首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。

而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。

过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。

缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。

（统筹：马春园）

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房贷百万月供利息可节省200多元

12月20日上午，2022年最后一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR报3.65%，5年期以上LPR报4.3%，均与上月持平。今年以来LPR共下调三次，其中与房贷利率息息相关的5年期以上LPR总计下调35个基点。由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，明年这些客户的利率将比今年下调0.35个百分点，每百万元房贷每月大概可节省200多元利息。

LPR连续四个月保持不变

此次LPR按兵不动，并没出乎市场预料。MLF利率一直是LPR的风向标。12月15日，央行开展6500亿元MLF操作，操作利率为2.75％，与上月持平，这意味着当月LPR报价基础未发生变化。

在8月调降后，LPR已经连续四个月保持不变。今年以来，LPR于1月、5月和8月进行了三次调降，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。

百万月供节省利息200多元

与广大购房者的切身利益密切相关的是5年期以上LPR。早在2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。根据央行披露的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。

参考LPR定价的浮动利率房贷重定价周期一般为一年。北京青年报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。对于重定价日是每年1月1日的存量客户，2023年适用的新利率会以2022年12月的LPR为基础，因此会比今年的利率下调35个基点，这意味着他们明年的月供将会切切实实变少。

前些年房贷利率较高，很多客户的实际利率超过5%，甚至6%。这35个基点的下调会给大家节省多少利息呢？举例来说，100万元25年期的房贷，采取等额本息方式还贷，若今年利率为5%，每月月供为5845.90元，下调0.35个百分点后，明年的利率变为4.65%，月供降为5643.81元，每月节省利息202.09元。若今年利率为6%，每月月供为6443.01元，下调35个基点后，明年利率降为5.65%，月供减少为6230.78元，每月节省利息212.23元。

不难看出，35个基点的降息，大致可以为100万元25年期的房贷每月减少200多元的利息。当然每位购房者的实际房贷利率会不相同，贷款期限也有差异，实际减少的利息也会各不相同。

今年房贷利率不断下调

对于准备出手购房的人来说，今年的房贷利率不断下降，越来越有吸引力。5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。9月29日晚间，央行和银保监会再次发布通知：符合条件的城市，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。所谓“符合条件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整，全国范围内的房贷利率出现明显大幅下降。据融360最新发布的房贷利率报告，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7个基点；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5个基点。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140个基点，二套房贷利率累计降幅90个基点。

此外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平；有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

盘古智库高级研究员江瀚指出，从今年LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降比较多，呈现出长短期不同的下降安排。这对于房地产市场的影响是非常深远的。对于购房者，LPR的下降能够降低还贷压力，有助于提高个人可支配收入水平。而对于购房市场，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。

文/本报记者程婕

统筹/余美英

供图/视觉中国

降了！多城首套房商贷利率“破4”！能省多少钱？

近期，多个城市的首套房商贷利率已降至4%以下，引发市场广泛关注。据不完全统计，已有石家庄、贵阳等超10个城市的首套房商贷利率降至“3”字头。

这些城市的首套房商贷利率为何“破4”？又会如何影响购房者及房地产市场？未来房贷利率走势如何？一起来看看↓↓↓

Q

部分城市的首套房商贷利率为何“破4”？

A：目前，除了部分城市，全国首套房商贷利率的下限是4.1%。这个利率水平是怎么来的？99%的房贷利率与5年期以上LPR（贷款市场报价利率）挂钩，今年以来，5年期以上LPR经历了三次下行、已降至4.3%。5月15日，监管部门联合发布通知，将首套房商贷利率下限降至5年期以上LPR减20个基点，即“4.3%减20个基点”。因此，目前不少城市的首套房商贷利率下限为4.1%。

那么，为何会出现低于4.1%的利率水平？这与监管部门近期的“因城施策”新政有关。9月29日，中国人民银行、中国银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

由此可见，多个城市的首套房商贷利率之所以降至4%以下，是不同城市结合自身实际情况、贯彻落实监管部门新政的结果。

Q

会如何影响购房者及房地产市场？

A：首套房商贷利率下行，直接效果是降低了购房者的财务支出，有助于更好地支持刚性住房需求。以100万元、期限30年贷款为例，若利率从4.1%降至3.95%，大约可节省利息总额3万余元。

所有的首套房购房者都可以采用低于4%的房贷利率吗？答案是否定的，这里有两个特定条件。

第一，从适用范围看，首套房商贷利率下调并非针对“存量房贷”，而是针对“新发放”房贷，这样一来，政策能够更精准地触达收入波动群体、新市民群体等，进一步释放刚性住房需求。

第二，从时间范围看，首套房商贷利率下限的调整具有“阶段性”。根据新政，在2022年底前，阶段性放宽首套房商贷利率下限。市场普遍认为，这能够避免有需求的购房者陷入长期观望，从而抚平看涨、看跌等不稳定预期。

Q

未来房贷利率走势如何？

A：值得注意的是，新政并非“大水漫灌”，而重在突出“精准性”。根据新政，该城市必须满足“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”条件，方可放宽首套房利率下限。根据市场机构预测，满足以上条件的城市约为23个，其中二线城市8个、三线城市15个。

接下来，符合新政条件的城市有可能下调首套房商贷利率，以期更好地满足刚性住房需求、降低购房者的财务成本；而不符合条件的城市，如北上广深等一线热点城市，其首套房商贷利率下限不会发生变化。

党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。接下来，全国各地将结合自身实际情况，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。

栏目主编：张武文字编辑：宋慧题图来源：上观题图图片编辑：邵竞

来源：作者：经济日报新闻客户端