如何巧妙利用贷款玩转投资改建和HMO？

根据HRMC2019年的房东报税数据统计，截至2019年全英有259.47万房东，其中226.68万房东居住在英格兰占据了较大的比例（这一数据仅统计了房东的居住地，并不代表出租房的地理位置）。

我们再来看出租房子的分布，截至2019年全英有545万套房产为私人出租房或者分租房，其中英格兰占485万套，威尔士占19.75万套。

此外根据2019年9月ThHfCLi为英国议会统计的2018年英格兰和威尔士地区分租房HMO套数统计数据49.7万套。我们不难看出大部分房东都选择的是普通标准出租房BTL，不同地理位置的标准出租房产年租金投资回报一般为3%-5%，而翻新、加建改建+分租的投资回报可以达到15%-20%。根据数据统计，走在前沿的投资+改建+分租HMO的有经验的房东仅仅不到十分之一。

今天我们就来分享这些排在前面十分之一的有经验的投资房东，是如何利用贷款逐渐成长和发展的。我们先从什么是过桥贷款BiiL开始说起。

什么是过桥贷款呢？

过桥贷款是一种过渡性贷款，即是一种短期贷款L，以土地、商业物业或住宅物业为作为抵押担保。通常来讲，过渡性贷款主要用以支持客户短期拆借需求，帮助客户在特定情况下迅速达成交易。这里需要注意过桥贷款是一种L，虽然也会用房产抵押作为担保物，但过桥贷款与中长期的按揭贷款M是不同的。

与按揭贷款相似的方面是，因金融监管合规的要求不同，将过桥贷款同样也分为受监管管控的自住房过桥贷款RBii和非监管管控的过桥贷款UBii。

以自住房住宅物业作为抵押担保物的过桥贷款，即为受监管管控的过桥贷款RBii。以投资出租房，商业物业，房产开发项目等作为抵押担保物的过桥贷款，即为非监管管控的过桥贷款UBii。

有的贷款机构可以兼顾上述业务，而有的贷款机构仅能做非监管管控的过桥贷款UBii，包括投资出租房过桥贷款BiBTLBii、商业物业过桥贷款CiBii，以及开发贷的过桥贷款DvBii。

为什么选择过桥贷款？市场上哪类客户和情况会需要申请过桥贷款？

谈到过桥贷款的需求和用途，离不开“速度”二字，速度对于短期贷款至关重要。市场上过桥贷款常见用于：

1.在拍卖会上购买房产，自有流动资金不足需要申请能够快速放款的过桥贷款用于支持28天内完成房产交易和交割的条件；

2.购买自住房或投资类房产时，为了破链融资快速成交（即，有些房产交易的买方需要卖掉一个房子才有流动资金用于购买新购房产，通常称为有交易链条Chi）；

3.自住房房主因房屋价值和个人收入并未提高，但确实需要对自己的自住房进行维修、翻新、加盖阳光房等，因流动资金不足，但未来预计收入会增加、或者未来有家人赠与资金、或未来有投资资金赎回回款等因素，申请自住房二次抵押过桥贷款，即在原有自住房贷款的基础上，找到第二家银行作为第二债权人，对房子在第一次抵押金额和比例上进行第二次抵押贷款，即自住房二次抵押过桥贷款；

4.自住房房主因自己经营的生意需要资金周转或者需要购买商业经营物业，但由于公司或者生意经营财务报表盈利金额有限，无法申请商业贷款或者能够申请的商业贷款资金少于需求量，可以申请自住房二次抵押过桥贷款，即在原有自住房贷款的基础上，找到第二家银行最为第二债权人，对房子在第一次抵押金额和比例上进行第二次抵押贷款，可以用于商业经营或者商业物业购买；

5.有经验的房东，为扩大他们的房地产投资组合，寻找到心仪的投资房产，自有流动资金不足且需要快速完成交易拿到房产；

6.有经验的房东，为扩大他们的房地产投资组合，寻找到适合轻度翻新，或者加建改建的房子。以较低的价格买入，经过翻新或者加建改建后房屋增值空间可观，或者经过翻新或者加建改建后变为HMO分租房在拿到HMOLi后按房间分租，从而提高租金收益率。这个翻新或者加建改建后房屋的收益率通常可以达到15%-20%。远高于普通BTL（普通标准BTL银行仅支持买来出租不支持买来改建）的收益率。但由于有经验的房东自有流动资金不足且需要快速完成交易，拿到房产后进行翻新或者加建改建，这个时候，短期融资过桥贷款就发挥了它的重要作用；

7.有经验的房东，因自己经营的生意需要资金周转或者需要购买商业经营物业，但由于公司或者生意经营财务报表盈利金额有限，无法申请商业贷款或者能够申请的商业贷款资金少于需求量，可以申请投资类房产抵押过桥贷款用于商业经营或者商业物业购买；或者投资类房产二次抵押过桥贷款，即在原有投资房产贷款的基础上，找到第二家银行最为第二债权人，对房子在第一次抵押金额和比例上进行第二次抵押贷款，可以用于商业经营或者商业物业购买；

8.小型土地开发项目投资人，当小型中长期开发贷申请受阻时或者退出开发贷资金回笼偿还开发贷遇到问题时，用短期开发贷过桥贷款临时周转用于购买土地或者开发建设的工程款或者偿还开发贷款。

过桥贷款的贷款机构的审查标准和政策有什么不同？

首先过桥贷款的贷款机构通常来讲特殊居多，制定的政策会比标准自住房和投资出租房的BTL的按揭贷款的条款宽松。

其次。自住房为抵押物的过桥贷款依然会有收入支出偿债能力测试，即AffiiCi，只不过对于收入的最低金额，测算方法，测算系数都会比标准自住房按揭贷款宽泛。能贷多少金额，与收入支出、资产负债、房屋价值、第一次抵押贷款的欠款金额、用途、房子类型结构等都有关联。

再次，投资类房产为抵押物的过桥贷款，即非监管管控的过桥贷款UBii（包括投资出租房过桥贷款BiBTLBii、商业物业过桥贷款CiBii，以及开发贷的过桥贷款DvBii），通常对个人收入和偿债能力测试，即AffiiCi没有要求。有的银行可以最高借贷到房产总价值的75%，如果同时还追加额外的抵押物，有时可以借贷到100%，有的银行可以按改建后的市场价值计算贷款比例和金额，有的银行的借贷金额里可以包括购房款以及改建的费用。

另外，由于过桥贷款是一种短期临时性融资，所以通常贷款期限较短，一般常见的是3-12个月，或者3-18个月，也有最长到24个月的。最低借贷期限有1个月的，有3个月的，有半年的，当然也有12个月或者24个月的。无论短期拆借有多短，在开始进入这个之前，都要明确如何退出，用自有资金偿还过桥贷款？还是达到普通按揭贷款的标准转换为低息低成本按揭贷款？整体方案的规划、方案之间的衔接、细节的审视和分析、费用的产生等都需要仔细考虑。

关于起贷金额和最大贷款金额：通常大部分银行可支持£100k起贷，或者最低£50k起贷，更有最低£5000起贷，最大贷款金额有的是£1-2，有的是£2-3，有的是£4-5，更有最高£15-25。

关于利率：不同的贷款比例利率不同，例如贷款75%的利率高于贷款50%的；不同用途的贷款比例不同，例如动用改建规划许可证的改建过桥贷款比例比轻度翻新不改房屋结构的利率高；例如商业过桥贷款和开发贷过桥贷款利率高于快速购房完成交易和改建的过桥贷款。

目前市场上过桥贷款利率低些的有月息0.49%-0.55%的，也有月息0.6%-0.7%的，当然还有更高的例如有的商业物业过桥贷款月息0.95%-1%。

关于费用：有的银行没有提前还清的罚金有的银行有罚金；有的银行有退出费有的则没有退出费；有的银行在放款时就扣收最低借贷月份的所有利息和银行产品费；有的银行可以将银行产品费加在贷款里每月按月付息；有的银行到期一次性支付本金利息和产品费；有的银行提前扣收利息提前还款时再退回多付的部分。

目前市场上过桥贷款常见银行产品费用（一般贷款成功发放时，银行一次扣收或者可以加在贷款里）为贷款金额的1.5%-2%。

轻度翻新不改动房屋结构的过桥贷款利率和费用举例:

关于银行评估环节，过桥贷款与普通贷款有什么不同？

因抵押物的种类不同，评估的种类也会有所不同。对于住宅类（含自住和BTL）房屋通常和普通按揭贷款没有什么不同，会在申请提交后由银行安排评估，有些银行为了加快速度可以使用自动估值模型AVM-非现场评估。但如果抵押物是商业物业或者开发项目，那么安排的评估是商业评估或者项目评估，有时会在提交申请前的预审阶段，就由买家自行提前安排评估，评估费也比一般住宅类物业贵，评估人不仅仅评估抵押物价值，还包括近年财务报表、资产负债、经营情况和经营预期或项目地块、开发经验和历史业绩、按规划建成后房产类型以及总价值等。

关于如何退出过桥贷款？

有些银行深刻了解有经验的房屋投资改建申请人的需求和投资模式，所以创新出在申请翻新或者改建过桥贷款时可以同时申请过桥贷款和后续的SBTL标准投资出租房转按揭/BTLHMO分租出租房转按揭，一次申请通过审批银行发放2个贷款ff用于退出过桥贷款无缝衔接普通按揭贷款，让投资人在整个流程中更安心。当然也有的银行仅能提供过桥贷款，过桥贷款到期前，需要在向同银行或者其他银行申请转按揭，这就需要专业的贷款顾问提前制定整体方案和审阅各项细节确保流程和细节顺畅才能最终圆满实现较高的回报率和投资收益。

圣玛丽私人财富近2年通过帮助客户找到最适合的银行和贷款产品为超过上百个家庭在英国拥有自己温暖的家提供助力，在我们持续的金融服务和帮助中，一部分客户成功登上了成为房东的阶梯，更有一部分客户成为了拥有房产投资组合的有经验的房东，以及成为了房屋改建分租管理的专业房东。优质的客户、优质的服务、投资发展成长的道路上有您的信任支持，也有我们的一路相伴，这就是我们努力打造优质金融服务的美好愿景。

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本文来源：微信公众号英伦大叔（UK07788915668），英伦汇，作者：圣玛丽私人财富

学会这些，轻松玩转个人住房商业贷款！

在之前的文章中我们了解到，个人住房公积金贷款是有政策优惠的只要符合条件的贷款者都要最大限度的使用住房公积金贷款。但事实上，有很多贷款买房的人是没有资格享受这种优惠政策的。如果这类人想买房的话就必须使用另一种贷款方式：个人住房商业贷款。这是一种怎样的还款方式呢？今天，小编就从它的含义、申请条件、贷款成数、还款方式、优缺点这五个方面给大家一一介绍。

一、个人住房商业贷款的含义

它是指我们的居民为了购买商品房而向银行申请的一种贷款。具体操作中，是购买房子的居民一起购买的房子作抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款，目前各大银行均提供个人住房商业性贷款，但一般是与指定楼盘合作。

二、个人住房商业贷款有哪些申请条件呢？

第一：借款人必须具有合法的身份证明。当地居民申请，是需要身份证和户口本。如果是外地居民在当地申请的话，除了身份证户口本之外还需要提供所在地户籍证明或暂住证。

第二：借款人必须有稳定合法的经济收入，并能提供相应的收入和资产证明。有单位的需工作单位出证明，个体、私营、民营企业经营者需提供三个月税票和营业执照复印件。

第三：借款人是完全民事行为能力人，需要有良好的信用记录。

第四：支付了规定比例的首付款，并签订了有效的购房合同或购房协议。

第五：银行规定的其他条件。比如说年龄限制——最高年龄不能超过65周岁；贷款年限限制——最长不得超过30年。

三、不同贷款形式所规定的贷款成数

1、对于首套新房，贷款最低首付比例为3成。也就是说，购买一百万的房子，我们最低准备30万的首付款，向银行贷款70万。

2、对于二手房，需要比较成交价与房屋评估价的大小，贷款成数为两者之间较低者的70%。

3、对拥有一套住房且商业贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性住房贷款购买普通自住房，最低首付款为4成。

值得注意的是，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款额能力等合理确定。

四、个人住房商业贷款的还款方式

个人住房商业贷款的还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。贷款人可以根据自身情况从这两种还款方式中自由选择，但不能像个人住房公积金贷款一样选择自由还款方式。让我们了解一下这种还款方式的优缺点：

优点：手续流程都比住房公积金贷款方便

缺点：贷款利率比住房公积金贷款利率高。

目前，个人住房商业贷款基准利率为5.65%，而住房公积金贷款基准利率为3.75%。如果贷款一百万，20年还清选择等额本息还款法的话，个人商业贷款利息总额会比公积金贷款利息总额高25万元左右，差距还是很大的。

值得注意的是，符合一定购房标准的客户是可以享受商业贷款利率优惠的！因此，理财规划师在帮助客户做规划时，应该最大限度的利用优惠政策，减少客户的利息额支出！在客户不能采用公积金贷款的时候，能够给客户做出最正确的指导。

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张家港检察院披露一特大诈骗案 资金掮客玩转亿元过桥贷款

来源：江苏金融圈（ID：2016）

大致情况是，张家港市检察院对一特大诈骗案犯罪嫌疑人刘某批准逮捕，经过审理查明：2017年1月至12月期间，犯罪嫌疑人刘某虚构过桥贷款，以资金掮客身份，通过许诺高额利息回报的方式，多次向被害人丁某某实施诈骗，共计骗得人民币1亿元。

刘某骗得的资金一部分用来归还借款本金及支付利息，其他的全部用于个人开支，至今尚有7000多万元无法归还。

上周，【江苏金融圈】揭露了爱福家投资理财骗局的套路，今天我们就来拆解一下这个案件。

目前，由于这个案子还在进一步侦查中，所以无法确定更多细节，譬如刘某虚构过桥贷款的具体方式，丁某某缘何对刘某如此信任，竟被骗合计达亿元之多等。

整个案子中，目前可以知道的是，刘某是以虚构过桥贷款的方式，通过资金掮客身份进行诈骗的。那么今天，我们就向大家介绍下资金掮客是如何玩转过桥贷款？

假设有一家企业A，现在有一笔贷款即将到期，但A因自身原因，短期内没有钱偿还，或者说出现了这笔还款的资金缺口。

此时，有另一家企业或个人，我们称之为B，它手上正好有一笔闲钱。

A向B借钱偿还到期贷款。

这个时候，A按时偿还了贷款，保证了自身的信用。可以在这个基础上继续获得机构授信，再次向机构借款。等借到款后，再偿还B的钱。

B的钱对于A来说，实际上是帮助它解决了一个还款时间差的问题。

正常情况下，由于市场信息不对称，A和B一般不会直接取得联系，基本都是靠中间人撮合。这个中间人我们叫C，也就是所谓的资金掮客。

实际上，在市场中，资金掮客和过桥贷款的故事每天都在发生。

因为使用资金方，大多都面临着“急需”、“短期”的特点，所以导致过桥贷款的利率非常高，而介绍过桥贷款的中间人得到的回报也非常高。

在这类巨大的利益诱惑面前，不论是个人还时企业，都难抵诱惑。所以这些年，我们看到资金掮客层出不穷，相当多的资金也十分愿意冒险来试。

资金掮客的来源是哪些人？

总体来看，大部分是来自各大金融机构，其中又以银行、券商、私募基金最多。

拿银行从业人员来说，在做资金掮客上具备天然的职业优势。

因为在银行工作的便利，他们可以很方便的知道哪些企业贷款即将到期、可能面前因缺钱无法按时偿还的问题，同时又知道哪些企业或个人可能具备大量闲钱。且银行从业人员撮合的话，如果双方都是自己的客户，更容易获得客户的信赖，撮合额度达到千万、过亿，也就不奇怪了。

去年12月份，江苏检察网就曾公布一起农银国联高管吴某，在任职期间绕开就职单位向江苏省内两家大型民营企业介绍融资，被判非法经营同业罪的案子。值得一提的是，两起共计40亿的融资中，吴某收了3亿多元的财务顾问费。

除了银行从业人员，券商、私募基金从业人员，也资金掮客的重要群体。

他们活跃在市场，一手对接企业，一手掌握高净值客户，消息灵通、花样最多，特别容易利用企业事由，吸引高净值客户参与投资。

最重要的是，敲黑板，划重点！不论是银行从业人员，还是券商、私募基金人士，他们都有一个特征——向熟人下手。

所以，即便是您熟悉的银行工作人员、券商客户经理、私募基金朋友，在向您推介您不熟悉的业务时，也应该留个心眼：业务是否合规、标的是否真实存在、所在机构知不知道、这个人的品质怎么样？这么高的收益真的可能拿到吗？

看到高收益，谁都想挣。

但是我们还是想提醒下大家，遇到投资机会多在心中过三遍，千万别脑子一懵就把大把的钱交出去了。