观澜｜新一年个人住房贷款将面临两大变化，你知道吗？

根据央行两次规定，自2021年开始，贷款购房者将会面临两方面的新变化：

一是用商业贷款按揭购房者，如果其重定价日定在1月1日，在本年度其月供将自1月起有所减少；

二是本年度新贷款购房者，其贷款将会受到“住房贷款占比”的影响。

第一个变化：商业贷款月供将有所减少。2019年12月28日，央行网站发布《中国人民银行公告[2019]第30号》，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。

按照新规定，“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。自2021年开始，存量浮动利率贷款如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。

根据新通告，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。12月21日，最新数据显示，一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点，若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利率将降息15个基点，个人住房贷款者月供还款将减少。

根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式，举例来说，假设一个人在2019年10月8日之前，向银行按揭了30年期的100万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。

但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。换言之，在往后的日子里，他的的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。现在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%，那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定利率下降0.15个百分点。

在利率下降的情况下，如果这个人选择等额本息还款，他每月会比之前少还多少钱呢？如果实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每月需要还银行贷款5609.07元；2021年的利率变为5.24%，相比固定利率下降0.15个百分点之后，他每月需要还款5515.84元，每月减少还款93.23元。

当然，个人如果选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。

和世界许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大，从长期来看，LPR进一步下降的可能性较大，如果这样，那么房贷利率还有望再降低，贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。

第二个变化：个人贷款购房受到“住房贷款占比”影响。2020年12月31日下午，央行在官网发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”：第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例；第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的计算公式：

央行通知后面的“附件”中，给不同层次的银行，设了红杠比例，具体情况如下：“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”是两个不同且相互联系的概念。“房地产贷款余额”包括“个人住房贷款余额”和“公司类房地产业贷款”两部分。因此，“个人住房贷款占比”加上“公司类房地产业贷款占比”就等于“房地产贷款占比。”目前，“个人住房贷款”是银行的优质业务，许多银行的“个人住房贷款余额”都大于“公司类房地产业贷款余额”。

根据“附件”所示：7大国有银行的贷款比例最高，“房地产贷款占比”可以达到总贷款的40%，“个人住房贷款占比”可以达到总贷款的32.5%。后边依次是中型银行、小型银行、县域银行和村镇银行。

根据通知第五条规定：2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

央行通知最后说：本通知自2021年1月1日起实施。这意味着，这个通知的要求从今年元旦就开始实行了。

至于“两个红杠”的出台目的，通知说“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性”，因此，通知出台的直接目的是为了金融安全，让金融资产稳健运行。当然，房地产作为资金密集型行业，通知对房地产类贷款设出上限比例后，客观上能够促进“房住不炒”政策的落实，同时也会在一定程度上限制住房消费。如果一些银行“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”，则显然需要进行业务调整，减少放贷，这将影响到一些需要贷款购房的人们，也有可能推高资金价格即贷款利息。

有意思的是，我们个人住房贷款，一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支；7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高达到总贷款的32.5%，说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近视为一个国家“住房金融”的安全线。

（大众日报客户端记者周学泽报道）

观澜居——松北万达商圈热门高性价比楼盘测评

综合评分4.06分／5分

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地段交通4.14分／5分

楼盘地址：世茂大道88号（阳明滩大桥下桥左转）

公交：35路、47路、47路区间、122路、125路、126路、396路世茂大街与祥安南大街交口（世茂滨江会馆）站下车；

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配套4.20分／5分

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乐居讯“公积金贷款利率低，购房成本低，可以用于还房贷减轻还贷压力”，凭借这些优势，公积金贷款一直备受购房者亲睐。也因此，有缴纳公积金的市民在买房时都会优选支持公积金贷款的楼盘。但是近期乐居小编频频接到乐居网友反馈，明明自己有公积金，也可以办理低利率贷款，但在咨询楼盘贷款政策时，都表示不支持公积金贷款，只能选择商贷，这让有缴纳公积金的购房者十分尴尬。

不支持公积金贷款的楼盘有很多原因例如40年商业产权不可使用公积金、50年产权房也不可使用公积金贷款，还有一方面是开放商自身原因，不支持使用公积金贷款。本期楼盘导购，乐居小编吐血整理哈尔滨江北新区内可使用公积金贷款的新盘，40个楼盘中仅有15个可使用公积金，想用公积金贷款买房的网友们赶快收藏！

推荐一、观澜居

项目信息：观澜居位于松北区世茂大道88号(阳明滩下桥左转即是)。项目为准现房在售，部分房源特价销售。高层在售建筑面积区间为139-142平米，包含两个户型，起价约11500元/平米；小高层在售建筑面积区间为140-144平米，起价约11000元/平；洋房在售建筑面积区间为170-240平米，起价约13400元/平米。项目预计2019年6月进户，物业公司为绿城物业。

推荐理由：观澜居支持公积金贷款，项目目前在售房源多为大户型，适合改善置业。

推荐二、富力城II期

项目信息：富力城II期精装房源建面87-154㎡，参考均价11000元/㎡；别墅最小建面260㎡，均价16500元/㎡；商铺均价25000元/㎡，均为一拖二独立铺面，包含沿街及内街。首付20%起，预计2020年年底交付。

推荐理由：富力城II期支持公积金贷款，可以为购房者剩下不少房贷利息。同时项目又是精装修交付，两者加起来可以说性价比非常高。

推荐三、永泰郦郡

项目信息：永泰·郦郡位于松北区智谷一街868号。项目主推别墅、洋房，目前叠拼别墅已售完。洋房建筑面积120-280平米，1梯2户，均价12500元/平米，项目预计2020年9月交房。

推荐理由：永泰郦郡支持公积金贷款，项目定位为改善住区。临近融创茂、枫叶小镇等商业配套。

推荐四、君豪新城

项目信息：君豪新城位于松北新区利民大道西侧。全能公寓23万/套起，3.2米多功能层高；普通高层均价6488元/平米，主推面积75--128平方米，住宅设计为两室明厅、南北通透、明厨明卫、窗窗见景；电梯花园洋房均价7588元/平米，主推建筑面积118--150平方米，买一层送一层，一楼送南向百米私家花园，最早2019年8月交房；纯独栋别墅均价8888元/平米，建筑面积约344平方米--750平方米。购房贷款享98折，全款享96折。

推荐理由：君豪新城仅有部分房源支持公积金贷款。但项目均价较低、置业压力较小，即便是商贷也是值得投资的哦。

推荐五、金色江湾

项目信息：金色江湾项目位于松北区新湾路888号，新销售中心位于松北区世茂大道704号。推出精品现房，建筑面积150-170㎡，购房享全款99折，参考均价12500元/㎡。

推荐理由：金色江湾现房在售支持公积金贷款，着急在新区落户的购房者可多多留意。

公积金贷款主要优势有贷款利率低，还款利息少；公积金贷款还款更加方便灵活；公积金贷款对所购房产的限制性更小。

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