要么全款，要么商贷！买房时公积金贷款为啥总被嫌弃
海口市万绿园附近房地产项目一角杨冠宇摄
近年来，多个不同楼盘不同开发商，均以项目未封顶或者其他理由拒绝不少购房者使用公积金贷款。不少购房者表示，连续缴纳多年公积金，本想买房时能省点钱，结果发现被各种“门槛”挡在外面。
海南部分购房者近期反映，海口市部分楼盘在封顶前取得了预售许可证，开发商为了快速回笼资金，要求购房者限期交齐首付、办理商业贷款，但海南省公积金管理局表示，楼盘未封顶不能办理公积金贷款。
开发商要求购房者“二选一”：要么选择全款，要么选择商业贷款。但实际上，未封顶楼盘不能进行商业贷款，开发商与银行均有违规发放商业贷款、排斥公积金贷款之嫌。
半月谈记者获悉，海口市部分楼盘春节前开盘预售，每平方米17000元左右的价格吸引了众多购房者。朱先生虽然抢到一套三室住房，可签认购协议时才得知，开发商要求购房者3天内交齐首付、办理商业贷款。由于该楼盘尚未封顶，根据相关政策无法办理公积金贷款，如果做商贷的话，一套200万的住宅每月要多付1000元的利息。按照贷款期限30年计算，总计可能多出30多万元的利息成本，这对于连首付都是辗转借来的朱先生来说，无异于一笔沉重的负担。
在此之前，海南已经取消了“商转公”业务，办理完商业贷款便不可能再转回公积金贷款。这意味着，朱先生一方面要“背负”更多的利息成本，另一方面公积金账户里面的余额要继续“沉睡”。
朱先生随后拨打了海南省政府12345公积金热线专席，回复称“未封顶的楼盘无法办理公积金贷款是政策规定，建议你与开发商协商，等封顶时再办理公积金贷款”。朱先生有点哭笑不得，开发商限期要求缴纳全款或者交首付办理商贷，否则将不会与其签订购房合同。
半月谈记者调查发现，跟朱先生同样遭遇的并非个案。
海南省公积金管理局局长吴和平表示，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。公积金相关管理条例也是据此制定。
海口市住建局局长王旭明表示，海口市批准预售工作均是按照海南省政府和海南省住建厅规定办理，不存在违规发放问题，并表示朱先生购买的楼盘是2016年之前报建，确实取得了预售许可证。2017年9月，海南省政府出台政策明确“自本意见施行之日起，新取得出让用地开发建设的商品住宅项目中，除采取装配式建造方式建造的建筑可按我省原预售许可条件批准预售外，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。鼓励现有在建项目、存量用地开发项目提高预售条件，并优先支持现房销售”。
半月谈记者调查发现，房地产市场具有明显的滞后效应，海南市场上仍然有大量在此规定出台之前报建的项目，这些项目可以在封顶前申请预售证，并可以项目未封顶为由拒绝购房者使用公积金贷款。
住建部门和公积金管理部门表示各自均按照政策规定办事，但最终得出的结论是尽管购房者有资格买房，却无法办理公积金贷款。
海南此前就有不少楼盘拒绝公积金贷款，海南省相关部门曾对此进行过调查。2017年12月，住房和城乡建设部等四部门下发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，明确规定住房城乡建设主管部门要加强市场监管，要求房地产开发企业在销售商品房时，提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。受托银行要按照协议约定，及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续。
海南现代管理研究院院长王毅武等专家指出，按照政策规定，只要住宅项目未封顶，公积金和商业贷款都不能进行办理。开发商和银行在此问题上只是选择性地拒绝公积金贷款，而违规给商业贷款放行，这表明开发商和银行排斥公积金贷款的态度较为明显。
(来源:半月谈)
楼盘封顶才能贷款 对购房者影响有多大？
近日，不少读者咨询山西晚报：听说今年楼盘封顶才能发放购房贷款，是不是买房更难了？贷款门槛更高了？这会对购房者造成多大的影响呢？
新政叫停未封顶楼盘放贷
山西晚报记者获悉，山西银保监局在1月7日发布规范个人住房按揭贷款管理的通知，通知文件中第一条就是：银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
据悉，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
银行业金融机构要加强个人住房贷款业务的审贷管理，加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度，要严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严格按照合同约定监控贷款用途，严禁资金挪用于购房。
上述政策出炉之后的1月16日，山西银保监局公示了两张分别对于中信、招商银行太原分行的罚单。两家银行收到罚单的原因都是发放未办理网签合同且楼盘未封顶的个人住房按揭贷款。
随后，山西晚报记者了解到，符合条件的职工购买商品房期房，申请公积金贷款的，无需等待楼盘封顶即可获贷款。
对购房者利大于弊
通知下发后，不少购房者担心：贷款时间延缓了，手头没有充裕的购房款，不能一次性付清，那么大多数购房者是否面临原定购房计划的落空？
业内人士表示，普通购房者只需适当延缓预定计划，多积攒首付资金，还可相应减少利息负担。因为房贷延迟，购房者可推迟还款时间，整体利大于弊。对刚需群体来说，缩短还款到入住的时间，节约租房成本。而且主体封顶发放贷款在另外一个层面来说，加快交房速度，降低楼盘烂尾风险，保障购房者权益。另外在一定程度上可以稳定房价，对于购房者来说利大于弊。
叫停未封顶楼盘按揭业务还将降低购房者的风险，极大保障了购房者的利益。普通购房者即使有购房需求，也不在乎多等几个月到楼房封顶之后再办理贷款，而且这样可以在一定程度上降低购买到烂尾楼盘、不合格楼盘的风险。
开发商再不会捂盘惜售
银行业内人士表示，对于银行违规“输血”楼市的处罚仍是未来的金融系统重点监管领域。发放未办理网签合同且楼盘未封顶的个人住房按揭贷款；向未竣工验收的商业用房发放按揭贷款；贷后管理不到位，个人经营性贷款资金被挪用于购房；流动资金贷款挪用入房地产企业、向“四证”不全房地产项目发放贷款等，成为银行被监管的主要原因。正是由于银行被监管，该项政策对开发商来说考验更为巨大，资金压力进一步加大。
业内人士表示，由此，开发商必须缩短销售周期，不捂盘惜售，迅速回笼资金，才能保证资金链的良性运转。
此外，从长期来看，此规定可以增强防范其信贷风险，保持金融的持续稳定发展，由于好多中小型开发商的贷款发放近年猛增，加上消费者近年来提前消费意识大幅度提高，特别是作为价值不菲且作为固定资产的房产，发放贷款的审批程序日益简单，在国有银行与各商业银行竞争日益激烈的情况下，被迫降低信用度要求等，发放贷款的风险也日益在提高。
另外，通过严格商业银行信贷条件这个经济手段，可以达到抑制部分地区房地产投资的过热倾向，控制部分开发商利用更多的贷款资金进行盲目圈地和开发，对促进房地产市场健康发展起好的作用。
利好二手房市场
业内人士表示，此通知开始执行后，会对太原的新建商品房和存量房有一定的影响。
这两年，太原二手房市场一直低迷，甚至有部分区域新建商品房和二手房的价格倒挂，更压缩了二手房的发展空间。
一位房产中介经纪人告诉山西晚报记者，叫停未封顶楼盘的个人贷款，对二手房市场是利好的，叫停未封顶楼盘房贷使得部分购房需求转向二手房市场，对二手房成交量将会起到一定的促进作用。
部分购房需求由新房转移至二手房，部分支付能力有限、只能借助贷款的购房者将会转向二手房市场。与此同时，银行房贷重心可能也将会由新房转向二手房市场。在“叫停未封顶楼盘房贷”后，银行将会加大对风险相对较小的二手房市场的支持力度，二手房金融房贷产品将更为丰富。
山西晚报记者张磊
公积金为什么上要封顶？多缴助买房不好吗？
公积金作为职工购房的一种辅助形式对于职工购房来说还是有很大帮助的，尤其是在房价高企的今天利用公积金贷款购房还是可以节省不少利息开支的。既然公积金是一项利于帮助职工购房的好政策，那么为什么要限制公积金缴存的上限呢？为什么不提高公积金的缴存比例让职工的购房变得更轻松呢？
近期，多地对各自辖区内的公积金缴存基数进行了调整，在房价上涨购房者压力上升的背景之下上调公积金最低线是应该的，但是在高点仍有限制。就拿刚刚调整了公积金缴存基数的北京来说2019住房公积金年度北京住房公积金缴存基数上限为27786元，月缴存额上限为6668元，职工和单位月缴存额上限均为3334元。2019住房公积金年度北京住房公积金月缴存基数下限为2200元。可以看到最高6668元的月缴存上限对于北京的房价来说似乎并不是很高，可以说面对北京动辄几百万的房价和几百万的房贷来说6668元也很难满足月供，很大一部分月供还需要从收入当中支出。
不过公积金本身对于房地产行业的促进也是很大的，就因为有了公积金低利息的贷款不少购房者才会接连购房，虽然目前公积金政策大多只能贷首套和二套房的贷款，但是公积金给购房者带来的刺激还是影响深远的。只要有刺激作用能让购房者愿意买房那么公积金就需要在稳定楼市的大环境之下被限制。
公积金的初衷还是以保障职工有房住为目的的，并不是以低廉的利息促进职工参与房产投资的。所以说公积金应该被限制高限，如果购房者在买房之后仅靠公积金就足够偿还贷款月供了，那么又怎么对购房者产生压力感呢？最终过高的公积金也会让购房者得意忘形，反倒会把一个辅助购房者实现住房保障的政策变成推动楼市向上和提高购房者投资意愿的政策。
所以说，公积金的缴纳还是应该有有所限制，这也是顺应了楼市调控的大趋势。
