棚改货币化再度来袭，房价还能翻一倍吗？

还是熟悉的配方，但只怕不会是原来的味道。

01

楼市松绑？

今年“两会”，政府工作报告里，再提“房住不炒”、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），重申“因城施策”，强调“租购并举”，提出“保障好群众住房需求”、“房地产业良性循环和健康发展”……

总体的措辞，比之以往略显温和了一点，尤其提到“稳地价、稳房价、稳预期”，潜台词就是在说：不希望看到楼市大跌。

而且在此之前，上面传来的讲话精神，也有一段时间没重点提到“房住不炒”，近两三个月提到的频率也少很多了。

自一月之后，一大片城市开始放松了调控政策。

上个月，山东菏泽松绑楼市的消息传得沸沸扬扬，无房无贷的购房者首付比例从原先的30%降低到20%。

菏泽是个三线城市，在2021年下半年那波楼市寒潮里，菏泽的房价也是一降再降，很多开发商都挥泪甩卖，结果发现价格打骨折还是没人买。

土地财政的依赖，搞得实在难受，最终开启降首付促销。

在菏泽的购房首付政策拉低标准线后，各地纷纷效仿，开始救市。北海、自贡、南宁、重庆、赣州和佛山等等城市宣布下调房贷首付比例，由原来的的最低30%降至20%。

这一松绑，像是捅了马蜂窝，立马各地的楼市松绑出现“城传城”现象，接二连三都把政策放开了。

广州的新房，不限购了；部分银行，不再查首付来源；停了两三年的转按揭，也上线了；惠州大亚湾甚至还直接把“首付贷和0首付”这种野生杀器，也祭了出来。

从一线城市，到二线；再从二线“传染”到菏泽、北海这种三四线。似乎，全国各地被压抑已久那情绪瞬间爆发出来。

去年还在搞地产调控“军备竞赛”，一个个争先恐后出调控措施，巴不得一天一个调控文件。

这才过去多久？限购和限贷放宽了，买房的卖房的都松绑了，金融手段也大力扶持，难不成又要下场救楼市了？

02

郑州再推“棚改货币化”

开年两月余，55城密集发布利好楼市政策。

各地在政策上的松绑，丝毫没有停下来的意思，大有会继续扩大的趋势。但总的来说，还是比较克制，没有大开大合，一个个都在悄咪咪突破去年自己套上去的“枷锁”。

然而，历史经验告诉我们，每一波趋势的形成过程中，虽然总体会显得谨慎、克制，但绝对会冒出一两个敢为天下先，敢第一个吃螃蟹的出头鸟。

这回郑州，一个往年在全国楼市你追我赶的激烈角逐中不那么突出的二线省会，第一次顶在了最前线。

日前，郑州市出台楼市“19新政策”，全面放开限购限贷：

1.引导金融机构降低住房贷款利率。

2.首套房贷款结清，购买二套房可实行首套房贷款政策。

3.鼓励老人来郑投资自理，让家人买新房。

4.实施货币化安置。对尚未开工的安置房，鼓励拆迁人选择货币化安置。

5.在郑州缴纳住房公积金的农民工购房可申请住房公积金贷款。

6.土地拍卖保证金最低比例降低20%，成交后1年内可分期支付。

.......

从政策力度来看，几乎是想通过行政刺激，添柴、浇油，再点上一把火，强行拉一波楼市。

郑州“19条”施行后，效果立竿见影：有二手房一日涨价18万。

更让人觉得震惊的是，光是“19新政策”，还嫌不够，直接上了楼市核武器——棚改货币化，起手就是王炸。

上个月，郑州市召开“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”，会议明确提出要：

“大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。”

毫不夸张的说，郑州放的大招一次用足，力度之猛，在两年的楼市调控政策中，全国罕见！

当然，郑州之所以敢出狠招、下猛药，跟地方的经济以及楼市情况密不可分。

自2019年以来，郑州新房销量持续下跌。尤其是2021年下半年以来，受行业整体低迷、暴雨、疫情等影响下，郑州楼市成交明显萎缩。

据统计，2021年全年新房销量不及2018年的一半！

众所周知，楼市的景气度与否直接影响到地方收入，在去年接二连三的疫情、灾情后，郑州的财政急需一波“回血”。

03

棚改货币化，到底有多大威力？

说到这，很多人可能还理解不了，为什么棚改货币化是调控房价的大招，甚至说是助推房价上涨的“核动力发动机”。

首先来明确一个概念——什么是“棚改货币化”？简单来说，就是政府请客、财政买单、国开行操办、央行给钱来支持政府搞拆迁，城市建设。

通俗点讲：你家的老房子要拆迁了，之前是补偿你几套新房，现在改成直接给钱了，让你拿着钱自己去买房住。

按理来说，这是一件好事：毕竟棚户区改造，住在里面的大多是贫苦人群，之前搞拆迁，说是“以房换房”，但真等新房盖好，最快也得两三年，这一段时间住哪去？现在好了，可以直接拿钱买房，再也不用担心补偿的房子自己不喜欢了。对于地方政府来说，不用“以房换房”，意味着自己能节省出来一个地块继续搞“招拍挂”，这笔收入可比区区补偿款多得多。

但凡事有利必有弊，棚改货币化的弊端，有两个：

第一，短时间内激增的住房需求，会刺激楼市虚假繁荣，于是三四线城市今年以来房价飙升。

第二，补偿款从哪出？只能是地方政府找银行贷款，于是地方债务风险加剧。

2008年以来，棚改逐渐从实物化安置转向货币化安置，棚改货币化也在房地产去库存的过程中起到了很大的推动作用。

从2014年到2017年，棚改货币化安置比例从最初的仅9%左右大幅提升至接近60%，部分省市甚至高达70%甚至90%以上。货币化安置比例明显上升后，对三四线城市房地产销售、房价和地价起到了明显的助推作用。

2014年那会儿，全国楼市持续降温，房价走低，跌声一片。

杭州的某楼盘销售价格狂降6000元，原本1.8万元左右入手的业主，一夜之间“损失”超过50万元。

随后，70名老业主聚集售楼处，拉起横幅，提出退房，争取补偿，场面一度失控。

从杭州到南京，从二线城市到小县城，这种场景一而再再而三上演。

房地产商因为房子难卖，欠银行的贷款还不上，有比较大的经济风险。很多房地产公司、设计院、工程公司等等都在裁员。

地方土地卖不出去，财政赤字严重，地方政府债务高企。少了房地产的拉动，GDP的增速也不好看，马上破7。

在强烈的路径依赖下，抬出了两个大杀器——涨价去库存和棚改货币化。

在棚改货币化的推动下，全国房价迎来普涨，不是个别区域、个别地区的涨，是“鸡犬升天”式地涨价。

就连以往默默无闻的三四线城市的房价都经历了快速上涨阶段，最高涨幅在100%以上。

人口输出型的山东菏泽市，房价从2016年的5000元/平涨到接近10000元/平。

安徽蚌埠棚改货币化安置率达到了70%以上，更是成为了2017年房价最耀眼的三四线城市，新房备案价出现了突破1.5万/平的现象。

一二线城市持续暴涨，三四线城市的房价直追一二线城市，这就是棚改货币化的威力——房价翻倍仅仅是起步价而已。

04

货币化卷土重来，房价还能涨吗？

郑州这波操作，除了是想重启棚改货币化这个去化大杀器来拉楼市一把之外，还有个意义就是给其他城市当当出头鸟，试试来自北京的猎枪是否会响起。

万一没被打，那就蜂拥而上。

遗憾的是，我们已经形成路径依赖。

棚改带来的货币化，就像是放水，在经济下行压力增大的时候尤其好用——虽然放水不能救未来的债务，但可以救当下的经济。

至于以后会怎样，已经难以预料到那么多，时下最让人关心的问题是，一旦棚改货币化的口子再次打开，房价是否还能迎来新一波的起飞？

首先，从周期来看，楼市确实有触底反弹的可能。

纵观历史房地产市场变化情况，市场周期平均每轮3-5年，三个周期峰值依次为2010、2013、2016年。

2008年次贷危机，国家4万亿计划出炉，2010年迎来房地产周期第一个峰值。

2011年银行收紧，多城降价促销，央行多次降准降息，2013年迎来房地产周期第二个峰值。

2014年经济下行地产寒冬，放松限购限贷、货币宽松，2016年迎来房地产周期第三个峰值。

到了今年，经历一轮打压，楼市形成一个谷底，利好政策密集出台，新一轮周期蓄势待发。

其次，短期内房价要上涨的要素正在集结。

一是让有钱人有意愿去买房。（即释放涨价、利好的信号，现在正在发生）

二是让不算有钱的人，有能力上车。（信贷放宽，让他们撬杠杆借钱买房，现在正在发生）

三是让没钱买房的人，有钱买房。（棚改货币化，直接发钱）

只要有足够的人，愿意买房，有能力买房，房价就能获得上升动力。

从这两点看，的确在短期上，房价上升的动力已经形成；但实际发展还存在相当大的不确定因素，就算要涨，大概率也就是一个超跌反弹或者下跌中继。

因为我们目前看到的所有利好地产的消息，都有极大的不稳定性，楼市受打击是由于政策，松绑楼市的也是政策。而各地看似在大张旗鼓，张罗着刺激房地产，提振的活，实际上都在试探。

试探是不是在经济压力大的情况下，可以不那么坚持“房住不炒”，可以不把房地产压得太死。可是，一旦高层有明确的信号释放出来，所有地方上做的试探还是会一夜回到解放前。

2015年房地产暴涨之后，在中央的三令五申下，货币化棚改安置实质上已经退出了市场，因为这个政策代价太惨痛了。

为什么这几年都在说房地产去泡沫、去金融化，就是风险叠加得太高，高到让人感到后怕。

无论是货币化的棚改，还是地产泡沫，本质上是赚断子绝孙的钱；生育率已经崩了，人口即将开始负增长了，再来一次鸡犬升天的房价普涨，几无可能。

正如同十几年如一日看空房地产的郭主席所说：

押注房价永远不会下跌的人将会付出惨痛代价。

利率降到历史最低！为了卖房真的拼了？

01

利率创新低，买房很划算？

2015年，我没有遭遇股灾。

2016年，我没有遭遇2爆雷。

2017年，我没有被区块链割韭菜。

2018年，资管新规来了，爆雷的高杠杆与我无关。

2019年，燕郊房价腰斩，我庆幸我没买房。

2020年，疫情对我没有什么影响。

2021年，恒大烂尾了，恒大的理财爆雷了，我很庆幸我既没买房，也没投资它家理财。

这几年最幸运的当属新时代的“待富人群”，不买房不买车也不搞投资理财，虽然日子不够滋润，但一个雷没踩着。

与之相对的，就是在房地产高位”杀入“，买了期房，结果还烂尾的。

河南一恒大楼盘停工一年，业主着急交楼，无奈自己上手搬砖盖楼。几十个人分工明确，甚至开起了挖掘机。

其中有个业主委屈地告诉记者：

“现在我每个月工资5300块，4700元还房贷，饭都不敢吃，还看着小区一天天凋零。”

而另一边，爱马仕大哥出现在了广州恒大中心，面带笑容体验了恒驰5，直夸：

“漂亮，漂亮，真漂亮。”

好在上头还是顾念着房地产的，救市措施一直不断。

5月20日，中国人民银行放了个大招，把1年期LPR降到3.7%，5年期以上LPR降到4.45%。

我们之所以关注5年期LPR，因为它直接关系到多数人的利益。LPR的全称是贷款市场报价利率。

目前几乎所有银行贷款的定价都是参照LPR，LPR分为1年期和5年期，由于房贷是少有的长期限贷款，所以5年期LPR几乎可以视为“房贷基准利率”。

这样，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。

那4.25%的个人住房贷款利率又意味着什么呢？

意味着央行已经把房贷利率降到了近20年来最低！

但这还没完，时隔三个月后，央行在之前的基础上再次下调利率。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：

1年期LPR为3.65%，较前值下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较前值下调15个基点。

仅仅几个月的时间，中国的房贷再次刷新了历史最低纪录。

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房贷减少，关我们什么事？

“LPR数据一出，我们就进行了房贷利率下调操作，目前首套房贷利率可降至4.1%。”

“当前银行贷款额度充足，放贷周期较短，基本上一星期就可以完成放贷。”

银行，成了这次利率下调最主动的一方。

几乎是求着大家，赶紧买房，赶紧来办贷款。

LPR下调首日，多地银行及时跟进下调房贷利率，北京、上海、广州和深圳首套房的房贷利率均降至5%以下，多地房贷利率最低下调至4.1%。

但到了如今田地，还会有人“上套”吗？

其实这次房贷利率降低对大多数已经买了房的人是没什么影响的。

1.如果贷款人选择的是固定利率，房贷月供不受LPR利率调整的影响。

2.如果贷款人选择的是浮动利率，当LPR利率下降，也不会马上对房贷月供产生影响。

要等下一个重定价日再根据当时最近一个月的LPR进行重新定价。房贷利率重定价日一般是次年的1月1日。

3.对于刚需来说影响更小，最多省个两三万的利息。

相当于我要买台8000块的iPh，结果给我发了10块钱的优惠券。

所谓的救楼市、保交房，关键在于救房企，房企活了，就有资金去把没盖完的房子解决了。

过去的一年，房事不断，殃及池鱼。与房企“相好”的上下游企业，包括装饰工程公司、建材企业、门窗企业、防水和涂料企业，作为其“密切接触者”，同样遭遇了前所未有的“至暗时刻”。

收款难、商票逾期拒付、计提坏账、市值蒸发、被以房抵债，不少企业利润受爆雷房企拖累持续承压。

全筑股份、江河集团、中衡设计、我乐家居、凯伦股份、曲美家居、皮阿诺、天安新材、上海电气、建艺集团、广田集团、文科园林、金螳螂、好莱客、江山欧派、东鹏控股、宝鹰股份、顶固集创、三棵树、亚士创能、嘉寓股份等，纷纷群撕恒大及其他地产企业。

房企拿不出钱，整个产业链都被坑惨了，没人愿意当这个冤大头帮忙把房子盖完。

那有什么办法救这些房企呢？

直接给钱不现实，最快捷的方法就是让他们快点把房子卖出去，有人来买房了，事情全都解决了。

所以，我们能看到，从年初到现在，所有地产政策只有一个主旨

——鼓励大家买房。

03

房子还值得买吗？

今年地产的寒冬，是从2月开始集中爆发的。

2月的数据，百强地产销售额同比下降47%，成交面积同比下降70%，房企海外发债同比下降95%。

在这个压力下，禹洲、正荣爆雷了，阳光城资金枯竭了，世茂进i了，融创摇摆了，哪怕是万科老大哥销售也在锐减……

各个地产公司都在开源节流。开源就是降价卖房，节流就是降本增效，是优化员工。地产公司很多员工都被裁了，包括管培生。

这个数字出来后，宏观上频出“暖风”外，地方上楼市政策，动作频频。

全国房地产调控政策发布次数累积超过70余次，其中有36个城市发布了稳定楼市的政策。

结果啥用也没有，3月份销售继续下跌。

一季度百强房企销售额下滑近50%一季度全国房价跌破万元，同比下滑近11%融创基本爆雷了，最近被强制执行3000多万；头部央企华润部分区域裁员50%，很多地区裁员20%-30%。

到了4月份，松绑力度更大，降低首付款比例、提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件；降低居民购房资金门槛及成本，促进购房需求释放；放开落户限制，吸引人才，降低资质门槛。

甚至还有直接发钱搞补贴，连0首付这种大杀器也搬了出来。

楼市依旧死猪不怕开水烫。

TOP100房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大、且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

累计业绩来看，百强房企1-4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。

这个趋势一直延续至今。

居民不贷款、不买房了；房企不拿地，不盖楼了；中介大量倒闭，不跑销售了。

此般情状让我联想到了另一个曾经十分红火的市场

——集邮。

曾经集邮市场上天天满人，大家都在讨论什么邮票值钱；印象中有一部电视剧叫猴票，讲的是邮票的疯狂。

当邮票退出了金融色彩，变成了使用物品，大家也就不会再迷恋了。到现在为止，除了极少数的邮票还能有市场，大部分邮票也就值个票面钱。

房地产也是如此，当失去了其金融属性后，就算短时间内价格不落，也不会再有大的市场了。

过去二十年大家把城市化等同于房地产，各地搞得最多的就是商品房建设，一座座建筑塔吊像乌鸦一样，展翅飞翔在城市上空。

大量的农民工背着大包、小包，装着棉被和褥子，像候鸟一样从华北、西南、中原往返长三角和珠三角，“民工”成了那代人的代名词。

春运是我们的记忆，城市无法供奉肉身，老家无法安放灵魂。

同样，得益于城镇化，中国的楼市飞速发展，甚至可以偏激地理解为：

这是一笔“进城税”。

2000年-2021年，全国已经累计出售200亿平的商品住宅，足够6亿人居住。另外修建8000万套的保障安置房，足够3亿人居住。这还不包括正在建的。

不考虑2000年之前的房子，这就已经够全部的9亿城镇人口居住。

以当前的每年15亿平的住宅销量，足够3000万新增城镇人口居住。但是5.1亿乡村人口里，45岁以上占了一半，盖这么多房子再卖给谁？

楼市的销售面积注定是不可持续的，房地产市场注定是一个缩量的市场，再怎么刺激也没用。

因为人口见顶了。

房地产也成为了“旧经济”。

当“救市”一词出现的时候，我就知道楼市可能真的不行了。

因为“救”意味着和趋势对着干，终究徒劳无功。

不过在未来的一段时间，个人更倾向于：

看空楼市，但不看空房价。

我认为，楼市的下行通道还远远没有结束，一定会有更激烈、更密集的措施出来稳住楼市。不管是棚改也好，直接发钱也好，不断降低利率也好，还是取消限制门槛也好，甚至会有我们意想不到的办法横空出世。

同时，卡住二手房的交易，让楼市进入一个全面的缩量阶段，本来一套房子要成交，流程就比较麻烦；不像股票当天买，第二天便能出。再通过限制二手房的交易，尽可能冻结资金流出楼市的渠道，让房价变成“有价无市”。

这样房价也可以稳住了。

其实，这跟十多年来的楼市调控政策差不多。

以前限制涨价是为了什么？为了把一年涨三倍，拆分成十年涨十倍，走出慢牛行情。

现在稳楼市的政策又是为了什么？为了把一年跌30%，打散成十年跌50%，走出阴跌行情。

前者叫“稳中求进”；后者叫“软着陆”。

而对于想出售房屋资产的人，我可以直言不讳地告诉你：你已经错过了最佳逃顶时期。

但后续的阶段性“政策底”、“市场底”以及货币宽松，一定会形成阶段性的楼市回暖。

类似于股票K线形态的“下跌中继”和“下跌旗形”，可以把握住机会。

而对于现在想趁着楼市下行的机会，抄底买入房产的人，我们分两种情况讨论。

一种是不得不买，非买不可的人，虽然我不认为世上真有非买不可的房子，但如果你实在想买，随时都能买。有一句话是这么说的：

种一棵树最好的时间是十年前，其次是现在。

我们也能换种说法：

买一套房最好的时间是十年前，其次是现在。

另一种是还在犹豫中的人，请你在内心反问自己一句：

人生路漫漫，有必要为一个房子搭上30年吗？

网传个人房贷利率将下调，这是真的吗？刺激买房，不能单靠利率

最近，网传个人房贷利率将下调了，这是真的吗？说实话，现在能用现金一次性支付买房的太少了，大多数还是需要贷款的，这是个好消息啊。不过，这就像长江里打鸡蛋，一起喝鸡蛋汤？我首套房5.6的利息，可以直接降到2％吗？

目前，我国的房货确实是太高了，国民的收入远低于其他国家，可房贷位于世界最前列。已成年和未成年的两代人都很惨：已成年的不是成为了“房奴”就是在成为“房奴”的路上；未成年的，童年曾居住过的房子在成年后估计最多能保留30年，之后不一定有实物可以拿来追忆了。

我认为首套房贷利率下调太少了。首套房基本都是年轻人的刚需房，在全国房价普遍偏高的情况下，受疫情影响，经济低迷，年轻人工资收入较低，房贷是年轻人巨大的重压。应该给首套房更优惠的利率，确保年轻人能住上房，能还得起贷款，能有尊严地生活。降低首付比例到15-20%，延迟年轻人贷款年限到4-50年（利率不变）针对首套房免契税，房屋增值税，房价包含的土地出让金返还首套购房者30%，分十年返还，期间出售停止返还。

其次，要刺激房地产市场，不是靠利率的，你应该取消期房房子盖好再卖，你看有没有人买，你现在让老百姓买所有风险都让老百姓一个人承担，那为了房子贷款照样还，那老百姓也不傻对不对？答就背着那么大的风险，买这一间有可能烂尾的房子？

降低首付及降低贷款利息有毛用呢？不搞棚改货币化安置楼市注定没戏！能买房的前几年早就买了，没钱买房的不让他拆迁有钱又有谁能买得起？

买房，是因为相信，以后会越来越好！但从这个疫情来看，死性不改！努力奋斗得来的财产安全吗？