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现行银行贷款利率表

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房贷利率5.3%个体经营贷款3.7%,不要从中套利,会后悔的

有一个朋友说,他的房贷利率高高在上,还是5.3%,而银行在大力推销的个体经营贷款利率仅3.7%,问我可以用经营贷置换房贷吗?

我听了之后的第一句话就是:千万别从中套利,否则你会后悔的。

目前,有一些贷款中介机构为了赚取中介费用,在大力搞经营贷置换房贷的营销,而且把这种套利说得很容易。

从表面来看,房贷利率5.3%,个体经营贷款利率3.7%,两者似乎有1.6%的套利空间。以100万元房款来说,一年可省下16000元的利息。

但事实上是不是这么容易的呢?我们可以先从两个方面来看待这个问题:

1.目前5.3%的房贷利率会下调

因为LPR利率下调了,房贷利率也会跟着下降,只是还没有到下调利率的时间。房贷利率的下调,有2个时间,一是次年的1月1日,二是次年的对月对日。因此,稍安勿躁,静心等待房贷利率的下调。

2.个体经营贷款是有条件的

办理个体经营贷款是有条件的,其中一个重要的条件就是借款人必须是个体经营户,必须是真实的经营,不是办一本营业执照就能申请贷款。而且,而且贷款的资金必须用于经营,而且银行还会根据个体工商户的经营规模核定一个贷款额度,并不是房子评估抵押后的最大额度。

例如,你房子评估200万元,银行按60%贷款,额度是120万元。但如果你经营的是一个小卖铺,根本需要不了这么多的经营流动资金,所以银行绝不会给你120万元的贷款,可能只给你二三十万元。也就是说,你还清了100万元房贷,结果可能只贷出了30万元的贷款,这个70万元的缺口如何解决?

如果你这100万元的还贷资金是过桥贷款,70万元的资金缺口将会面对高额的利息,这是一个不可忽视的问题。何况,这其中还有一笔不菲的中介费。

因此,千万别轻易相信贷款中介的营销,还是老老实实地还房贷。另外,用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些,还有如下3个风险:

1.违规风险银行不同的贷款是有不同的用途的,个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营,而不能用作其他用途,更不可能用来购房。目前,监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理,发现违规使用个体经营贷款资金的,要限期收回贷款。目前,银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上,要求期限还款。

我听说了一个案例,一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后,被银行检查发现了,但这个个体户却没有能力还清经营贷,这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款,征信就会出现逾期,宝贵的征信就留下了污点。二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款,这样一来房子就不保了。

2.中途转贷风险个体经营贷的期限一般以3年、5年居多,一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息,到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化,目前是在大力营销个体经营贷,但三五年之后还是不是这个政策,就不得而知了。

如果3年、5年之后转贷时,你借钱还清了经营贷款,但银行却不给转贷了,这时你怎么办?这借来的钱怎么还?如果是借用过桥贷款,这高额的利息不是一般人能承受的。

3.一次性还款风险我们退一步说,假设3年、5年之后,银行对于个体经营贷的政策没有改变,还是现在这么宽松,还能转贷。但在经营贷款到期时,银行要求借款人先还清借款本金,你每次都有能力凑齐还款资金吗?就算有能力凑齐,每隔几年就要还款一次,是不是要花费很大的精力成本,甚至还有一些资金成本。你确定这么做,会划算吗?

因此,综上所述,由于存在诸多的风险和麻烦,告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定,千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。

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最新LPR发布!百万房贷 明年每月少还200多元

顶端新闻·河南商报记者李斯琦

2022年12月20日,今年最后一次LPR报价公布,与多数正在还房贷的业主期盼的不同,5年期以上LPR没有迎来下调。

值得一提的是,对于不少选择LPR浮动利率的贷款业主来说,多数银行的房贷利率每年调整一次,2022年全年5年期以上LPR总共下调了35个基点,也就是说,明年你的房贷利率将减少0.35个百分点(存量房贷)。

一市民告诉顶端新闻·河南商报记者,明年其房贷利率将降至5.38%,每月少还200多元。

5年期以上LPR较11月保持不变

12月20日早9点15分,中国人民银行发布了2022年最后一次LPR报价利率,1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,较11月保持不变。值得注意的是,本年度央行总共三次下调5年期以上LPR,共下调了35个基点,分别为:

2022年1月20日,5年期以上LPR从4.65%降至4.6%,下调5BP。

2022年5月20日,5年期以上LPR从4.6%降至4.45%,下调15BP。

2022年8月22日,5年期以上LPR从4.45%降至4.3%,下调15BP。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,央行于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点,从而降低金融机构资金成本每年约56亿元,小幅推动了银行负债成本的降低。因此,本期LPR下调的必要性下降。

李宇嘉表示,当前市场的问题是,资金很多,也很便宜,降低LPR对居民增加贷款消费或买房的刺激效应在减弱。反而降低LPR导致金融市场融资成本走低,可能会刺激债券市场短借长投的套利行为和资金空转。

“当务之急是提振居民收入、市场信心。我也建议对存量房贷降利率以减轻负担,把这部分房贷的利率降下来,才能减少居民月供支出,才能激活生活消费和内需。”李宇嘉说。

存量房贷利率将下调0.35个百分点

顶端新闻·河南商报记者了解到,多数银行的房贷利率调整为每年度一次,即12月公布的LPR报价利率,将作为下一个年份全年的房贷利率执行。对于大多数正在还房贷的居民来说,明年再还房贷时,利率将下调0.35个百分点。

以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例,在2022年利率调整之前,LPR为4.65%,月供金额为5156元。

今年最后一次LPR公布以后,明年LPR将降至4.3%,月供金额则为4948元,每月减少208元房贷金额。

一位正在还房贷的郑州市民告诉顶端新闻·河南商报记者,自己买房时利率为上浮20%,即5.88%,此前下调过一次利率,当前房贷利率为5.73%。他表示,2023年他的房贷利率将降到5.38%,月供约为3978元,“比最早每个月房贷少还了200多元,算是省了顿饭钱吧。”

记者手记

“房奴”苦高房贷利率久矣

今年国庆节前夕,央行、银保监会发文,称将阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限,多数重点城市随即跟进,不少城市首套房商业贷款利率只有4.1%,郑州同样如此。

不少业内人士、行业专家及市民呼吁,存量房贷利率应一视同仁,调降至4.1%,房贷利率的减少才能有助于消费市场的恢复。顶端新闻·河南商报记者了解到,不少市民通过一些渠道实现了房贷利率的降低,然而不论是“经营贷”还是“直系亲属转贷”,都存在一定的风险。

那么,在政策尚未出台之前,有没有其他方法既安全,又能降低存量房贷利率呢?

带押过户。

这个政策今年在其他城市首次试点时,便引起了行业的广泛关注。传统处于“抵押”状态的房子想要交易,必须先拆借一笔“过桥资金”,这中间便大大增加了交易风险,而带押过户的实施,便完美规避了这一风险。

顶端新闻·河南商报记者从知情人士处了解到,带押过户成功后,房贷利率还将按照最新的房贷利率执行,这给市民们提供了一个绝佳的降低存量房贷利率的方法,在保障市民资金安全的情况下,减轻还贷压力。

现在银行贷款利率最低到3.55%,对我们的生活真的有好处吗?

现在银行贷款利率降低至最低3.55%引发关注和热议,更有一些人兴高采烈、眉飞色舞,但银行贷款利率降低到3.55%真的对我们的生活有好处吗?

从本质上看,贷款利率的降低对百姓生活只有一个好处:即贷款成本降低了

贷款利率降低对两类人有利:一是那些现在贷款的人,那些从现在开始贷款创业、贷款经营、贷款消费的人,贷款成本下降了,有利于推动创业和个体经营;二是那些买房的贷款人利息降低了。这里又有两种,那种以前房贷并实施固定利率的贷款人,虽然目前贷款利率一降再降对他们没有任何实质性的意义,因为他们的贷款利率不变;对于那些实行浮动利率的房贷人员,在可以调整的贷款利率周期可以进行一定的调整从而减少贷款利率。

整体来说,贷款利率的降低受惠的人群毕竟有限,即使是受惠的程度也是非常有限的。根据央行公布的数据,我国居民2022年9月末贷款余额745143亿元,同比增长7.2%。其中,以个人房贷为主要部分的中长期消费贷款余额46.58万亿元,同比增长5.0%;个人经营性贷款余额185273亿元,同比增长16.08%;个人消费贷款余额559868亿元,同比增长4.40%。

而对于大多数人来说,贷款利率的下降真正带来的可能并不是有利影响,恰恰相反可能影响还是负面的:

一是贷款利率的下降必然推动存款利率的下降,从而居民的储蓄存款利息收入减少

虽然我国居民2022年9月末贷款余额745143亿元,但在贷款利率一再下降且已经最低到3.55%的情况下,住户贷款仅增加3.41万亿元。但2021年底我国住户存款余额达103.3万亿元,今年前三季度人民币住户储蓄存款增加13.21万亿元,目前居民储蓄存款余额已经达到116.5亿元。

而在贷款利率下行的大前提下,存款利率必然相应下降,因为银行业毕竟是以利差为盈利方式的,贷款利率下行必然挤压银行的盈利空间,在银行存款贷款利差压缩的前提下,银行存款利率下降也就成为必然。

根据央行《2022年第三季度中国货币政策执行报告》数据,2022年9月我国居民的定期存款加权平均利率为2.30%,较存款利率市场化调整机制建立前的4月下降0.14个百分点,虽然存款利率的降低有利于降低银行负债成本,但从根本上是降低了居民存款的利息收入。

如果我们以同等降低0.5个百分点的利率进行简单测算,居民75万亿的贷款全部获得0.5个百分点的利率优惠,则一年可以减少3750亿元的利息;而面对我国116.5万亿的储蓄存款,则居民可减少利息收入5825亿元。更重要的是,3750亿元的利息支出只是部分人获利,而5825亿元的利息收入减少却可能是绝大多数人都得到损失。

二是在银行存款利率一降再降的大环境下,居民存款有更好的增加资金收入的方式吗?没有。只能增加储蓄尽管减少了利息收入

有的人可能会说,贷款利率降低压迫存款利率降低,居民可以将资金进行多元化投资获得更多的收入,但是在疫情影响、国际大环境不确定性加剧、经济面临下行压力的多重因素叠加之下,居民投资会更加谨慎,创业也是举步维艰,股市投资亏多盈利少,银行理财收益不但收益率持续下跌,从年化收益率5%以上陆续下跌到4%以下、3%以下甚至更低,在已经没有更多投资渠道的情况下,居民只能接受储蓄存款这一种方式。

现实也证实了这一点,今年以来,即使是在存款利率一降再降的情况下,居民储蓄存款仍然增加了13万亿的存款,这说明贷款利率下降后挤压的存款利率下跌,实实在在地让广大百姓承受了利息损失。

贷款利率的下降对实体经济的发展确实有好处,毕竟降低了实体经济的资金成本;同时贷款利率的下降对创业者和投资人也有一定的好处,只要你能够拿到低利率贷款,但对老百姓真的有好处吗?只有那些有贷款需求的有好处,而对于普通大众可能会是实实在在的利息损失。你觉得呢?(麒鉴)

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