北京楼市：此类房屋，十年财富最大敌

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总好！关注您一阵子了。我家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，98年左右的房子，四楼无电梯，66平。一套在清河永泰园，也是99年的房子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。孩子已经在清河上学，居住在清河目前租房。现在想优化下房子配置

1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，现在没有特别想好。不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好出手2。如果两套换一套，大概能卖1000加一些到1200左右预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。3。区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推荐的朝青板块等。不知道有没有什么建议。求推荐方案

A:回答:您好，感谢信任！1、在同等区域，老房子的流通性、金融属性和升值性都低于综合素质较高的盘，如果是城中心老房子还有利可图，如果是四环外老房子的价值会越来越弱，从目前的市场反馈建议2套全部出掉置换一套优质盘用来打底。

2、关于大户型和小户型的流通性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型（3房以上）流通性增值性高于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流通性增值性大于大户型，这种区域房子越来户型越大越不好卖，同样增值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一直是市场上的稀缺品，资源集中的区域土地是稀缺的，而次级板块溢出区域还有可开发土地，新房越多，老房子就越破败，这也就是为什么建议出掉回龙观的老房子。

3、如果孩子在清河上学可在清河内购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近产业园区近几年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森主要是生态资源稀缺，人文环境比较好，但主要购买力还是来自东西两大产业园区，从升值性上可能不如清河。朝青的话距离你们比较远了，但楼盘整体品质要高于清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是弥补了东三环断层缺陷，所以成了吸收国贸一带购买力的主要区域，清河属于被产业园区直接辐射的区域，清河更适合你们，建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）

家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。

问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？

考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。

考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。

总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的所以怀柔发展起来相对较难一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点

这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性非硬性要求不建议在怀柔置业哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源再往深了说是看家长从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔

2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无贷款，目前空置）。手里现金不到100万。

大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？

A:回答您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,北京现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能

出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)买入一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有贷款,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！

A:回答您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研

具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居)其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉)良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%涨幅也一直被市场甩在后面

有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居买在龙头板块即可祝一切顺利!期间有问题可在向我提问

Q:提问:京总好。我的情况是这样的，老山东里无电梯复式，价值500万；长阳建邦华庭一套三居，价值500万，手上现金150万。目前在双榆树南里二区租的房子，孩子这里上初中，我和爱人一个在中关村，一个在西三环上班，老人在老山东里。想做个资产配置，方案1：长阳卖掉，南里二区买一个三居（已经看好户型，91年三居总价950万），6年后回老山东里再买电梯房；方案2：长阳卖掉，石景山鲁谷新房（学仕里行不？）购置一套700万三居，6年后回老山东里再买电梯房。方案3：长阳保留，石景山鲁谷新房700万。纠结：石景山房子比较坑，海淀其他地方不熟悉，双榆树房子比较老（户型还可以），长阳感觉以后也起不来。请京总指导

A:回答:您好感谢信任效率最优方案应该两套全出500+500+150=1150(可以再适当加一些杠杆)这个资金买入一套纯投资品吃几年板块行情,未来再想做置换或者去别的地方买,主动权在自己手里,并且这个过程资产是处于升值状态可选择的范围更广

1、北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难,其次北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑郊区的发展，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间

房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,但依然属于通勤阶段,兑现起来较为困难.

2、石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,

第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.

配置核心区优质房产一直是我的理念不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高关于选筹上,1150-1400之间做纯投资选筹如果买双榆树也能跟着大盘跑,但涨幅上没有热门区域品质次新行情好双榆树整体以老旧社区为主,比较好的是东里、知春里其次是北里,1000多万的价格配置这个位置的房产还是有点亏,可以和家人商量下看能不能接受短时间的通勤,或者投住分离,配置最优的,以租换租有问题再沟通.建议认真阅读精华栏的文章81北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好，本人2017年买入甘露园南里二区一套63平的电梯房作为北京的上车盘。至今已经5年，微跌。最近看了您的文章，感觉自己买入的时机和地段出现了重大错误。该房的楼龄已经接近30年，考虑到未来的置换和保值，目前考虑出手更换新的标的，但是又担心卖飞，特此来征求京总的建议。PS：目前夫妻二人均在海淀上班，我在北京西站附近国企，妻子在百度科技园，手头有资金150W，房子还有190W贷款。

A:回答:您好,感谢信任!甘露园这个商圈成长环境不是特别优质,甘露园南里的流通性很好,但整个区域的楼盘均为2000年之前的老房子,很难吸收到外部人群到这个商圈,17年是北京市场上的高点,从17年调控后到目前为止北京也出现过几轮行情了,这个区域所有楼盘均被甩在市场后面从长期看建议考虑下调仓,可以往北侧的石佛营朝青板块看看,或者西边的百子湾也优于甘露园,63平出掉大概360左右,还掉贷款还剩180加上手中的现金400不到,最好的配置方法还是问银行借,以投资为主投住分离,以租换租,石佛营的晨光家园两居室550左右,炫特500以内,国美650左右需要多加杠杆如果家庭收入还不错可以淘淘朝青的次新盘,如果月供能力有限石佛营这两个盘很不错,整体涨幅很稳健高于甘露园祝一切顺利!

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西安公积金新政下月施行：贷款最长期限不得超过30年

贷款额度

购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%

精装房和房价明显高于本地区市场平均水平的,不超过合同总价款的60%

第二次公积金贷款利率，按同期公积金贷款利率的1.1倍执行

第三次使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理

贷款期限

购买商品房、经适房、集资建造住房的，最长贷款期限30年

购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年

建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年

12月19日，西安住房公积金管理中心发布了新版《西安市住房公积金缴存实施细则》《西安市住房公积金贷款实施细则》《西安市住房公积金行政执法实施细则》，三个新细则自2020年1月1日起施行，有效期5年。

相应的，原来的细则废止。

细则规定，公积金贷款最长期限不得超过30年；购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%。

《西安市住房公积金缴存实施细则》

单位应在员工入职之日起30日内办理公积金账户手续

单位和职工个人缴存比例均不得低于5%

新实施的《西安市住房公积金缴存实施细则》规定，区域内的单位应当为其在职职工缴存住房公积金。已办理离、退休手续的职工不再缴存住房公积金。

新设立的单位应在单位设立之日起30日内，向公积金中心申请办理住房公积金缴存登记手续，以前未办理的须予以补办。每个单位宜只设立一个住房公积金账户。

单位新录用或者新调入职工，应当自录用或者调入职工之日起30日内为其办理账户的设立或转移、启封等手续。单位名称、地址、法定代表人、付款账户等基础信息发生变更的，原单位应当自变更之日起30日内向公积金中心申请办理变更登记手续。

职工个人缴存的住房公积金由所在单位每月从其工资中代扣代缴，单位应按照公积金中心“先核定，再缴款”的汇补缴业务模式及缴款规则，由公积金中心登记的单位付款账户缴款。单位每月发放职工工资之日起5个工作日内，应根据人员增减变动情况，先在受委托银行柜台或网厅办理职工账户设立、启封、封存、汇缴核定或补缴核定等相关业务，再将核定的汇缴或补缴资金分别转款至公积金中心指定的归集资金专户，由公积金中心计入单位及职工个人账户。

新参加工作的职工，从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金；单位新调入的职工，从调入单位发放工资之月起缴存住房公积金。

职工住房公积金的缴存基数为职工本人上一年度月平均工资，缴存单位应根据职工工资变动情况每年核定一次，调整时间一般为每年的7月。

单位和职工个人住房公积金的缴存比例均不得低于5%，不高于政府规定的缴存比例。单位和职工缴存比例、自主缴交人员缴存比例可在政策规定的区间内自主选定，原则上一年内不变。

缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者职工大会讨论通过，向公积金中心提交降低缴存比例或缓缴申请材料，经公积金中心审核通过后，可降低缴存比例或缓缴住房公积金。降低住房公积金缴存比例的单位，待单位经济效益好转后应恢复为正常缴存，之前降低缴存比例部分可不进行补缴；缓缴住房公积金的单位，待单位经济效益好转后应补缴缓缴期间的住房公积金。

《西安市住房公积金贷款实施细则》

贷款最长期限不得超过30年

自住普通住房额度不超合同总价款的70%，精装房不超60%

《西安市住房公积金贷款实施细则》规定，个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向已正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房的政策性住房贷款。职工购买的自住普通住房包括普通商品住房、经济适用住房、集资建造住房等。

个人连续足额缴存住房公积金六个月（含）以上（具体期限以现行贷款政策规定为准），具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满规定期限，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存明细合并计算。

购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%（具体比例以现行贷款政策规定为准）。精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款额度不超过所购买住房合同总价款的60%。第三次使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理。

单笔贷款额度不能超过西安住房公积金管理委员会规定的最高贷款额度。公积金贷款月偿还贷款本息额不得超过家庭月收入的50%。

购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年；购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年；建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。

贷款最长期限不得超过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。借款人申请贷款时年龄不超过其法定退休年龄（原则上女55岁，男60岁）。特殊情况，机关事业单位县处级以上女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休或延迟退休的，需提供单位文件或加盖单位公章的说明。

公积金贷款利率，按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。贷款期限内如遇法定利率调整，贷款期限在1年（含）以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于次年1月1日按相应的利率档次执行新的利率规定。

借款人申请公积金贷款的，应当提供经公积金中心和受委托银行认可的担保。担保方式有三种：保证、抵押、质押。

借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。贷款期限在一年（含）以内的，实行到期一次还本付息，利随本清。贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。借款人可以在贷款发放半年以后提前全部或部分偿还贷款。借款人提前偿还贷款的，应当向受委托银行提出申请。

借款人累计拖欠贷款本息达6期（含）以上，且没有实质性解决方案的，经贷款风险认定为次级类别以上不良贷款的，要追究保证人的担保责任，依法起诉，及时处分抵押物或质押权利。

对借款人具有还款能力仍欠款的，属于保证人提供连带责任保证的，要求保证人履行保证责任，代为偿还贷款本息。

《西安市住房公积金行政执法实施细则》

擅自挤占挪用职工住房公积金等将被列为行政执法对象

《西安市住房公积金行政执法实施细则》适用范围为西安市行政区域内的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及相关个人。

住房公积金行政执法的对象是存在住房公积金违法行为的单位和个人。西安住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）是西安地区住房公积金行政执法的主体。

凡下列违反《条例》规定的行为均为行政执法的对象：（1）单位设立之日起30日内未到公积金中心办理住房公积金缴存登记，或自登记之日起20日内未到受委托银行为本单位职工个人办理住房公积金账户设立手续的；（2）单位录用新职工，在录用之日起30日内未到公积金中心办理住房公积金缴存登记，或自登记之日起20日内未到受委托银行为新职工个人办理住房公积金账户设立手续的；（3）单位逾期不缴或少缴住房公积金的；（4）单位将代为职工扣缴的住房公积金擅自挤占挪用的；（5）以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的；（6）其他违反《条例》规定的行为。

公积金中心通过工作检查、职工信访举报、投诉、其他部门移送等途径发现单位或个人存在违反《条例》的行为，由公积金中心相关部门进行调查处理。

《行政处罚决定书》送达当事人后，公积金中心应监督当事人按照处罚决定书的规定于15日内将罚款缴存到财政部门开设的银行专户。罚款收据使用财政部门统一印制的罚款票据。++华商报记者+卿荣波

北京楼市：下个十年，此类住宅或将被市场抛弃

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：

1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。

A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%2021年一直处于下跌趋势,这种盘置换掉是正确的

2、既然孩子已经解决上学问题,没必要再往世纪城挤了从投资角度北京依然是全国的洼地,因为限购加限贷管制导致价格一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远没有到顶,有房票的情况下当然优先北京,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京

3、1400的预算如果在中关村一带选的话,必须是三房的情况下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮中关村一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区

西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零碎且价格较高,涨幅一般,从效率优先原则有2种方案,第一是一直租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的距离,距离中关村比较近的优质板块可以看看奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导人文环境属于社会上层精英阶层这个板块作为投资比较稳健,目前是比较适合您的

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温18-24度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？

二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花园的房子怎么处理好？是卖掉拿着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？

A:回答:您好,1、真正大品牌的科技住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的,科技住宅直接说就是家具家电室内设施比较智能,这个是住宅未来的一种趋势,但并不是所谓的第五代建筑,五代建筑是彻底颠覆了传统建筑,科技住宅如果是像一些大开发商做的还是比较放心的,小品牌如果是引进技术,在质量上不敢保证,如果小毛病很多,后期维修起来也很是浪费时间和精力,我觉得对于一套房子不要过多依赖它的软件设施,更多要关注的是房子不可改变的东西,如户型、楼层、地段这些因素才能凸显出稀缺性,软件花钱就可以解决,

2、天阅山河在这个位置卖8万,未来在二手市场上优势不是很明显,万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产,建议认真阅读精华栏的文章北京房产投资核心逻辑和原理.只要按照我们的会员文章做选筹吃到板块红利是最低要求,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，基本情况如下：现有沙河高教园北街家园一区一套四居室（2009年次新），估计610万左右可以卖出。两个孩子，都是昌平学籍，老大九月份上小学四年级，老二九月份上幼儿园大班。夫妻双方都在回龙观偏北/北清路南上班，没有老人帮看孩子。想置换海淀北部的房产，西二旗、西三旗、清河、西北旺、永丰都可考虑。对学区没有特别要求，只要是中等就行。首付600万左右，希望上杠杆，总价希望控制在900万以内。四套方案：

一置换智学苑600-700万左右小三居，2000年左右房产，西二旗小学就在小区里面，六年后卖掉；二、富力桃园C区两居室，2009年房产，700-800万左右，夫人和小孩喜欢人车分离加小区环境。三、世华龙樾、博雅德园、领秀硅谷两居，850-900万；四、永丰产业基地，买F1或F2新房，可接受等两三年，小孩先在昌平上学。请您指导，哪种方案最为合适？

A:回答:您好,感谢信任!1、这几个位置清河板块更有优势,学区的话在海淀属于中等偏上,世华龙越也是板块内比较稀缺的品质盘,有上地西二旗产业辐射,整个区域商圈配套成熟,房价也比较牢靠,其次是西二旗,智学苑目前已确定西二旗小学调整为中关村一小分校，且今年有希望换物业对于这个小区算是利好,原本小区不带学区,突然划入学区,有2种情况,

1是划入普通学校,这个涨幅比较轻微,如果是划入的重点学校,涨幅比较明显,可以说是很夸张,短期(2-3个月)最高能达到50%这个重点学校指的是同区域缺乏优质教育资源的情况下才能凸显,当价格短期到顶时会有一个冷静期,智学苑的价值是价格低性价比较高,在西二旗板块流通性属于数一数二的,但居住体验在同区域并没有特别大的优势,其次西二旗产业较多,居住楼盘较少,准确说不是产住结合的区域,整个区域的居住体验并不是特别好,更换物业和划入学校算是利好,这两个板块保值增值性整体相对稳健应该优先清河,其次西二旗,

2、西三旗成长环境很差富力桃园C区的价格不便宜,这个属于矮子里面拔将军,在一个很差的板块买一个品质很高的楼盘,这个区域的购买力和产品不匹配,会导致这个区域的房价天花板受限从过往的行情就可以很轻松确定,其次永丰产业基地这个板块到目前为止依然属于概念性的区域,

海北虽然有规划利好,但兑现周期可能会很久,这个位置需要大概养5-8年的时间才会逐渐成型,但你看看现在这个区域的价格已经卖到了8万以上,其实买新区更多的是冲着好楼盘、新区域、好价格去的,如果价格高了,就把未来的房价提前预支了,再去投资意义就不大了,再者兑现的过程中还存在不确定性,处于机会成本考虑不如拿确定性更高的板块,心里更踏实一些建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,

建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!

Q:提问:京总您好，东西城各有一套房产，目前居住西城，孩子就近上学。东城的一居准备卖掉，换个大一点的房子，改善需求。平时老人养老居住，我们周末回去。预算1000以内，打算考虑郊区的叠拼，看了玖瀛府价格合适，距离较远，天樾书院位置还不错，价格偏高，请问京总怎么看玖瀛府，有什么其他建议？

A:回答:您好,天樾书院比玖瀛府位置稍好,但这两个盘大概率会亏损,可以看下天樾书院旁边的珠江壹千栋,涨幅波动性很大,从2017年到现在一直处于下跌趋势,今年下跌了大概15%,这种盘只有市场好起来时才会上涨,上涨过后马上就会出现下滑现象,玖瀛府的位置更差了,北京的别墅区有很多个,但真正的别墅区屈指可数,西山算一个,中央算一个,发展最好的是中央、其次西山

昌平这个地方称为奥北别墅区也是发展最差的,十几年了还是老样子,本地缺乏优质配套,城中村又太多,居住环境很差,比这两个盘更好位置的丽春湖院子从开盘一直处于下跌中,沙河以南的碧水庄园、玫瑰园涨幅也很差,昌平实际上已经和主城区脱节,本地又没什么核心产业支撑,购买力没这么强,呈现出的市场反应就是高端需求不旺盛,供大于求这种远郊的别墅没有投资属性,建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？

A:回答:您好,感谢信任1、我在精华栏文章《朝阳选跑赢大盘筹导图》中对于这些区域有过详细分析,建议认真阅读,酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来

如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,

2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以看看朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.

Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）

家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。

问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？

考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。

考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。

总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的所以怀柔发展起来相对较难一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点

这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性非硬性要求不建议在怀柔置业哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源再往深了说是看家长从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔

2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

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