一个上班族怎么做经营抵押贷，怎么贷呢？

很多客户自己是上班，但是前几年贷款买房，利率普遍在6%~7%左右，就有很多客户想着做笔经营性抵押贷款，那么怎么贷呢？

说到这里就会有很多人想到我一个上班的怎么办理经营性贷款呢？因为银行的抵押贷款，分消费类抵押和经营性抵押，然而经营性抵押利率是最低的。所以很多客户就有这个想法但是又担忧，不知道具体是怎么操作的。

另外我从不认为，不是投资客的人会办理经营贷。

安于现状，懒得折腾。

这是大多数人。没有理财思维，根本不去计算成本。

当然，好处就是不用操心。

但是，5.6%的按揭转成3.8%的经营贷。500万的贷款，每年少近10万的利息，你就真的不心动么？

今天同样话不多说，不过先不上产品。来点干货，给大家讲一下办理经营贷之前的规划。

经营贷利率的高低，主要取决于贷款前的规划。

经营贷，最重要的是营业执照。

营业执照是经营贷最基础的门槛，没有营业执照基本就没有很好的贷款产品。

当你是个上班的，想做经营贷时，真的会有很多人说这不行那不行的。真的，人的通性就是见不得身边的人比他好，然而你没办的时候，就会发现身边很多人在你不经意间自己去做啦。毕竟每个银行的产品是不一样的，有的银行当前执照就可以做，但是有的银行需要半年，一年以上的执照，但是你没有执照，怎么操作呢?个人建议这种事情就交给专业的人做，因为贷款是个工程类型的活儿，不仅要负责贷前的审查，还有涉及到贷后管理，不是你贷完了就没后续啦，银行后期也是需要你的贷款用途凭证，所以后期我们会讲这些资料全部发给每个客户。

银行看营业执照则主要看注册时间、地址和税收这几个方面。

其中，又以个体企业注册时间为重中之重。

新注册、持有满6个月、持有满12个月，可以选择的产品完全不一样。

特别是房产证是新的话，新注册的营业执照3.9%的利率都只能办1年期的；而持有满12个月的，3.7%的利率都可以办到10年。

再就是注册地址，武汉有部分几个区的地址是在银行黑名单的，原因是因为都被做烂啦。

公司地址只要在这几个地方，银行就不会给贷款。

最后则是税收，大部分银行其实只要有经营的痕迹。也就是，平常挂个员工的社保或个税在该企业。

新注册公司，则选择五金，贸易或科技类企业最好。

其次，则是个人征信。

征信除了传统认知中“连三累六”的逾期记录，查询次数其实同样重要。

很多人喜欢在网上测试小贷额度，以为只要不取款就没问题。

实际上只要点击测试，就会进入征信系统，计入查询次数的。

而频繁地查询，会让银行系统直接判定这个人为缺钱的高风险客户，不然也不会到处看贷款。

同样的道理，借款的时候最好不要在多家银行借小笔。

很多人喜欢十万块钱，分五家银行每家2万，认为每家银行只借2万对自己的影响好像更小。

实则不然，对于银行来说800万以下都不叫大额，而去多家银行借小额贷款才是资质差的表现。

所以在办理经营贷之前，最好把多笔小额债务整合成一笔；

其次不要乱查征信，不要到处申请贷款额度；

最后则是，不要申请小贷，网贷平台属于银行的竞争对手。

最后是流水，流水其实没什么好说的。

能有对公账户报税的流水，那银行产品基本随便选；不过不想付税收成本，私人账户的流水大部分银行也是认可的。

贷款，其实就是个规划的过程。

提前准备公司、提前维护征信、提前把多笔小额债务转换成一笔债务。

凡事预则立，不预则废。

只要提前做好准备，每个人都能顺利的从银行申请到较低的贷款利率。

房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

房贷利率5.3%个体经营贷款3.7%，不要从中套利，会后悔的

有一个朋友说，他的房贷利率高高在上，还是5.3%，而银行在大力推销的个体经营贷款利率仅3.7%，问我可以用经营贷置换房贷吗？

我听了之后的第一句话就是：千万别从中套利，否则你会后悔的。

目前，有一些贷款中介机构为了赚取中介费用，在大力搞经营贷置换房贷的营销，而且把这种套利说得很容易。

从表面来看，房贷利率5.3%，个体经营贷款利率3.7%，两者似乎有1.6%的套利空间。以100万元房款来说，一年可省下16000元的利息。

但事实上是不是这么容易的呢？我们可以先从两个方面来看待这个问题：

1.目前5.3%的房贷利率会下调

因为LPR利率下调了，房贷利率也会跟着下降，只是还没有到下调利率的时间。房贷利率的下调，有2个时间，一是次年的1月1日，二是次年的对月对日。因此，稍安勿躁，静心等待房贷利率的下调。

2.个体经营贷款是有条件的

办理个体经营贷款是有条件的，其中一个重要的条件就是借款人必须是个体经营户，必须是真实的经营，不是办一本营业执照就能申请贷款。而且，而且贷款的资金必须用于经营，而且银行还会根据个体工商户的经营规模核定一个贷款额度，并不是房子评估抵押后的最大额度。

例如，你房子评估200万元，银行按60%贷款，额度是120万元。但如果你经营的是一个小卖铺，根本需要不了这么多的经营流动资金，所以银行绝不会给你120万元的贷款，可能只给你二三十万元。也就是说，你还清了100万元房贷，结果可能只贷出了30万元的贷款，这个70万元的缺口如何解决？

如果你这100万元的还贷资金是过桥贷款，70万元的资金缺口将会面对高额的利息，这是一个不可忽视的问题。何况，这其中还有一笔不菲的中介费。

因此，千万别轻易相信贷款中介的营销，还是老老实实地还房贷。另外，用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些，还有如下3个风险：

1.违规风险银行不同的贷款是有不同的用途的，个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营，而不能用作其他用途，更不可能用来购房。目前，监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理，发现违规使用个体经营贷款资金的，要限期收回贷款。目前，银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上，要求期限还款。

我听说了一个案例，一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后，被银行检查发现了，但这个个体户却没有能力还清经营贷，这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款，征信就会出现逾期，宝贵的征信就留下了污点。二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款，这样一来房子就不保了。

2.中途转贷风险个体经营贷的期限一般以3年、5年居多，一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息，到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化，目前是在大力营销个体经营贷，但三五年之后还是不是这个政策，就不得而知了。

如果3年、5年之后转贷时，你借钱还清了经营贷款，但银行却不给转贷了，这时你怎么办？这借来的钱怎么还？如果是借用过桥贷款，这高额的利息不是一般人能承受的。

3.一次性还款风险我们退一步说，假设3年、5年之后，银行对于个体经营贷的政策没有改变，还是现在这么宽松，还能转贷。但在经营贷款到期时，银行要求借款人先还清借款本金，你每次都有能力凑齐还款资金吗？就算有能力凑齐，每隔几年就要还款一次，是不是要花费很大的精力成本，甚至还有一些资金成本。你确定这么做，会划算吗？

因此，综上所述，由于存在诸多的风险和麻烦，告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定，千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。

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