该不该取消期房预售制度？满足这些条件，“强制停贷”就合法

01、前言7月14日，A股银行板块开盘深跌，招商银行一度跌超6%，邮储银行和平安银行跌超4%，兴业银行跌超3%。

消息面上，烂尾楼导致的停贷断供风波持续发酵。

近日，全国多地涌现业主自发「停贷潮」，因为楼盘停工，无法按期收房，越来越多的业主公开宣称，准备集体停贷。

据不完全统计，全国各地已出现项目全体业主发起强制停贷告知书事件的楼盘达150个。

各机构统计的停贷楼盘数字在不断上升，不仅仅是三四线城市，北京及上海两大一线城市也出现这一现象。

「强制停贷事件」较早发于江西省景德镇市，恒大珑庭的900户业主在一封致景德镇各监管官方机构及贷款银行的信件中提出，在部分楼栋完成封顶、项目建设进度仅完成三分之一的情况下，开发商在今年6月发生了第二次全面停工。

业主表示，在景德镇市恒大四个未交付楼盘资金统筹使用的背景下，目前珑庭的项目监管资金已经消耗殆尽。

同时银行存在违规行为，在网签和备案手续办理前发放贷款，导致资金未转入开发商监管账户。

珑庭业主决定，如果在今年10月前未全面复工，所有已售且未结清贷款业主将强制停止还款。

众多停贷楼盘情况均相似，项目长期停工，业主无法按时收房入住；同时部分银行违规发放贷款、资金未转入开发商监管账户、未尽专款资金监管的义务，项目监管资金耗尽。

这里有必要说一下，在我看来，房地产的市值是比较虚的，就是你看着这个房地产，好像是很值钱市值很大，但实际上里面的价值，并不是固定的。

就像国内的恒大、融创等大型房企一样，如果你以恒大为例，恒大之前虽然外面负债上万亿，但是恒大的房产市值，也是超过万亿。如果真的房产市值，就等于已经锁死的负债，那么恒大怎么会有事呢。

过去，在经济好的时候，都知道那个负债是恒定的，也就是你房贷的总额是不会变的，但是你的市值却是会变的，当你的市值变高的时候，你原来的负债就没那么多了。

但是现在不一样了，现在的情况是什么。

那就等于是负债不变，但是你的市值就减少了，哪怕你的收入和以前是一样的，你的负债率在无形中就变高了。

记住，债务的恒定的，市值和资产的价格都是波动的。

你1000万负债，2000万的资产，这个时候你负债率是50%；但如果你资产缩水一半，而你的负债又没变，还是1000万，那么这个时候你负债率就是百分百。

02、“强制停贷”怎么才合法？目下楼市的根本问题，并不在于“强制停贷”这些小事，而在于销售局面实在太差。

6月份全国楼市的销售数据还没出来，但看看去年下半年以来的形势好了，一路往下掉。

就算6月按照各大券商和地产研究机构的判断，能有所起底，但全面恢复显然是不现实的。

不过，上面说的都是其他城市了，杭州的情况还是相对乐观的，而且在资金监管上面，杭州做得可谓是相当严格。

在杭州买新盘，首付款是直接进监管资金账户的，然后有关部门根据开发商的建设工程进度，按规定比例逐步向开发商放款。

至于说按揭贷款部分，杭州基本上也都是要求项目结顶后才能放款。

那么，问题来了，“强制停贷”怎么才合法？

从按揭购房的操作模式来看，首先是购房者与开发商签订《商品房预售合同》，缴纳首付款；

第二，经不动产的预告登记，购房者获得了未来建成的房子的所有权；

第三，购房者根据这个“未来房子的所有权”向银行抵押，签2份合同，一份是《借款合同》，另一份是《抵押合同》，随后购房者按月还款；

第四，房子交付后预告登记撤销，变为正式登记。

假如该楼盘注定无法按期交付，或者这个楼盘持续烂尾呢？

退一步讲，就算购房者老老实实履行跟银行签的《借款合同》和《抵押合同》，月月按时还款，可你银行晚上睡得着么，不觉得风险很大么？

万一购房者（债务人）出了意外，银行能拿什么抵押品去拍卖来填平坏账？

所以，烂尾楼盘的业主们通知银行，如房子到期无法交付（所有权无法实现），就停止还贷（解除跟银行签的《借款合同》和《抵押合同》），这是损害了银行的利益吗？

这，恰恰是保护了银行的利益啊！

总结来说，购房者买了新房，签了《借款合同》和《抵押合同》后，银行不是立即就能发放贷款给开发商的。

购房的银行按揭贷款有严格的放款时间节点，一般要在楼盘或相关住房主体结构封顶时，银行才能开始放款。

换句话说，房子首先得造得七七八八了，银行才能把相关的贷款打到开发商的账户中去。

至此，目前来看，那些烂尾楼强制停贷的舆论风口，已经开始往银行方面转了，目前大部分舆论都是让银行出来兜底，让银行掏钱给那些房企，然后让那些房企去把这些烂尾楼给修起来了。

只是，银行是什么？

银行是典型的资本家，别说那边还有签订好的个人贷款协议，就是没有个人贷款协议，指望让银行出钱，除非有那种强制命令，大概率没戏。

其实现在网上对于那些烂尾楼强制停贷的支持声，更多的还是那种看热闹不怕事大的心态。

因为全国的烂尾楼数量占比全国的房产数量并不多，身边买到烂尾楼的人，100个里面，1个都不到。大部分人都不是实际参与者，所以大家看热闹看的是很起劲。

不管是这些烂尾楼的业主，真的强制停贷了还是地方出面把这个事给解决了，对于看热闹的人来说，都没有什么影响。

而对于那些烂尾楼的业主来说，心里压力还是比较大的。

现在强制停贷气氛烘托到这了，本来想着强制停贷只是发出来发泄一些情绪，现在看热闹的那么多，如果不强制停贷了，面子上挂不住；

但要是真的停贷了，以后生活怎么办，不是所有买烂尾楼的人都连工作都没了，尤其是这几年内买烂尾楼的，还是有些家底的，让他们为了一个烂尾楼，放弃现在已经有的东西还是有点难的。

现在这个烂尾楼停贷的事情传的越来越广了，而且舆论的压力现在传导到了银行那边了，昨天的时候舆论压力还在住建这边，今天的舆论压力都在银行那边，说是银行看到房子都烂尾了，还和人家业主收钱。

刚才去另外一个单位办事，听到那边他们聊天说的都是这个烂尾楼停贷的事情，而且他们观点都是认为银行要出来担责，银行是有这个监管预售款的这个责任。

现在烂尾楼停贷的这个事，就看结局那些业主们够不够狠，敢不敢真的停贷。

这次烂尾楼强制事件对于全国房地产的发展来说，是利大于弊，不管那些业主结尾有没有真的停贷，这件事对于发地产的发展来说，都是一件好事。

那些业主即使没有停贷，那么靠他们这次事件的发酵，也能让国内新房取消预售制往前迈了一大步，也有有用的。

如果说，结局真的那么多人停贷了，那这些停贷的金额，虽然说无法让银行伤筋痛苦，但难受一下还是办的到的。

而这背后产生的连锁反应，会让房地产离硬着陆又进一步，如果说房地产真的硬着陆了，说的那个2025年房价如葱，大概率就是真的了。

03、该不该取消期房预售制度？当下的经济情况不是很理想，所以大家想要离得更近一些，以求安全。

只是当有资源的人，都开始选择了抱团发展的时候，底下的人，想要翻身，就更难了。

假设你在2015年之前在国内任何一个大城市买房，用了房贷，你的财富将会增加了5倍以上，没用房贷，你的财富也至少会增加2倍以上。

道理很简单，2015年的80万，可以在国内中西部任何一个省会城市，哪怕是武汉、成都都能买到很不错的房子了，而这种房子等到现在，一般都是200万以上了。

那么假设你2015年是用了24万的首付买了这个房子，而现在这个房子价值200万，，你用24万的首付，获得了120万的资产收益，翻了五倍。

这，还是比较保守的算法。

那么大家想想，这种差距，你能追得上吗？

如果国内房价不跌的话，全国所有的房价每年都在上涨，哪怕只涨5%，那么国内那些到现在还没有买房的人，或者是那些在小城市的人，这辈子都没有追上人家大城市人的机会。

很残酷，但是很现实。

因为你算一下，假设大城市的房价每年能上涨5%，那么现在哪怕是像西安这种普通二线城市，你都不敢用杭州这种强二线城市来说，更不敢用一下城市的房子来说，就光用二线城市的房子，都很恐怖了。

一套200万的房子，每年上涨5%，那就是10万元，你在西安这种城市，有几个人能一年挣10万的？

小城市的人一没资产，二没高收入，和大城市的人差距只会越来越大。

回到话题问题本身，一般来说，设置预售资金监管是保障购房者买房不烂尾的最后一项安全阀，房企想要挪用监管资金，绕不过银行这主体。

因此，在诸多烂尾楼业主看来，银行应该有不可推卸的责任。

业主能否合理合法“强制停贷”，对于各地业主是否能合理合法的通过“强制停贷告知书”来停贷呢？

对此，我问下相关专业人士，在国内司法判例中，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉，购房者必须无条件偿还贷款。

因为是预售房屋，一旦开发楼盘烂尾，那么购房者和开发商之间的关系，将由一手交钱，一手交货的买卖关系变为债权债务关系。开发商给不了你房子，也是你与开发商之间的债务债权关系。

而大多数购房者的贷款属于，个人与银行之间的借贷关系。也就是说月供还款与开发商没有直接关系。在某些极端背景下，房屋烂尾，贬值严重，银行甚至有可能让你追加抵押物。

当然，也有个别胜诉的案例。

值得注意的是，2022年2月14日，浙江嘉兴市中级人民法院给出一例不一样的判决。有一位购房者在房子烂尾后拒还银行贷款，被银行起诉，一审败诉；购房者不服，继续上诉，二审法院判购房者胜，将来不用还款了。

更为主要的是，购房者买房和银行签订贷款协议时，一般都会有这么一条约定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。

04、总结今年1月，在对地产支持性政策仍然犹豫不决的时候，“活人不能被尿憋死”，不能一方面限购限贷加点放（按揭）贷，同时又担心地产崩塌，这在逻辑上是不能自洽的。

随后各地逐渐开始因城施策，目前已经有上百个城市出台了各种放松管制的政策，央行也下调了5年期LPR即房贷基准利率。

很遗憾，这些措施还是有些晚了，当然还是好过没有。

面对已有星火燎原态势的断贷风波，希望这一次监管部门能够出手更加果断和坚决，尽早遏制这一趋势的扩大和蔓延。

出手越早，效果越好，成本也较低。

具体的方式可以多种多样，但目的是明确且集中的：确保交房，增强购房者信心。

具体操作可以有多种多样：可以发行特别国债，或者央行特别再贷款，成立交房保障基金，委托资产管理公司具体操作，可以是分级操作，一方面是给新项目成立类似保险的基金，增强购房者信心。

同时针对已经烂尾的项目，定向救助，日后再细致算账。

虽然这样可能会有一定的道德风险，但综合成本应该是较低的。而如果放任不管或者太迟，恐怕综合成本会更大。

面对当前房地产市场形势，业内人士指出，尽管6月房地产销售环比回升，但仍处于历史低位，远谈不上恢复，未来能否持续还有待观察。

下半年要保持房地产行业持续复苏，建议成立“地产行业健康发展稳定基金”来摆脱地产行业当前的困局，同时调整“三条红线”政策。

买期房陷阱多！买期房有哪些注意事项？

现在大部分新楼盘都是在开盘的时候就开始预售了，一般情况下，买了房子后需要等待一两年才能够收房，但是购买期房比购买现房的风险要大很多，因此，购房者一定要在买房前做好充足的准备才行。那么，买期房到底有哪些注意事项呢？小编今天为大家总结了8点注意事项，一起来看看吧。

一、注意位置选择

期房是开发商还没有修建好房屋、小区内的设施也还没动工，因此，购房者只能看着图纸买房。而在这些图纸中，会标有位置示意图的应对地理位置，购房者要在真正的地图上查找，才会掌握楼盘的实际位置。故而小编在此建议各位购房者最好还是会识地理位置。

二、注意房子价格

作为买房中的一员，小编建议各位购房者都学会如何分辨房地产广告上的价格是均价还是起价，是套内价格还是建面价格。如果是起价，而实际价格会因楼层、朝向、户型等因素而增加，套内和建面也是有一定差距的。如果没有弄清楚价格的标注，最终会导致总价与自己预算的不一样。

三、注意辨外观图

会辨外观图也是一门学问，因为各位购房者在买房的过程中，是需要将漂亮的外观图看清楚的，从而来分辨出它究竟是实景图还是效果图。这里需要注意的一个事项就是，千万别将效果图看成实景图。

四、注意不要迷信户型图和样板间

户型图对购房人有很大吸引力，但可别被它迷住，应亲自去看一看。因为有的户型图比例明显不当。一般情况下，购房者看完户型图就会去看样板间了，然后瞬间就被开发商装修的样板间给吸引住了。其实，有的开发商为了使样板间看起来更舒服，可能会缩小家具比例或者用灯光来掩盖采光问题，因此，各位购房者在看样板间的时候还是需要留一个心眼。

五、注意了解开发企业实力

购房人在选择房屋的时间，一定注意要选择实力强或信誉好的企业。另外，如果你对广告中列出的东西不了解，那么在这种情况下就千万别轻易购房，应先了解一下再说。

六、注意别被优惠迷惑

房地产广告中刊登有购房优惠条件的，各位购房者在买房时就应该多进行思考，别一下子觉得非常便宜优惠就冲动购买了。尤其是别被优惠之类的字眼迷惑。

七、注意仔细看按揭算算是否合算

购房人可以在买房贷款的时候根据自己的经济状况来选择付款的方式。同时，也可以向相关的专业人士咨询了解关于贷款的政策和知识，然后仔细算算哪种贷款方式合算。

八、注意物业管理

物业管理这是购买房子需要注意的，因为物业的管理质量和效率对于日后买主的生活有着极大的影响。合同中应有物业管理的服务条款及相关收费。户主开开心心的入住了以后才发现小区物业的不完善，面对已经入住的既成事实，为了享受到好的服务，许多购房者也只好交纳高额的管理费。为了不让户主吃哑巴亏，前期在买房的时候就应当对合同进行核对。

买期房的时候只要注意这些地方就能降低购房的风险了，另外期房当然也是有优势的，期房的价格要比现房便宜不少，所以大家还是根据自己的实际情况购房。

贷款买房，房贷可以贷15年吗？购房贷款年限有哪些规定？

买房对于很多人来说，是一件十分有压力的事情。就算能拿出购房需要的全部资金，也会大大影响到自己的生活，而贷款买房能够减轻购房者的经济负担。因此，多数购房者会选择贷款买房，只是在贷款年限的选择上，个人情况不同，选择的贷款年限也不相同。那么房贷可以贷15年吗?购房贷款年限有哪些规定?

一、房贷可以贷15年吗

基本上房贷是可以贷款15年的。一般来说，房贷的最长贷款年限为30年，不管是公积金贷款还是商业贷款，贷款年限都是不能超过30年的，二手房公积金贷款是不能超过15年的。

贷款银行会根据借款人提交的申请资料进行审核，决定具体的贷款年限。影响贷款期限的因素有：借款人年龄、房产年龄、还款能力、土地使用年限、公积金缴存年限。

如果借款人符合贷款银行的条件，可以向银行申请15年的贷款期限。

二、购房贷款年限有哪些规定

通常来说，借款人购买住房的，贷款年限最长不超过30年借款人购买的是商业用房或者是“商住两用房”的，贷款年限最长不超过10年。以下是对于贷款年限的规定：

1、商业贷款期限

具体的贷款年限要根据个人的年龄来计算，通常来说，男性不超过65岁，女性不超过60岁。例如一男性现在年龄是54岁，他最大贷款年限就只能贷款11年。65-54=11。其他依次论推。并且每个银行的最高贷款年限是不一样的。新房最长期限为30年，二手房最长期限15年。

2、个人住房公积金贷款期限

住房公积金贷款期限最长不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁。借款申请人及配偶均符合申请住房公积金贷款条件的，可按剩余工作年限较长的一方计算贷款期限。

3、组合贷款期限

组合贷款中公积金贷款与商业贷款期限必须一致，同时所规定的最长贷款期限均不超过法定退休年龄，即男性60岁、女性55岁。商品房最长贷款期限为三十年私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为二十年。

以上就是关于“房贷可以贷15年吗?购房贷款年限有哪些规定?”的全部内容，贷款年限的长短，大家需要根据自身情况来决定，如果想要房贷压力小一点，可以选择贷款时间长一些。