的担保责任问题。对此，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第二十六条规定借款人、出借人之外的负有监督款项使用的第三人未履行监督义务应承担的责任问题，同本案处理的情形并无关联。本案并不存在对借款进行监督使用的出借人、借款人之外的第三人。而对于借款合同当事人而言，虽然借款合同约定了借款用途，但是对于借款人巨峰建材公司改变借款用途此节事实而言，系巨峰建材公司利用资金的行为，非作为出借人的闵祥雷所能掌控，故即使巨峰建材公司改变了借款用途，该种行为不能免除借款人的还款义务，亦不能免除担保人富宏服饰公司的担保责任。

案件来源

山东富宏服饰股份有限公司、闵祥雷等民间借贷纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第3150号]