西安二套房利率可至4.1%，首付3成！真的

上周末，就有一条关于“西安二套房利率+首付双双下调”的消息，疯传于网络。

内容很简单：二套可享受首套商业贷款政策，首付三成，利率享首套房贷款利率。

适逢市场低温期，传言一出，马上被不少购房者在后台追问：

“西安二套房难道真的放松首付比例了吗？这到底是真是假？”

在走访了多家银行后，我们了解到，按照西安当前的购房政策：

建设银行：在首套房贷款已结清的情况下，还要分情况来看：若首套已经出售，二套可享受首付三成、首套利率；若首套没有出售，二套首付四成，但可享受首套利率。

浦发银行：目前首套结清后，二套房享首套房贷款政策，首付三成，利率4.1%。

农业银行：首套结清后，二套可享受首套房贷款利率。但首付得看购房面积，具体几成在银行面签的时候确定。

工商银行：首套贷款结清后，二套首付三成，享首套房贷款利率。

也就是说，在首套结清的情况下，多数银行在二套房的首付和利率方面均有下降！其中还有少数银行二套房都可享受首套贷款利率。而首付比例方面，各银行差异较大。

所以，可以明确的是，二套房的首付和利率已经不再是那么“铁定”了。

传闻的信息迅速传播，与当前微妙的楼市环境，不无关系。

不久前，国家统计局发布了《2022年9月70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，9月房价下跌城市数量继续增加！

70个城市中，新房价格，环比54城下降，比8月增加4个；二手房价格，环比61个城市下降，比8月增加5个。

虽然房价下跌的幅度都不算大，但是也能反应出来楼市还是在降温之中，观望情绪浓重延缓入市。

在这样的背景下，各地松绑楼市政策正以“组合拳”式高频小步迈进。

截止10月初，已有41个城市下调二套房首付比例！

不完全统计，惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等超60城首套房首付比例下调至20%；苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例，其中约33城将二套房首付下调至30%。

“现在天津市场的首套房首付30%，二套房首付40%。”天津某国有银行个贷中心工作人员向记者表示，首套房贷利率为4.1%，二套房贷利率为4.9%。

郑州某银行工作人员也表示，限购区域内二套房最低首付比例为40%。

与各地下调首付比例相呼应的是，房贷利率也在下行！

贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月份，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，分别较8月份回落17个、15个基点，较2021年最高点分别回落159个基点和108个基点。

其中，厦门首套房贷利率下调幅度最大，达到45个基点，东莞和长沙首套房贷利率均下调35个基点。

而现在，这种二套房松动的趋势，同样出现在了西安。

实际上，这样的综合环境下，西安真的松动了二套房的首付和利率，也并不意外！

那为什么，直到目前为止，西安才开始“后知后觉”？这是由西安的特殊情况所决定的。

的确，我们可以看到，与去年下半年相比，这一波西安楼市的表现，完全是天壤之别。

平淡的土地成交、高的中签率，以及行驶在上升通道的二手房库存……

但！各大城市一片“降”声中，9月西安房价今年首次下跌才“姗姗来迟”。

为什么要说“姗姗来迟”？因为西安楼市的基本面，没有发生本质改变。

但是从2022年起，西安楼市成交基本维持着低位运行，成交价长期横盘。可以说如果没有大的刺激，市场成交短期依然将维持现状！

首先，一定的潜在供应。

根据9月底住宅库存数据，我们可以看出，西安（包含西咸）整体住宅库存为947万㎡，去化周期10.1月。

也就是说，从去年9月开始，随着市场供应的不断释放，成交的不断萎缩，西安楼市的住宅存量呈现逐月攀升，已经告别一房难求的市场状态！

此外，2022年由于土地土拍市场不景气，房企拿地放缓也变相的导致了西安目前市场供应放缓。

目前来看，西安目前市场还算健康，还未达到供大于求的的情况。这也是目前西安一直未出台更加刺激的政策的根本原因！

其次，透支的购买力。

随着“低价盘”在市场的份额越来越小，接下来亮相的，大部分都是高价盘，这将是严峻考验！

而且，目前市场上热度较高的，基本是低总价刚需盘。

第三，高地价不等于高房价，更可能等于亏本。

部分高价盘一再推迟开盘计划，也足以证明政府严控房价的决心。

连续三年的亢奋行情下，这背后反应的楼市日渐乏力，需求和购买力双降。

所以，无论从短期内还是长期看，西安还是需要、也有必要松动调控！再将其交由市场自行调节！

西安楼市新政：多方位放宽限购、限售，首付降至20%起

来源:每日经济新闻

每经编辑贺娟娟

西安楼市新政终于官宣！

5月28日晚10点，西安市住房和城乡建设局微信公众号发布了若干楼市新政，多方位放宽限售、限购，如公积金贷款首付比例降至20%，二孩家庭、大龄未婚青年一夜之间获得刚需买房资格……

业内人士对粉巷财经分析称，此番新政对刚需和改善性需求起到了很好的支撑作用，与中央支持居民合理住房需求相呼应，有利于促进房地产市场健康良性发展。

事实上，经历了2021年下半年房地产业“寒冬”，2022年以来，顶层政策的“松绑”愈发明显，与此同时，越来越多的城市积极落实因城施策进行“稳楼市”，据中指研究院不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。

西安亦有多个政策松绑迹象，如1月提出给予区域内住房租赁经营企业每年最高100万元奖补资金；4月26日召开商品房预售资金监管会议，提出切实防范化解房地产风险。

多方位放宽限售、限购

5月28日晚10点，西安终于官宣楼市新政。

西安市住房和城乡建设局微信公众号发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确四大类共计9条楼市新政。具体如下：

一、保障合理住房需求

（一）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。

（二）非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。

二、促进二手住房流通

（三）住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。

三、强化住房金融支持

（四）全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。

（五）调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

（六）调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

四、优化各类人群购房政策

（七）在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

（八）本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。

（九）二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

有意思的是，此前2月，一名网友通过人民网地方领导留言板向西安市委书记留言，建议将大龄单身人群纳为购房刚需。2月25日，西安市住建局回应表示，“将结合西安市房地产市场发展的实际情况，认真研究未婚青年纳入刚需的建议，借鉴其他城市的经验和做法，持续优化相关管理措施，最大限度地满足各类居民家庭多层次的住房需求。”

没想到不久后，上述网友的建议便成真。

整体而言，新政对于刚性和改善性住房需求的表现出了较明显的支持态度，以及对“房住不炒”定位精神的具体落实。

业内人士对粉巷财经表示，此番新政对与中央支持居民合理住房需求相呼应，有利于促进房地产市场健康良性发展。

公积金贷首付降至20%起

值得注意的是，西安此次楼市新政将公积金贷款买房的首付比例下调至20%起。

西安上一次首付20%，还是在大力救市的2015年。当年4月、10月，西安对个贷首付比例进行两次调整，并在10月份明确：首次使用住房公积金贷款购买自住普通住房的，首付款比例不低于20%；购买第二套自住普通商品房（144㎡及以下），首付款比例不低于20%；144㎡以上的首付款比例不低于30%。

政策效果是，2016年开始，西安楼市驶入“快车道”，市场逐步繁荣，直至2021年“遇冷”。

关于此次公积金贷款政策变动，西安住房公积金管理中心表示，主要依据国家层面“支持刚性和改善性住房需求”“因城施策”等政策要求，西安市亦多次强调“支持商品房市场更好满足购房者合理需求”“促进房地产市场良性循环和健康发展”。

图片来源：西安住房公积金管理中心官微

粉巷财经注意到，5月28日晚间西安楼市新政发布不久，西安住房公积金管理中心亦在官方微信对公积金贷款首付比例、最高贷款额度的变化情况做了进一步解读，包括调整涉及的对象、可贷额度的确定、新老政策的衔接、贷款职工注意事项等。

图片来源：西安住房公积金管理中心官微

从具体案例来看，政策调整后，若是单身个人使用公积金贷款，比商贷可节省利息支出16.03万元；若是夫妻双方使用公积金贷款，比商贷可节省利息支出20.96万元（均以银行目前最低商贷利率4.45%、贷款30年、等额本息还款方式测算）。

此外，若夫妻双方刚入职满一年，两人账户内公积金余额仅有1.8万元，政策调整后，夫妻可申请贷款最高85万元，比原来多贷55万元，大大减轻购房首付压力。

多地楼市政策松绑

事实上，经历了2021年下半年房地产业“寒冬”，2022年以来，行业政策“松绑”迹象愈发明显。1-5月，政策暖风频吹，房住不炒的主基调不变，良性循环和健康发展成为政策关键词，顶层政策的“松绑”可谓全面铺开。

4月29日，中央政治局会议释放了明确政策信号，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。”

随后，央行、银保监会、证监会等部委学习中央政治局会议精神，积极贯彻落实房地产相关举措，均表态支持房企融资以及居民首套和改善性住房需求。

2022年以来各地优化限购、限贷、限售等政策频次变化（截至5月5日）图片来源：中指研究院综合整理

政策指引下，地方政府亦在积极落实因城施策。根据中指研究院不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次，尤其4月以来，各地出台政策的节奏明显加快，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1-3月，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，热点一二线城市亦加入政策优化调整行列。

其中，西安今年1月份也已出台政策，给予区域内住房租赁经营企业每年最高100万元奖补资金。4月26日，西安召开商品房预售资金监管会议，提出切实防范化解房地产风险。

中指研究院表示，从市场的角度来看，短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。在市场调整阶段，维护房地产市场平稳健康发展仍需要各方共同发力。当前热点一二线、热点城市群的政策跟进节奏加快，这部分城市基本面较好，预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，购房者预期和置业信心有望逐渐修复，市场有望率先企稳并完成筑底。

西安出台楼市新政：首付全面上调，二套首付最高升至70%

新京报快讯（记者张建）12月1日凌晨，西安市住房和城乡建设局官方微信公众号发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称"通知）明确，调整公积金贷款首付比例，其中，对于在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%。

新京报记者注意到，该通知按照“已拥有住房面积”，对不同贷款类型的首付比例进行了细化规定。其中，购买第二套住房的商业贷款首付比例，分为三种情况：其一，在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米以下（含）和144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于40%和50%。

其二，在西安市已拥有住房面积在90至144平方米（含）之间的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米及以下和144平方米以上的，商业贷款首付比例分别不低于50%和60%。

其三，在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米以下（含）和144平方米以上的，商业贷款首付比例分别不低于60%和70%。同时，在符合上述三种首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。

而在公积金贷款方面，通知规定，对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的，若购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。

此外，通知还要求加强商品房预售管理，在西安全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

新京报记者张建

编辑杨娟娟校对危卓