法拍房按揭贷款最全流程

随着司法拍卖的普及和越来越多的人参与，法拍房可直接申请一键贷款的城市越来越多了，但并非所有住宅都能贷款，这一点，可以在法院的拍卖公告里看到。

竞买人与辅拍机构经过千辛万苦去竞标法拍房，得标后要到支持这类司法拍卖房贷的银行贷款，虽可以提前沟通，但银行按揭贷不贷得下来，还是不一定的，找到正规的贷款渠道是至关重要的。

从现在起到2022年初，法拍房的按揭贷款能不能及时放款会成为重头关注的事项。银行已经对个人按揭贷款、涉房贷款、个人信用贷款和消费贷严格监管并收紧，由于部分城市房价过热、房地产信贷规模过高，监管部门已经对房地产贷款业务进行专项检查，银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为将面临严格处罚。

在竞买法拍房的时候我们总是会碰到很多问题：

1、按揭具体怎么做的？

2、为了确保及时放款，购买人需要参与的工作有哪些？

3、为了尾款日之前放款到位，要提前做哪些准备？

4、如果尾款日之前，放不下来怎么办？

法拍房付款时间

付尾款时间及承担悔拍提示一般都会在拍卖公告里，公示出来

用一个简单直观的案例说明：

拍卖结束时间是11月1日10点后开始5分钟倒计时，价高者得标（如果有人参拍）得标人需要在11月11日16:00前付全款到法院指定帐户，包括所申请的按揭贷款。

简单来说，这套法拍房：

11月1日为得标日；11月11日为尾款日，必须全款缴入到法院，无论是贷款还是自有全款资金；得标日+尾款日+中间5个工作日，共7个工作日，这就是申请按揭贷款以及放款的全部时间！

如果法院的付款期7个工作日还算是比较充裕的，有不少房子只有5-7个付款自然日。时间短到让人感到焦虑，先来学习一下怎样才能及时拿到银行放款。

法拍房贷款流程

梳理一下从得标到放款前我们一定要完成的工作时间节点：

11月1日得标，恭喜（不过这只是漫漫购房路第一步，时间紧凑，全力配合）11月1日到银行签贷款合同，前提是在参拍前15天左右已在某银行做过预审，且需要的所有材料在得标前已备好，这样才能在这么短的时间内去签约并进入到正式审核。（小提示：深圳法拍房属于限购房产，还必须确认购房资格，同时贷款资质直接可以用的情况下哦~但真正完全符合的人不足10%）如要在11月11日16:00前付全款，最好在11月9日前就放款，也就是得标第7个工作日深圳法拍房按揭放款的前提条件是银行准入的融资担保公司要出一个担保承诺函的文书，拿到担保函后需要1~2天放款，11月07日前出担保函才较合理，也就是得标第5个工作日前银行正式审批通知下来前需要拿到担保公司正式担保函，而这个正式审批是需要首付款付完+所有材料齐全才能出正式审批函，最最快是上午全到下午出，相对安全的情况是留足2~3个工作日，也就是说11月5号前把首付款+贷款审批需要的所有材料都全部到位，也就是说得标3天内要首付款+贷款所需全部材料要全部办妥，并提交给银行。作为竞买人，需要参与哪些重要流程？重要流程小本本记好：

参拍前2周提供真实的材料，完成贷款预审；得标当天，最晚第2天，在已完成预审的银行签定贷款合同，华致信地产按揭金融部会在得标当天发一份贷款所需的材料清单给到你，按清单准备好所有的原件+复印件，到指定银行签约；11月5日把首付转入法院帐户，提交转账支付的首付凭证给银行；11月7日，当担保函出来后，第一时间付担保费到担保公司，开始走放款流程；其它的工作就交给华致信专业团队；11月9日注意手机短信，下午4~5点如果还没收到放款信息，要及时通知我们；11月11日，节假日加班放款，整天注意银行放款短信，下午3点后还没有收到，请立即通知我们，争取在下午4~5点前放款。

申请贷款需准备的资料：

身份证、户口本、在深圳工作或居住证明（非户籍人士）、婚姻证明，如为已婚者，提供夫妻双方资料；首付款证明（保证金和其余首付款）；收入证明、近一年银行账务流水、其他资产证明（如有，车，股票，保险理财越多越好）；标的房产评估报告，必须符合银行准入的评估公司。是否能及时放款尾款日之前真的来得及放款吗？

如果在参拍之前没有任何准备，得标后才着手贷款相关的事，是肯定来不及的。

因此，一定要给自己划一条红线，如果在参拍前没有把申请贷款所需要的材料送至银行进行预审，并获得审批人员的明确答复，最好别参拍。

如果执意在没有做好这些准备前参拍，又只准备了首付资金，另外的钱一定是银行贷款所得的，不建议客户进行参拍。

要怎么样做，才来得及？

参拍之前，到银行预审的时候，带着你们真实的征信+资产证明及流水+拟拍卖房屋信息去。

如果你的方案比较复杂，流水不够，可能需要补充，相关材料也一并准备好，找到做法拍房按揭贷款至少10个案子以上的操作员，请他为你做一个预审。

要得到的结果是：最高贷款额度是多少，利率以及可贷年限，另外，如果还需要做补充的，需要补充的具体是什么，包括准备工作的操作细则。

在拿到预审结果后，可以相对安心的去参拍了。如果你找的人是比较靠谱，又是有实战经验的人审核的话，一般都能及时放款的。

不过你找的银行审核人员经验是否丰富，很关键的哦！现在预审的结果与最终的审批结果最好没差别，如果有的话，最好在5%左右。

特别提醒：

每年最后几个月是不太好放款的，如年底，每年各大银行的考核点，还有就是银行资金紧张的时候，每年这些时间点有相同的也有不同的，需要收集当时的信息，做出判断。

如果是遇到了比较不好放款的时间段，最好提前15~30天做方案，并做好备案。

如果放不下来怎么办？

就算我们准备做得非常的好，也是有可能放不下来的。

在银行资金非常紧张时最容易发生，每年的12月是最最容易发生的，还有就是每年调整银行政策时也会发生，以及资金紧张时的月末及年度考核季的最后一个月，不同的银行有些时间点是不同的。

如果我们都好好的做了预审，或因为付款时间只有3~5天来不及，或因为银行资金紧张，或因银行政策的调整，导致我们没有办法及时放款，我们要怎么办呢？

应对方案1

与法院协商延迟付款时间。但这并不是每个法院都会允许，公告里已经写明。

这里怎么去申请，在什么时候去申请，怎么与法院沟通，怎样沟通，都是有一定的技术及一定的资源储备才比较好办事。

如果我们运气不错，法官愿意再给7天或15天的付款期，那就可以及时放款了！

应对方案2

如果法院不同意延迟付款，我们需要求助正规金融机构先垫付贷款部分资金，之后不动产登记证过户下来后，同意协助将房产重新办理房产红本抵押贷款，归还垫资公司的借款。

如得到垫资金融机构同意配合的情况下，我们还可以申请装修贷款或者信用类贷款。

如果出现意外情况，出现办证疑问或者过户难点，那就真的真的麻烦大了，需要承担高额的垫资成本，关于这点，该如何应对可以咨询我们。

法拍房的贷款是投资法拍资产配置的一种重要环节，我们需要有这种意识：让投资资金为我们工作，而不是让我们为资金工作。法拍资产配置需要建立在灵活、现实、充分的准备以及自知之明的基础上，防止执迷于少数几种资产类型和投资方法。-

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法拍房贷款干货分享，一文搞懂贷款怎么跑流程

法拍房具有价格低、不限购（部分城市限购）、可贷款等优点，近几年越来越受到买房人的青睐。本文整理了法拍房贷款的相关问题，买法拍房需要贷款的朋友不要错过，速速收藏哦！

法拍房办理贷款的流程

1、常规二手房的贷款流程：

双方在签订合同之后（网签），买家开始办理银行按揭贷款，经过大概1到半个月的时间，完成银行贷款审批，在审批完成后，凭审批通过的材料（此时没有放款），办理房屋过户，拿到产证之后，银行直接将贷款放给卖家。

2、法拍房的贷款流程：

法拍房不能申请公积金贷款，只能申请银行按揭贷款。在拍卖成交后，一般根据拍卖公告，需要7--15天左右将尾款付清，时间较短，所以按揭贷款需要提前提交相关材料给银行初审，成交后凭相关成交证明，即可办理按揭贷款，如果衔接不上（15天内贷款未放款），则需要做法院延期或短期资金过桥周转一下。

不同银行具体处理方式不同，但大致流程基本相同，贷款资格预审，如果银行审核通过，就可以放心参拍。等拍卖成交后，在规定期限内将首付款缴纳至法院指定收款账户，银行将法拍房贷款金额直接打给法院账户，办理房产证及抵押手续。

当然对于没有按揭资格的朋友，一般是通过短期资金过桥全款付清，拿到产证后办理抵押贷款。不过，法拍房的按揭贷款，与二手房按揭贷款差异在于，可以选择的银行有限，所以需要提前做好方案，如果15天内没有全款交给法院，则视为自动放弃（悔拍），且保证金是不予退还。

法拍房贷款所需条件，主要有以下几点：

有正当职业和稳定的收入，具有按期偿还法拍房贷款本息的能力；

良好的信用记录和还款意愿，无不良信用记录；

银行规定的其他条件。

法拍房贷款，需要准备的资料、银行贷款审核资料：

夫妻双方身份证、户口本、结婚证（离婚证/离婚协议）；

双方单位收入证明、双方近半年工资流水；

房管局开具双方有/无房证明（以家庭为单位）及双方征信报告；

淘宝竞拍公告、竞拍详情、竞拍成功确认书、保证金详情。

法拍房最高贷款额度是多少？

一般来说，最高额度可达六成。如果购买首套房产，普通住宅最高可贷款6.5成，非普通住宅最高可贷款6成；如果购买的是第二套房产，普通住宅最高可贷款4成，非普通住宅可贷款2成。关于贷款的具体情况，可以委托专业的法拍机构助拍（如东方瀚海拍卖公司），公司可以提前与银行进行贷款预审批，帮助客户提前清晰可以贷多少款，大概需要准备多少资金，这样参拍自己心里就有数了。

法拍房的贷款利率是多少？

目前的法拍房贷款政策，银行的首套利率为基准利率上浮5%-10%，二套利率上浮20%，批贷周期一般为三个工作日（申请贷款资料齐全）。

那么，法拍房按揭贷款需要注意些什么呢？

一、申请贷款额度要量力而行

在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己的经济实力、还款能力做出正确判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。

二、办按揭要选择好贷款银行

银行服务品种越多越细，可获得的个人金融服务就越灵活多样，如工行上海分行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。

三、选定最适合自己的还款方式

基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额本息还款方式和等额本金还款方式

1、采用等额本息还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多；

2、采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。

借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。

四、向银行提供资料一定要真实

应提供真实的个人职业、职务和经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会影响到自己的贷款申请。

五、提供本人住址要准确、及时

提供准确的联系地址方便银行联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。

六、每月要按时还款，避免罚息

每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。

法拍房办理按揭贷款的实例操作详解

法拍房在交易过程中，也是可以像二手房交易一样申请按揭贷款，但是由于其交易存在特殊要求，所以在办理上和通常的二手房按揭贷款流程还是有些区别：

二手房按揭贷款流程：双方签约--买方办理按揭贷款--银行审批--办理过户--银行放款。

法拍房按揭贷款流程：银行初审--拍中房产--办理按揭贷款--交首付--担保公司出担保函--银行放款到拍卖规定账号。

由上面的流程就可以发现，法拍房和二手房在按揭贷款的办理中有3点最大的不同：

1.法拍进行前需要银行做初审；

2.需要担保公司做阶段性担保；

3.在房产过户前，银行就需要放款。

为什么会这样操作呢？其实这主要是因为法院要求法拍房的付款时间往往只有7-15个工作日，也就是说竞拍成功后必须在规定时间内付清全款，否则将被视为自动放弃本次拍得房产，并且没收保证金。而二手房交易却没有这个规定，一般来说二手房按揭从申请到放款进行1个月都是比较正常的。

所以法拍房按揭贷款和二手房按揭贷款的最大区别就是资金到账的时间，这对资金操作的要求就相对较严，也是为什么致享融经常强调需要在参拍前做好资金规划的原因。

接下来我们以下面的这套房实际操作为例，具体来讲解法拍房按揭是如何具体进行的：

这套溢阳绿城的法拍房是2020年2月24日被拍下来的，按照法拍公告，该套房产需要在2020年3月9日付清全款，也就是说本次按揭款项需要在11个工作日内到位，加上周末一共15天，以下就是整个操作日程：

2020年2月13日，发送资料清单，告知客户做好相关资料的准备，提前做好资料准备工作，会让后面的办理更为顺畅；

2020年2月18日，预约银行进行预审，预审的安排是由致享融提前与相关方预约好的，一般是参拍前2-5天进行；

2020年2月23日，缴纳保证金参拍，保证金最晚可以在拍卖结束前缴纳，但建议稍微提前点缴纳，避免出现意外情况耽误竞拍；

2020年2月24日，竞拍成功，预约签约，竞拍成功以后就可以签订相关合同，并开始申请按揭了；

2020年2月26日，担保公司签约，申请按揭贷款，通常从签约到放款需要3-6个工作日；

2020年2月27日，支付首付，提交支付凭证，银行正式审批函需要首付款支付凭证；

2020年3月2日，出担保函，出担保函前需要银行正式审批函，通常拿到银行正式审批函后的1-2天就能出担保函，最快当天就能出；

2020年3月3日，收到放款短信，通常银行在拿到担保函后1-3个工作日就能放款。

本次按揭操作的放款时间比要求截止时间提前了6天，也充分预留了意外处理的时间，并且如果安排更紧凑，放款时间应该可以再提前2-3天。

通过以上操作，我们可以看到，如果提前做好准备工作，其实在法院规定时间内完成按揭贷款的办理是完全可行的。

最后是致享融给需要办理法拍房按揭贷款的朋友一些建议：

1.不做预审就参拍，办理按揭的风险很大，因为除了评估时间上的不足外，还有可能存在被拒绝批款的问题，所以如果必须依靠按揭贷款来购买法拍房的朋友，请记得一定要提前做预审。

2.提供资料一定要提前做好准备，如果因为在办理过程中因为反复提交资料而耽搁了放款时间就得不偿失了。

3.预审结果通常与最终审批结果没有多大差别，但是也不排除意外情况，所以在制定资金方案时一定要留有一定的余地，建议在5%～10%的范围最好。

4.实在遇到无法按时放款的情况，可以先尝试与法院协商延期，如果法院不同意延期，就协商先垫资，等按揭贷款放款后，将垫资金额退还回来。

5.如果申请法拍房按揭贷款有问题，比如无按揭贷款资格等，那么是可以通过全款后抵押的方式来完成贷款操作的。