“年化3.2%的抵押贷”是营销噱头吗？

今年降息状况，更是一波未平一波又起。从年化3.85%降到年化3.7%，一年前深圳抵押最低的年化利率是3.85%，而且是非常好的条件才能申请的。

最近很火的抵押3.2%

是深圳历来最低抵押贷产品；

100万每月只需要月供2660元月息2.66厘利率优惠政策仅限7月，

放完即止，名后台收到了不少咨询，年化3.2%是不是个机会呢？要不要去申请一笔呢？小编就具体分析下

产品情况介绍

年化：3.2%

额度：3000万，单个主体最高1000万

可贷：银行评估价7成，指导价1:1

抵押物要求：房产过户满6个月以上，直系亲属除外，住宅、商用房

公司要求：公司注册满一年，持股满一年，持股超10%

总结：它的还款方式，年先息后本，注意3.2%的这个产品只有三年期，每年需要续签，而且第二年续签会根据当年的利率执行。所以这产品也并不是完美无缺的，3.2%的贷款不一定值得贷，需要三年期的客户可以考虑。年化高一点（4.25%）可以做到10年期而且只针对7月放款的单子，只适合红本在手的客户，也就算刷一波流量了。另外此产品需要走对公去做，而不是个贷（个贷最低是3.65%的年化）对公贷款就要求企业开对公户，银行放款是放到企业公账而不是个人账户（类似于建行的经营贷）会比个贷麻烦，实际操作过程中，要找能力强的人，才好办。

最便宜的房产抵押贷，月利率只需3.5厘，先息后本可做5年

近几天小编的广州朋友圈最火贷款信息，年利率4.275%（月利率只需3.5厘），先息后本+灵活还款，总值7成，可做5年。下面简单介绍一下这款产品。

这个一款中国银行产品，主要是小微企业主的普惠金融方案（个人贷款）。额度最高500万，红本抵押成数，住宅7成，商务公寓5成。协议还款法（每月付息，每月至少还本金5‰)，最长可以做5年期。据从大纲了解，这款产品暂时通知只做到12月20号（11月利率报价为年利率4.9%)，有资金需求的朋友可抓紧时间了。

小编通过业内人士拿到了这款抵押贷款产品大纲（原文以下）

小微企业主普惠金融方案（个人贷款）

1.授倍对象：深圳“个体工商户”和“小微企业”主，用于合法经营的项目投资或资金周转

2.担保方式：红本抵押

3.最大贷款成数：住宅7成，商务公寓5成

4.额度：500万以内

5.期限：5年

6.利率：年利率4.275%暂时通知只做到12月20号（11月利率报价为年利率4.9%)

7.还款方式：协议还款法（每月付息，每月至少还本金5‰)

8.收款方式：受托支付（非中行非第三方收款）

【经营实体要求】同时满足

1、在“广州”注册经营的个体工商户或小微企业

2、正常经营满6个月以上

3、有实地经营场所（须上门拍照）

【借款人要求】同时满足

1、年满23周岁，未满60周岁，信用记录良好，家庭总负偾率≤70%

2、成为股东6个月以上（直系亲属之间的股权转让可以连续计算时间）

3、持股尝≥5%

【抵押物要求】同时满足

1、借款人本人或配偶名下的深圳住房或商务公寓

2、持有时间〉6个月

3、房龄〈30年

1、身份证明及婚姻资料：夫妻双方身份证、户口本、结婚证或离婚证（己婚的，配偶须到场

签名。未婚者，户口本有显示即可）

2、还款能力证明：收入证明及主要往来银行的近12个月流水

3、贷款用途材料：采购合同或订单等

4、供款账户：中国银行丨类借记卡

5、收款信息：第三方收款账户信息

6、拟抵押“房产证'的复印件

7、背业执照（需持照半年以上）

8、其他资产证明（如有）：股票市值，广州范围家庭名下住房，公寓，写字楼，厂房等

最便宜的房产抵押贷，月利率只需3.5厘，先息后本可做5年

广州地区产品大纲

提示：以上信息以广州地区为例。内容旨在为满足广大用户的信息需求而免费提供，并非广告服务性信息。页面所载内容，由于政策变化、区域城市等不确定因素，仅供用户参考和借鉴，最终以当地银行机构发布为准。

最新！银行抵押经营贷疑问大详解

阅读本文之前，先点击上方关注，这样您就可以继续免费收到最新文章了，感谢您的关注！

政策实时在更新，之前我就有发表过一篇关于抵押经营贷疑问详解的文章，关注我的朋友应该学习到了很多平时学习不到的贷款知识，少走了很多弯路，规避了很多“套路”或少花了很多成本！！！

今天朱行长以7年的实操行业经验在百忙之中抽个时间再次分享一些实打实的干货给各位粉丝宝宝们！希望能在某一方面助您一臂之力！

首先我们需要了解：武房抵押贷款分~经营贷和消费贷两类

武汉市银行房产抵押贷款：经营贷与消费贷的区别？

第一：我用房子做抵押贷款，为何还需要有公司？

答：拿低利息、高额度是需要有公司的，不然就一个上班族给你贷大几百万上千万，还款来源是啥？银行考虑的风险系数就高了.......

第二：个人及家庭名下没有公司可以办理吗？

答：也可以的，一般建议GH一个满1年的公司，如名下不方便有公司亦可办理

第三：我名下有实际经营公司，条件完美，最低利率可以做多少？

答：目前最低年化利率3.65%（即月息3.08厘），市面上推广的月息1-2厘多的，是含政府贴息后的，贴息具体操作没有那么简单！最低不一定最好，适合自己的才是最好的（细节要求、还款方式、年限、额度、产品稳定性及后期可持续性各不同等）

第四：贷款的年限最长多少年？

答：先息后本还款方式额度授信年限一般3-5-6-9-10-12-20年，但签合同最长签5年（整个中国除住房按揭贷可以签合同5-20-30年，其余任何贷款合同最长只能5年，国家17年的时候早就明文规定的，大家不要质疑！！！）

等额本息还款方式额度授信最长25-30年，合同最长签5年期，但月供金额可按30年的月供金额去供，5年到期后还剩余本金给银行过桥一次!然后再续签5年合同！！！

市面上所讲的10年、20年等都是讲授信年限，需要考虑中间是否需要过桥？几年才过桥一次等等，所以又是这句话：长远适合自己的贷款才是最好的，需要靠谱的专业的融资方案！

（如图案例：学习了知识就不会耽误了时间和浪费了表情）

第五：抵押经营贷的基本条件是？

答：主要看3个方面：人、房、公司。

人：抵押人年龄18-75周岁内（个别银行可最高80岁）借款人年龄18-70岁（22-60岁最佳）大陆、港澳台、外籍（个别银行可办理），征信近两年无连三累六（近两年逾期不超6次无连续3个月逾期，视情况可沟通！），负债和流水相关（可沟通！）征信查询次数（贷款审批及信用卡审批大部分要求近半年不超6个不同银行或机构，少部分银行可看情况沟通！）

房：房龄不超40年（竣工日期开始计算），面积不小于50平（优质学区房可适当放宽），可做房产类型包括：正常的商品住宅、别墅、公寓、法拍房、商业办公、商铺、厂房等（小产权等绿本的不可办理）

公司：注册时间满6-12个月以上（地产、投资、金融、娱乐等高风险行业公司除外），持股比例大于10%以上及持股3个月以上时间等等，（公司分实际经营和空壳两类详情，敏感话题不作说明）

第六：武房抵押经营贷的流程是？

答：这是重中之重，关注朱老师有针对房产不同状态做了讲解，多学习，可以少走弯路！

第七：经营贷期房（还未交房）可以办理吗？

答：不可以，需要有出了房产证才能办理，准确地来说是需要装修好的才行！

第八：哪些人群适合办理抵押经营贷款呢？

答：1.以前办理的利息较高的想转低利息的群体（比如前几年做过抵押，年化利率5%以上的）

2.二套正在按揭中（武汉二套商贷利率年化5%左右，对比抵押经营贷来说相对较高，根据综合情况可以转！）

3.需要资金周转，把房产盘活的，

4.按揭中的房产想做二次抵押的（现在一抵二抵利率相同都有年化3.7%的产品）

5.做生意或者投资，想做先息后本的。

第九：空壳公司（过户的或刚注册的），银行会提前收回贷款吗？

答：根据情况而定，前提是做好前期的公司材料和后期的资金截流，并且保证按时还款不严重逾期以及负债比例尽量别每年增加，银行是賺利息的只要你按时还款，银行是不会先违约的，不然你不按时还款就算你是真的实际经营的公司，银行也会提前断贷！

第十：抵押经营贷款为什么有第三方个人账户收款？

答：经营贷顾名思义，用于公司经营，银行放款的资金都有明确的用途，为了控制具体用途，所以大部分银行都是受托支付放款到第三方的，比如房贷放款就是放款给卖家的（卖房子的人，而不是买房子的人），企业经营性抵押贷款一般就是放款给企业上下游企业的。

第十一：第三方收款账户是什么？

答：经营贷是一种专款专用的贷款，打到三方账户也是银行为了防止资金流向房地产，基金股票等投资用途的一种手段，通俗解释就是你的公司准备进一批货物，但是你的资金不够，准备向银行贷款，因资金过大，你提供了房产作为担保，银行害怕你的用途欺骗他，银行就让你提供你要购买货物的一些手续，提供对方的账户，确定用途以后防止你把钱用作别处，直接就把钱给到你要进货的公司，你也进到货了，这样既能防止你把钱用作别处，也解决了你的问题，描述的你准备要进货的公司（接收银行贷款的公司）就是所谓的第三方账户。

定义：第三方账户指的是建立在第一方（你的公司）和第二方（银行）基础上的另一方（你的合作公司）。

第十二：第三方账户收款安不安全？

答：这个账户是客户自己提供的，肯定需要找个信得过的人（朋友，直系亲属除外的亲戚，具体私聊）

第十三：放款到第三方的个人账户还是对公账户？

答：不同的银行政策不一样，大部分银行是放到第三方个人账户，个别银行可放到第三方对公账户上或自己公司对公账户。

第十四：抵押经营贷的款用于买房或炒股、买理财会被抽贷吗？

答：关注小编的朋友，应该就已经知道如何安全办理以及使用资金，希望大家明白的是：会做和能做好是两回事！

第十五：贷后资金截流是啥意思？资金截流怎么做？

答：贷后资金截流是指贷款下来后通过一些操作，不被银行查到资金流向的方法。贷后资金截流的方法很多，比如外面中介常说的放款到第三方账户，然后回款到亲属朋友，多折腾几手几家银行再回到自己账户上，提供一些合理的上下游合同，第三方用款合同等等

第十六：正在按揭的房可以办理吗？

答：当然可以的，但前提是房产有空间（现房产银行评估价的7-8.5成减去现欠银行的钱就是可到手的资金）

第十七：办理过程夫妻双方和公司需要提供哪些资料？

答：夫妻双方需要提供身份证，户口本，结婚证/离婚证，近一年的流水，征信报告等，公司需要提供营业执照，章程，公章‘私章’，实际办公地址，上下游合同，第三方购销合同等等（很多细节还需沟通处理）

第十八：配偶名下信贷比较多（3笔以上），征信不是特别好，会影响批贷吗？

答：肯定是会影响的，经营贷看的是夫妻双方的征信，这就需要专业靠谱人士帮忙沟通或做合适的方案！因为银行那么多，东方不亮西方亮，总会有适合自己的银行政策！

第十九：整个贷款流程，需要哪些费用？

案例：需要赎楼再转案的：

1，提前还款罚息（按揭不满3年一般会有罚息，罚息找劉部可沟通优惠，上一手是经营贷的无罚息）

2，赎楼公司赎楼费用，房子欠款金额,乘万5到万8=赎楼一天的费用（市面普遍万6一天100万600元一天，赎楼时间一般8-12天）

3，中介公司的综合服务费（签合同谈的点数里面，切记找靠谱的别被中途加收没有必要的费用）

4，公证费：960-1060元（公证处收取）

5，如需过户公司（一般5000左右）其它基本没有了，评估费、考察费也没有了。

额外：提前还款加急取房产证花小几千元（具体看情况沟通）

第二十：不赎楼直接二押或赎楼转案再抵押怎么选？

第一种：不赎楼直接二押：

二押的方案，有2种形式可以选择：二押银行，二押金融机构

A：二押给银行：

需要名下有公司，利息偏低，但是放款时间慢，额度只能做到评估价7成

B：二押金融机构

名下需要有公司，利息偏高，但是放款时间快，额度可以做到评估价8-9成

（朱行长强烈不建议做机构二押，以后给银行打工了不说，后期转低息银行都转不动，除非你后期钱多多。）

第二种：赎楼转案再抵押

这种方式选择的客户也比较多，把原贷款在原抵押银行赎出来，房子拿到红本后，再抵押在新的银行。

总结：贷款讲究的是适合自己的长远的方案，得综合考虑：额度、利率、还款方式、期限（每年需不需要过桥）、时间、银行政策稳定性以及后期可持续性等综合成本而不是单方面看表面的利率，哪里利息低往哪里贷或哪里可贷往哪贷，贷款是会上瘾的！！！