今年房贷利率：一路下行、两次“打折”，你的房贷减多少？

央行公布年内最后一期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。作为房贷利率的锚准线，LPR已连续四个月“按兵不动”，但房贷利率依旧呈下滑趋势。

记者据贝壳研究院监测的百城重点城市主流房贷利率进行梳理，如数据所示，今年以来，首套、二套房贷利率均一路下行，其中6月、9月变动最大，这与5月、8月央行超预期下调5年期LPR有关。

至12月，首套主流利率平均为4.09%，较之年初的5.56%下降了1.47%，降幅不可谓不大；二套平均为4.91%，相较1月下降了0.93%，降幅略低于首套利率。

数据来源：中国人民银行全国银行间同业拆借中心贝壳研究院。制图：林少娟

首套利率为4.09%与5.56%，房贷相差几何？以一套300万的商品房为例，在30年贷款期限和每月等额还款条件下，4.09%利率最终本息合计521.23万，5.56%利率则合计617.28万，两者相差96万。

受益于此前9月公布的阶段性调整差别化住房信贷政策，石家庄、天津、武汉等城市的首套利率已降至4%以下，但一线城市首套利率暂未突破5年期LPR。据贝壳研究院最新监测，一线城市首套利率平均为4.60%，与5年期LPR仍相差30个基点。

在广州，包括工商银行、建设银行、广州银行、邮储银行、广发银行在内的银行已明确首套利率最低可达4.3%，此为下限，放款周期则基本在1个月内。“这已经是历史低位水平，短期内再难突破。”广州某国有银行支行经理评价。

在政策驱动下，今年以来，多家银行将“放房贷”列为年内重点业务。前述银行人士表示，近期，其所在的银行在总行层面单独成立了一个按揭部门，意在促进放贷，提振买房消费。在此之前，按揭业务则是与多个贷款业务合并在一起管理。“这次专门针对房贷按揭成立了一个部门，可见银行的重视程度。”

有银行则放宽了首付要求。在贝壳研究院监测的103个重点城市内，已有82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行地方支行），诸如武汉、石家庄、长春等省会城市。一线城市的按揭信贷环境仍较严，其中，北京、上海最低首付比例需达3.5成，深圳、广州则为3成首付。

房贷利率一路下行，银行伺机出招，但居民购房意愿仍有待提振。国家统计局数据显示，前11个月全国商品房销售面积同比下跌23.3%，销售金额下跌26.6%，跌幅依旧保持在较高位置。与此同时，11月末，商品房待售面积55203万平方米，同比增长10.0%，可见去化压力仍在。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，降低LPR对居民增加贷款消费或买房的刺激效应正在减弱。其建议，或可对存量房贷定向降息。“2017-2021年时商品房超高位运行，按揭利率在5%左右。把这部分房贷的利率降下来，才能减少月供支出、激活生活消费和内需。”

采写：南都·奥一新闻记者林少娟

用按揭房办理贷款

1、按揭房还款时间短剩余本金多，

、贷款人每月收入稳定。如果贷款人资金需要用两到三年，建议选择等额本息还款或者等额本金，但通常银行基本上很少提供等额本金的消费贷款（等额本金多见于买房做按揭）；如果贷款人只是短期用，时间不超过一年，可以选择等额本息，先息后本，等本等息。

、如果客户收入来源不稳定，但是可以保证在贷款周期内肯定会有一笔大的回款，可以选择先息后本，此处的贷款周期并不是只授信期限，而是指需要归还本金的时间（先息后本信贷产品基本上都是授信两年或者三年，一年需要归还一次本金）。

2、按揭房还款六年以上或者剩余本金很少，可以选择做信贷或者抵押贷信贷如上所述，抵押贷，即房抵贷，分为一押和二押。

、一押是指，可以选择结清房贷重新入押，选择结清再贷是因为市场价值升高，结清再办理可以拿到更多的资金。还款方式为先息后本，等额本息，随借随还。

目前为止市面上经营性房抵贷产品较多，消费型房抵贷产品相对较少，主要看贷款人是否为经营人士，即是否做生意。且房抵贷目前为止先息后本产品较多，等额本息产品较少，通常先息后本产品具有也可以随借随还，看银行具体规定。目前市面上有先息后本授信三年、五年、十年、二十年等，办理时需要注意，是否需要一年归还一次本金，尽量选择授信几年、几年归本的产品。一年需要归还一次本金的产品，可能会在还上本金之后，因为自身原因或者银行审批规则变化导致无法续贷。等额本息的房抵贷产品，通常时间也会长一点，可以给到十年甚至二十年，和还房贷是一样的。

、二押即直接将房本进行二次抵押，二押还款方式有两种，一种为先息后本，通常为一年一倒，一种为等额本息，可以做到三年期，五年期，甚至十年期，具体根据自己的收入情况以及用款周期来决定

每个人贷款用途不同，收入来源不同，回款周期不同，选择还款方式一定是根据自身实际情况来定，而不是盲目的追求先息后本。

消费主义陷阱，买房道路上的拦路虎

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

这是某个要买房的小伙子发出的感慨，他认为自己掉入了消费主义的陷阱，本来能够买房的，但现在已经毫无希望了。所以让我拿他当个典型，给其他买房人做参考。

不过在我看来当参考可以，但无所谓对错，只是自己的一种生活态度而已。每个人都有各自不同的追求，只要是自己喜欢而又不影响别人，那就按照自己选择的方式生活。别人的标准和好恶是别人的，没必要在乎。

当然，既然做了选择就别后悔，如果预感到有可能后悔就一定想好了再做。像这个小伙子属于没想好的，所以从做出选择就开始后悔，一直到今天愈演愈烈，这就实在不合适了。

二

大概前年吧，应该是2020年的夏天，这个小伙子来咨询买房的事儿。当时他的网名叫“囚牛”，给我留下了很深刻的印象。觉得这小伙子挺有意思，或者有些文化。因为囚牛是“龙生九子”中的老大的名字，这位龙王大太子没什么别的爱护，就是喜欢音乐，所以乐器上经常有这位龙子的图案。

我还问了问这小伙子，是不是因为喜欢音乐才起的这ID？回答是确实喜欢，但同时又因为属牛，而且是个宅男，所以觉得囚牛这名字挺符合自己的习性。

但这位龙子的买房资金却不多，不到百万吧，说这是中了彩票得来的。我开始觉得他是开玩笑，但他郑重地说是真的，因为他虽然收入不算低，但消费习惯是不可能让他存下钱的，账户里甚至连5万块都超不过，眼看着连买车指标都快过期了，但就是攒不出个买车的首付。

现在的天降横财，他知道自己不是存钱的材料，所以想要么买房，要么买车，总之要赶紧地把钱花出去，免得过不了多久又不剩下什么了。

他问我是应该买房还是买车，这让我不知说什么好？我是说房子的，总不可能劝你买车吧？但这话又似乎说不出口，太赤裸裸地把年轻人往房奴的道路上推了。所以只能是给他讲了个真实的案例，让他自己体会。

三

这是个很典型的案例，我已经给很多人讲过了，再复述一遍吧。

2005年七夕，我老婆单位有两个女孩儿前后脚结婚。俩人本来就是同学，都是密云山区人，凭成绩考到了市区。嫁的老公也都是从外地考入北京的，有户口但没房子。总之两对儿各方面都挺像，可以说起步一致。

有一天老婆回家说，办公室都在替这两对讨论买房还是买车的问题。因为当年的房价并不贵，人们也没什么买房的观念，至少不浓厚。但当时买车却是时尚，很多人都以有车为荣。

两对年轻人当时手中都是连积蓄带收的份子钱有个十多万，买车正合适。但买房需要借钱凑首付，否则买不了什么太好的。就算当时房价便宜，那东四环外也得5/6000块钱呢，这首付实在是买不到什么，也就是一居室吧。

办公室的这群大姐们自然是都劝他们买房了，无非是借个十万八万凑首付的事儿，然后就算贷款50万，月供也不过是2000多块钱，相当于一个人的工资，跟租房差不太多。或者如果嫌买的房远的话，可以买了之后就租出去，拿着租金完全可以租在单位附近了。

那会儿没什么人谈到房价上涨的问题，虽然楼市在2003年之后上涨了，2005年也有了上涨的苗头，但并不猛烈，每年涨个几百块钱，没人太当回事儿。

这帮大姐们算是苦口婆心了，连我老婆回来都让我看看账算得对不对？印象中我看了看没什么错，很简单的小学算数而已，买车买房的比较也很清楚，无非就是一个在30年后落下套自己的房，而买车那就是什么都没了。

然后就是放弃的成本了，买房的话就得放弃有车的便利，回远郊家里的话得坐公交或租车。买车的话那就是纯消费了，倒也没什么可放弃的。

最终结果就是其中一对儿买了房，另一对买了车，从此开始了完全不同的生活。

之后很多年我没听老婆说过这两对夫妻的事情，直到前几年，也就是房价暴涨了几轮之后，我才想起来问了一句。结果我老婆说，买房的那对儿买了也就买了，房子不大但一家三口居住没问题。当年月供2000多似乎是压力，但随着工资上涨也不算什么了。现在人家也买了车，什么都不缺的普通日子。

而买车这对儿就别扭了，这么多年一直是租房，但随着房租上涨只能越租越远，现在都租到大兴去了。两口子上班都挺辛苦的，无论坐地铁还是开车都有点儿难受。他们早就放弃了在市区买房的念头了，当时20多万首付就能买在东四环，现在得200多万。月供当时是2000多，一个人的工资。现在可随便就是1万多啊，俩人的工资不高，供着费劲了。

前两年他们想买在大兴来着，一来二去也耽误了。反正这几年很是为难，眼看着孩子要上学了，愁得都快抑郁了。前些日子这女的甚至跟单位提出调工作，要调到密云去。领导劝她想好了，一旦调走，再调回市区可就几乎不可能了，谁也不爱要30多岁的了。

老婆说单位的同事都挺感慨的，当年的同学，起步完全相同，但十多年过去却因为一念之差而天壤之别。当年拼命读书不就是为了考进市区吗？没想到十多年之后却要再调回去，虽然待遇什么的差不多，但总归是让人唏嘘。而且她的工作好办，老公上班怎么办啊，还有孩子上学，都不好安排。

四

当时我给这小伙子就又讲了这故事，劝他想好了。买车是纯粹的消费，而买房则是有部分算投资的。车子是没有升值的可能的，只会最终成为废铁。而买房虽然说不能保证上涨，但北京房价下跌的可能性也不大，至少是个资产。

所以我建议的话是可以先买个便宜的车把牌子占上，然后再认真考虑是否买房。这小伙子当时好像没说什么，之后也没理过我。这再跟我说话已经是现在了，说当时买了车，连装饰什么的花了大几十万。反正几年折腾下来，手中还是什么存款没有，只有这辆车。而女友家已经在催婚了，虽然没明着说让买房，可自己也觉得没房别扭啊。

他认为自己是让那些宣传消费主义的给坑了，让买买买的给洗了脑，总觉得只要是花钱得到了好心情就是值，结果却落得个后悔。

我还真不这么看，所谓的被什么主义给带歪了都是找借口，其实根子还是看自己想要什么样儿的生活。只消费不储蓄不投资的有的是，但人家没后悔啊。所以根源还是想要的太多，而收入满足不了欲望。这要是年薪百万甚至几百万呢，那甭管是消费还是投资买房什么的就都满足了，也就不后悔了。

当然或许也后悔，如果真的是消费主义的话，多少钱都不够花的。去年还有个小伙子问我呢，说他和女友加起来年入百万，但竟然什么都没攒下，反倒月月跟信用卡较劲，到年底一算账更后悔。

五

前两年好像是央媒登了篇文章，标题是《要消费，但不要消费主义》。文章批评了各个商家为了勾引年轻人花钱而玩儿出的套路，也认为鼓励不节制消费是不道德的，对国家经济也没有好处。

正常的消费是应该的，既满足了自身需求，又促进了经济发展。但如果说是忽悠人买起来没完，甚至是买了一堆用一次就扔的没用玩意儿，那就是纯属浪费了。不仅浪费自己的钱，也浪费社会资源。

但到底什么是合理消费，什么是消费主义的过度消费，我也分不清楚。如果说其他商品的套路多，那卖房的套路就更是集大成者，忽悠得比什么东西都邪乎。如果说超出自身消费能力的就算过度，那买房动辄还贷款百万还好几十年呢，更过度。

所以这就看自己吧，无论买什么东西，只要觉得是大额消费，那就估算一下机会成本，看看如果买别的东西会不会产生更大的效用？另外就是如果买房买车一类的巨额支出，那就跳出时空，站在十年之后的角度上看待现在，想想十年之后会什么样儿，想想会不会后悔，别到真后悔的时候已经晚了。

仅供参考。

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