没有办理网签和贷款，能否要求开发商退房款

没有办理网签和贷款，能否要求开发商退房款

要看退房款的理由是什么。在办理网签和贷款前，开发商往往和预购人签订一份简单的商品房买卖合同、认购合同等，然后预购人支付首付款或者是定金。该份合同的目的，是确定预购人购买开发商预售的房子，一般双方签字后，即为生效。根据法律规定，没有出现合同约定的解除条件，需要达到法定的解除条件后，才能解除该份合同退还房款。如果退房款的理由就是预购人不想要这套房子了，根据我上面的解释，无法退回房款。但是大家都知道的一个事情是房款是要放到资金监管账户的，开发商没有把预购人的房款放到资金监管账户，是否能以此为由解除合同，然后退房款。

首先要知道监管账户的由来。购房者在购房时，要注意审查开发商是否具有五证，即审查开发商在预售商品房时是否具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，因为没有五证，有可能开发商无法办理产权证书。开发商申请商品房预售许可前，必须开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)。未开立监管账户的，房地产主管部门不会核发《商品房预售许可证》。

预购人审查完五证后认为没有问题，与开发商协商好购买的房屋，在签订商品房预售合同后，开发商向预购人出具《商品房预售资金监管收存通知单》。预购人凭《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金存入监管账户后，房地产主管部门按规定办理商品房预售合同备案。预购人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，预购人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。放入监管账户的资金用于商品房预售项目工程建设，房地产主管部门根据节点划拨资金。

从监管账户的由来可以看出，其本身是房地产主管部门为了防止开发商资金乱用、维护购房者利益、维护市场稳定而建立的规定，在法律上属于管理性强制规定，并不影响合同本身的效力。所以无法以房款没有进到监管账户为由，解除合同。当然，如果你以开发商的这个行为向房地产主管部门投诉，开发商可能会给你解决退款问题。

另外，如果退款的理由是无法办理贷款，如果是开发商原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

通过链家买房却不能办贷款和网签 海阳爱情海：近期就可以

“去年买的房子，到现在不光延期交房，而且连网签都没办。”近日，陈先生为了通过链家在海阳爱情海购买的一套商品房伤透了脑筋，没法网签，也不能贷款，已经付了38万元首付的他不知接下来会是什么情况。陈先生曾提出退房要求，也未得到回应。对于此事，链家的工作人员告诉信网因为一些原因，政府部门未同意开发商办理贷款。小区开发商海阳大昭置业的工作人员侯女士则表示，爱情海项目近期就可以正常办理各项手续。

大昭置业承诺书来源：当事人

首付已交却不能网签不能贷款

2018年4月份，陈先生通过链家青岛康城路店在海阳爱情海购买了一套总价为98万元左右的商品房，首付了38万元。2019年6月30日是原定的交房时间，可直到现在这套新房仍未交付，而且网签、贷款等一系列手续都未办理。“我找开发商要求退房，但是开发商表示要退房需要征得华绍置业的同意。”陈先生自己也纳闷起来，自己买的这套房子是海阳大昭置业开发建设的，跟华绍置业又有什么关系?

“后来我联系链家，以前的置业顾问离职了，链家又安排了一个人，但也没解决我的问题。”陈先生说，他跟其他业主去过一次海阳，见到了海阳大昭置业的工作人员，“大昭置业只给我们写了一个承诺书，保证到2020年2月1日解决房屋问题，但承诺书上也没写明具体什么问题。”

链家：华绍置业是总销售方

对于此事，信网根据陈先生提供的联系方式，联系到了链家安排给他处理问题的工作人员，该工作人员告诉信网，因为受到“海防林”事件的影响。“目前，政府部门没有同意开发商办理贷款，但网签现在已经可以办理。”

工作人员告诉信网，华绍置业是海阳爱情海的总销售方，所有的房屋都由华绍置业进行分销，链家则是华绍置业的合作方，帮助其销售房屋。

9月25日，信网又联系到海阳大昭置业的侯女士，正是她给陈先生等业主写下的承诺书。“并非是大昭置业不给办理贷款，而是受事件影响，目前政府部门还没同意办理银行贷款。”侯女士说，公司现在也在等通知，应该最近就可以办理。”侯女士说，虽然现在网签已经可以办理，但为了业主考虑暂时还不建议业主网签，“如果业主不能够保证自己的征信没有问题，最好还是等政府部门同意之后再办。”

随后信网也就此事联系到了海阳住建局，工作人员确认了开发商的说法实，并且表示相关材料正在走流程，“目前省里通过审批，需要一定的时间，很快就可以正常办理银行贷款。”

（内容来源：信网）

【以案释法】购房者支付首付款未办贷款，开发商怠于行使解除权，合同应否继续履行？

近日，仙桃法院通海口法庭审理了一起某房地产公司时隔4年要求解除商品房买卖合同的案件。

案情简介

2018年2月22日，某房地产公司与王某签订了《商品房买卖合同》。合同约定，王某向某房地产公司购买一套房屋，合同签订当日支付首付款22万元，剩余52万元购房款于合同签订后5日内去银行办理按揭手续，逾期30日未办理，某房地产公司有权解除合同。双方还在合同中约定：若合同解除，王某应按未付款的3%向某房地产公司支付违约金；若合同继续履行，王某应以未付款为基数，按日万分之二的标准，向房地产公司支付自逾期之日起至尾款付清之日止的违约金。

合同签订后，王某按约支付首付款，但一直未去银行办理按揭手续。2022年，某房地产公司以王某未按约支付购房尾款为由，向仙桃法院提起诉讼，请求解除《商品房买卖合同》，并要求王某支付违约金15600元。

*争议焦点

1、某房地产公司是否继续享有《商品房买卖合同》的解除权？

2、王某是否应当支付违约金？

01某房地产公司享有的合同解除权已消灭。

某房地产公司与王某约定以按揭方式支付剩余购房款52万元，并于2018年2月27日前去银行办理按揭手续，但王某未履行合同义务，故按照合同约定，自2018年3月30日起，某房地产公司享有合同解除权。根据法律规定，商品房买卖合同的解除权行使期限为1年，某房地产公司至2022年才提出要求解除合同，已超过法律规定的行使期限，故某房地产公司对该合同的解除权已消灭。

02王某应当支付违约金。

因某房地产公司没有及时行使合同解除权，所以双方应继续履行签订的《商品房买卖合同》，王某未按约支付剩余购房款，违反了合同约定，应承当违约责任，双方在合同中约定的违约金计算标准符合法律规定，因此，王某应支付某房地产公司违约金15600元。

法院判决

仙桃法院经审理后，依法判决王某于判决生效之日起十日内向某房地产公司支付违约金15600元，驳回某房地产公司的其他诉讼请求。该案判决后，双方当事人均未上诉。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

来源：仙桃市人民法院、仙桃市司法局供稿