合理使用杠杆，海外买家英国贷款买房——干货在这里

伦敦是一个发达的国际大都市，也是倍受投资者们青睐的城市。即使脱欧，英国仍然是欧洲的经济中心，而伦敦将保持其作为世界主要金融中心之一的地位。据《泰晤士报》报道，数据显示，过去一年涌入英国的中国百万富翁人数激增至650人，伦敦成为亚洲最富有人群的首选目的地，并带动了数十亿美元的投资。据《卫报》报道，数据显示，截止至2021年9月底的一年中，英国平均房租上涨了4.6%，房租正在以近13年以来的最快速度增长。英国还是一个坐拥顶尖教育资源的国家，令世界各地的留学生趋之若鹜，越来越多“以房养学”的海外购房者在英置业，无论是用于自住还是投资，英国都是非常不错的选择。

在英国房屋供不应求且租金飙升的情况下，我国很多高净值人士纷纷于英国购房投资。如果可以贷款购房，其实对于投资来说是非常有帮助的，可以分散风险，也可以降低门槛和提高收益。

那么海外买家能否在英国贷款？还贷方式有哪些？利息高不高？优联西家为大家整理了关于英国买房贷款的细节、注意事项等内容，并以我们客户的案例来跟大家分享TA的贷款过程及大概的投资收益，下面我们就来共同探讨一下吧！

海外买家能否在英国贷款？可以的。英国在购房方面对非本国国籍的人没有限购，海外买家跟本地人享受同等待遇，不限购不限贷，且首付在10%-30%之间。

众所周知，在国内买房会受到限购限贷政策的影响，就拿济南来说，限购政策为本市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍居民家庭限购1套住房。限贷政策为在历下、市中、槐荫、天桥、历城和高新区范围内，首套住房商业贷款最低首付比例30%，第二套住房商业贷款最低首付比例高达60%。北上广深等其他城市也各有限购限贷的相关政策规定。那么对于高净值人士来说，与其局限于国内城市，不如以全球视野选择多种资产配置的项目。

凯德布鲁克花园-豪华公寓

还贷方式有哪些？根据还贷方式的不同，英国贷款分为连本带息型还款（R）和只还利息型还款（I）。前者与国内购房贷款的等额本息还款方式相同，每月连本带利还款；后者则是每个月仅支付贷款的利息，本金在贷款期结束后一次性还清。

两者各有利弊，连本带息型每月还款额较多，贷款期结束后房子就完全归买家所有，适合购买自住房时选择。只还利息型每月还款额较少，贷款期结束后需要支付全部本金，因此更适合中短期持有房产、赚取租金的投资者们。在英国当房东，因为租金够高，完全可以覆盖贷款还款和各类费用，还有不少结余，投资者可以等到房价上涨到满意的价格再将房屋售出，用卖房钱和房租收入还贷款的本金，还可以获取房屋增值的收益。

爱登庄园-别墅社区（本年度首个英国别墅项目）

在英国购房的贷款利率高不高？相较于中国，英国的贷款利率要低很多，根据各银行不同，贷款利率一般为2.5%-3.5%。海外买家贷款比例最高可达70%。

伊丽嘉园-豪华公寓

英国贷款的流程与国内相差不大，申请贷款的步骤包括：①准备材料，包括个人身份证明、资产证明、地址证明等材料。

②初审，银行在收到材料后会对买家的贷款额度进行初步评估。

③第三方评估，请第三方机构对房产价值进行评估，并给出相应的估价，这将决定银行最终贷款的数额。

④贷款审批、放款，银行将根据评估报告，并结合买家的资产情况进行审核，决定放贷金额，并与买家签订房贷合同。

审批通过后，银行会直接将贷款打至买方律师信托账户，买方律师收到款项再付给卖方的律师信托账户，以降低交易风险。

整个贷款流程可能需要数月时间，建议您在交房前的3-6个月申请贷款。

下面就为大家分享一个在优联西家的协助下成功贷款购房并已出租获益的典型案例。

客户刘先生为上市公司总经理，年收入在500万人民币左右，在澳洲投资了房产。客户了解到英国购房贷款利率很低，且不限购不限贷，因此决定通过优联西家在英国投资买房。

购房及贷款经过：2021年初刘先生在优联西家的推荐下选中了伦敦的凯德布鲁克花园（KikVi）的一处33万英镑的一居室公寓。并在8月交房前成功拿到了70%的贷款，贷款利率为3.09%，贷款年限为9年，每月还款约为580英镑。刘先生对此结果非常满意，并且非常放心地将房屋后期管理和出租的事宜交给优联西家的专业团队。

完成交房后，由于地段的优势，优联西家在9月初就帮助刘先生的房屋顺利出租并收到了租金，出租速度可以算是很快了。每月租金收入1650英镑，超过每月还贷金额的两倍，每年除去物业费、管理费等维护成本，房子本身的出租净收益可达近4000英镑，房子本身也在稳步升值之中。

凯德布鲁克花园-豪华公寓

户型：一居室、两居室、三居室、联排别墅

售价：37.75万英镑起

目前，刘先生购买房产的凯德布鲁克花园（KikVi）仍有房产在售，凯德布鲁克花园坐落于伦敦格林威治皇家自治区，由曾连续两次获得英女王嘉奖的英国顶级开发商Bk集团重磅打造。项目总占地109公顷，其中森林、园林、湖畔的绿化占比高达60%，是伦敦东南地区最大的改造项目，并且在《伦敦2020远景规划》中也被市政府列为重点发展区域，建成后预计总价值将超10亿英镑。凯德布鲁克花园门口就有Kik火车站，连接着伦敦各处商业中心和著名景点，比如金丝雀码头、泰晤士河、伦敦塔桥等。周边教育资源也相当丰富，各类优质学校云集，全部为英国排名前100的学校。

如果您计划在海外购房，对于英国购房贷款还有疑问，欢迎在文章下方进行留言或拨打优联西家服务热线，了解更多项目内容，我们将为您提供专业的一站式全方位服务。

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在英国买房怎样避免“烂尾”麻烦？

这里简单聊聊英国买房程序和烂尾房的处理。

在服务业发达的英国买房，大部分操作主要由各种代理和律师来处理。一般来说，买家首先会确定自己的预算。自己有多少资金可以付首付，咨询银行等贷款机构了解最高贷款额度，还要留出印花税和各项金融法律服务费用的预算。根据申请人的工资、工作性质、家庭构成、消费方式和首付可能达到的房产贷款比例等，一般银行会同意贷给购房者年薪4倍左右的贷款，这样就能大体计算出自己能承担的最高的房价。

有了预算，就能看房；看到了合适的房产，通过房产中介接受或者协商卖方的要价，待双方同意价格后，就可以开始购买程序。这个时候，有三方服务人士开始参与，下属三个方面可以同时开始进行。

其一是确定贷款，申请贷款保证书，就是得到银行发函，承诺同意贷款及确定金额。这一步如果自己直接和贷款机构（比如自己的开户银行）谈到合适的金额和利率，自然很好；如果觉得可能有更好的机构和利率，那么也可以通过贷款中介来做。贷款中介往往和更多的贷款机构有联系，知道哪里有更划算的利率，甚至可以争取到更高的贷款额。这些代理服务常常是免费的，他们自然会从最后的交易额中抽取佣金，由贷款机构支付。

此外，银行会派自己的房价评估师来评估你想要买的房子的价格，如果评估下来和房产交易商的估价大致相当，就不会有什么节外生枝了。这些贷款承诺都是有期限的，如果交易拖沓，超出比如60-90天的期限，就要重新申请。对于期房来说，必须是期房即将完工前，银行才可能给贷款承诺书；如果完工期拖延，银行会自动收回或者延期承诺。

其二是进行房屋质量检查，这个要找英国注册建筑结构工程师进行，这些工程师有专业机构导航名单可供参考，也可以由房产中介或银行推荐。质检工程师的工作，是检查房产有没有结构上的质量问题，比如漏水、倾斜、地基、烟囱，都会被全面考察。根据最后质检报告的结果，买家可以决定下一步行动。如果问题很大，那么自然就不买了；如果是比较简单的修理，那么可以用这个报告和卖家再次协商价格，比如从房价中减去修理的预算，或者卖家立刻进行修补。因为这个程序对大部分买家来说是肯定会严格进行的，所以其实卖家在把房子放入市场前，往往自己已经做过功课，该修补的都尽量修补好了，未雨绸缪，也减少耽搁。

其三是指定交易律师，之后将由律师来进行一切程序操作和资金运转。这类专业律师非常多，可以根据地区律师手册网站评估来找，房产中介和银行也可以推荐。律师会对交易的房产进行全方位的勘查，包括其历史、周边地理地质，对各处潜在问题向卖方提问。律师也必须调查买家的资金来源，认证买方的身份，并确定资金来源合法。各种房产地契的合同审查和注册自不必说，此外包括所有的定金，也都是通过有保险的律师管理的第三方账户来周转的。在交易结束之前，那些资金都作为保证金放在第三方账户中，如果交易夭折，资金就被退还。

房贷保证书到手，质量检查过关，律师按部就班走法律交易过户程序，最后过户那天完成首付从第三方账户进入卖家账户，产权过户合同完成；之后就是搬家入住开始还贷款。

期房交易流程基本相同，但也有其特别之处。首先英国期房是非常少的，能被开发的商用土地早就几乎没有了，出于历史保护和环境保护的各种政策，很少会有全新的土地被批准造房。像伦敦市区所谓期房，绝大部分都是有历史的老房子被发展商重新在内部进行改建，比如旧仓库改民居，旧工厂改套房等等，都是受到严格的风格和质量管控的。与其说是等期房，不如说是等装修。其次传统上英国人不喜欢新房子，而更喜欢维多利亚和乔治时期建造的老房子，觉得更有特色，更有韵味。所以英国的期房，绝大多数是海外投资者买的。最后，因为期房在传统英国人群体卖不掉，房产商常常一开始就针对海外买家远程销售，欺负海外买家不知道市场情况，容易获得滥价。

期房的金融风险也略大于现房，英国偶尔也有烂尾房，这时怎么办呢？第一，如前所述，英国的房贷，无论期房现房，都是房子通过银行和律师所派代理专业人士进行所有审核验收，产权正式过户后才开始偿还的，所以烂尾房和房贷无关。第二，期房的保证金，相当于现房的首付，惯例要由法定第三方账户托管，而不是进入开发商账户。为了平衡风险，一些发展商还同时对保证金进行保险，如此房价10%之内（封顶10万英镑）的保证金，在烂尾的情况下由保险公司承担。

（作者系法律学者）

•（本文仅为作者个人观点，不代表本报立场）

陆倩

英国加息后房东压力增大，购房出租还香么？

上周，英国央行宣布了自去年底以来的第九次加息，将基准利率上调0.5%至3.5%。

随着央行加息，大家的房贷月供也是水涨船高，每月还款额较之前高了不少。

Mf的数据显示，自2021年12月以来，英国两年期固定抵押贷款产品的平均利率已从2.34%跃升至5.84%，而两年期跟踪抵押贷款的平均利率也从1.58%上升到4.03%。

月供的增加让有贷款的买家压力倍增，这也导致市场上开始出现了一些看衰购房出租的声音。

那么，英国购房出租市场的真实情况到底如何呢？是否真如部分媒体所说，不再适合投资了呢？

一、购房出租“不香”了？

不得不承认的是，在经济压力较大的当下，的确有很多年轻人放缓了买房的脚步，选择观望一段时间。

但对于购房出租（--）市场来说，情况却并非如此。反而，有很多房东正在借此机会抢购房产。

H的数据显示，在今年已经售出的房屋中，共有12.2%的房屋被购房出租投资者购买，这一比例高于2021年的11.7%，当时，英国房地产市场正处于繁荣期。

而且，今年房东的购房比例还是自2016年以来最高的。H表示，这似乎证明房东购买房产的兴趣并没有因为加息而减弱。

不仅如此，数据还显示，目前，在各分支机构注册为潜在买家的房东数量较去年增长9%。种种迹象似乎表明，在首次购房者需求放缓之际，房东却似乎将此视为一个潜在的投资机会。

H称，之前市场竞争非常激烈，但在过去的几个月里，由于买家间的竞争减小，有房东趁机抢购了一些一直在市场上“徘徊”的房屋。他们之前可能一直在等待机会。

调查发现，现在房东入手的房屋平均已上市54天，高于去年11月的33天。

对此，H的研究主管AihBvi表示：“不断上涨的租金正诱使房东重新涉足销售市场，试图获得半年多前无法达成的交易。随着卖家更愿意谈判价格，租金迅速上涨，资产丰富的房东的回报率一直在上升。”

Aih还认为，在明年的某些月份，购房出租房东的数量可能会超过首次购房者，而这在2016年之前很常见。

实际上，以普通买家的逻辑来判断购房出租市场，是不够全面和可观的。而从H的数据我们也不难看出，加息的影响也是因人而异的，并非所有的买家都会受到加息的严重打击。

那么，为何有房东将目前的市场视为一次潜在机会呢？我们继续来说一说。

二、为何有人继续看好购房出租？

从目前我们了解到的市场情况，以及私下与多位房东的沟通和交流中，其实不难发现，大家之所以还要投资购房出租，主要有以下这么几个原因：

1、持续的租金上涨

购房出租作为一项投资，租金回报率是很多房东看重的一点，而目前，英国的租金回报率仍旧保持着不错的水平。

众所周知，自疫情以来，英国的房租就像坐上了火箭一般，一路飞涨，时至今日，租金上涨的势头依旧凶猛。

H的数据显示，今年11月，英国的平均租金同比上涨7.9%，平均月租金达到1,222英镑。

在年轻人居多的首都伦敦，租金上涨的速度更为惊人。外伦敦的平均租金一年内上涨了8.9%，达到每月2,037英镑，这也是外伦敦租金首次突破2,000英镑大关。

而在内伦敦，租金年增长率高达20.4%，平均月租金为2,805英镑，仍然是英国最高的。

高额的租金意味着租房家庭现在需要将其税后收入的44%用于房租，这也是自2010年H有记录以来的最高比例。

房东们表示，租金的持续增长抵消了通胀、加息带给他们的部分额外成本，也吸引他们继续投资。

不仅如此，很多房东还认为，未来一段时间租金将继续保持高位，这也促使他们更为放心的进入市场。

房东们之所以看好租金增长，与英国租赁市场严重的供不应求有关。

AiifRiiLiA的数据显示，今年6月至9月期间，英国可供出租的房产供应量连续四个月没有增长。

Rihv的数据则显示，现在租户需求同比增长20%，但可用房产的数量下降了9%，供不应求的趋势进一步加大。

对此，全国住宅房东协会表示，随着抵押贷款变得更加昂贵，一些过于依赖抵押贷款的房东不得不选择出售房屋，这使得出租房数量有所减少，但同时，很多准备买房的年轻人却被迫选择继续租房，未来租户需求可能会进一步增长，这意味着已经在为高额账单而苦苦挣扎的租房者会更加痛苦，因为他们将面临着租金的继续上涨。

另外，Z还指出，大城市的租金增长动力更足。在过去的一年里，伦敦、曼彻斯特、伯明翰、格拉斯哥、布里斯托尔和谢菲尔德等城市的租金上涨尤其明显。因此这些城市拥有大量学生人口，还是主要的就业中心，需求远远超过供应。

总之，虽然加息推高了抵押贷款的成本，但对于资金实力相对雄厚的房东来说，租赁市场的高需求和高增长也带来了新的机会。

2、“现金+折扣”带来的优势

除了房租的增长外，促使很多房东加大投资的还有另外一个原因，那就是现金购买，以及折扣加大带来的优势。

不像刚刚步入社会，没有积蓄的年轻人，大部分房东的资金相对宽裕，选择现金买房的人也更多，这使得他们对抵押贷款的依赖度较低，加息带来的影响也就比较有限。

而且，在目前的经济环境下，很多年轻人和换房买家选择暂缓买房，相比之下，买家之间的竞争不如之前激烈，这也让很多房东在买房时能够谈判到一个不错的价格。

H的调查发现，目前，在房东决定购买的房屋中，有37%的几乎没有任何竞争报价，比例高于今年1月初的14%。

而在上个月，只有25%的投资者购买的房产价格高于要价。相比之下，在整个2021年，售价高于要价的房屋比例保持在40%以上。

一些专家指出，对于选择现金买房的房东来说，现在入手的优势更为明显。

A的调查发现，在过去几年中，买家以现金购买的房产占到英格兰和威尔士全部交易的近三分之一，而且，以现金购买时的价格平均比通过抵押贷款购买的价格低10%。

也正因如此，资金宽裕的房东会选择在这一时期入手房产，以获得最大的价格优惠。

3、对市场变化的预期

在我们与很多房东的交谈中得知，很多人选择继续投资购房出租，还有一个重要的方面，是对于未来市场的预期已经有所改变。

在央行连续多次加息后，有迹象表明，英国的通胀率或已“见顶”，加息周期可能即将结束。

英国国家统计局的官方数据显示，今年11月，英国通胀率降至10.7%，不仅低于10月份的11.1%，而且，还低于分析师预期的10.9%。

一些分析师表示，11月份的数据表明通胀或许已经见顶，物价上涨将逐渐放缓，而不是像之前那样快速上涨。

在此之际，英国央行行长AwBi也向外界暗示，英国的通胀率或已“见顶”。

Bi表示，尽管央行选择加息，但加息的幅度低于上一次。同时，他认为已经出现了第一缕曙光，有关数据表明，通胀不仅开始下降，而且略低于此前预期的水平，这显然是非常好的消息。他还指出，通胀预计可能会从明年春末开始更快地下降。

随着通胀数据的公布，一些经济学家则认为，Bi的表态也许暗示着英国央行的加息周期即将结束。

德意志银行的首席英国经济学家SjRj表示：“由于两名成员投票决定暂停加息周期，很明显，英国央行对进一步收紧货币政策的整体意愿开始减弱。”

PhMi的首席英国经济学家ST则表示，此次会议后，英国央行正接近加息周期的尾声。

值得一提的，尽管目前英国央行选择再一次加息，但在此之际，部分银行已经下调了部分固定抵押贷款产品的利率。

比如，英国最大贷款机构之一的Niwi就在上周宣布，将从12月14日起，降低即将到期的五年期和十年期固定利率贷款产品在转换新产品后的利率。

而相比特拉斯担任首相时期的“混乱”，目前的抵押贷款市场冷静的多。有分析认为，在机构消化了加息的前景后，他们将开始考虑如何提高竞争力，吸引优质买家的注意。

房产圈的结尾提示：

尽管在通胀、加息的双重打击下，出现了很多唱衰房地产市场的声音。

但就像有人说的，悲观的人看到的可能全是风险，乐观的人反而会发现好的机遇。

而且，需要警惕的是，房产市场是由许多不同的微观市场所组成，每个群体受到的影响也不尽相同。

也许加息影响了更为依赖抵押贷款的首房买家，也让那些过于依赖贷款的房东被迫退出了市场。

然而，对于资金宽裕的房东来说，这也许是一个不错的投资机会。因为买房的年轻人变少，租房的年轻人就会增多。

另外，像是伦敦的豪宅市场，不仅没有因为加息受到打击，反而在今年出现了一波需求的“小爆发”，究其原因还是因为经济动荡时期，富裕人士都希望入手能够抗住风险的优质资产，寻求资金避险，而且，他们很多人都不需要申请太多的抵押贷款，反而英镑汇率的疲软还给他们创造了一次千载难逢的机会。

所以，大家也要从买房的目的，自身经济实力等实际情况出发，具体问题具体分析。