蛋壳公寓“爆雷”，企业不能推卸责任

这些天，多地蛋壳公寓发生“爆雷”，让原本图“省心”的房主和租户们在寒风中凌乱。

事情的起因是这样的：蛋壳公寓因资金链出现问题，无法按时支付房东的租金；房东收不到钱要收回自己的房子，于是有人卸门换锁、强行赶走租户。租户更是委曲，自己已经交了一年房租，凭什么还没到期就要搬走？

一边是房东要收回房子，一边是租户拒绝搬走，于是房主与租户的矛盾冲突骤然升级，影响了社会稳定。

上周，深圳发布《深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，《通知》提到，2020年11月13日以来，连续出现大量业主和租户到深圳蛋壳公寓管理有限公司聚集，业主声称蛋壳公寓拖欠租金，要求解除租赁合同，租户声称面临被强制退租且租金无法退还，要求公司解决。

不仅是深圳，这几天蛋壳公寓北京总部，也出现了数百房东和租户排队解约的场景。在微博、微信、论坛贴吧上，不少其他地方的蛋壳公寓租户也有类似的遭遇。实际上从前两年开始，就有不少地方传出长租公寓“爆雷”的消息，大多是靠政府介入才使问题得到了解决。

透过这些现象，让我们来看看“长租公寓”，它为何会引发这么多的矛盾冲突？它的资金链问题出在哪儿？这样一个模式是否可持续？

这样一个“看上去很美”的模式，却把房主和租客带进了“坑”里

所谓“长租公寓”模式，就是租赁企业先把房子从房主手里租过来，经过装修、添置一些家俱家电后，再把房子租给需要居住的租户。房主和租户之间不用打交道，双方只跟租赁企业签合同。

这样的租赁模式，房东觉得省心：出租合同一签就是三年五年，房子交给租赁企业打理，每月租金打到自己账户上，省去了与租户讨价还价的麻烦，还减少了房屋空置风险。

租户也觉得省心：一是可以“长租”，不用担心自己住着被房东赶走；也不用担心住进去后，房东又坐地加价。二是居住条件类似于“公寓”，企业提供服务和管理，负责打扫卫生和维修。

然而，就是这样一个“看上去很美”的模式，却把房主和租户都带进了“坑”里，“省心模式”变成了担心和闹心。

“长租公寓”模式，涉及到房主、租赁企业和租户，有的还涉及到租金贷的银行。咱把每个流程和环节捋一下，看看问题出在哪儿。

先说房主。房主与租赁企业签的是长期合同，委托企业代理房屋出租，企业按月或是按季支付房子的租金费用。

把房子委托给租赁企业，一签就是好几年。那它要是不按时付我租金咋办？对此，租赁企业表态也很明确：咱可以在合同上写明，如果逾期15天您没收到租金，双方就可以解约，您把房子收回去就行了。也就是说，如果企业不付房东钱了，房东就可以解约收回房子，企业也就被取消了代理资格。

再说租户。租户为了有个安稳的“窝”，跟租赁企业签的也是长期合同，期限一年至三年不等。企业要求租户支付租金是按年整付，一住进来就要先交一年的租金。对此，租户也会不踏实：我付了一年的租金，没到期强制我搬家怎么办？企业说，不会不会，我有房主的委托合同，代理期限是3—5年，怎么可能一年没到就赶你走？

单看这两个合同，都没问题。但把两个合同对接起来，问题就大了。

因为，租赁企业跟房主签的合同，看上去是长期委托代理，但实际上是一个随时可以“撕毁”的协议：只要房主没有按时收到租金，双方立马就可以解约。蛋壳公寓“爆雷”，导火索就是蛋壳好几个月没给房主打钱了。房主收不到钱，肯定要解约收房啊。但房主没想到的是，房子很难收回来，因为里面住着人。

租赁企业按月付房主的租金，却按年收租客的租金，这就叫“长收短付”。但问题是，企业利用这个收、付的“时间差”，把租客交来的租金挪作它用了，没有支付给房东。也就是说，房东只收到了一个月的钱，企业却把房子“许”给了租客一年。这等于是“空手套白狼”，拿房东的房子来“赚”租客的租金，并将钱据为已有。

那么问题来了：租赁企业获得房屋代理权的前提，是按期给房东付钱。如果不按时付钱，双方自动解约企业就丧失了代理权。那么在这种情况下，租赁企业代理权可能到不了一年，那它还能跟租客签长期租约吗？企业这边跟房东违约了，那边跟租客签的合同也有效吗？

钱被企业“卷”走了，房东和租户的合法权益受到严重损害，还引发了这对“难兄难弟”激烈的矛盾冲突，这样的“长租模式”，确实值得我们反思。在这个过程中，房东和租户都是尊纪守法的好公民，是企业违约出了问题，引发了收房与租住的矛盾冲突。

加强“长租公寓”租金监管，不能让租赁企业随便占用挪用

尽管蛋壳公寓通过官方微博回应，“没有破产，也不会跑路。”但企业的资金链一旦出现断裂，损失几乎就都转嫁给了房主和租客。

在这些损失中，房主损失的房屋的经济收益，租客则面临失去居住权的风险。特别是很多租户是年轻人，付的租金都是靠贷款，一旦被强制搬离，就意味着一边付了钱没房住、一边还要还“租金贷”，压力和负担相当沉重。

所以，即便是从“轻重缓急”的角度，专家的建议也是有道理的：首先要尽量保障租户的权益，然后房主再通过法律维权。

深圳市住房和建设局发布的紧急通知要求，物业服务企业配合做好蛋壳公寓租客稳定工作，在业主与租户之间搭建沟通协商平台，引导业主与租户合理合法解决租赁纠纷。对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，激化矛盾，应引导各方通过法律途径解决。要求物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

在业主与租户之间搭建沟通协商平台，引导业主与租户合理合法解决租赁纠纷，这话没错。但表面上看是房主与租户的纠纷，实际上始作俑者是租赁企业，纠纷是由于租赁企业违约引起的，那就不能光由业主与租户自行协商来消化损失，企业也应该承担相应的责任。

据说，蛋壳公寓作为长租公寓运营商，已于2020年1月成功登陆美国纽交所，在国际金融市场融了资。既然蛋壳公寓没有破产，那这些钱能不能用来支付给房东，履行合同承诺？房东收到了应得的钱，肯定不会再去撵租户，这个矛盾冲突不就解决了吗？

“衣食住行”是最基本的民生，无论是买房还是租房，都是为了解决人们的居住需求。在“长租公寓”市场中，政府部门应当如何加强监管，来保障业主和租户的合法权益，也是需要仔细考虑的。

从近几年长租公寓引发的纠纷看，很多都是由“长收短付”造成的。实际上，租赁企业收到的租户租金，“大头”是属于房东的收益。如果这些钱缺乏监管，被企业挪用和自由支配的话，那一旦资金链断裂，房东要收回房子和租户继续居住的矛盾就无法避免，“长租模式”也就难以为继。

今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。征求意见稿提出，住房租赁企业若存在“高进低出、长收短付”等高风险经营行为，将被列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

征求意见稿还提出，国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。这一条的初衷，是为了年轻人在城市落脚，有一个长期稳定的居所。但如果“长收短付”这样的高风险控制不了话，那“3年以上的住房租赁合同”可能就是空中楼阁。专家建议，应当把“长租公寓”租金存入监管账户，企业不能随便占用挪用。只有房东与租客的合法权益得到了保障，房东才愿意把房子交给企业经营，租户才能租到安心的房子。

来源：人民日报中央厨房-麻辣财经工作室

作者：李丽辉

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来源：人民日报客户端

每经记者暗访长租公寓杠杆游戏：自如推出年付贷产品 蛋壳月付租金须选贷款

长租公寓的商业模式，愈发扑朔迷离。

倘若我爱我家原副总裁胡景晖一语成谶，长租公寓是不是真的会爆仓？

伴随着此次房租事件，长租公寓全面进入大众视野。在此之前，即便身为房东和租户，很多人也对长租公寓行业知之甚少。

以自如、蛋壳为代表的头部企业，在这一轮舆论大战中被指破坏市场秩序。对此，《每日经济新闻》记者多方暗访，以求客观还原这组期限错配下的游戏玩法。

自如：6月推出年付贷，9月收房或将全面降价

作为链家旗下的O2O长租公寓品牌，自如的业务模式极具代表性。在该模式下，企业获客主要通过互联网，因此无需供养线下门店，大幅节约了运营成本。不同于链家的收取中介费模式，自如的操作方式是将房源从房东手中签下，然后经过装修处理，再转租给承租人，简单来讲就是“二房东”。

据《每日经济新闻》记者了解，在自如的房屋租赁中，租户通常需要押一付三，针对这一痛点，自如很早便探索了租金分期。现阶段，租户可以选择用京东白条或与中国对外经济贸易信托有限公司签订贷款合同完成分期，手续费为月租金与分摊到每月服务费之和的6.27%。

《每日经济新闻》记者以房东身份与自如某工作人员取得了联系，并表示希望一次性收齐一年租金，对方告诉记者：“我们6月推出了一款年付贷产品，您贷款，抵押与自如的合同，自如还本息。放款方是一家互联网银行，条件是每年多15天空置期，就是免租期。”

也就是说，房东若想一次性收齐一年租金，在签约此款年付贷产品后，银行提前将一年的房租以贷款形式付给房东。从银行的角度看，其掌握的是单人的贷款合同，只要个人征信不出问题，他们会非常乐意贷款。但事实上，这些贷款的最终去向，是自如。也即，自如可以利用海量租客的信用，为其资金扩张做信用背书。

当记者表达出对贷款风险的担忧时，该工作人员说：“以自如现在的规模和品牌，不存在这种风险。我们首轮已融资40亿元，由红杉资本和腾讯主投。自如不会因为一套房子贷款，来砸自己的品牌，品牌是最宝贵的。”

当该工作人员听说“蛋壳也给了报价后”，表示“是不是告诉你每个月多500块钱？一些小公司成立不久，流程什么的不规范”。

他两度表示，建议您在8月底之前完成签约，由于近期北京市住建委的约谈和介入，自如收房或许从9、10月会开始降价。

蛋壳：月付租金须选贷款，房源托管4年起签

从2015年到2018年，蛋壳用3年时间拥有了10万间房源。今年初，蛋壳完成B轮1亿美元融资，华人文化、高榕资本联合领投。

一位蛋壳管家告诉《每日经济新闻》记者，别的长租公寓品牌，租金月付是最贵的，季付和年付会便宜一些，但在蛋壳，不管是月付还是半年付、一年付，一年的租金总额是一样的。

当记者询问月付是否需要贷款时，该工作人员答道：“会有一个贷款合同，是以你个人名义和银行签订的，蛋壳提供担保，贷款利息和手续费都是由蛋壳承担的，很划算。建设银行等多家银行都是我们的合作银行，你这笔贷款很安全的，不会有风险。”

他进一步称：“如果办理贷款，你按月还银行，蛋壳一下能拿到银行给的一年房租，我们的回款也会快些。”

当记者问到能否选择不贷款时，该工作人员直言：“如果你选择月付，就必须贷款。”

随后《每日经济新闻》记者再次以房东身份联系了另一位蛋壳管家，托词要将房屋租赁给蛋壳，并提出了一次性收取一年租金要求。对方表示，“公司没有针对房东的年付方式，支付租金方式为押一付三，现在蛋壳只有这一种支付方式，定期打款”。也就是说，蛋壳首次会支付给房东4个月房租，合同期满后收房时，如果出现损坏，就从押金里扣除。

值得一提的是，《每日经济新闻》记者获悉，蛋壳现阶段已停止收取3年期房源，最低4年起签。但是，如果能够签约5年甚至更长期，还可以给出更高价格。

专家：可以考虑建立租赁业务备付金制度

这些天来，我爱我家原副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%～40%的价格争抢房源，也从一个侧面反映了中介的极速扩展。

“似乎整个公司都在全力奔跑”，自如工作人员对《每日经济新闻》记者表示，“租房讲究的就是短平快，自如的屋子三天就能装修好挂出去租。”

通过金融工具的运用，这些长租公寓能够短时间内大量聚集资金，一次又一次“租—贷—租”的操作，让他们的体量飞速膨胀。

即使是像自如这样的头部平台，其租金分期模式和年付贷产品也被屡屡质疑，目前依旧没有获得完全澄清。

事实上，自如和蛋壳的竞争还表现在获客期的方方面面。在本轮暗访中，就有自如工作人员透露，蛋壳现在在xx小区做的，有一部分是我们没有开发的房源。蛋壳前期高价收房很猛，现在已经有很多业主被“约谈”降价，他们刚刚就接手了一套因此从蛋壳退掉的房源。

记者注意到，在长租公寓发展早期，规模优势是最重要的，要占领市场就得不断扩张房源。按照业界的说法，房源才是真正的行业壁垒。

8月19日，这些中介承诺拿出手中全部存量房源投向市场，其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间，一时舆论哗然，惊叹于这些中介有如此能力。

高速扩张带来的必定是巨大的风险。在这样长链条的金融游戏操作中，任何一环出了问题都可能是致命的。

北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对《每日经济新闻》记者表示：“在租购并举的政策背景下，为了解决房屋租赁问题，企业采取一定的金融创新是应当鼓励的。”

他称：“当然，盲目扩张是会带来风险的。但是从目前的房租市场容量来看，还有较大的上升空间。”

就监管层面而言，赵庆祥建议：“可以考虑建立租赁业务备付金制度，类似于银行存款准备金，各租赁企按照业务量缴纳备付金，一旦存在风险，就可以从备付金中弥补。”（出于保护记者人身安全考虑，本文记者署名为化名）

每日经济新闻

蛋壳公寓深陷暴雷风波！房东收不到钱，租客被赶却仍要付贷款

看看新闻Kw记者吴骥

2020-11-1920:47

最近，多位蛋壳公寓的租客向看看新闻Kw记者反映，自己租住的公寓将被房东收回，目前面临无房可住的困境，而在最近，北京、深圳、杭州等地，蛋壳公寓也深陷资金链断裂风波。那么，目前上海的蛋壳公寓情况如何呢？

韩女士去年五月从蛋壳公寓租下了七莘路上的这间一室户，按年续租。这几周，本该提供的网络等生活服务陆续停摆。一周前，房东突然上门，表示已经超过一个月没有从蛋壳收到租金，要求他们搬离。而与韩女士有同样遭遇的租客不在少数。记者从采访中发现，蛋壳公寓的租金有两种方式：租客要么一次性预付一年的房租和押金，如果不想一次性支付全年房租，那么就必须走租金贷，通过微众银行贷款，他们会先行按年支付给蛋壳，然后租客可以按月还贷款。然而这次，租客们还发现，即使申请了退租，贷款依然无法解除。这就意味着他们可能无房可住却依然需要继续还贷。

而蛋壳目前面对的危机，影响的绝不只是租客们。闵行区的这处蛋壳公寓办事点，已经停止办公。七莘路上和中春路上的两处蛋壳接待点，则都排起了长队，来的以房东居多，根据合约，蛋壳本应按季度向他们支付租金，但是最近三个多月并没有租金到账，而之前负责与房东对接的蛋壳管家大多已经离职。

事实上，今年以来，蛋壳公寓一直身陷风波之中。2020年至今，蛋壳仅发布了一季度财报，半年报至今未发。财报显示：2017-2019年，蛋壳公寓亏损额增长迅猛，从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度，公司又亏损12.30亿元，单季亏损创下近年新高。面对破产传闻，16日下午，蛋壳公寓通过其官方微博宣称，眼下既没有破产，也不会跑路。但对于拖欠的房租何时能补上、租金贷如何解除等具体措施，蛋壳公寓方面并没有披露更多信息。但是对为数众多的租客来说，他们每一天都是在煎熬中等待。

今年以来，长租公寓行业风波不断，先后有湾流、寓意、若扑等多家接连暴雷。业内人士分析，在"租金贷"模式下，长租公寓企业可以提前套现整个租约期的房租，然后企业通常加杠杆，用这笔钱再去收购更多的房源来实现扩张。数据显示：2017-2019年，蛋壳公寓运营房间数就暴涨了近30倍。而这些成本，需要12-20个月后才能收回。如果当中任何一个环节出现问题，如租金收入下降、租金贷来源减少，都会使得杠杆破裂。美东时间11月18日，蛋壳公寓以3.44美元的价格高开，盘中快速拉升，涨幅一度超100%。收盘报4.58美元，涨幅90.83%，市值8.36亿美元，近3个交易日增长了5.6亿美元。若以上市以来的股价表现计算，公司股价仍累计跌超60%。有媒体报道，我爱我家和蛋壳公寓在谈接盘事宜。该消息称，目前接盘事宜尚未最终敲定，但已有实质性进展，且顺利接盘可能性较大。也有媒体称，我爱我家方面表示，目前没有接到相关通知。

今年9月，国家级行政法规《住房租赁条例（征求意见稿）》正式公开征求意见，全国多个地方也已陆续出台相应政策加强租赁市场监管，都明确要对住房租赁企业的资金强化监管。闵顺杰律师建议：可以制定相关细则，对住房租赁企业的租金和押金账户进行监管。另外，强制要求住房租赁企业将它与上下家签订的租赁合同需要进行一个备案，那么我们就可以直观了解到是不是通过合同里面约定的相关支付期限可能存在高进低出、长收短付的一个情况，

从而有效进行监管。

此前，上海、广州、成都、合肥、重庆、海口等城市已经发布《住房租赁风险提示》，开展住房租赁企业金融风险排查，并发布资金监管新规。为规范住房租赁市场秩序，西安、重庆等城市先后发文，要求建立唯一的住房租赁资金监管账户。一系列监管措施的背后，折射出长租公寓相关问题正在受到有关部门的重视，其野蛮生长的时代或将结束，同时，行业规范即将来临。

（看看新闻Kw记者：吴骥编辑：祝闻豪）