详解：合肥夫妻离婚离异后买房限购、贷款政策与房产分割等问题

我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业，十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、城市规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。

以下为“合肥买房参谋”微信公众号粉丝问答精选提问分享。

合肥买房参谋公众号粉丝提问：

您好，我在合肥有一套房子，与原妻子离婚后，她也在合肥买了一套住宅，现在我还想在合肥买房，说离婚还没有满2年，不知道我可能还在合肥市区买房？

合肥买房参谋回答：

合肥限购新政2022年11月4日微调：即日起夫妻离异未满两年的限购不查原家庭了，查本人和需要抚养的未成年子女即可。所以你这种情况是可以在合肥市区买房的了。

相关夫妻离异后合肥买房的限购政策、首付比例、贷款与房产分割等问题，我也顺便作了汇总梳理，方便更多人作参考（2021年11月19日梳理，以最新发布或者实时咨询为准）。

一、夫妻离婚在合肥买房限购问题：

合肥限购新政2022年11月4日微调：即日起夫妻离异未满两年的限购不查原家庭了，查本人和需要抚养的未成年子女即可。

根据2021年1月5日补充的合肥市区限购规定，关于离异人士购房规定：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起2年内，在合肥市区购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。现在这个补充的限购条件给取消了。取消离婚限制，意味着什么呢？可以作以下三个方面的解读：

1、在夫妻自离异之日起，符合合肥限购条件的，即可在不限购区域不限购买房，也可以买2套新房，不受离异前家庭房产套数影响；

2、若离异后一方无房无贷记录的，即可以首套房名义买房，享受较低的贷款首付比例与利率政策；

3、若离异后一方符合合肥刚需认定标准的，即可参与合肥热盘打新。

4、因为现在合肥新站瑶海区不限购的了，若之前在新站瑶海区有房产的，不占用市区限购区域的房产持有名额，就不需要为了买房离婚的了。

合肥离异离婚买房限购相关问题案例问答：1、夫妻离异后开具购房证明需要哪些材料？去哪办理？

答：离异后申请开具购房证明时应提交以下材料：离婚证明文件及离婚协议（查验原件）、户口簿（查验原件）、身份证件（查验原件）。带好资料去要素大市场交易中心办理。

这个一般不需要自己去查询的，在买房之后，进行房查时候，会需要提供身份证、离婚证等资料进行房查，只查个人与其需抚养的未成年子女在合肥是否有其他房产情况。

在买房之前一定熟悉相关限购政策，尤其是买二手房时候，别定金下了，到时候限购不能买就麻烦的了！

2、离异之后再购房的贷款政策受影响吗？

答：目前来看，合肥各大银行对于离婚贷款政策是没有变动的。离婚后，有影响的就是收入流水这块，可能因为缺少另外一半，如果买房贷款金额较高的，可能会导致贷款审批较难，建议提前准备相关材料。

3、合肥市户口，名下无房，前夫名下有房，离婚后在再买房交税算首套还是二套？

答：税费是现在的家庭为准，无房按照首套计算。

4、合肥三县户口受不受购房的影响？

答：如果是在三县购房，那就不受这个政策的影响。

5、原夫妻双方都是外地户口，离异之后仅有的1套房子归妻子，如今离异未满2年，男方还能购房吗？

答：能购房，男方只要符合市区限购区政策，可以购买一套或者两套。

6、原夫妻在外地有2套房产，离婚后，在合肥买房可有影响？

答：只要原来在合肥市区没有房产的，符合限购条件的话，可以再在合肥市区买房2套的。

二、夫妻离异后的贷款办理相关问题：

离异后，主要很多人关心贷款首付比例与贷款利率问题。

1、夫妻离异后首套房首付比例问题：

以现有家庭为单位，不以原家庭为单位，以前没有住宅贷款记录的，在合肥（市区）没有房子的就为首套房。

如果原来夫妻名下共同名下有房产与贷款的，再买房的话，合肥市内能查到产证归属的，一般银行要求还清上套房子贷款，还需要对房屋产权作切割，产权明确划分到夫妻一方，银行才会给予贷款（具体见第三大点夫妻财产分割问题）。

如果房产在外地合肥查不到情况下，其中贷款时候写了两个人名字，但是一个人主贷人，另一人为次贷人，次贷人可以打印纸质版详细征信报告，如果征信报告未显示有住宅贷款在还的，可以认定为首套房的。

所以，建议买房夫妻写一个人名字即可，方便后期改善时候，以另外一方名字购买，还有机会享受到首套房购房比例与贷款利率福利。

2、夫妻离异后是否给予审批贷款问题：

目前有的银行明确离婚半年内不予贷款申请，但不是所有银行是这样的，也有银行是受理离婚后贷款的。

但是注意离婚后，因为是一个人还款的且现在买房月供压力一般比较大，银行对离异单身尤其是单身女士的收入流水审查，非常的严格的，买房前要提前做好流水或预算准备。

3、夫妻离异后是否首套房贷款利率问题：

如果离异后一方征信报告显示没有住宅记录的，则贷款利率也可以享受到首套房利率。

三、夫妻离异后原来房屋财产的分割（离婚后房子归谁）问题：

主要分为两种情况：

1、房子是一方婚前买的，婚后共同还贷，离婚后该怎么分？

按照最高法院的司法解释，婚前购置房产，婚后共同还贷的情况的，离婚时候房产分割由夫妻双方协商处理。不能达成协议的协商不成的，人民法院可以判决该归婚前购房人所有。

尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2、房子是婚后买的，婚后共同还贷，离婚后该怎么分？

这种情况下，默认房产属于夫妻共同财产的，双方协商确定划到哪一方名下，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。房屋增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。如果不能补偿的，一般可以将房屋卖掉后扣除各项贷款成本，双方平分卖房款。

3、离婚协议书怎么拟定与具备法律效应？需要公证处进行公证么？

如果不是法院起诉离婚等复杂情况下，夫妻之间和平离婚的（甚至有的就是假离婚），离婚协议书一般对家里的房子车子资金等情况，作一个切割说明（具体有模板可以索要）；有孩子的，对孩子归属权有一个确定，并且另一方定期给予抚养费即可。

不需要对离婚协议书进行专门的公证，民政局那边在开具离婚证时候，会附加这个离婚协议书（一式三份），民政局予以盖章认可并备案即可。这个离婚协议书一定妥善保管，买房办理很多手续时候，都需要查验这个协议书的。

本文同步可以回答：合肥离婚后能不能买房？合肥市刚离婚可以按揭买房么?合肥限购政策离婚后多久可以买房？合肥离婚购房政策；2023合肥离婚购房新政；合肥市离婚购房规定；2022合肥离婚买房最新政策；合肥离婚后买房有时间限制吗？合肥离婚后买房条件等以上类似问题。

以上为【合肥买房参谋】公众号原创的资讯内容，只说对你最有用的买房操作和建议，欢迎关注及交流。

码字不易，如果你觉得本文对你有帮助，请点赞收藏并关注我下，这样我有持续的动力分享更多的干货知识，谢谢。

夫妻协议离婚后，房屋产权归谁所有？

在我国，随着人们思想的不断开放，离婚已经是相当普遍的事情，夫妻之间可能因为各种各样的原因而生活不下去，从而造成离婚的后果。在我国，夫妻之间可以协议离婚，也可以诉讼离婚，虽然现在协议离婚需要一个月的冷静期，但是协议离婚相对来说还是比较节省时间的一种离婚方式。在本期，我们将聊一聊夫妻双方协议离婚中，房屋产权归属的一个小问题。

本案事实：

原告田某与被告叶某原系夫妻关系，于××××年××月××日登记结婚，婚姻关系存续期间，双方共同按揭购买了蓬安县X号房屋，合同编号：X，现已办理产权登记，登记所有权人为田某、叶某，为按份共有，共有份额各50%，产权证号为：房权证蓬安字第2××4号、2××1号。2015年11月30日，原、被告在蓬安县民政局协议离婚，约定：位于蓬安县X号（合同编号X）归男方所有，按揭款由女方偿还。

另查明，蓬安县东风X号系顶楼，原、被告在楼顶自行加盖了房屋，在原、被告办理离婚登记当日，原告单独向被告出具了一份离婚补充协议，载明：蓬安县X号顶盖上的房屋归叶某所有。原、被告离婚后案涉房屋的剩余贷款均由被告偿还。

之后双方就房屋产权归属问题产生争议，田某在2021年6月向法院提起离婚后财产诉讼，请求判决被告叶某履行协议约定，配合原告就蓬安县X号房产所有权过户给原告。一审法院判决被告配合过户，一审原告胜诉。

法院的本院认为：

离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。原、被告离婚时签订的《离婚协议书》载明蓬安县X号房屋（合同编号：X）归原告所有，故原告有权就该房屋的相关手续只办理其个人的名字，被告应当协助原告办理，对于原告的诉请，本院予以支持。至于楼顶加盖的房屋，虽然双方约定归被告所有，但加盖部分并不在购房合同及产权证中的房产范围，加盖也未见审批手续，其性质和权属不能明确，本案中不作认定处理，如果双方因顶层加盖部分产生争议，可以另行主张权利。

法律分析：

由于这个案子是民法典实施之前发生的纠纷，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，应适用当时的法律、司法解释。

《婚姻法司法解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。

本案中，原被告已经达成离婚协议，约定载明蓬安县X号房屋（合同编号：X）归原告所有，故原告有权就该房屋的相关手续只办理其个人的名字，被告应当协助原告办理。

协议离婚中，房产有约定的按照约定，没有约定的才需要根据法律的规定来处理，除非离婚协议书是受到胁迫或欺诈等情形签订的，否则对双方具有法律约束力，夫妻双方应当按照离婚协议书来履行双方的权利和义务。

离婚了，房屋怎么分，贷款怎么算？

离婚时房屋夫妻共同还贷增值部分怎么算？

【问题提出】

甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。请问离婚时如何分割该房屋？

【释法说理】

以上案例属于典型的夫妻一方婚前购买房屋且至写了一方的名字，婚后夫妻共同还贷的情形。对此，依照司法解释规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应按照夫妻共同财产分割原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

根据最高人民法院民一庭的相关意见（见最高院民一庭编写的《民事审判指导与参考》总第65辑，2016年版）以及司法审判实践，“涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率，而不动产升值率是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)”。

故在实践中计算相关金额应当依据房屋购买时的买卖合同、缴税发票、抵押贷款合同、贷款结清证明等证据来查明购房时相关成本和房屋现价值，才能准确予以计算。

如双方无法协商，法院判决房屋归甲所有，对于夫妻共同还贷及增值部分：

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/(41＋3＋1)＝200%；

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%＝20万元，非产权登记一方乙女所得补偿款为10万元。