​【杭州】名下有按揭房，怎样做抵押贷款比较好？有哪些方案？

前言：这是作者第16篇原创文章分享。

按揭房如何做抵押贷款？其实这个问题对于很多缺钱的朋友来说，都是最后才考虑的。前期一般都是能做信用就先信用贷款。

对按揭房如何做信用贷款不了解，可参考下面这篇文章。

【杭州】名下有按揭房，怎样做信用贷款比较好？有哪些方案？

其实抵押贷款并没有大家所想的那样复杂，如果像金额超过50w以上这种，通过抵押贷款来获得资金周转，是一种较合适的方式。为什么这么说？下面通过一篇文章详细阐述一下，供参考。

抵押贷款的优点：1、它是所有贷款中利率比较低的，2、年限相对较长，还款方式多样，有先息后本，等额本息、等额本金，4、银行选择多；

对于目前在按揭的用户做抵押贷款一般是两种选择，一种是直接把按揭转换成抵押做一抵。

分享一下目前杭州市场上利率相对较低的一抵产品：

杭州常见消费抵押产品分享（无需执照）

银行A，年化3.75%，5年期，先息后本，随借随还。限一抵。最高500w。银行B，年化4.85%，5年期，先息后本，限一抵。最高500w。银行C，年化5%，10年期，先息后本，或者等额本息，可以一抵或按揭二抵，最高50w。银行D，年化4.25-4.5%，10年期，先息后本，或者等额本息，最高300w。杭州常见经营抵押产品分享（利率低）

银行E，年利率3.4-3.9%，1-10年授信，先息后本，随借随还，额度7成，1000w，过户执照。银行F，年利率3.2%-3.85%，10年授信，先息后本或等额本息，额度7成，1000w，执照满一年。银行G，年利率3.6%，20年授信，先息后本，额度7成，2000w，执照满半年。银行H，年利率3.65-3.8%，10年授信，先息后本或等额本息，额度7成，500w，可新办执照。杭州常见经营抵押产品分享（额度高）

银行J，年利率3.8-4.2%，10年授信，先息后本，额度7-9成，1000w，执照满3个月。银行K，年利率3.7-4.5%，10年授信，先息后本，额度7-9成，1000w，执照满6个月。银行L，年利率3.7-4.5%，10年授信，先息后本，额度7-9成，1000w，执照满2个月。新办也可。银行M，年利率4.5%，3年授信，先息后本，额度7-85成，1000w，执照新办也可。关于过桥的详细内容可参考下面这篇文章

什么是过桥垫资？

那也有一部分朋友，因为按揭尾款比较多，或者之前是公积金按揭的，并不想把按揭尾款还掉，或觉得过桥太麻烦。那有没有其他更好的办法？其实也是有的，那就是按揭二抵，就是在按揭贷款的基础上再增加一笔贷款，原先的按揭贷款不用动，这样就不需要还按揭尾款。

分享一下目前杭州市场上利率相对较低的按揭二抵产品：

杭州常见按揭二抵产品分享（不用还按揭尾款）

银行N，年利率3.2-3.85%，10年授信，先息后本，额度6-7成，减按揭尾款，额度zi高300-500w，需真实经营，执照半年。（优势：利率低)银行O，年利率4.0-4.5%，10年授信，先息后本，额度6.5-7成，减按揭尾款，额度zi高1000w，无需真实经营，可新办执照，50w以内不用办执照（优势：无需真实经营)银行P，年利率4.0-4.5%，10年授信，先息后本，额度7-85成，减按揭尾款，额度zi高1000w，执照满6个月。（优势：额度高)银行Q，年利率4.5-5%，10年授信，先息后本，随借随还，额度6-7成，减按揭尾款，额度zi高1000w，需真实经营。无执照也可以。（优势：可以随借随还，用款还款灵活）银行S，年利率5.5-6.5%，5年授信，先息后本，额度7-8成，减按揭尾款，额度zi高1000w，无需真实经营。新办执照也可。（优势：征信差一些也可以。）按揭二抵的优势：1、相对比较灵活，不需要还清按揭尾款，效率高，两笔贷款分开很清爽。

按揭二抵的劣势：1、利率相对比一抵的高0.2-0.5%，2、选择的银行相对少，市面上只有60%左右的银行能做按揭二抵，3、可贷额度相对没有一抵高，如针对部分银行，一抵能贷总价的7成，二抵只能贷总价的6成。

抵押贷款的流程

1、先去审批抵押贷款，2、贷款审批下来之后，3、还按揭尾款（可过桥），4、解押按揭变全款房，5、抵押登记放款（还过桥)注意:如果是抵押二抵，可省略第3、4步。

总结：不管是选择一抵还是二抵，它都属于抵押贷款其中的一种类型，每个人的需求不同，情况也不同，根据自身的情况选择适合自己的产品才是最好的。

最后我是杭州的程凯，银行金融从业，如果觉得这篇文章对你有启发，别忘了点赞转发哦。赠人玫瑰，手留余香！

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重磅！二套首付四成，首套认房不认贷！杭州多家银行今起执行

今天，钱江晚报·小时新闻记者拿到了杭州某银行下发给各支行、分行营业部及个贷经营中心的通知，题为《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》（以下均简称为“通知”）。通知中对杭州首套住房的贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行了调整。

通知称：

为坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，支持刚性和改善性住房需求，促进杭州市住房市场平稳发展，现就调整杭州市差别化往房货款政策事项通知如下，请遵照执行：

一、对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。政策调整范围为杭州市限购区。

二、为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%，政策调整范围为杭州市限购区。

三、对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套利率不得低于同期贷款市场利率报价减20个基点，即最低利率为LPR-20BP二套房贷利率不得低于同期贷款市场利率报价加60个基点，即最低利率为LPR+60BP政策调整范围为杭州市全辖。

四、本次政策调整自2022年11月11日开始执行，以购房网签合同日期为准，即2022年11月10日及以前的网签合同，仍按原政策执行。

五、未调整房贷政策按原差别化房贷政策执行。

根据通知，该银行对于杭州首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”，即在杭州没有住房，但有住房按揭贷款记录，并且贷款已经结清的购房者，可以按照首套房贷政策执行。

另外，贷款购买二套住宅的购房者，最低首付比例从此前的六成调整为四成。

首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。

记者采访了杭州多家银行工作人员，他们对此予以确认，并称从今天起已经开始执行。

银行此举意味着购房者的成本将大大降低，支持了刚需和改善性购房需求，对稳楼市稳预期无疑是一种利好。

杭州楼市政策“微调”：恢复“认房不认贷”，房贷利率、二套房首付比均有调整

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

11月11日，21世纪经济报道记者从多家银行杭州支行处了解到，此前市场传言的杭州楼市信贷政策调整确有此事。政策调整包括：首套房视客户征信情况可申请最低4.15%房贷利率，二套房贷款利率最低调整为4.9%；二套房首付比为40%；只要客户在杭州无房、或者房贷结清，再买算首套房。

此外，据钱江晚报报道，杭州某银行下发了一份《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》到各支行、分行营业部及个贷经营中心，对杭州首套住房的贷款部分认定条件、二套首付比例以及首套房、二套房贷款利率进行了调整。

具体而言，杭州多家银行此次信贷政策调整包括两方面内容：

1、房贷利率方面，购买140平方米以下普通住宅，首套利率为LPR减20，二套为加60。按最新LPR利率，房贷适用的五年期利率4.3%计算，即：首套利率4.1%，二套4.9%。至此，二套利率已低至启动LPR前的首套基准利率。

2、限贷政策方面杭州全域范围内开始实行认房不认贷，即购房人手中房贷全还清，在杭州买房算首套房；二套房首付比例从6成调整至4成。这距离杭州从2017年3月29日宣布进一步调整部分区域差别化住房信贷政策，即“认房又认贷”已过去5年多了。

业内人士指出，杭州调整购房信贷政策，意味着买房成本将大大降低，支持了刚需和改善性购房需求，有助于稳楼市稳预期。

近期，长三角区域多地针对楼市政策出现不同程度的调整，比如苏州、南京部分区域对限购、限售政策进行调整，宁波调整限购、对大学生购房补贴限售年限进行放松等等。在长三角热点城市中，杭州楼市销情相对畅旺，目前杭州本地人仍然实行全域限购政策，外地人在远郊地区限购一套房子。

杭州对信贷政策进行调整，或许与近期面临二手房流速下降、房价下跌压力有关。随着杭州各区核心地段的部分刚交付楼盘陆续发出房产证，二手房房源出现集中挂牌现象，客户议价空间加大；与此同时，杭州一手房摇号中签率也有上升趋势。购房者预期也发生了改变，据一名中介人员反映，市场中持币待购的客户越来越多。

第三方机构数据显示，与2022年上半年成交达到峰值相比，杭州二手房市场下半年进入下滑通道，二手房流动性与流速放缓，价格也随之下调。从2022年9月开始，杭州二手房成交量环比出现较大幅度下行，有的小区房价降幅明显。2022年10月，杭州共成交3733套二手房，环比9月份下降9.33%，相比6月份6552套的成交峰值降低约43.03%。

前述业内人士指出，杭州信贷新政对刚需客户友好，较为人性化的政策调整，对释放刚需购房者购房压力方面将起一定作用。

杭州刚需购房的窗口期正在打开，不过，在消费者预期发生改变之后，楼市去化情况有待观察。

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