南京二套房首付再降，贷款没还清的，6成变4成

已确认！南京二套房首付又降了！

刚刚！房观得到消息！省会南京的首付政策变化！

二套房的首付，如果名下有贷款没还清的，由原来的6成调整为4成！其他政策保持不变！

房观也向南京的银行进行求证，得到的回复是：消息属实！即日开始执行！

这对于想要置换的客户是一大利好，降低了改善换房的成本！

举个例子，如果总房价是500万，原来首付6成要300万，现在首付4成只需要200万！立刻就省下了100万！

全面支持刚性自住和改善住房需求，南京开了一个好头！苏州，准备跟上！

更新之后，南京的首付政策如下：

商业贷款：

南京市区

首套房（无房或无贷），首付3成

名下1套房，贷款结清算首套，首付3成

名下1套房，贷款未结清算二套，首付4成（原6成）

第三套房，停贷

六合

首套（无房或无贷），首付3成

名下1套房，贷款结清算首套，首付3成

名下1套房，贷款未结清算二套，首付5成

溧水、高淳

首套（无房或无贷），首付3成

名下1套房，贷款结清算首套，首付3成

名下1套房，贷款未结清算二套，首付4成

（因政策调整等原因，具体情况以各大银行及售楼处为准）

南京其他购房政策一览：

限购政策

外地人

外地人无房，在南京主城买房所需条件：

1年内累计缴纳6个月社保即可开具购房证明，征缴方式不作区分，个人补缴、单位补缴均可。

（今年7月，南京修订发布《南京市积分落户实施办法》，其中提到在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，累计纳入我市缴纳年限计算并赋分）

外地人无房，在六合、溧水、高淳买房，凭借身份证和户口本开出一张购房证明，不需要缴纳社保，其中六合区购房证明仅局限于六合区域使用，不包括大厂葛塘区域。

外地家庭户在南京可购买2套住房。

南京户籍

南京单身可购买2套住房。

南京家庭户可购买3套住房。

本地二孩及以上家庭可开具第三套房的购房证明（需要先到街道开具二孩证明，开出后zi早次日使用），其他开具购房证明材料不变，可以购买南京任何区域，已经执行。

在现有住房限购政策基础上，A/B/C/D类及博士人才可增购1套住房。

在非限购区买房不计入家庭房产套数，无需购房证明，凭身份证即可直接购买第三套。

南京户籍在六合、溧水、高淳不限购，但限贷。

限购区域：鼓楼、玄武、秦淮、建邺、南站片区、迈皋桥片区。

非限购区：限购区域以外。

限售+公积金政策

限售3年标准为：预售商品房（新房）限售时间以合同备案时间为准；现售商品房、存量房（现房、二手房）限售时间认定以登记受理时间为准，即现房和二手房按照不动产登记第一页的时间。（房产备案时间可通过“南京不动产”公众号查询——办事大厅——登记查询）

限贷政策：

公积金贷款：

2022年5月份，南京调整了公积金贷款额度，其中首次使用住房公积金贷款购买第二套住房，公积金最高可贷款额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整为50万元/人、夫妻双方100万元/户。

申请公积金贷款购买自住住房的，首付款比例不少于购房总价的20%。国家另有规定的从其规定。

家庭已有一套住房建筑面积不超过120平方米且人均不超过40平方米(根据本市人均住房建筑面积情况适时调整)，再次购房申请公积金贷款时，首付款金额不得低于购房总价的20%，贷款利率按照公积金贷款基准利率的1.1倍执行。

二套降首付后，苏州楼市救市布局要明显加快了

流传一段时间苏州二套首付的政策，终于落地了。

名下有且只有一笔房贷未结清的，首付从6成改成直接4成起。

其实我倒觉得这个改动并不是什么很意外的动作，毕竟大部分人的共识是，改善人群才是现在市场绝对主力。

一切利好也理所应当先倾斜给他们。

但实话说，在岁末这个节点，象征意义多于实际意义。

一方面一系列的楼市和金融政策已经一波率先刺激楼市了，效果肉眼可见的一般。

另外就是楼市回暖依然非常缓慢。

而理解当下的楼市，并不再是简单的暴涨暴跌二极管思维，这么比方吧，楼市目前是一条生锈的链条，问题在于怎么让整个链条动起来，而不是只是把某一块给磨亮。

同样，源头在于如何最大程度的激活存量二手房，而让有着真实置换需求的改善人群的手中资产流动，才是当务之急。

但我们仍然要说，即便是信号意义，也意味着苏州楼市复苏布局明显加快了。

首先，全国救市的布局在加急了。

11月15号杭州放松限贷，首套首付三成，二套首付从六成降至四成，同时房贷利率首套降低至4.1%，二套4.9%

11月19号西安放松限购，外地落户西安的可以直接购买新购区域内的二手房。

12月6号厦门放松限购，非厦门户籍的可在岛外限购区域购买一套住房。

12月13号南京放松限购，本地家庭在部分限购区域可买第三套住房。

而从某种维度上来说，很多人会觉得，苏州是紧跟南京这个省会风向标。

其实恰恰相反，从这次放松的速度来看，南京的楼市状况，可能比我的认为的还要糟糕。

事实上也的确如此，南京目前除了个别非常核心的区域房价还算坚挺之外，多数区域早都端不住架子，新房和二手房的小幅度降价和成交量萎缩，已经成为常态。

而这次江苏三大市依次放开的顺序，南京，无锡，苏州，基本可以反应其艰难程度的写照。

南京最难，无锡其次，苏州相对最好。

从周期循环上理解就更容易看的清晰些。

从2015年开始，搭着棚改货币化的顺风车，南京楼市一路顺风顺水的冲到了2021年，实现了6年连续增长，且涨幅超过29%的楼市壮举。

无锡也差不多贴合。

而苏州则在2020年进入楼市滞胀期，所以导致苏州楼市和其他绝大部分二线城市走了一个相对错位的节奏。

我们用数据来看下。

在收尾的这个阶段，随着政策利好释放，苏州楼市还是异常敏感，无论是二手房还是新房，苏州楼市的成交数据在不断呈上升的趋势。

所以，看懂苏州楼市，只要看懂苏州楼市本身就可以。

理解政策常规布局思路，总结起来并不复杂，大致两板斧。

第一板斧，供给端，给房企更多的银行信贷资源，更顺利的债券和信托发行。

第二板斧，购买力端，更低的首付比例，更低的房贷利率，更低的政策门槛，更低的交易税费。

而这些基本都算普惠性措施了，但真正能相对直接改善效果的大招：土地缩量供应。

你会发现，好像这次几乎没有城市在用了，大家依然在加大土地端的供应。

因为之前的城市们可以只对财政负责就可以了，只要城市保持运作就可以了，而城市要发展，不可避免的要负债。

各种地铁，公园和新城基建都成了时刻滚动的城市资产负债表，土地依然目前唯一的可行解决方案。

但苏州调控的差异化的操盘在于，可以调整表内资产结构。

什么意思呢，土地供应结构在调整。

2022年苏州共成交了69宗涉宅地块，包括园区12宗、姑苏区2宗、新区17宗、吴中区16宗、相城区12宗、吴江区10宗，无流拍地块，其中4宗地块终止（不含昆山、常熟、张家港、太仓）。

所有人都会发现，核心用地供应大幅增加了。

其实很多人对此并没有太多概念，我们看的更细节点：

园区今年供地12宗，比去年多了一倍，且供应的都为优质稀缺地块，湖东、玲珑、奥体、斜塘、车坊、娄葑、高教区、娄江创新城、独墅湖高教区“上新”。

新区今年供地17宗，是最多的一年，其中狮山4宗、枫桥1宗、浒墅关3宗、科技城1宗、太湖科学城5宗、马涧2宗和通安1宗。

作为绝对核心和万年不供地的狮山，也大体量的拿出4幅地块出让入市了。

那么，我们再剔除一些所谓苏州副中心后，这16块核心地块的出让，占比前所未有的超过20%+。

核心供应加大，非核供应缩量，这是苏州楼市接来下的面临最大现实。

但某种程度，这也是刚需和改善都友善的折衷方案了。

然后回归到二套降首付这次政策本身。

谁还记得，上次苏州二套首付降低是什么时候？

而2015是个微妙的时间节点，我们把视角放大一点再看下。

2014年，可谓苏州楼市有史以来最艰难的一段时光。

就在2014年9月30号那天，央行出台房贷新政，首套房贷享受基准利率七折优惠，二套房贷大放松，贷款结清按首套房计算，限贷令取消。

自此楼市开始解冻，市场逐渐回暖。

而在这之前的7月19日90平以上限购松绑再到9月26日的苏州限购政策全面放开，本地人、外地人不限制购房面积，购房套数，都可以无限制购房；

差不多用一年，完成了一系列的政策组合。

而二套降首付，是这一系列政策组合中相对靠后的。

从预期中，大家也期待着，苏州大概率会像南京东莞那样放松限购，完成类似2015年政策组合。

但楼市没法重演2015的行情，也是大部分的共识。

这两点本质上都没错，但我们可能存在一个认知错位在于，我们总是用15年后的那段非常态的状态，来作为未来楼市的衡量标准吗？

一个正常楼市，既不该无节制暴涨，让所有人成为债务奴隶，又不该无底线冰封，让整个交付家庭，产业链和经济一起阵痛。

让楼市回归常识，难道不是该有的样子吗。

所以政策的出发点，并不是二极管们所想的那样，让楼市回归盛况，而是让楼市回归正常。

这点上，我们明年会看到一个更宽松的苏州楼市，几乎是定局。

关于苏州楼市的价值，之前文章写过很多了，不过多重复了。

提前2年进入楼市低谷，而带来长三角楼市相对的比较价值，城市在进行一轮相对成功的产业迭代，孵化一批科技新贵购买力，本身城市底子够厚等等。

这些都构成了苏州楼市基本面。

而所谓建议，我个人也相对沉默一些，因为在当下这个端口，不管是买入，观望还是离场的建议，似乎都各自的道理。

比如即便一个硬核刚需的人群，但疫情也断掉他的现金流，到底算不算刚需呢。

大疫三年，让原本很容易脸谱化的人群，变得非常碎片化。

只能说，买房相对健康的城市，居住找肉眼看见烟火气的板块，投资只有自己对自己负责。

2023要到了，希望利好越来越多，不仅是政策。

是一切。

总编三鱼

编辑三鱼

排版江海

后期骨头

利率一路走低！新政频发！或许，苏州楼市又到该入场的时候了

当前的苏州楼市，依然处于“筑底期”，虽然市场行情依然没有说明显恢复，但对于不少刚性买房群体来说，确实是难得的购房良机。

政策端，自五月开始，苏州官方针对利率、公积金、限售、商转公、商转组合贷等等各方面开始调整，结结实实的降低了买房门槛和难度。

市场端，不少项目开始降价跑量，释放出惊人优惠，打折促销的特价房比比皆是，给了很多真正刚需人士“上车”机会。

以上的种种迹象都在表明，对于那些为了买房自住不炒房有的，当下的苏州或许是时候可以持币进场了。

PART1

政策连发！苏州买房门槛降了

今年5月，备受关注的苏州购房新政来袭。首先打响第一枪的是限售方面。

自5月9日起，苏州市新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间不再要求。

同时，在购买新房后，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。非限购区域购房不计入家庭限购套数。

此外，如果是非苏州市户籍的居民，也只需要连续缴纳6个月社保即可购房。

这一点特别还需要提到相城区。自2018年11月19日起，相城区非本市户籍居民家庭的购房者除6个月社保或纳税之外，还需要积分满600分才可购房。

相比于之前的政策，这次限购限售的政策力度更猛，双管齐下，进一步解绑，不管是苏州的刚需还是改善群体，都能从此次的新政当中获利。

PART2

商贷、公积金利率降低！买房成本骤降

与宽松的市场政策相匹配的，是当下越来越低的商贷和公积金利率。此外，相当多的新房项目也开始打折促销，以特价房来吸引买房人。

1.公积金利率

9月30日，央行发文：中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率：

自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

受新政利好影响，目前苏州公积金首次使用首付比例最低为20%，二次使用首付最低比例为30%，公积金贷款利率最低为2.6%。

公积金贷款额度上，个人最高贷款额度60万，家庭最高额度90万.符合条件的人才贷款额度最高为120万。

2.商贷利率

苏州目前的商贷利率，基本普遍都做到了首套房利率4.1%，二套房利率4.9%，且放款速度相当快。

和此前高位的5.75%利率相比，当下4.1%利率，同样贷款100万，30年等额本息，利息共计少还30多万，每月月供4831.98元，也要少还1千多。

至于后续利率还会不会继续下调，在向银行工作人员求证时得到回复：暂未有此类通知，但不排除后续继续下调的可能。

3.新房优惠折扣

除了公积金和商贷利率的双双下降，最关键的新房价格在今年也是处于不断下降的状态。不少项目为了降价走量，惊人折扣。

比如，此前从中介朋友圈发现，位于相城的花语云萃项目推出了4套一口价房源，最高立剩60w左右，优惠程度非常高。

该项目拟建26栋21-26F高层，是中铁建的花语产品，定位高端，而且无论是颜值还是品质方面都超顶！

不仅如此，在已过去的国庆十一黄金周期间，苏州多家楼盘都发动了优惠、到访礼等一系列操作。

像这样的优惠其实体现在目前苏州大大小小很多项目，之前双十一还有之后的年终大促这类节点，细心观察的话，还是能发现不少优质的特价房源。

PART3

银保监会发声：

保交楼、保民生、保稳定！

政策和价格铺好了路，另一个让买房人观望情绪严重的原因，便是当下不停暴雷的房企和不断延期交付的项目。

今年尚未结束，苏州就有不少项目因为本身的资金问题，交付一拖再拖，质量也不能得到保证。

针对这样的情况，银保监会在此前也发声，将支持地方政府积极推进保交付工作，保民生、保稳定。在官方采访中，有这样几个重点的核心内容：

1、配合压实企业、股东等相关各方责任；2、银行要积极履行自己的职责，主动承担社会责任；

3、银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。

4、个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。

5、有效满足房地产企业合理融资需求，处理好当前面临的问题，也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。

官方的这次回应，是从提出具体解决办法出发，既没有指责停贷的“准业主”违反贷款合同，也没有提示大家可能会被上征信，可以说是诚意满满。

在银监会发声后，地方也更有了方向，不少城市/区域开始成立风险化解处置小组，推进项目正常运行。

另外，多个城市也在持续收紧预售资金监管。

西安：住建局出台文件，针对确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任等13项具体措施，从土地出让、工程建设、预售管理等多个方面加强监管。

广东汕头：出台了商品房预售款监督管理暂行办法，强调“商品房预售款专款专用”，购房者需直接按照合同将资金打入监管账户。规定如果有工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管，按“一案一策”方式实行专门管理。

河北沧州：发布《沧州市商品房预售资金监管办法》，提出商品房预售资金应全部存入监管账户，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”的说明。除此之外，沧州还建立了商品房预售资金直接收取机制等。

在官方强有力的支持之下，苏州不少项目的后续保交付工作也在努力推进当中。

所以各位买房人虽然还是要擦亮眼睛好好挑选，但对于延期烂尾这样的现象，也不必过于恐慌。