七连跌后，武汉二手房“捡漏”机会来了？这份降价榜单请查收

买新房，还是二手房？

放在之前，这道选择题并不难回答，多数人的选择会是前者。

可如今来看，答案似乎开始出现逆转：越来越多的购房者将目标转移到二手房。

二手房自然有一些弊端，如信息不够透明、交易流程繁琐等。但和新房相比，在房企爆雷不断、停工频繁的当下，「所见即所得」成为二手房的先天优势。

不可否认，现阶段的二手房市场，选对房源确实能实打实的「捡漏」！

PART01

来看三组数据。

根据武汉市住房和保障房管理局发布最新数据显示，武汉9月新建商品住房（新房住宅）网签销售7802套，环比减少17.18%，同比减少47.56%；9月存量住房（二手房住宅）成交9526套，环比增长4.26%，同比增长12.58%。

9月，武汉二手房住宅成交量超过新房住宅，首次完成逆袭！

不仅如此，二手房9月成交实现环比、同比双增长，新房住宅则是双降。大数据告诉我们，成交端已经开始向二手房市场倾斜。

制图：血拼武汉楼市；数据来源：武汉市住房和保障房管理局

通过上表可以发现，2022年以来，武汉新房住宅成交量可谓起起伏伏，1-5月逐月下滑，6、7月出现大幅增长，随后的8、9月又是持续下滑。

二手房则不然，从3月到9月，成交量逐月上涨，并在9月实现对新房住宅的反杀。

再来看第二组数据。

9月初，武汉二手房挂牌量超过20万，与3月相比增幅超过7万套。

制图：城市财经；数据：链家网、透明网、诸葛找房等

放眼全国，武汉二手房挂牌量都是名列前茅。

与此同时，9月武汉二手住宅价格环比继续下跌，跌幅扩大至0.50%，出现“七连跌”。

图：2022年9月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比；图片来源：中指研究院

从区域看，9月武汉各区二手住宅房价环比均出现下跌。从降幅来看，远城区跌幅远高于中心城区。

库存量巨大，价格持续下跌，但成交量却在不断增长，说明什么？

在经济环境没有明显好转的情况下，持房者更希望变现，从而导致二手房的「池子」越来越大。

但房地产市场行情日趋下行，想要快速变现，最好的方法就是「降价」。实际上，这对持币观望的刚需、首改人群十分友好，想「捡漏」也并非什么难事。

PART02

那么，究竟该如何捡漏呢？

在贝壳找房APP二手房版块，找到“排行榜”，可以查看当日低于同小区同户型TOP100的“笋盘”、近期降价榜、热搜房源榜等。

我们来看下武汉捡漏榜10都是哪些楼盘。

从榜单前十楼盘来看，降价幅度较大楼盘以远城区为主，单价基本在万元以下，纯刚需可以重点关注。

如果你仔细查看这份榜单，会发现主城区同样有降价房源，而且降价幅度不算小。

比如位于洪山区的华侨城原岸，东湖风景区内住宅项目，所售房源为一线前排五居室通透大户型，适合改善型居住需求。

从房价变更情况来看，该房源10月份以来降价两次，分别为27万、8万，总降价达到35万。降价后单价为30060元/㎡（小区均价38523元/㎡），低于同小区同户型36%。

当年的光谷“神盘”中粮·光谷祥云，2019年建成，是光谷东楼龄较新的小区。该套房源自7月以来多次降价，降价总额为33万。降价后单价为19033元/㎡（小区均价23257元/㎡），低于同小区同户型33%。

这类房源交房时间在五年以内，属于次新房，至少买来之后，居住环境不至于太差，也不会去高位站岗。

写在最后：

当然，拼房姐并非劝大家去买二手房，毕竟市场环境不好的前提下，无论新房还是二手房，如果不做足功课，都有可能掉“坑”里，大家还是要根据自身需求进行合理选择。

如果确定入手二手房，最后给到大家几点建议：

首先，选择正规的网站和中介，选择大品牌的中介公司，收费、服务情况要先事先沟通清楚；

其次，越是“捡漏”房源，越要搞清楚房源的基本情况，是否有重大问题；

第三，时刻关注房源价格变化，了解市场情况，多看相似的小区，多做比较；

第四，对房屋自身建筑情况（户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积等）、房屋周边状况（交通、生活配套、噪声、电梯、保安、物业等）进行全面考察，确定房源是否符合自身需求；

第五，看房子产权是否清晰，确定房子有无房产证，房主是否和房产证、身份证一致，房屋有无贷款等。

当下购买二手房，的确有捡漏的可能，但二手房的交易流程更加复杂，各位一定要考察完备后，再进行出手。

2022换房日记 篇一：卖了又买，买卖二手房过程全纪实

H，大家好，我是婉儿~很高兴又见面啦！

这3个月算是我这几年来最折腾的日子了，经历了卖房、买房、租房的艰辛历程，现在总算是安顿妥当了，可以慢慢跟大家分享我的换房故事，今天是换房日记的篇一，希望能对计划买/卖二手房的小伙伴有所帮助。

P1.背景介绍

坐标：武汉

队友：某互联网公司研发总监，33岁

楼主：某上市公司产品运营经理，28岁

我们有一个2岁多的宝宝，宝宝主要由婆婆照料，一家4口同住，房子为队友2014年初婚前购入，107平的三房，总价为80万多一点，组合贷，刨去公积金，商贷部分每个月还贷2000多一点，房子有35万+的贷款未结清。

我和队友结婚4年多，前2年2个人都没有存钱概念，更不谈理财了，属于赚多少花多少的那种。后面有娃了才开始慢慢存钱，所以在卖房前我们手里的积蓄只够结清贷款，除了买了一个价值12万的车位，其他均无。[笑哭]

P2.卖房缘由

大多数的人换房的首要原因可能是改善居住环境了，我们也不例外。我们所居住的三室户型倒是很好，南北通透，三个房间和阳台都有很好的采光，厨房和阳台都比较宽敞，楼栋算是小区的楼王，当时买的时候单价也是最高的，层高也很适宜，视野几乎没有遮挡，房子维护得还不错，如果是小两口居住还挺温馨的。

小区不足的是地铁一直没有兑现，交通不便，家门口每天都很拥堵，队友每天开车的单程通勤都超过1h了，另外小区对口的学校也不太行，因为尊重老人意愿，未来会一直和婆婆同住，3个房间难免有些拥挤，而且一卫有时候是真的不太方便，错峰洗澡、排队上厕所的苦涩懂得都懂……

依稀记得在2021年12月某个周五的晚上，队友忽然跟我说：我们换房吧！

我：怎么突然换房？换哪里？怎么换？

队友：先把房子卖了再说，再看有没有合适的房子。

我：这么草率的嘛？？？

队友：对啊，现实情况就是我们供不起二套，反正买不起，那就只有换房了，既然要换不如趁早。

我：那换就换吧！

然后真的就是这么草率，在没有做任何功课的情况下两个年轻人开启了换房之路。[捂脸][捂脸]

说干就干，当天晚上我就让做房产经纪人的朋友帮我把房子挂上去了，结合上半年同户型的最高成交价，朋友建议我们挂235万。周六上午该平台的工作人员就上门来拍我家的图片和VR视频了，下午就陆续有客户来看房，没想到周末两天看房的客户竟然高达8组。

周一上午我就接到了朋友的电话，被告知有4组客户有意向购买，想了解我们的心理底价，和队友商量后，我们决定不少价，但家居家电可以全送。其中一个买家很有意向想约着我们面谈，被我们婉拒了，其实是我们两个卖房小白还没有完全想好，有点稀里糊涂的，更不知道面谈该谈啥。

后来到了周三中午，又接到了那个意向买家的面谈邀请，虽然还没有想好房子卖了后买在哪里怎么买，但是卖房的决心还是没有动摇，于是周三下班后我们就面谈了，整个过程倒是很和谐，买家和我们都很客气，互相表达了诚意，经过1小时左右的交谈，最终还是以235万，家居家电全送签了合同。

先上重点！！！[奸笑][奸笑][奸笑]

买家必看小i：

1、看二手房至少看2次以上，白天、晚上各看一次（着重看户型、通风、采光、噪音等）；

2、多考察小区地段、交通、学校、容积率、车位配比、绿化率、邻居素质等；

3、如果有小孩的话注意询问卖家学位是否已经使用；

4、尽量选择适宜楼层，避开顶楼和一楼；

5、因为房龄是以开发商拿地时间算起，不是房子建成时间，所以尽量选次新小区（5-10年以内）；

6、询问卖方卖房原因，排除不利因素；

7、看房时多看墙面、地板维护及卫生间防水情况；

8、选靠谱中介，签订合同时看清条款和违约责任等事项，如有必要录音存证；

9、交房时，确保卖方水、电、燃、暖、物业费用均已结清，户口确认已经迁走，注意检查家具家电、门禁钥匙等细节；

10、二手房的中介费用是由买家承担，据我所了解的情况是，武汉二手房的中介费基本是2%~2.5%。

卖家必看小i：

1、决定卖房前一定要对比同小区同户型的成交价，在挂价格的时候最好是挂得比自己的心理价位高一点点，留一定空间给买家砍价；

2、想清楚定价后再挂房子，挂了房子后几度调价，个人觉得感受不会很好，因为调价记录是公开透明的，平台用户是完全可以看到的，容易给人一种纠结且不诚心卖的感觉；

3、建议大家卖房前不要像我和队友那么草率，多了解所在城市和片区的市场行情，尽量多做准备，毕竟房子卖起来的速度还真的挺快；

4、在买家看房的时候，卖方不要首先一上来就跟房产经纪人或者买家说家居家电全送之类的话，虽然房子卖了大多东西也带不走，但是这些是可以用在后面双方谈判的时候附加的一点诚意“筹码”；

5、卖房同样建议选靠谱的大平台，更安全可靠，专业的经纪人会给出更好的建议，并且整个交易过程的每个阶段会有相关的工作人员指导跟进，更省心；

6、在买、卖双方面谈时，卖方可以选择让经纪人代替去交涉或者是夫妻二人打配合的方式进行，争取卖到自己的心理价位；

7、如果房子不着急卖的话，可以适当地选择客户，客户的优先级全款＞纯商贷＞组合贷；

8、一般来说，产证满五、满二的房子会更快出手，如果有卖房的打算，房产证可以尽早办理；

10、如果有车位建议在房子交付前处理妥当，我们小区是因为车位配比不够，所以卖房后车位挂了一周不到就卖出去了，但是有邻居因为忘记处理车位后面耽误不少事的也有；

11、如果资金充裕，建议提前结清贷款，缩短整个流程，当然不急的可以直接忽略。

P3.卖房交易的整个时间轴

（1）12月22日，双方签合同

签订合同所需材料：卖方→房产证、结婚照、户口本、身份证等资料；

买方→个人征信、身份证、户口本、银行流水等资料；

签订合同当天，买方需支付中介费、定金和按揭服务费。

上文有提到武汉中介费一般是2%到2.5%，据我的了解是买家当天现场刷卡是刷的47000元，那就是按2%收取的。

定金当天买家交的是10万，据我朋友介绍，定金好像是不能超过房子成交价的20%来着。

关于定金这里多提一句，合同上明确规定违约责任双向，就是说如若因买家个人问题导致交易失败，定金10万元归卖方所有；反之，如果因为卖方个人问题导致交易失败，卖方则需赔付10万给买方。

按揭服务费我也是第一次听说，如果二手房交易买家需贷款的话都有这个费用，买方商贷/组合贷贷款金额≤150万，按揭服务费为1800元，商贷/组合贷贷款金额＞150万，按揭服务费为2500元。

（2）12月31日面签

签完合同下面就是面签了，买家需到银行面签，提交贷款所需的材料及确认贷款相关的内容，面签材料和上述材料基本一致，额外多了一个收入证明和办理贷款银行的银行卡。

这个就很好理解了，你签约哪家银行的贷款就办理哪家的银行卡，没有面签现场也可办理；

我们则需要在面签前去政务中心开具房子未被抵押的纸质证明，其实就是提供房子未被查封、被抵押的一个证明材料。

哦，对了，面签仅能工作日进行，整个流程约2小时左右，没啥额外需注意的，只记得那天是频繁的签字、按手印。

（3）1月4日评估

面签后就到了评估环节，评估就是房产评估公司会上门对卖方的房子进行拍照，比如门牌号、每个房间、小区等照片素材，然后评估公司会出一个评估价给银行，评估价格决定了贷款的金额，不过一般评估价基本都会低于房子的成交价，我们的那个房子评估总价好像是200万多一点。

（4）1月18日批贷

由于买方是组合贷，所以批贷放款的流程会较为漫长一点，元旦后先是商贷批过，后面18日是公积金审批完成，这里需要说的是其实批贷速度是可以让交易管家介入催银行的，这个也是后来朋友告诉我的，如果买卖双方着急的话，可以多催催交易管家，跟进进度。

（5）1月27日过户

如果卖方的房子有贷款，在过户前需将贷款结清，而后房子解压。因为我们的房子有35万多的贷款，所以在过户前的一周我们就去贷款银行结清了贷款，结清后大概2个工作日就在小程序上查到我们的房子已经解压了，结清贷款解压现在只需跑一次银行就办理完成了。在房子解压后，才可进入过户环节。

关于首付款部分，我们房子总价235万，买家是首付四成，首付款为94万，由于买家在签订合同的时候付了10万定金，所以首付只需要付剩余的84万。首付款需在过户前的2个工作日打到平台的监管账户上，等过户完成后，再解冻到我们的账户上。

过户需双方到场，在政务中心办理，这里买家需缴纳契税和个税，如果购买的二手房满五唯一的话个税也不需要，我们的房子是满二唯一，所以买家需支付1.5%的契税和1%的个税，还有一个房产证的工本费是80元，加一起好像是5万多。

契税和房屋面积有关，我找了一张武汉的契税标准表，以供大家参考：

家庭首套房90平米及以下契税税率为1%，90平米以上的契税税率为1.5%。

家庭二套房90平米及以下契税税率为1%，90平米以上的契税税率为2%。

家庭三套房及以上不论面积契税税率为3%。

（6）2月14日抵押放款

过户完成后，卖出的房子会再次进入抵押环节，抵押完成后，银行和公积金中心是在2月14日放款完成的，商贷和公积金是同一天放款的。

（7）3月6日交房

放款完成后的2个工作日内，我们收到了房子的尾款，然后就是和买家约定交房日期了。关于交付时间，依照合同是卖方收到尾款的22个工作日内搬走，也就是差不多一个月的时间。如果需提前或者延迟交房，双方可以协商，按照市场价给另一方补相应房租即可。因为我们提前就找好房子，所以提前了好几个工作日就交付给买家了。

这里补充说一下，在把房子交付给买家前，我们是有2万元的钱在平台没有解冻的，1个是物业保证金1万、再一个是户口保证金1万，卖方如果户口是和房子在一起的话，需要在交付房子前将户口迁出，物业保证金就是确保物业费已经结清。在完成交付后，那2万元就自动解冻了，至此，整个二手房交易的所有流程也就结束了。

对了，这里需要说一下交房过程也很快，买家和房产经理人一起照着合同过了一遍家具家电后，然后查了物业费、水、电、燃气后，按照多退少补的原则进行结算，差不多1个半小时就办理妥当了。

交房前几天在回家的路上拍的天空交房前几天在回家的路上拍的天空

P4.房款到账的时间节点

现在给大家梳理一下我们卖房235万房款到账的一个时间轴

1、12月22日，签合同，合同签完后账户解冻收到10万定金；

2、1月27日过户后，账户解冻收到94万首付款-10万定金=84万的剩余首付；

3、2月14日放款完成后，账户解冻收到139万的尾款；

4、3月6日交房给买家后，账户解冻收到2万元保证金。

P5.买卖二手房双方所需的费用

买方：以我们的房子为例，购房款235万、1.5%契税+1%个税共5万多、中介费47000元、房产证工本费80元；按揭服务费1800元，算了一下买家七七八八加起来搞下地买我们这套房子花了245万的样子；

卖方：0元。

P6.到底是买新房还是二手房？

买新房还是二手房我想无论是刚需还是改需的朋友都会有所考量和侧重，其实在我们没有卖房前，我们是不知道原来二手房的买卖率还是挺高的。我们最开始卖房的时候首选目标是同区域，置换一套大户型的二手房，当时签了卖房合同后，基本把我们所在片区全部都看了一个遍，先是二手毛坯然后是二手简装再是新房的历程。

买新房二手房，先来看看各自的优缺点：

买新房的优势：

小区更新，圈存更高，流通性高，小区环境好，房龄短，没有过户的税费，可以依据个人喜好装修；

买新房的弊端：

学区不确定，需要等交房后就近划片，开发商画的规划蓝图大，兑现周期长，甚至有难以兑现的风险，并且交房时间长，交付可能存在缩水情况；有装修成本，如果是置换再买新房的话，另外还有租房过渡的成本。

买二手房的优势：

所见即所得，无烂尾风险，周边配套齐全，学区稳定可靠，可拎包入住；可以避免陆续交房导致的频繁装修产生的噪音；二手房的物业、质量、周边环境都是可以自己切实检查的，可以降低不确定性。

买二手房的弊端：

物业水平参差不齐，房龄老可能会出现外墙脱落，顶层漏水，电梯老化，非人车分流等不便因素，从而拉低居住的舒适度；较长的房龄会影响购买时贷款的额度和年限；二手房的装修风格普遍达不到称心如意的状态，除非有改造的预算和计划；并且交易的税费更多，上面给大家算了我们的买家除了房款外的税费，也有10万左右的支出。

至于买新房还是二手房，大家可权衡利弊结合自身实际情况选择吧~

P7.卖房后的心态变化

最后来说说卖房后的心态变化吧，因为卖的这套房子是队友2014年婚前购入的，是他25岁来武汉打拼买的第一套房，算是他青春的一个见证吧，当时买房的时候他也是刷空了信用卡，咬紧牙买的房，后续装修、买车也是他一个人完成的。

现在整个买房的环境是大不如以前了，随便一套房子就是3、4百万，很明显队友13、14年买房乃至更早买房的人，无疑是做了一个十分正确的决定。我们的房子从80万到235万，涨幅在武汉也算是比较理想的一个状态了。

从开始签合同到交付他给我的感觉也就还好，没有觉得很失落或者很纠结什么的，但是当最后一天把房子交付给买家后，在告诉买家这个家电怎么用那个怎么处理时，我多少能感受他是有一些不舍的，毕竟这是他人生中的第一套房，也住了6年了~我听朋友说有的卖家交房的时候还有偷偷抹眼泪的。[流泪]

P8.结语

卖了再买后我发现买房比卖房要困难很多，这3个月节奏很快事情很多来不及去考量决定对与不对，会不会后悔什么的，反正房子卖了，也买了房，而且最重要且很现实的一点是无论是新房还是二手房都没有十全十美的，都是在不断妥协再妥协的，而且买房的预算也是一拔再拔。（没办法，钱包不鼓[笑哭]）

对了，最后我们买的是新房，明年交房，现在处于一个租房过渡的阶段，虽然整个换房路比较曲折也很辛苦，但是为了改善一家老小的生活环境，只能我和队友多背点压力了，用队友的话说现在不折腾再过几年可能就真的折腾不动了。

写到这里才发现写完卖房就已经快6000字了，我尽可能的把我记得的流程和注意事项都分享出来了，如果有漏掉的我后面评论区再跟大家补充，下期篇二我会跟大家继续分享我们买房的全历程和遇到的一些坑。

如果你喜欢今天的内容，老规矩请点赞、收藏、评论三连哦~不喜欢也没有关系，依旧祝你们积极开心，不止今天！我们下期见~！

实操测评：武汉银行抵押经营贷，最高可贷10成，20年利率4.95%

程世鹏武汉银行贷款服务第一自媒体

为支持实体经济发展，央行相继于2021年12月7日起下调支农、支小再贷贷款利率0.25个百分点，2021年12月15日下调了金融机构存款准备金率0.5个百分点，在释放银行的贷款资金的同时也进一步促进了贷款利率的下行。

在新政策的支持下，武汉各商业银行也调整了针对企业的经营贷款方案。

今天就给大家测评一款银行的经营贷融资方案。

一、方案属性1、年化利率：一年期4.15%（LPR+30BP），十年期4.95%（LPR+30BP）。

（短期和长期分别在相应的LPR利率基准上上浮加点30个基点，其中目前一年期LPR为3.85%，5年期及以上LPR为4.65%）

2、还款方式：一年期先息后本或20年期等额本息（20年等额本息必须在第10年提前结清，

打个比方贷款100万，10年等本月供10582元，20年月供仅需6572元）

3、贷款额度：额度最高500万，抵押率三环内房产最高10成，其它6-8成。

二、房产准入条件1、区域：武汉市限购区域房产（包含江夏、东西湖部分限购区域）

2、持证时间：房产持证时间需满3个月，就是说不管是新房之前未办证或者新购置二手房都需要持证满3个月。

3、房产性质：抵押物需要为限购区域内出让住宅，面积50-300平，房龄20年以内（2002年以后的房产），可接受直系或兄弟姐妹第三方房产抵押。

三、经营要求1、企业成立时间或借款人取得股权时间要求一年以上，不满一年可提供其它佐证；

2、企业经营流水需大于所有贷款余额之和；

3、借款人为企业最大股东，如不是需要其它股东配合提供相关材料；

4、房地产开发、金融、娱乐等行业禁入，经营无异常，无未结案官司。

四、借款人要求1、年龄：借款人年龄22-70岁，抵押人年龄18-70周岁

2、征信：夫妻双方连3累6以内，3个月内查询不超过5次；

3、家庭总负债率不能超过70%。

总结测评：相比武汉其它银行方案来讲，此银行方案利息较低，基准利率均上浮30个基点，都在5%以内，武汉首套房房贷利率最低也要5.83%，同时还款方式灵活，短期长期贷款都有，长期贷款10年，但是为了降低借款人的还款压力，月供可分摊20年。

其次是贷款成数，为数不多的可贷10成，一般银行最高也只有7成，但必须是优质客户优质房产。超过8成部分需要走担保模式。

但是有些要求也相对较严，比如负债率，还有房产持证时间这一硬性指标，并且在经营上面如果是非最大股东，程序上都会比较复杂一些。

所以还是有利有弊吧，不同的产品的风控要点不一样，都有各自的客户群体，我们最主要的是如何在千万种银行产品中寻找自己能做并且最符合我们自身财务结构的融资方案。

每个产品方案都有其保鲜期，政策不会一成不变，具体以到时具体政策为准，文章仅做测评参考。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

我是@武汉程世鹏，欢迎大家关注，更多金融资讯带给大家。

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