重磅！二手房可“带押过户”！省内城市刚官宣！武汉也可办理

很多人问，“带押过户”在武汉能实现吗？

10月27日，宜昌市官宣，即日起全市推广存量房“带押过户”！

这是目前已知的，湖北省内第一个实现存量房“带押过户”的城市！

而对于武汉能否实现这一政策？官方回复：

我市不动产登记可以办理“带押过户”；

目前武汉有部分银行已经尝试操作“带押过户”，并且已经有成功案例。

这是什么情况呢？一起来看看吧！

01

关于带押过户武汉各方最新回复

在写武汉之前，先给大家看看宜昌的情况。

10月27日，宜昌市住房和城乡建设局发布《关于在全市推广存量房“带押过户”交易登记模式有关事项的通知》

这个通知的适用范围即是：存量房出卖人已取得房屋不动产所有权证、但房屋存在抵押登记，存量房买受人贷款购房的情形。

具体执行流程第二部分写，等会儿往下看。

宜昌二手房“带押过户”，是目前能找到的湖北省第一个落地执行的城市。既然宜昌能执行，省内其它城市就有跟进的可能性，这是一个非常好的方向。

那么武汉呢？也有了一些最新的报道！

10月27日，长江日报发布文章《武汉二手房交易可以“带押过户”吗？》

文章比较长，挑两段重点：

记者走访了解到，武汉有部分银行已经尝试操作“带押过户”，并且已经有成功案例。

目前来看，多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。跨行则牵涉不同的商业银行、担保机构，也要确保过户、抵押、赎契全流程顺利进行及规避风险，在没有相关支持和监管政策的情况下，很难操作。

市自然资源和规划局在武汉城市留言板回答提问时介绍，为落实《民法典》“带押转移”的相关规定，国家自然资源部于2021年4月颁布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，对“带押转移”提出了明确办理要求，武汉市也出台了相关文件予以落实。

最重要的一句话来了！

后期，市自然资源和规划局将积极研究，借鉴外地先进经验，与公积金中心、银保监局等相关部门共同协商，进一步提升二手房转移登记服务效率和质量。

对于这一点，确实在城市留言板找了相关回复，早在9月1日就有官方回复。

10月13日，对于网友在城市留言板提问的武汉何时跟进二手房带押过户政策？

市自然资源和规划局回复到：

经核实，我市不动产登记可以办理“带押过户”。我局于2021年3月印发《关于抵押的不动产办理转移登记工作的通知》（武自然资规发〔2021〕18号），通知中对有抵押的不动产办理转移登记（即“带押过户”）的有关事项和程序予以明确。同时，我局对询问记录、登记申请书等材料予以修订，增加了“带押过户”的有关条款。感谢您的支持和信任，我局将继续履行职责，做好服务工作。

看到这里，其实就能明白长江日报的内容里提到的，武汉有部分银行已经尝试操作“带押过户”，并且已经有成功案例。

只不过，这个过程比较复杂，大多数都是双方贷款银行保持一致的情况才好实现。

但是对于武汉“带押过户”的开放程度、开放门槛、执行细节等，目前还没有看到公开的文件，我们可以期待一下！

02

什么是带押过户？

什么是带押过户？

简单点来说，就是二手房在出售时，卖方在未结清银行按揭贷款的情况下，就可以进行过户。

而按照传统的二手房交易模式，使用按揭贷款的房屋如要交易，需要先还清全款再进行过户。无论是卖方自筹或买方垫资来结清这笔贷款，都需占用大额资金。

所以很显然，带押过户降低了二手房的交易成本，是一个非常重大的楼市利好。

因为涉及贷款，同时还可能涉及不同银行的贷款，所以带押过户确实是比较复杂的，需要打通各个环节。湖北省内已经有宜昌的官宣和具体操作细节，可以了解一下。

“带押过户”交易登记新模式

4步完成

步骤1建立监管账户

二手房交易双方自行选择符合资金监管条件的金融机构，建立专项资金监管账户，并签订《资金监管协议》《资金委托划付协议》及其他必要性文书。

步骤2划转监管资金

二手房买方及其贷款银行将购房首付款和按揭贷款资金足额存入资金监管账户，监管银行负责核对，合同金额必须确保覆盖二手房卖方原有贷款余额的本息合计。

步骤3过户集成服务

在办理二手房“带押过户”交易登记时，凭买卖合同、不动产登记证明、买卖双方和抵押权人共同签订的抵押变更协议、新设立抵押权相关抵押合同、借款合同等相关资料，由二手房买卖双方和原抵押权人、现抵押权人共同到不动产登记部门申请办理带押过户手续。不动产登记部门设置二手房“带押过户”专窗，办理房屋转移登记及抵押权转移（变更、注销）登记手续，集成服务耗时不超过1个工作日。

步骤4监管资金结算

不动产登记部门办结房屋转移登记和抵押权转移（变更）登记手续后，资金监管银行将监管账户的资金结清支付二手房卖方原有贷款余额的本息，剩余资金根据买卖双方协议划转至二手房卖方的指定银行账户，二手房买方执行新的抵押借款责任与义务。

03

武汉二手房行情已发生巨变

前几天一姐写过，目前武汉二手房行情已发生巨变。

据官方统计，9月份，武汉二手房备案量超过了新房！这是今年来首次出现这个现象，也是多年来首次！

在武汉市房管局公布的月监控数据显示，9月，存量住房（即二手房）成交9526套，成交面积82.42万平方米；而新建商品住房网签销售7802套，网签销售面积89.49万平方米。

房管局官网上显示的今年1-9月新房和存量房网签数据，给大家看下：

基本上每个月的新房成交比二手房成交多2000多套，甚至4500多套。而在上个月，这个趋势被扭转！二手房成交量反超新房！二手房多1724套！

从数据也能看出来，武汉二手房其实有着很好的市场，在成交量上竟然也有超越新房的时候。

所以，一旦“带押过户”全面放开，对二手房市场是一个极大的利好！与此同时，激活二手房也有利于新房市场的活跃，因为目前不少改善苦于二手房卖不出去而无法入手新房。

武汉银行抵押贷款年化4.05%，20年期，住宅、商铺、公寓都可受理

金融/财税/法务定制化咨询服务编辑/褚小辉

最近接到不少朋友的咨询，都将自己名下的高息贷款转换一下，将原有年化5.7%的贷款降至年化4.05%，今年也帮助了不少朋友转换成功；

其实这种要求也是能理解的，在当下整个时期，能减少支出的确是重中之重，针对大家的需求，小褚今天就给大家评测一款最近才更新的产品，利率低，年限长，并且还不需要过桥；

因为疫情的原因，现在降息政策实打实地做到了，下面简单分享几个案例：

李姐，17年上旬买的房子，当时按揭100万，年化利率5.88%，30年期，月供还款5918元；（利息4900元，本金1019元）；

30年总支出利息：113万，转换后，年化4.05%，20年期，每月还款6086元，（利息3375元，本金2711元），总利息支出46万；

月供相差仅仅200元不到，但是节省了差不多67万的利息；就问你值吗？附赠突破参考

长期贷款并不是所有银行都会有相应的方案，因为还款年限长，贷款利率低，经过市场的调研，特此拿出来给大家进行讲解：

1、额度：

最高1000万，可接受当前执照；

2、抵押物要求：

可受理直系亲属（包括配偶、子女、父母及亲兄弟姐妹）及股东的房产作为抵押物；

3、房产限制区域：

全武汉市所有区域出让性质的住宅房、公寓、临街底商（未空置）；

4、对于房龄要求：

房龄不超过35年，房龄加贷款期限不超过50年，对房龄要求还是比较宽松的

5、可贷额度：

房产评估价值的6~8成（也就是说房子评估价100万，可贷额度60~80万）

住宅房抵押率最高80%，别墅最高50%，商用房最高50%

6、借款人要求：

借款人年龄18~65岁，抵押人年龄18~65岁；

7、征信要求：

近半年查询不超过6次，（多了几次视情况而定），放款前网贷需要全部结清；

8、利率及期限：

住宅性质：20年期等额；先息后本1~3年期；

商业性质：10年期等额；先息后本1~3年期；

具体的实测，我们也就聊这么多了，主要是想告诉大家，想在银行获得贷款，就应该先了解银行关注的核心，通过合理的方式反映出自己的还款能力和还款意愿，将最好的一面展现出来，有利于通过贷款审批；

小褚总结：这个产品整体展现上都还不错，无论是利息，还是额度，年限都是当下市场的顶配，无论是的上班族还是企业主都是一个不错的选择；

当下能减少开支就是最好的选择，尤其是这个方案无需过桥参与；

融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；

“武汉限购区二套首付降至40%”已实质性执行，大户型直降三成！土拍乏力，二手房“内卷式降价”

武汉楼市董红艳摄

华夏时报（www.hii..）记者李贝贝见习记者董红艳北京报道

今年上半年以来，武汉多次进行了楼市政策调整，但是提振效果有限，武汉楼市仍然处于低位运行状态。

9月28日，多名房产中介告知《华夏时报》记者武汉限购区域的二套购房首付下调为40%。据悉，该调整延续之前的武汉楼市新政风格，未见正式发文，但是已经可以实操执行。

9月30日，浦发银行信贷工作人员对《华夏时报》记者表示，武汉二套房首付的确是下调到40%了，目前已经在执行。

9月27日，武汉第三批集中供地收官，成交金额较今年前几轮土拍有明显的提升，显现出了一定的回暖迹象。不过，同比去年，本轮土拍的金额和数量均为下降状态，土拍市场元气尚未完全恢复。

对此，58安居客房产研究院中部分院总监陶乐9月28日向《华夏时报》记者分析指出，今年四季度武汉在楼市政策层面或将有更积极的放松。

二套房首付下调为40%

“限购区域的二套首付调整为40%。正式文件没下来，但是已经可以操作了。以前144平方米是个坎，限购区域内144平方米以下的二套首付为50%，比这（面积）大的二套首付70%。”9月28日，武汉一名中介人员如是对《华夏时报》记者说。

也就是说，此次调整，武汉限购区域的二套首付144平方米以下的户型下调一成，144平方米的大户型下调3成。中介人员说：“刚需刺激不动了，那就刺激下改善户型。”

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在9月29日接受《华夏时报》记者采访时表示，武汉此次调整是一种积极去库存的导向，武汉的购房需求潜力还是很大的，刺激下二手房以及大户型会有交易复苏。同时他还指出，对于利好新政还应该注意多加宣传。

为了缓解楼市压力，今年上半年以来，武汉已经多次发布楼市松绑政策。5月，武汉取消了四大远城区的限购。6月，武汉户籍购房者可以在限购区域有两套房产的情况下新增一套购房名额，非武汉户籍购房者的社保要求由三年内累计1年调整为累计6个月。在此期间，房贷利率也是一降再降，达到历史新低。

首付方面，除了本次二套首付比例降低，远城区首付比例也在今年进行了调整。中介人员告诉《华夏时报》记者，武汉远城区不限购区域首套首付已经执行20%的标准，二套首付执行30%的标准。

为此，9月30日，《华夏时报》记者致电武汉房管局，相关人员称首付和贷款相关问题需要咨询银行。随后，记者致电多家银行，其中浦发银行信贷工作人员向记者确认了这一消息，表示“武汉二套房首付的确是下调到40%了，目前已经在执行”。

就目前的房价以及销售情况而言，武汉的楼市调整政策提振作用比较有限，持续性不强，陶乐认为当前武汉楼市的下行压力仍未缓解，短期还将持续低位、平稳运行。

市场低迷供应放缓

房价方面，武汉的新房、二手房价格齐齐下跌。据统计局70城房价指数显示，2022年8月，武汉新房价格环比降幅1.3%，全国排名第二，降幅远高于其他二线城市。武汉二手房价格今年以来一直处于环比下跌的状态。

“这边二手两居内卷很严重，你降价，我也降价，快没底线了。”武汉金融港附近某中介告诉《华夏时报》记者。从该中介处记者了解到，武汉金融港附近的二手小两居已经从去年的190万下降到如今的165万。

销量方面，据武汉房管局统计，2022年8月武汉商品房网签销售面积为134.92万平方米，环比减少24.01%，同比减少17.87%；新建住房网签销售面积为109.33万平方米，环比减少23.27%，同比减少22.64%。

量价齐跌形势下，武汉新建商品住房的供应速度放缓明显。据武汉房管局统计数据，2022年1-8月新建商品住房批准预售60220套，批准预售面积696.09万平方米，同比减少了54.88%。

库存方面，武汉商品住房库存连续三个月下降，不过下降幅度并不大。据武汉房管局统计，截至2022年8月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房178283套，面积2074.66万平方米。相比2022年7月末的2092.83万平方米，下降0.87%。

尽管新房的供应在减慢，总体库存有所下降，但是武汉仍然面临着较大的库存压力。据克而瑞公布的2022年8月30城库存排名情况，截至8月底，武汉新房库存全国第二，库存去化周期为20.7个月，去化周期较长。

武汉楼市行情低迷，购房者观望情绪仍然较浓。“现在不是没有客户想买房，是很多人看不懂市场了，都在等。”武汉某房产销售感叹道。加上近期的疫情，销售人员对“十一”期间的销售也有些信心不足：“我还说国庆大展身手的，今天有三个约好的客户都说国庆回不来了。”

9月29日晚，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。在此政策导向下，楼市承压的武汉或有新的信贷政策出炉。

陶乐认为今年四季度武汉在政策层面或将有更积极的放松。武汉未来可以从以下方面加大政策力度：进一步放松限购，适当降低核心区域准入门槛，激活市场需求；提高公积金贷款限额，降低公积金贷款门槛；预售资金监管透明化，最大程度保交付，给刚需进场的信心。“尤其在保交楼方面更有效的落实，让购房者先看到大面积有效复工，将修复购房者的信心，助力购买力恢复以及楼市复苏。不过，预计恢复的周期将会较长。”陶乐说。

土拍回暖中仍显乏力

购房市场不甚景气，武汉土拍市场表现如何？9月27日，武汉第三批集中供地收官，共有41宗房地产用地成交，总成交价317.08亿元。其中，有两宗涉宅地块产生溢价，其他地块均底价成交，未出现流拍地块。相比较前两轮集中供地，此次集中土拍成交数量以及成交金额均有明显提升，比第二轮土拍，成交地块数增加128%，成交金额增加181%。

不过，相比2021年的成交情况，可以看出武汉土拍市场元气尚未恢复。据中指监测数据，截至9月27日，武汉今年土地累计成交金额仅为556.14亿元。而2021年，武汉仅第三轮集中土拍46宗地就已经揽金502.5亿。相比去年第三轮，2022年第三轮土拍成交地块数较去年减少11%，成交金额减少了37%。

武汉本轮土拍土地宗数减少不多，但是总金额下降较多，主要是土地“卖不上价”。陶乐分析指出，一方面是基于今年以来武汉楼市整体处于低位运行，为降低房企参与门槛吸，引更多房企积极拿地，对地块进行了分割、下调了起拍楼面价；另一方面是本批次集中供地多以底价成交。据悉，本次土拍房企底价拿地金额为306.08亿元，占比高达96.5%，房企竞价补仓动力不足。

本次土拍民企的参与意愿是否提升了？公开消息显示，土拍之前，武汉多个政府部门召集多家头部房企座谈，听取企业对当前房地产市场运行、调控政策的意见和建议，并鼓励房企积极在武汉拿地。武汉土地交易中心公告称，此次参与硚口区053号及东西湖区068号两宗溢价地块竞争的企业，绝大部分为民营企业，另有武昌、洪山、新洲等区的多个项目也由民企竞得。

不过从土拍结果上看，国企及地方平台公司依然是主角，延续了前两次集中土拍的趋势。其中，华发、广东中交、武汉城投、长江建投、汉阳城建、江夏城投等企业相继出手，国资企业拿地金额占到总成交金额近9成，国资企业所拿地块数占比近7成。

对此，陶乐指出，当前不少房企仍具资金压力，“节流”之举使得今年土拍成交表现不及去年。现阶段武汉土地市场热度回温不明显，复原尚需时日。

“国企以及地方城投类企业成为主力担当，房地产市场格局演化出现变革，以头部房企为主导的格局已被打破，逐步形成由地方国企、央企、城投公司、金融机构等多方主体参与的新格局。”陶乐分析指出：“鉴于城投类公司项目开发能力、运营能力不及头部规模房企，后期，地方国资平台企业和规模房企合作开发将成为趋势。”

值得注意的是，本次土拍并非武汉年内的最后一次集中土拍。9月21日，武汉自然资源和规划局发布《关于进一步全力做好我市集中供地有关工作的通知》称，武汉还将在今年9月、10月、11月继续安排3个批次(第四、五、六批次)的集中供地。