郑州多家银行已执行“二套房首付四成”或可缓解楼市库存压力

自从6月15日郑州市人民政府印发的《郑州市稳经济促增长政策措施》中提出“促进二套房首付比例降至40％”以来，郑州二套房首付政策在昨日（9月19日）传来调整的消息。

昨日晚间，多名中介和楼盘的置业顾问发布了“郑州二套房首付比例降低至4成”的消息；9月20日上午，新京报记者向中原银行、郑州银行、交通银行、招商银行等进行核实，多家银行反馈，二套房首付比例确已降至四成。

值得关注的是，郑州二套房首付比例调整的背后是当下郑州楼市依然低迷、购房者入市信心不足的现状，楼市库存压力明显上升。业内人士认为，二套房首付比例的降低有望带动改善型需求入市，从而助力成交量的提升。

9月20日，中原银行、郑州银行、交通银行等证实，郑州二套房首付比例确已降至四成。新京报记者徐倩摄

多家银行已执行二套房首付四成

9月20日上午，交通银行郑州某分行负责按揭贷款的业务人员向记者表示：“郑州限购区域内购买二套房首付比例最低为四成的政策目前已经执行，是昨天刚刚调整的，由政府统一调整执行。”

招商银行郑州某分行的工作人员也向记者确认：“我也是今天（9月20日）刚刚收到的消息，目前已经执行二套房首付最低可以付四成。”

值得关注的是，中原银行和郑州银行都已经公开发布了调整郑州二套房首付比例的消息。消息称，郑州限购区内首套房首付比例最低30%，年化利率低至4.10%；二套房首付比例最低40%，年化利率低至4.90%。该政策自2022年9月19日起执行，适用地区为郑州市五区（金水区、中原区、惠济区、二七区、管城回族区）和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区、新郑市、荥阳市和中牟县。

在银行按揭贷款政策调整的同时，多名中介和楼盘的置业顾问也向记者确认了这一消息。郑州某头部房企营销人士表示：“我们昨日和合作银行对接，有四五家银行已经确认执行，但是也有少部分银行尚未调整，反馈的是还要和总行确认。”

此前，郑州限贷政策追溯到2016年12月发布的《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》，二套房首付比例提高至60%，目前已经执行近6年之久。

事实上，今年的6月15日，郑州市人民政府曾印发《郑州市稳经济促增长政策措施》。在房地产方面，该《措施》提到，促进二套房首付比例降至40％；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

但是，上述文件中对于“二套房首付比例降至40％”的执行时间并未明确提及，截至目前，郑州住房保障和房地产管理局也尚未发布有关“二套房首付比例降至40％”的新政内容。新京报记者也于9月20日上午多次拨打郑州住房保障和房地产管理局联系电话，但一直未能接通。

郑州楼市成交量价继续下探

值得注意的是，无论从成交量还是成交价格来看，今年以来，郑州楼市持续下探。

据中指研究院数据显示，2022年1-8月，郑州主城区（市内八区）新房成交355万平方米，同比下降49%；二手房(市内八区）成交317万平方米，同比下降6%。由此可见，郑州新房成交量降幅明显，加之停工楼盘增多，新房销售持续降温。

根据国家统计局发布的8月份数据，郑州新房房价指数环比下跌0.4%，同比下跌3.8%；二手房房价指数环比下跌0.8%，同比下跌5.1%。

与此同时，易居研究院发布的《百城住宅库存数据》显示，截至今年7月，郑州新房存销比为13.9个月，这也意味着市场需要用13.9个月的时间才能消化完这些库存。一般来说，存销比大于12个月就意味着该城市存在去库存压力，数值越高，去库存压力越大。“对比郑州历史数据来看，去年郑州新房的存销比低于10个月，由此可见，今年其存销比上升趋势比较明显，应该引起一定重视。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

事实上，今年3月1日，郑州就曾经发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，涉及五大项、19条举措，其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等，郑州也成为首个放松限购、限贷的省会城市。

但是，3月房地产新政发出后，郑州楼市并没有显现立竿见影的效果，叠加年中“停贷事件”发酵，导致购房者入市信心不足。

二套房首付下调或带动成交量提升

对于此次调整二套房首付比的影响，中指研究院河南公司总经理梁波涛分析称：“郑州目前整体房地产环境仍然处于修复阶段，新房市场受烂尾楼、延期交付等问题楼盘的消极影响，购房群体存在一定程度的置业担忧，首套房销售情况不容乐观，就当下的市场环境来看，‘二套房首付比例降至40％’对于整体楼市而言，心理影响可能大于实际市场反馈，刺激效果还有待于市场检验。”

“总体来看，二套房首付四成的政策出台具有积极作用，对于改善型需求的入市有正面刺激作用，预计对新房和二手房成交量都会有一定的带动作用。”严跃进表示。

对于郑州是否会出现“金九银十”的行情，梁波涛表示不容乐观，其称：“从目前的市场销售情况来看，传统的‘金九银十’行情恐难达到预期。目前房地产政策的整体导向是‘保交楼、保交付与保民生’，各大房企当下的首要任务也是保交楼、保交付，在新房市场销售承压明显的情况下，不排除部分房企会采取调价措施，抢抓当下销售回款节点，实现项目的履约交付。”

新京报记者徐倩

编辑杨娟娟校对柳宝庆

郑州放松购房套数限制 首套房还清贷款后，二套房贷款按“首套”认定

来源：河南广电-映象网

大象新闻·映象网记者宋迎迎

老年人来郑州投亲养老，投靠家庭可再购一套住房；首套房还清贷款，买二套改善房可按首套房贷款政策……3月1日，郑州市正式发布五项十九条房地产新政（《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》），明确提出“支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境”。

值得注意的是，新政仍强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展。

（资料图片。大象新闻记者沈翔摄）

购房套数：老年人来郑投亲，投靠家庭购房套数可“+1”

对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。

子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。

居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

土地供给：下调土地竞拍保证金，土地出让金可分期缴纳

为改善住房市场供给，郑州市将进一步稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。

在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

出让住宅用地，实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。

按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。

（资料图片。大象新闻记者沈翔摄）

首套房认定：首套房还清贷款后，二套房享受首套房贷款政策

郑州市将加大信贷融资支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

降低个人住房消费负担，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，郑州市将在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

安置方式：实施安置房建设工作三年行动坚持以货币化安置为主

今年起，郑州将实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

新政同时要求，严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。

责编：杨薇薇

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郑州发布救市19条：只要结清贷款，二套房首付由60％下降至30％

本文来源：时代周报作者：赵佳琪

2022年2月15日，郑州代市长何雄在郑州市委经济工作会上表示：“郑州楼市现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整”。

如今，距离这番讲话不足半月，郑州楼市果然迎来了2022年最硬核新政。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称：《通知》），涉及5大项共19条措施，包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

具体来说，主要对人才端、供应端、信贷端等方面给予政策支持。人才端方面，对符合条件的学生提供购买共有产权房和保障性租赁住房两个选项，并给予一定的补贴；供应端方面，以去化周期18个月为分界点，超出时减少住宅用地供应量，低于时则增加；同时，郑州还降低了房企拿地的门槛，规定土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳；而信贷端，则分别给予企业项目贷款支持和降低个人住房消费负担等政策支持。

亿翰智库首席分析师张化东向时代周报记者表示，上述《通知》的政策主题，是“良性循环和健康发展”，从供给端看，是稳存量、保交房和提增量、促投资同步推进；对于预售资金监管要求明确，对于新增土地投资加大支持力度。从需求端和供给端同步发力，继续加强稳地价、稳房价、稳预期等价格管控手段。

重启货币化安置，明降首付门槛

分析人士指出，上述《通知》的19条政策中，对楼市能够形成强刺激作用的，莫过于“降低二套房首付比例”政策和“货币化安置”。

《通知》指出，要推行货币化安置、促进安置房转化。具体来说，则要实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

所谓“货币化安置”，是指拆迁人将应安置的房屋核算成安置款，由被拆迁人自行购买房屋安置，目的是消化库存；它还有个名称，叫“棚改货币化安置”。

货币化安置向来被认为是短期内盘活房地产市场、刺激房价上涨、提振楼市信心、消化空置商品房的有利手段，曾于2015年在全国范围内大规模出现，此后的几年里，多个城市房价暴涨。

以郑州为例，自2016年出台棚改货币化安置政策后，部分地区的房价甚至一度攀升到3万元以上。后期随着全国新一轮调控的出台，以及中央明确要求“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县尽快取消货币化安置”之后，直到2020年，郑州楼市才稳定下来。

另一个重磅条款涉及“二套房贷款”，《通知》表示，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买二套房时，执行首套房贷款政策。

首套房贷款与二套房贷款有何区别？郑州此前曾规定：在限购区域内，居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变。居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行。

也就是说，这一次，郑州明确取消了“认房又认贷”的限制政策，只要结清首套房贷款，均可以按照30％的首付购买二套房。

时代周报记者了解到，自2022年以来，全国已有10余个城市放宽购房首付比例，而郑州是其中第一个明确降低改善需求首付商业贷款门槛的城市。

贝壳研究院向时代周报记者表示，该条政策将实质性降低购房成本，激发改善换房需求，加快郑州房地产市场筑底修复，同时对其他城市具有示范作用，利于提升市场预期。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱向时代周报记者表示，本次郑州的政策意义较大，对于郑州房地产市场而言，保障购房群体进一步扩大，促进购房需求的释放，短期成交有可能呈现上升趋势；其次，对于房企而言，资金压力有所缓解，开工及销售速度有所增加，有利于房地产市场的内部良性循环。

“虽然近期很多城市报道降首付，降房贷利率，但并没有正式发文，郑州作为全国第一个正式发文政策放松的城市，对行业有着积极的意义，后续城市跟进的可能性大。”王小嫱说。

中原地产首席分析师张大伟亦有着同样的看法，他向时代周报记者表示，郑州作为一个二线城市，发布稳定楼市19条意义非常大，相比之前全国累积超过50个城市发布稳楼市政策，这是第一个系统性救楼市政策，政策力度更大，覆盖面更广，影响也更明显。

库存压力

郑州此番发文救市，主要源于郑州楼市市场端和供应端的供需错配。安居客数据显示，郑州住宅均价在2018年10月攀上13867元/平方米高点，而2022年1月份，其楼市均价则为13099元/平方米。

成交数量方面，诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1月，郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%，二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。

量价没有明显起色的同时，郑州楼市库存和去化周期也面临较大压力。克而瑞数据显示，2022年1月，郑州狭义库存环比上涨25%，库存消化周期超过2年。中科财金人工智能研究院数据显示，2022年1月份，郑州宅地成交规划建筑面积为26.3万平方米，宅地成交楼面价为1885元/平方米，较2021年1月均有着不小的差距。

实际上，郑州作为人口超千万、GDP规模超万亿的河南首府，其房地产市场也曾有过狂飙突进的时刻。比如2016年，郑州曾经诞生15个地王，彼时，郑州新房成交规模达1693万平方米，较两年前足足扩大了3倍。

但随着2016年中期楼市调控转向，多条限购、限贷政策出台，郑州楼市开始了漫长的回调期，曾经的火热态势一去不复返，如今无论是房价还是供应量，均呈现萎缩态势。

时代周报记者了解到，在此之前，郑州已连续发布调控放松政策，意在刺激楼市回暖，包括吸引人才、加速去化、安置房货币化、放松信贷、降低购房成本，等等。而此次郑州19条楼市新政的出台，更被业内解读为“近几年力度最大的调控松绑政策。”

“后续各地很可能会持续跟进，改善型住房需求将得到大力支持，政策力度或可比较2015年3.30政策，房地产市场于今年二季度企稳将成为大概率事件。”张化东对时代周报记者表示。