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北京环球金融中心（WFC），水晶珠宝盒造型，香港恒基兆业打造

世茂环球金融中心测评

在悟空问答上有一个问题，房价会无休止上涨上去么？

这个问题可以不用回答，只回问一个问题，有没有只赚不赔的生意？就是天下的好事儿让你一人占全，那糟心的事儿都是别人倒霉？如果这个不可能，那怎么会有只上涨不下跌的商品？

有句话说，所有上天的馈赠，都已暗中标好价格，不知道这是不是茨威格说的，这句话说的挺宿命论，但是这句话背后真正闪烁的智慧是，万物有恒，概莫能外。

房子也是商品，自然逃不脱商品交换的规律。为什么房价这些年一直在上涨啊？是因为我们总能在身边发现需要买房的人出现，这意味着房子这种商品这么多年仍然是供不应求的，价格当然会上涨了。疫情期间猪肉谁会想到涨到50块以上呢？还不是因为猪瘟的发生导致猪肉供应出现了问题，政府再去管制这个价格，还是架不住上涨啊。美国前段时间也出现了将牛奶倒掉的事情发生，这在我们那个年代的教材里将这个现象作为资本主义腐朽堕落的一个表现，穷人连饭都吃不上，万恶的资本家宁可将这些可以饱腹的食品当垃圾处理掉。

后来我们也发现在我们国家也有宁可将西红柿、橙子烂掉也不免费送人的案例发生，才明白由于大丰收，这些农产品价格实在太低，运一车这样的水果还抵不上运输费用时，你还会把这些东西拉出去么？这只是没有尊重经济规律出现的浪费现象。

长沙的写字楼难卖，我们之前就写过，2019年长沙写字楼全年去化10万平米，库存416万方，出清周期达到42年。意思是按照2019年长沙卖写字楼的量，长沙的写字楼可以卖半个世纪，这还不算长沙规划而未建的写字楼有多少，你光想想在某些大咖吹嘘什么梅溪湖进入中轴时代，高铁南站双子塔门户，高铁西站又要建商务区，就知道长沙还有多少写字楼未建，这些大咖吹嗨了，可哪里知道开发商一个个心里在滴血。

朋友跟我说，现在长沙写字楼的空置率已经达到了45%，接近一半是未租出去的。写字楼作为商业资产，本身就是要靠租金来获得收益，租金稳定意味着这份资产投资回报率高，而租不出去，考虑融资成本，这份资产实际是亏损的。

在中国有两家开发商是建高楼的迷妹，一家绿地，一家世茂。前些年绿地集团的发展思路就是去各地跟政府谈合作，建一些地标建筑，替政府把城市形象搞起来，然后由政府以便宜的土地出让，盖些住宅迅速回款，达到现金流平衡。跟以前万达的王健林是一个思路，为什么这两家能够以比别的开发商价格低得多的价格获取土地，万达广场、绿地中心这些面子工程功不可没。商业地产主要是靠运营来升值保值的，这套功夫一些香港的开发商玩得很溜，像九龙仓、恒隆、瑞安等，都是商业地产的高手，而国内商业地产做得最好的算是万达了吧，可是看看现在万达的现状，我们是不是突然明白，我们其实根本没有搞清楚什么是商业地产。你细细品味一下万达王健林为什么会提出来以轻资产来跟其他开发商搞合作，万达靠输出品牌及运营来做商业地产，这是不是王健林离商业地产的大门距离最近的一次？但时不予我，万达很快就从轻资产的美梦中败下阵来，现在据说又重启了重资产，一方面是公司需要钱，另一方面你万达都不想搞重资产，别的开发商就想搞么？

事实证明绿地从某年年度销售业绩登顶，力压万科成为当年老大，后面就一路下滑，跟搞出了太多的写字楼根本去化不掉有很大关系，这写字楼拿在手里真的烫手，谁都知道这是个好东西，可是卖不出去，那就不是资产而是负债了。

世茂也是热衷于建设摩天大楼的公司，世茂旗下超200地标已建成9座，在建10余座。以突破性技术打造超级工程，打造城市独有名片。

世茂在河西建设的世茂希尔顿酒店，高241米，原来也是河西的最高楼，规划五星级酒店与写字楼，但是由于写字楼实在卖不掉，在2019年前后，将中低楼层的写字楼改成了铂曼公寓对外出售，由于写字楼的层高为4.2米，改成公寓后很是尴尬。别的公寓要么是3.3-3.5米，吊完顶做成平层公寓，要么是4.5米的挑高LOFT，可以勉强做成两层的，现在有个说法叫双钥匙公寓。但是铂曼公寓层高只有4.2米，高不成低不就，强行改的公寓，这也可见写字楼在长沙是多么难去化。

现在长沙最高楼是九龙仓的IFC，高达452米，规划的写字楼是目前长沙最高标准的。第二高楼现在是反复争夺，原来属于湘江集团的湘江FFC，高度328米，现在又属于世茂环球金融中心（GFC），未来又将属于380米的绿地星光塔。

世茂GFC的建造标准相当高，4.2-4.5米标准层高，配置了38台日立高速电梯，超9米高的挑高大堂，面积达1200平米，全楼配置VAV中央空调系统，配静电除霾系统，以及24小时冷却水系统。

项目以高山流水为设计理念，与长沙“山水洲城”的形象自然糅合为一体，荟萃人脸识别、智能泊车等智能科技，引入世界低碳技术，绿氧生态办公，并由世茂品牌商管物业提供专业的物业服务。世茂商业自持其中38层至73层的7.8万平方米写字楼及2.2万方商业部分，集结顶尖城际资源与高端商务配套，以TOD模式将办公、商业、文化、娱乐等功能集中于一体，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。

这里要提一下VAV空调，这种是整栋楼通过改变送风量来调节室温的一种空调系统，也就是总开关一栋楼就一个。不同于VRV空调是每个房间都可以有分户的开关，可以分户计量，到时候交电费就是了。我记得有一个朋友原来的公司租的写字楼就是用的VAV中央空调，空调到了晚上9点就关掉了，他们公司是经常要加班的，这晚上没有空调了，还怎么加班？所以后来就搬走了。

前些年我做一个长沙项目的写字楼定位报告，公司在采用VRV空调上面倒是达成了统一意见，这种分体式空调机组对于经常加班的公司还是比较适用的。地产人都是加班狗，无法想象统一开关空调，准时上下班的事儿。

世茂GFC的位置相当优越，位于芙蓉广场旁，地铁2号线就在这里，方圆4平方公里范围内就是芙蓉CBD，中国人民银行、工商银行、农业银行、建设银行、中国银行等几大银行的省行等70多家支行以上银行机构、200多处金融网点都在附近。

但是遗憾的是这栋楼前面有一栋比较矮的楼挡在了这栋楼前面，就是湖南投资大厦。据说这栋楼原来是交通银行建省行大楼的，因为某些原因与湖南投资集团共同投资兴建了这栋楼。

世茂拿这块地是在2008年前后拿的，因为位置很好，这栋楼是按超5A标准兴建的写字楼，目前已经有北京神舟航天软件技术有限公司湖南分公司、保乐力加(中国)贸易有限公司、招商蛇口、佳能(中国)有限公司长沙办事处、欧姆龙健康(中国)有限公司长沙办事处等企业入驻。

项目已荣获国际LEED金级认证，同时，它也是湖南首个WELLCORE注册项目。

LEED（能源与环境设计先锋）认证是世界上最广为认可的绿色建筑认证体系之一，是由美国绿色建筑委员会(USGBC)开发、对多种类型建筑均适用、提供实用且可量化评估的绿色建筑解决方案。

WELL认证体系是一个基于建筑性能进行评级的动态评估体系，通过空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神和社区十个维度的100多项指标，衡量、考证和监测建成环境对人体健康的影响。它是LEED、绿色三星和BREEAM等绿色建筑评级系统的强有力补充。

长沙九龙仓IFS是获得LEEDv4(LhiiEEviDi）铂金级认证，成为湖南全省第一个获此殊荣的写字楼！印象中华远华中心也是通过了LEED认证的，级别就不清楚了。我在做那个写字楼项目时也提出了做LEED认证，还特意咨询了香港的认证代理公司，大概明白这个认证不是简单发个证就了事，而是从方案设计到建筑施工一直到后期运营都要全程评估的，那些还没有交付就宣传自己获得了认证的项目都是提前宣传而已。

像搞种双认证的项目在长沙还不多见，这是对自己的品质非常自信才这么干的。

但是这个项目的销售情况却不是很乐观，目前是租售并举。项目推出了低楼层的写字楼对外销售，价格从16000-21000元/平米不等，一年去化量也就2、3个亿，跟这个项目投入的资金额来对比，显然回现的速度有些慢。而且这么高标准的写字楼还卖不到2万块，可见长沙的写字楼的供求是多么失衡。

项目招租情况也不太好，因为物业费高达30元/平米，跟九龙仓是一个水平的，保证了可以招一些实力强的公司进来，但是门槛也提高了。

香港金管局：环球金融市场转趋波动令投资更加困难

证券时报记者吕锦明

香港金管局15日公布的最新数据显示，受到一季度股票投资收入大减所拖累，旗下外汇基金首季投资收益同比大幅减少近60%，只有261亿多港元，环比也减少约六成。其中，外汇基金于期内投资在港股的收益同比大幅减少近90%，至只有17亿港元；在其他股票方面的投资更录得亏损74亿多港元；同时，来自外汇估值上调的收入则同比大幅上升1.2倍。

香港金管局同时公布，今年一季度外汇基金支付给特区政府财政储备的款项为111亿港元。

香港金管局的资料显示，香港金管局负责管理外汇基金是根据特区政府财政司司长所转授的权力以及按照转授权力的条款，就外汇基金的运用及投资管理向财政司司长负责。根据香港《外汇基金条例》，外汇基金的主要目的是直接或间接影响港币汇价。此外，外汇基金也可用于保持香港货币金融体系的稳定健全，以及保持香港的国际金融中心地位。

对于外汇基金在今年一季度的股票投资收入出现大减，香港金管局总裁陈德霖在15日表示，这主要是受到今年以来环球金融市场出现转趋波动的迹象影响。陈德霖指出，今年一月底之后，全球股市出现大幅波动，“我认为今年的投资环境会是困难的，未来如果利息趋升，而且利息或货币环境收紧的话，将会令资产价格受到影响。”陈德霖指出，今年一月底之后美股曾出现抛售潮，“第一次是因为美国的就业数据良好，市场担心美国的通胀较预期增加得快，令美股下跌了约5%；第二轮是在中美出现贸易摩擦时候，市场对此有些担忧，美股又跌了约5%。”他认为，投资者情绪的转变不仅仅限于美股，香港股市同样在这两个时间段内也都出现了明显的跌幅。他指出，从一月底到二月初，港股波幅大幅增加，“换句话说，香港历史上低波幅的时期已完结。”

陈德霖同时指出，今年美元走势将可能转强，这会对新兴市场造成压力，触发资金外流，因此提醒香港市民和投资者“预期香港超低利率长期持续是不切实际的”，并呼吁大家要小心做好利率和市场波动的风险管理。陈德霖指出，与1997、1998年的亚洲金融风暴出现时，有国际大鳄袭击香港外汇、股票市场的情况相比，目前无论从香港的银行体系总结余以及外汇基金票据、外汇资产、股市市值等各方面的情况来看，都比以前有了很明显的增强。他举例说，目前香港的银行体系流动性充足，现在还没有看到出现抛空港元的情况，“即使有人来香港想利用双边操控，那么他需要用的‘弹药’也是以千亿港元计，可以说难度十分高。”

他还提醒市场，地缘政治的影响也很难预测，如果真是爆发更大规模的冲突，将对于贸易、经济、金融市场都会有很大影响。