未成年人可以购房吗？在校大学生可以贷款购房吗？

随着落户门槛放宽，武汉成为更多年轻人安家置业的首选城市！今天我们聚焦未成年人、大学生、集体户口购房热门问题！

1、未成年人可以购房吗？

2、在校大学生可以贷款购房吗？

3、集体户口能在武汉购房吗？

问题：武汉户籍未成年人有购房资格吗？

回复：须以家庭为单位，计算家庭名下住房套数是否达到2套，若已达2套，则无购房资格；若未达到2套，则有购房资格。

未成年人购房须全款，由于孩子尚未成年，需办理监护公证，让父母代为办理过户。

问题：孩子是武汉市户口，父亲是外地户口，且在武汉市缴满2年社保，请问能买几套房？

回复：若孩子未成年，则与父亲为同一个家庭，孩子可凭武汉市户口购买2套住宅，父亲可凭2年社保证明购买1套住宅。但以家庭为单位，在武汉最多可购买2套住宅。

若孩子成年，则与父亲是两个家庭，孩子可凭武汉市户口购买2套住宅，父亲可凭2年社保证明购买1套住宅。以家庭为单位，最多可购买3套住宅。

问题：一家三口均为武汉户籍，父母在武汉已有两套商品房，请问还能用孩子的名义（大三、今年20岁）贷款购房吗？

回复：由于孩子已经成年，和父母算两个家庭，孩子可在武汉购买2套住宅。

但由于主借款人是学生，须让父母共同还款。因其父母名下已有2套商品房，需充分考虑负债情况和收入流水，若收入流水足够则可以受理贷款。

问题：2015年将户口迁至学校集体户，2019年大学毕业并将户口留在学校，毕业后在外地工作，请问现持有《学生集体常住人口登记表》，是否可以在武汉市区购房？

回复：可以。购房人持本市集体户口的，凭《户口簿》（含集体户口）作为是否本市户籍判断依据，只要家庭名下住房套数符合武汉市限购政策，可在本市限购区域购买住房。

问题：夫妻婚内购房，男方为武汉集体户口，女方为外地户口，房产证能否只写女方名字？

回复：可以，但须全款购房。武汉市购房资格核查是以家庭为单位，若需以女方的名字购房，资格核查购房女方选是、男方选否，过户须夫妻双方到场。

最高院裁判观点： 登记在债务人未成年子女名下的房屋能否执行？

最高院裁判观点：登记在债务人未成年子女名下的房屋能否执行？本院认为，关于北京南磨房路房产是否系崔露月受赠所得问题。万鑫达公司再审主张北京南磨房路房产虽然登记在崔云洪女儿崔露月名下，但实际出资人系崔云洪，故该房产的真实权利人应是崔云洪夫妻。

对此，原审查明，本案债务形成于2014年10月，而北京南磨房路房产于2011年购买，并于2013年8月6日登记在崔露月名下。从时间节点看，该房产的购买、登记时间均早于本案债务形成时间，可见崔云洪夫妻将房产转移登记到崔露月名下并非为了躲避本案债务。此外，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋权利的取得以登记为准，产权登记具有公示、公信的效力，依据不动产登记簿的记载，崔露月为北京南磨房路房产的所有权人。

虽然该房产系崔云洪出资购买，但其将涉案房产登记在唯一子女崔露月名下，应视为崔云洪夫妻完成赠与行为。崔露月接受赠与时已经成年，具有管理和处分财产的权利能力。综上，原审法院认定北京南磨房路房产为崔露月个人财产、不应当用于清偿本案债务，并无不当。

关于万鑫达公司再审提交的新证据能否推翻原审判决问题。万鑫达公司再审提交了《授信额度协议》《最高额保证合同》《崔云洪个人逾期贷款欠款说明》，拟证明崔云洪及其所经营的兴达公司2013年期间已对外负有巨额债务，并且2013年12月12日至2016年12月12日期间崔云洪在个人贷款中以北京南磨房路房产抵押担保。但兴达公司及崔云洪对外借款并不代表没有偿还能力，且上述债务的发生以及是否用涉案房产抵押担保与本案并无关联。至于万鑫达公司提出的崔露月涉嫌虚假诉讼的问题，不属于再审审查范围，本院不予审查。因此，万鑫达公司再审提交的新证据并不足以推翻原审判决，其以新证据申请再审的理由不能成立。（2017）最高法民申3404号一、原判决认定事实有证据证明。

（一）原判决认定王雲轩没有独立经济来源不属于缺乏证据证明。本院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；

（二）众所周知的事实；

（三）根据法律规定推定的事实；

（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；

（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；

（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；

（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”王永权、姚明春以王雲轩名义签订案涉房屋购房合同时，王雲轩仅有13岁，属无劳动能力的限制民事行为能力人，王雲轩亦未举证证明其通过继承、奖励、父母之外第三人的赠与、报酬、收益等有合法经济来源。《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”房屋则是需要办理登记等手续的财产，在案涉房屋登记在王雲轩名下之前，王雲轩尚未取得赠与财产，更谈不上对赠与财产即案涉房产进行合理使用取得收益。因此，原判决认定王永权、姚明春以王雲轩的名义签订案涉房屋购房合同时，王雲轩没有独立经济来源不属于缺乏证据证明。(二）原判决认定案涉房屋系家庭共同财产有证据证明。王永权、姚明春以王雲轩名义签订案涉房屋购买合同时间是2010年11月2日，王永权与贺珠明签订借款合同时间是2012年8月24日，王永权、姚明春将案涉房屋登记在王雲轩名下是2013年6月4日。王永权、姚明春将涉案18套房屋登记在未成年子女王雲轩名下时，王永权、姚明春尚未归还贺珠明借款，因此王雲轩认为其取得案涉房屋未损害贺珠明利益的理由不成立。另，案涉房屋一直由王永权、姚明春夫妻用于经营，明显超出王雲轩的基本生活需要。因此，原判决综合分析房屋购买时间、产权登记时间、王永权对贺明珠负债情况及购房款的支付，认定案涉18套房屋应为王永权、姚明春、王雲轩的家庭共有财产有证据证明。

二、原判决适用法律不属确有错误。《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”据上述规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时，亦要根据实际出资情况确定房屋的归属。王永权、姚春明对王雲轩的赠予是否成立，不影响原判决认定案涉18套房屋应为王永权、姚明春、王雲轩的家庭共有财产，故王雲轩认为原判决适用法律错误的理由不成立。

三、本案虽与（2014）鄂宜昌中民一初字第00363号民事案件有关联，但该案系对贺珠明与王永权、姚明春、王雲轩等民间借贷纠纷一案进行审理，而本案是对王雲轩与贺珠明及第三人王永权、姚明春案外人执行异议之诉，不属于同一个案件，也不属于一个审判程序。王雲轩关于原审审判人员依法应当回避没有回避的理由不成立。

给未成年子女买房的利与弊，你一定要知道

如今，一二线城市限购，很多父母就想着：

用未成年子女的名义买房，可以享受首套优惠，还不占家庭购房名额。

买房写未成年子女名字，

真的能享受首套优惠吗[wh]

不能！

这是错误的想法！

父母名下有住房，以未成年子女名义再购房，按照家庭二套房政策执行。根据最新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。

所以，以未成年子女的名义购房时，就会按照家庭二套房政策执行。

很多人问慧姐：

一、可以给未成年子女买房吗[wh]

可以！

法律并未限定购房者的年龄，所以可以用未成年人的名义购房。只是签订买房合同和办理房屋权属登记时，需要由未成年人的法定监护人办理。

二、未成年人能否独立进行房产交易?

不能！

根据《民法典》（2021年1月1日起实施）规定：不满8周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动。8周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同，只能由其监护人代理进行交易。

也就是说，未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同，在法定监护人没有进行追认的情况下，合同无效。

未成年人买房需要经过法定监护人同意，或者由法定监护人（代理人）代其购买。

三、如何给未成年子女购买房产?

无论是自行出资买房，还是父母出资买房，填写未成年子女名字的，手续与一般购房过程无异，但与未成年人签署合同时，要求法定监护人必须在场，由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本：

1、在签订房地产买卖合同时，购房人名称填写为未成年人的姓名，并写明监护人的姓名(一般父母均需签名，除父母一方去世或无监护能力外)。

2、办理交易过户时，需要提交监护关系证明。

一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证，如监护人为一人的，还需提交经过公证的监护人证明书，证明未成年人仅此一人的监护人资格。

3、虽然在购房合同及房产证上，不仅记载房产所有权人(即未成年人)的名字，也记载未成年人监护人的名字，但监护人并不因此享有房产所有权。

四、以未成年子女名义买房有何优缺点?

不少父母考虑到房子始终会留给孩子，所以选择直接将购置的房子写在子女的名下，这样有一定的便利之处，但是不能忽视其中的风险。

优点：

1、可避免财产分割

子女是房产的所有人，不属于夫妻共同财产，即使是夫妻双方共同出资购买的，夫妻离婚进行财产分割时，法院也无法处置子女名下的房产。

2、可避免日后过户税费

直接将购买的房产写在子女的名下，这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续，也能省了要缴的遗产税。

缺点：

1、不能贷款

银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，未成年的子女虽然可以单独买房，但不具有完全民事行为能力，也没有债务偿还能力。

因此未成年人购房一般不能进行银行贷款，买房需一次性付款父母为子女购置房产时不能提取住房公积金及贷款。

为未成年子女购买的房，不能抵押变现。“娃娃房”是不能抵押贷款的，全款买的也不行！

2、父母不得随意处置房屋

监护人可以代未成年子女购房，却不能随意出售、抵押未成年子女名下的房产。

如果家庭有变故需要钱，或者是有换房计划，只能是孩子的原因才能申请处置权。比如孩子因求学、生病或其它跟他切身利益相关原因需要大额用钱时。

要进行出售、抵押等交易，监护人必须是完全为了未成年人的利益才能处理其房产。监护人必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证。

父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任！

3、父母无权收回房屋

房子虽然是父母出资购买，但孩子才是房产所有者，子女成年后，该房产即为子女的个人财产，父母无权要回！

如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母到时想收回房产，将会有很大的法律障碍。实践中已有子女成年后将父母赶出，不让其父母居住的现象发生！

4、未成年子女房产不能逃避家庭债务

以未成年子女的名义买房逃避债务并不可行！

按照法律规定，家庭经营的债务，应当以家庭财产承担。而家庭共同财产并非仅指夫妻共同财产，以未成年子女名义购买的房产同样属于家庭共同财产。

因此，孩子名下的房产并不能起到逃避家庭债务的作用。

5、影响未成年子女成年后购房

因为房产在未成年子女名下，会占用子女将来的买房资格。子女成年后，房子可能会换，毕竟将来住哪里都不确定！

即便子女成年后有资格买两套房，因为提前有了一套房，再买房，会被部分银行认定为二套房，首付比例会提高，就会影响到子女是否买得起房了！[笑哭]

6、房产被子女婚后配偶继承

虽然房产是子女的婚前个人财产，但是万一子女婚内出现意外，法定继承人也有其配偶的一份，也就是说，父母买的房，无缘无故就被子女的配偶分走了一部分！[伤心]

总结：

给未成年子女买房有利有弊！父母必须要考虑周全[握手]

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