购房“接力贷”一直存在？专家：“共同借款”风险与房贷基本一致

凤凰网财经讯日前，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》表示，2022年将继续保持房地产调控政策连续稳定。坚持因区施策，稳妥实施房地产调控长效机制。继续做好市场监测、趋势研判和政策储备，分析研判房地产市场不确定性因素，保持调控政策连续性和稳定性，增强调控政策精准性、协调性，防止市场出现大起大落和房地产企业经营风险。

与此同时，对于部分特定的刚需人群，北京市住建委也出台了定向化的支持政策。8月4日，北京市住建委发文称，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买北京昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三个全龄友好住宅试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

其中，尤为引人关注的是，老年家庭名下无房且无在途贷款的，首付比例按最低35%执行，执行相应贷款优惠利率，同时，子女可作为共同借款人申请贷款等。

不少媒体在报道此政策时都表示，“接力贷再现！”

“接力贷”顾名思义，单一借款人申请的借款期限与银行对借款人年龄要求不相符合时，可以添加一个共同借款人，来满足借款对年龄的要求。“子女作为共同借款人申请贷款”，通俗理解就是，“父（母）借子（女）还！”

今年，“接力贷”并不是第一次引发关注。

4月7日，广州曾出现“接力贷一日游”，因涉嫌违规，被连夜叫停。

据当时推出此产品的恒丰银行广州分行负责房贷业务的一位客服经理介绍，只要父母和子女的收入是月供的1.5倍以上、父母年龄不能超过70岁的，就可申请。最长期限为30年，首套房首付为3成。

据媒体报道，恒丰银行广州分行推出“接力贷”的原因之一是可以帮助已经失去广州首套房资格的购房者继续享受首套房政策。“如果你在广州已经购买了一套房，按照现有政策你是没有资格再购买了。但是，如果你父母没有在广州买过房，你可以父母的名额来购买，并可申请‘接力贷’，享受到首套房的政策。”

有业内人士表示，“这明显就是鼓励年轻人通过老人的名额来买房，从而变相放松限购限贷。”他同时指出“接力贷”涉嫌突破了两条线，“首先，从二套首付来看，广州的政策规定是5成，该银行的‘接力贷’为3成；其次，从贷款年龄和期限来看，通常70岁以上不能贷款、贷款年限多数10年左右，‘接力贷’虽然以父母名额来购买，但多数参照子女年龄，直接贷款30年。”

如同该业内人士分析的，“接力贷”因涉嫌违规，恒丰银行广州分行该产品被连夜叫停。

据公开资料显示，“接力贷”诞生自2006年，一直呈现若隐若现的状态，尽管实际业务量并不大，曾被多地监管叫停，但也多次重出江湖。广州2021年2月就曾叫停过一次“接力贷”产品。

北京市住建委官方为什么在此时推出“共同借款”呢？

对此，招联金融首席研究员董希淼认为，这是一个很好的政策，主要为了满足无房的老年人，在外迁的时候更好的购房。而且他认为，这并不是一般意义上的接力贷。“北京市住建委这个支持政策是面向特定市民群体，有非常严格限定条件，要求老年人得无房，且没有贷款，在郊区买房才可以享受这个政策。这是一种创新的金融服务方式。相应的条件可以放的更宽一点，比如首付比例还可以从35%继续放宽。”

董希淼认为，在坚持房住不炒的前提下，北京市住建委的这一政策是值得推广的。他表示，“4月29日，政治局会议提出，‘支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求’；7月21日，国务院常务会议再次强调，‘因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求’。7月28日，政治局会议强调，‘因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。’——‘用足用好’，意味着下一步房地产政策优化调整的空间还比较大。我认为，‘因城施策’可以进一步细化为‘因区施策’及‘因需施策’。进一步优化刚性需求、改善性需求的房贷政策，包括但不限于继续下调首付比例、取消‘认房又认贷’、降低贷款利率等，二三线城市可以探索推出三套房贷政策。”

中原地产首席分析师张大伟在接受采访时也表示，无须夸大该政策的影响。“首先，这3个项目一共3000套左右房子，占2022年全年供应大约只有5%，除非大范围扩大试点，否则对市场影响甚微。其次，政策的核心是中心城区老年人外迁，中心城区是特指东西城，所以定向政策宽松的幅度非常小。只少数人符合，而且必须是无房户。整体看，北京房地产市场政策稳定，针对少数定向中心城区外迁人口的政策和房地产调控本身关系不大。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，北京市住建委出台该购房政策属于定向放松，信号意义明显。“此类做法和此前上海针对临港新片区放松购房政策、广州针对郊区市场落实宽松落户政策等是相似的，说明一线城市都有一些局部的、定向的政策微调。”

那么，“共同借款”模式是否存在什么隐藏的风险呢？

董希淼认为，如果没有子女作为共同还款人，可能面临着老年人还款能力不足，以及出现其他意外的情况下，贷款有收不回来的可能。如果子女作为共同还款人，贷款期限可以更长，还款压力降低，即便发生了风险，也有房子作为抵押，风险跟其他房贷基本是一致的。

北京市住建委新推出的定向支持政策只有特定城区和特定项目可以享受，如果是北京非中心城区老年家庭，购买非试点项目，是否也可以“共同借款”呢？

凤凰网财经《银行财眼》以购房者的名义分别咨询了一家国有大型银行、一家全国性股份制银行和一家城商行，发现均存在“接力贷”。

相关银行的信贷经理在听完问题描述后，反应均是“您说的是接力贷吧”？而且均表示，“可以做。”但是可贷款的年限不同。

某国有大行信贷经理表示，“正常做接力贷可以，这不叫共借就叫接力贷，就是父母买房，子女担保，这个业务一直都有，这不是新业务，父母年龄在69周岁以下，有退休金，或者有工作，子女给他担保也可以做，不影响首套、二套，你该是首套就是首套，该是二套就是二套，只是说贷款年限长一点儿。也可以贷到25年。”

股份制银行的信贷经理则表示，该行“接力贷”最长贷款年限有两个要求，25年或者主借款人贷款到期时不超过85岁。而城商行的答复是，如果老人已经61岁，“接力贷”只能贷8年。

因为存在违规风险，北京会不会像广州一样叫停“接力贷”？或者如果叫停时已经批贷放款了，会不会要求借款人一次性还清贷款？凤凰网财经《银行财眼》也把这个担忧向信贷经理做了咨询。

对此，该国有大行信贷经理表示，他们银行做接力贷的人很多，都没有被叫停过，但未来的事谁也说不好。

婚前一方出资购房，婚后夫妻共同还房贷离婚时如何分割？

【案件回放】

甄某与闫某于2003年7月17日登记结婚，婚后无子女。2003年4月7日，甄某购买某楼1307号房屋一套（以下简称1307号房屋），产权人登记在甄某名下。2003年6月12日，甄某与中国建设银行北京城市建设开发专业支行签订《B市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定贷款期限为5年，自2003年6月12日至2008年6月11日，等额还款月还本息2735.48元。

2005年6月8日，B市住房贷款担保中心出具了贷款还清确认书，确认借款人甄某购买1307号房屋所申请的由该中心提供担保的贷款已于2005年5月23日提前还清贷款本息。2004年9月23日，双方购买了B市朝阳区西大望路15号某楼311号房屋（以下简称311号房），房款为1094526元，产权登记在甄某名下。为购买此房屋，双方借款47万元。经评估公司确定311号房屋的市场价值为2520500元，1307号房屋的市场价值为1120700元。2007年2月甄某以感情不和为由向法院起诉要求离婚。闫某认可夫妻感情破裂的事实，同意离婚，要求分割共同财产。

某法院经审理判决：一、准许甄某与闫某离婚。二、共同债务47万元，甄某负担235000元（于判决生效后7日内给付闫某，由闫某代为偿还）；闫某负担235000千元。三、311号房屋一套归甄某所有，甄某于判决生效后7日内给付闫某房产折价款1260250元。四、1307号房屋一套归甄某所有，甄某于判决生效后7日内给付闫某折价款10万元。

婚前一方出资购房，婚后夫妻共同还房贷离婚时如何分割？

【瀛台律师论法】

甄某与闫某虽系自主结婚，但未建立牢固的感情，现夫妻感情确已破裂，经调解无效，应准予离婚。双方对其他财产的分配已达成一致意见，法院不持异议。为购买311号房屋所欠共同债务47万元，应当由双方依法负担。311号房屋是双方婚后所购，系共同住房。从照顾女方权益的角度考虑，该房产归甄某所有，由甄某参照评估价值给付闫某房产折价款。1307号房屋系甄某婚前购买，属于甄某婚前财产。但该房的贷款系婚后偿还，故甄某应给付闫某偿还贷款的折价款。故法院依法作出上述判决。

婚前一方出资购房，婚后夫妻共同还房贷离婚时如何分割？

【瀛台律师提醒】

婚前按揭房产的归属应以产权证取得的时间作为判断标准。双方均享有产权的，应按份取得财产利益。婚前购房方享有产权的，不享有产权的一方应享有相应的投资回报。

一方婚前贷款买房，婚后夫妻共同还贷，离婚怎么分

答：1、可协商；2、协商不成，房子归登记方，剩余贷款由登记方继续还，但应对婚后共同还贷部分及对应的增值部分向对方补偿，补偿标准一般为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。

法律规定：

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

举例计算：

假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。