“被套路”的蛋壳租客：“签完合同才知道要贷款”

中新经纬客户端2月1日电(薛宇飞)“我自己就是做销售的，没想到租房这行水也这么深。如果没有报警，这些钱也不知道什么时候能退。”由于不满蛋壳公寓租金贷套路，刘洋(化名)租的房子一天没住，就申请了退款，最近钱终于退了但被扣了两百多块钱，不过他也不打算计较了。

蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的白领公寓品牌，于2015年成立。在近日全资收购长租公寓运营商“爱上租”后，蛋壳公寓管理的房间数量由一年前的8万间升至接近40万间。

然而，在蛋壳公寓快速扩张的背后，“租金贷”等问题频频显现。

“签完合同才知道要贷款”

图片来源：蛋壳公寓官网

通过蛋壳公寓租房，大致有月付、季付、年付几种支付房租的形式。其中，押一付一的月付是蛋壳公寓力推的方式，采用这种方式付款的租客，须通过蛋壳公寓与第三方金融公司签署贷款合同，金融公司预先把房租付给蛋壳公寓，租客则每个月向金融公司还款。

实际上，租金贷问题一直饱受争议，不仅有可能对租客个人信用造成影响，也容易放大长租公寓行业的风险。然而，为吸引租客使用租金贷，蛋壳公寓提供的月付租金比季付的还低。同时，蛋壳公寓还承诺，贷款利息可由其代付。

蛋壳公寓也多次强调，租客签署租房合同前可自主选择租金支付方式，若租客选择租金月付，会以文字方式明确告知，并在签署租房合同的同时签署租金分期合同，不会欺骗租客强制绑定分期平台。不过，中新经纬客户端采访多名租客发现，情况并非完全如此。

1月中旬，刘洋在蛋壳公寓网站上看中一间位于上海浦东新区的出租房，销售人员称，采用押一付一的月付方式，每月租金2800多元。刘洋觉得比较合适，就决定租下来。

“合同是在租房的小区签的，押一付一，我一共交了4900多元。之后，蛋壳公寓的销售人员让我手持身份证、银行卡，正反面各拍一张照片。刘洋称，在第一次看房的时候，销售人员就让他这么拍照了，也没说原因。“我觉得有点奇怪，租房为什么要拍照，但销售人员称，这是他们的流程，配合就行了。”

之后，销售人员还让刘洋提供了身份证号、家庭住址、常用联系人及电话等信息。直到要求刘洋再次签名时，他才看到，这是要签署贷款合同。“签完合同我才知道要贷款，从看房到签约，销售人员一次都没跟我说过这个事。”刘洋称。

后来，贷款审核没有通过，销售人员让他改为季付，单月租金上涨到了3000多元，而且还要补交数千元，刘洋没有同意。多次沟通未果后，刘洋选择报警。接到警方电话后，蛋壳公寓销售人员主动联系了刘洋，并希望他去派出所撤案。几天后，刘洋收到了退款，但被扣了200多元。

“套路”背后的资金诱惑

与刘洋一样，“被套路”的租客并不少。张林(化名)告诉中新经纬客户端，签署合同时销售人员也让他拿着身份证、银行卡拍照，但没有告知要贷款，直到两个多月后提前退租，才知道每月交纳的钱是用来还贷。

郭玲(化名)也是在入住蛋壳公寓两天后，才被告知月付租金需要签署贷款合同，“我当时就说要退租，销售人员还称，不想用自己的名字贷款，可提供别人的。”

杭州的张畅(化名)入住蛋壳公寓前虽然知道要贷款，但她并没有看到贷款合同，销售人员也一直称是与某银行签署的贷款。直到她的信用卡额度从10万元莫名其妙地降至8万元之后她才知道，合同是与一个不知名的消费贷款公司签署的。“签贷款的时候，很多信息都不透明，销售人员也不解释。我很介意消费金融公司，如果知道和他们签，我就不住蛋壳了。”张畅对中新经纬客户端说。

据了解，租客们直至背上贷款才发现事情真相，与销售人员的套路有关。数位租客表示，除了不告知需要办理贷款外，蛋壳公寓还将很多程序电子化，很多流程都由销售人员自主操作完成，只有在需要租客电子签名时才给租客看。很多租客自始至终都没有拿到纸质版贷款合同。

近年来，关于租金贷的投诉不断，但蛋壳公寓仍对此乐此不疲，背后的原因何在？中新经纬客户端经了解后发现，让租客与分期平台或金融公司签署贷款合同，蛋壳公寓可以直接拿到一年的租金，资金回款压力大幅降低，为后续扩张提供了保障。

但需要注意的是，租金贷的方式隐患重重，一旦租房平台资金承压，租客则可能面临被扫地出门的情况。2018年，超10家长租公寓公司“爆雷”，租客们不仅无房居住，每月还要继续还贷。

享受房租减免优惠难“省心”

除了租房被贷款，蛋壳公寓提供的优惠券，也让租客不“省心”。

张畅2018年9月在杭州拱墅区租下一间房，当时销售人员告诉她，入住首月可以优惠1000元，之后5个月，每月减免200元。入住后，张畅收到了1000元的优惠，而每月200元的减免则是经过多次沟通，销售人员才通过微信红包的方式转给她。

后来出于个人原因，张畅想提前退租，但蛋壳公寓的销售人员告诉她，提前退租，要把首月减免的1000元退还。销售人员发给张畅的活动规则显示，使用“指定房源租房立省1000元”的租客，如果在合同期内发生退转换租的情况，首月立减活动需扣回立减金额。

左边图片显示，在2019年1月1日-2019年1月31日期间，享受“指定房源租房立省1000元”的租客如果提前退转租，需要退还优惠；右边“杭州9月指定房源首月立减1000元”活动则没有这项规定。图片来源：受访者张畅(化名)供图

不过张畅发现，该活动的时间为2019年1月1日~2019年1月31日，显然，她并不是在这一时间段享受的优惠。后来，她找到了之前的活动规则，并没有退还首月优惠的规定。

“客服人员称，最新的规则就是要求退还活动金额，他们是按照新的规定执行。但我觉得不合理，拿新规定管之前事情，哪有这么做的。”张畅称，多次沟通未果，蛋壳公寓的人也找不到了，客服电话也打不通。

张林2018年7月底入住蛋壳公寓位于北京丰台区的出租房，每月租金1950元，当时也享受了首月立减1000元的优惠。10月初张林提前退租时，被要求返还上述优惠。退租时，张林不仅没有收到任何退款，还欠了蛋壳公寓几百块钱。

采访中，来自不同城市的数位租客都显得十分疲惫，他们被蛋壳公寓的管家、销售、客服人员、管理者相互踢皮球，没有一个人能够真正出面解决问题，每次投诉都会演变成面红耳赤的争吵。一次次的争吵慢慢磨尽了租客的耐心，最终，一些人只能选择用脚投票、默默搬离。(中新经纬APP)

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在“蛋壳”平台租个房，怎么就背上了贷款？

南京市民程女士在网上看到有个人中介出租房屋，就去看房，却莫名其妙地掉入了蛋壳租房平台的贷款“陷阱”。

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【“押一付一”被操作成“押一付一年”】

“我当时是在58同城上面看到的，我当时找的还是那种个人中介，我打电话过去就让我加微信，加完微信我也不知道他是‘蛋壳’的，看房子的时候才知道是‘蛋壳’。后面他们带我看房子，看完房子就让我签合同。”程女士回忆。

程女士说，她看中的房子位于南京南站附近，一个房间月租金1510元，价格比较适中。更让她心动的是，蛋壳平台工作人员告诉她，可以选择押一付一的租金支付方式，逐月从银行卡扣钱，而且在此基础上还有优惠：“第一个月说是有活动，房租打七折，然后押一个月的租金。就付2000多元，然后剩下的30%是按月返给你，每个月返给你，住满之后才返。”

9月17日，程女士根据工作人员提示，下载了“蛋壳”手机客户端，并按照流程操作，付了首月租金、服务费、能源费和押金两千多元，准备第二天就入住。可第二天她查看“蛋壳”客户端的时候却傻了眼，信息显示，她在蛋壳平台贷了一笔总额为16610元的租金贷款，贷款期限2020年10月17日至2021年9月16日，需要按月还款，总利息为835.11元。

“签完之后发现有贷款，我就来找他们。他说给我发过这个信息了，我才看到里面有这条信息，但是当时他没有提醒我也没有看到。”程女士说。她告诉记者：在APP操作的时候，看到了这个贷款，但对方说没关系，可以这样操作。

【蛋壳平台：已多次告知租房人贷款事项】

按照程女士的说法，在操作手机客户端时，她曾对着摄像头读了一句带有贷款字眼的文字。此外她又发现，在签订租房协议之前，蛋壳平台工作人员曾经通过微信给她发了一长串文字，其中第七条提到：月付为分期贷款方式。不过，由于租房协议和补充协议中都没有关于贷款的条款和内容，工作人员也没有当面跟她明确说要办理贷款，上述两个细节都没有引起她的警觉。

程女士把这个贷款取消，但对方说合同已经签过了，不能取消。程女士说要改变付款方式，对方说改变付款方式就要付50%的违约金。

那么，事实是否如程女士所说，她是在不知情或者没有警觉的情况下被贷款了呢？26日上午，记者和程女士一起找到了蛋壳租房平台位于南京南站的这个办公点。工作人员明确表示，押一付一是宣传方式，最终操作结果是：程女士租房的第一个月确实是押一付一，当年随后的11个月，则是逐月向贷款机构缴纳租金和利息，而蛋壳平台则一次性地收取了全年房租。

蛋壳租房平台工作人员这样解释：“付房租有4种方式，押一付一、押一付六、押一付十二，都不需要贷款，只不过市面上基本上很少有月付的，押一付一的话公司很难有收益，所以我们通过你到微众银行贷一笔11个月的房租，你实际上就相当于月付。”

对于这笔贷款的存在，工作人员否认程女士不知情的说法，并且表示，他们曾经多次告知程女士，选择押一付一就必须办理贷款，程女士还在手机客户端上传了一段录像。

“第一个步骤我们会以文字的方式，会微信告诉她有贷款，可能文字很长，她没有注意看，我能理解。第二个是在签合同之前，系统有一个10秒的等待期，想看这个合同和定金协议内容必须要看，我们重点的东西都必须以红字或者标黑的方式标出来，你签合同过程中还要自拍上半身，我同意使用分期贷款的服务进行什么什么。这个是你吧？本人自愿选择微众银行提供的租金分期贷款服务，对吧？我们不可能不告知你，如果我们在你不知情的情况下使用了这个，肯定我们不对。”这名工作人员说。

对此，程女士表示：她那个时候没有反应过来：“因为我定金都交了，他让我按照二维码操作，我就按照要求操作了。”

程女士认为，蛋壳租房平台并非房屋的真正房东，一旦出现问题，她无法要回多付出的房租，还必须按期偿还贷款，甚至可能面临被房东赶走的风险。目前，房子并未办理交接手续，也没有住过，她要求取消贷款并退租。

蛋壳租房平台工作人员称：“你要是担心，我们可以个人给你写保证书，我们自己给你做担保。你还不放心的话，你就只能两种方式，一种就是你退租，押金确实没有了。第二种就是你换一种付款方式，会扣你50%的押金，我们愿意给你补贴一点。”

【律师：签字前看清条款莫轻信口头承诺】

最终，程女士决定损失1510元定金，退租并取消贷款。律师表示，无论房东还是中介公司签订租房协议，租客一定要仔细看好合同条款。

此外，按照通常理解，租房不需要贷款，如果有贷款内容，出租者应当明确地把贷款流程、贷款后果告知承租人，避免纠纷：“不管是租房也好，还是其他合同也好，在签订合同的时候一定要仔细看清合同的条款，不要轻信对方工作人员口头的承诺，如果不仔细看合同条款的话，有可能在一些相关问题上和口头承诺是不一致的。那么最后有纠纷我们只能以书面为准。”

（江苏广电总台·融媒体新闻中心记者周会峰、张健报道）

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蛋壳公寓被强制执行1.4亿，长租公寓还有未来吗？

正观新闻

天眼查A显示，近日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司新增被执行人信息，案号(2021)京0101执9068号，执行标的143540000元，执行法院为北京市东城区人民法院。值得一提的是，该公司已有多条被执行人信息，截至目前被执行总金额超1.8亿元。

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蛋壳公寓被摘牌，长租公寓的资本梦难圆

上市不足一年半，蛋壳公寓近日被纽交所宣告摘牌，启动退市程序，蛋壳公寓的资本狂欢被瞬间击碎。回顾蛋壳公寓的上市之路，始终难以逃脱亏损严重、拖欠房租等困局，带病上市并未能缓解蛋壳公寓的钱荒。正观新闻记者从业内知情人处了解到，目前蛋壳公寓的相关责任人都已离职。

蛋壳公寓进入市场以来，曾多次暴雷，上市后的仅10个月，蛋壳公寓就被曝出陷入资金困局，无法支付房东租金，租客面临被退租的风险，而同时，高管被调查、破产跑路的消息也登上了微博的热搜榜。

蛋壳公寓的危机由来已久，加上疫情的冲击，靠烧钱续命的长租公寓难以被资本市场认可。

长租公寓被指是庞氏骗局

一直以来，长租公寓就被质疑为是庞氏骗局。SOHO中国董事长潘石屹表示，在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人：一类是“骗子”，一类是“傻子”。他说：“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。”

在一次会议上潘石屹有过判断：“这个生意就是亏的，原因很简单，做长租公寓一定会有银行贷款。如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓，再租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。”这个推断也被市场验证，根据克而瑞发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%。

蛋壳公寓的长租模式为何走不通？从融资渠道、资金周期回报率、运营成本上看，蛋壳公寓都未能找到更适合的路。

有分析师认为，与传统的房地产业务相比，长租公寓，尤其是分散式长租公寓融资渠道狭窄，融资成本较高。此外，长租公寓并非旱涝保收，受市场影响大，租金波动、入住率变化等，都会影响经营业绩。不仅如此，长租公寓说到底还是一门薄利生意，运营周期长，投资回报周期长，与很多投资者或债权方的预期不符合。

另外，不断的进行房源的扩张也是蛋壳公寓陷入泥淖的主因。蛋壳公寓的财报数据显示，随着向二线城市扩张的步伐，蛋壳公寓的客单价一路下滑，进而压缩利润空间。至2019年底，蛋壳公寓每间房月均可赚取的差价仅为584元，较2018年同期跌了20%左右。

资金的压力、“租金贷”模式也是蛋壳公寓暴雷的加速器。2017年-2019年三年时间，蛋壳公寓通过利用“租金贷”模式，迅猛扩张，蛋壳的运营城市从6个增至13个，运营房间数则更是从5.2万间扩张至43.83万间，年复合增长率达到266.3%。

房源的不断扩张也加剧了蛋壳公寓的运营成本的增加，亏损额不断扩大。从蛋壳公寓的财报中来看，2017年、2018年和截至2019年9月30日的9个月，蛋壳公寓产生的净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、25.16亿元。

与蛋壳公寓同期递交招股书的青客公寓也一样，也是面临巨额的亏损。青客公寓2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。截止到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则达27亿元，资产负债率高达133%，已达到“资不抵债”。

目前，在分散式长租公寓中，自如相对于蛋壳公寓、青客公寓前景相对乐观。2020年，自如被曝出计划在美国上市，筹集5-10亿美元。但真正何时上市，还是个谜。尽管已经融资数论，被市场看好的自如公寓同样很难摆脱盈利难题。有自如内部员工也表示，公司上市就是为了融资输血并继续扩张。

长租公寓的另类新宠

目前，在市场当中，长租公寓战场早已进入多方角力。除了蛋壳、自如这类分散式长租公寓，还有房企长租公寓，如万科泊寓、龙湖冠寓；集中式长租公寓，如魔方、乐乎、窝趣等。

相对于靠资本烧钱式的运营模式，房企长租公寓、集中式长租公寓成为市场的新宠。据龙湖首席执行官邵明晓在2020年度业绩线上发布会表示：“龙湖长租公寓业务从2017年开始，已经快4个年头，到去年年底已经开出了9万间。如没有疫情的影响，业务去年就应该开始盈利，今年相信会实现盈利。去年有逾18亿的收入，今年料有25亿左右的收入，并今年可能会开到11万间。”

据悉，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。房企在获取房源方面采取轻重并举的方法。通常是以轻资产方式来扩大规模，表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。除了轻资产模式之外，房企也在拓展重资产自持项目。在融资方面，房地产企业通过发行住房租赁债券向社会融资，不断盘活存量资产。未来，具备房企背景的长租公寓或在激烈竞争中，脱颖而出。

克而瑞发布今年上半年房企长租公寓规模排行榜。榜单显示，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓开业规模及管理规模均位居前三。其中万科泊寓开业规模超125000间，管理规模超185000间。

随着蛋壳公寓的退市，长租公寓面临新一轮的洗牌，如果无法摆脱靠租金和服务费，以及租金贷的模式寻求业绩增长，长租公寓恐难长久的在资本市场中立足。