10城首套房商贷利率已降至4.0%以下

“记得去年这个时候，武汉首套房商贷利率还是5.85%，最近我约了几个中介看房，得知目前利率竟然已经低至3.9%了。”准备在武汉市购入第一套房的市民刘先生告诉《金融时报》记者，即便是在售楼部看房时，工作人员也都是按照首套3.9%的利率来进行计算的。

近日，《金融时报》记者从各地的银行机构以及房地产中介处了解到，今年10月以来，全国多地的首套房商业性个人住房贷款利率迎来下调。贝壳研究院数据显示，截至10月19日，其监测范围内已有石家庄、贵阳、天津等10个城市首套房贷利率降至“3”字头，最低已经降至3.7%。

房贷利率进入“3时代”

购房成本将持续降低

“目前接到了几家合作银行的通知，首套房商贷利率已经降到了3.9%，其他银行正在进行商议，估计很快就会保持一致。”武汉市某地产公司按揭部经理表示。

近日，建设银行武汉分行某工作人员向《金融时报》记者透露，虽然目前建行还没有公布确切的消息，但预计今年年底前，该行首套房贷款利率大概率会降至3.9%。

9月29日，人民银行、银保监会发布了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

根据人民银行发布的最新一期贷款市场报价利率（LPR），首套房贷款利率下限最低可至4.1%。在《通知》发布后，除武汉外，清远、济宁、阳江等多个城市的首套房商贷利率下限在近期进行了调整。

9月30日，广东市场利率定价自律机制发布的《关于调整辖内房地产信贷政策的决议》显示，10月1日至12月31日，广东省部分地市实施阶段性调整首套房商业性个人住房贷款利率下限。

其中，江门、云浮、湛江取消利率下限，清远利率下限调整为LPR下调60个基点，阳江利率下限调整为LPR下调40个基点。

“按照当前5年期LPR计算，目前首套房商贷利率最低已经降至3.7%，不过这一政策仅执行到今年12月底。”清远市某国有大型银行工作人员告诉《金融时报》记者。

济宁市住房和城乡建设局发布的公告显示，从10月5日（含）至年底，济宁市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个基点，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。

“调整后的房贷利率将实质性地降低购房者的购房成本。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受《金融时报》记者采访时表示，据悉，济宁市某商业银行首套房贷利率已从4.1%降至3.95%，若以100万元30年期的商业个人按揭贷款为例，总额大约可节省利息支出3万多元。

招联金融首席研究员董希淼也表示，“目前，首套房贷利率已经‘破4’，接近多年来的低位。对刚性需求而言，房贷的成本已经显著降低。”

刚性住房需求

将得到更好满足

值得关注的是，并非所有地区的首套住房商业性个人住房贷款利率下限都会在今年年底前进行调整。

根据人民银行、银保监会发布的通知，阶段性调整差别化住房信贷的政策仅针对2022年6月至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

易居研究院提供的数据显示，在国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，共有23个城市符合上述条件，所有一线城市均与政策失之交臂。

其中，符合要求的二线城市有8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别是泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

值得注意的是，此项政策的覆盖面并不局限于70个大中城市，业内专家认为，预计还有更多四线城市符合政策条件。

马泓分析称：“之所以针对这类城市阶段性调降房贷利率下限门槛，与当地短期需求释放较为缓慢、住房销售低迷、住宅库存去化周期较长等因素关系密切。”

“根据人民银行此前公布的信息来看，符合条件的23座城市中，大部分已经将首套房房贷利率调至历史最低水平。”马泓对《金融时报》记者表示，房贷利率下调将有助于更好地满足各地刚性和改善性住房需求。

董希淼表示：“需要强调的是，符合条件的城市调整的是首套房贷利率下限，商业银行仍将根据自身业务定位、客户资质来进行差异化定价，并非所有房贷客户都能享受利率下限。”

房贷利率下降空间有限

谈及后续房贷利率的趋势时，业内专家认为，未来进一步下调房贷利率仍有可能，但空间比较有限。

董希淼对《金融时报》记者表示，“接下来，预计将有更多的城市跟进调整利率下限。不过，从目前实际情况看，利率下限调整的幅度相对有限，多在10个至20个基点，未来应该还有下调的空间，但空间不大。”

马泓则认为，当前困扰楼市的主要原因不仅仅是在需求侧，部分购房者持观望态度与其关注楼市风险有关。

除首套房商贷利率下限调整外，近期，多个城市的首套房公积金贷款利率也陆续下调。

9月30日，人民银行发布通知，决定自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

据《金融时报》记者不完全统计，目前已有北京、杭州、南京、河南、石家庄等30多个城市下调了首套个人住房公积金贷款利率。

随着楼市利好政策的频频出台，不少消费者的购房意愿将被进一步激发。

对此，马泓表示：“建议购房者不要盲目跟从、甚至投机炒房，要注意局部风险。”

来源：金融时报

记者：张冰洁

来源：中国金融新闻网

刚需买房窗口现丨18城首套商贷利率破4% 达2019年来新低

作为购房的重要影响因素之一，房贷利率一直备受购房者的关注。近日，随着差别化住房信贷政策、金融16条等政策的持续宽松，国内多个城市首套房贷利率下限已放宽。

据贝壳研究院数据显示，截至11月18日已有18城首套房贷主流利率降至3字头。有业内人士表示，当前房贷利率下限已达2019年以来新低。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也表示，经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，本月房贷利率保持稳中下降走势。在稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。

18城首套商贷利率破4%“低利率”时代开启

9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。

根据人民银行、银保监会发布的通知，阶段性调整差别化住房信贷的政策仅针对于今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。经过梳理发现，共有23个城市符合条件，主要是三四线城市和部分二线城市。具体包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

在此政策的背景下，多城先后下调首套房商贷利率。据贝壳研究院数据显示，截至11月18日已有18城首套房贷主流利率降至3字头。其中二线城市有6城，三四线城市12城。

具体来看，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，广东清远首套利率已降至3.7%。

值得注意的是，自今年5月5年期LPR下降后，这是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。长城证券认为，预计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间，同时首套房贷利率下限放开的城市数目会从当前的23个大幅增加。

此外，近日央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”），其力度之大、内容之全，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。

开源证券表示，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。除70个大中城市中，23个符合条件的城市外，在剩余的200多个三四线城市中，整体覆盖率应该可达到50-70%比例，预计未来“低利率”城市将进一步扩容。

央行降准0.25%释放长期资金5000亿

除了“因城施策”的降息外，11月以来，多个监管部门接连释放利好，为房企、购房者提供更多的资金支持。

11月25日央行发布消息称，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

值得注意的是，这是今年以来第二次降低存款准备金率，下调降幅与4月相同，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，此次降准的必要性十分明显，可进一步向市场释放流动性优化金融机构的资金结构，更大力度提升金融服务能力，更好地支持房地产行业的复苏，推进经济稳步运行。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次降准为全面降准，共释放长期资金约5000亿元，在带来增量中长期资金、释放更多流动性之余，更带来延续宽货币的信号意义。当前，监管部门强化对房企、个人购房端、“保交楼”的资金支持，本次降准释放更多资金流动性亦将有利于房地产相关资金的落地。

信贷政策组合拳发力刚需买房窗口现

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。

9月30日，央行发布消息，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

随后，北京、天津、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

此外，同一天，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

业内人士表示，随着信贷政策组合拳的持续落地，刚需购房者的购房成本正在持续降低。

中原地产首席分析师张大伟亦预计，随着各种宽松政策的出台和落地，市场整体将逐渐出现企稳的迹象，有望在年末逐渐出现单月同比持平的趋势。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，在降息降准叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，居民换房、购房成本降低，刚性置业需求释放，刚需买房窗口期出现。

2022成LPR调整最多一年，当年房贷选固定利率的后悔了吗

2022年LPR尘埃落定。12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2022年12月贷款市场报价利率（LPR），数字最终未变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

LPR今年降得最多？

LPR全称LPiR，由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。

此前，由于12月MLF中标利率与此前持平，所以当月LPR报价的前提条件未发生变化。不过，有观点认为，在降准和稳定房地产市场的背景下，即便12月LPR不变，明年1月的LPR也有望下调。

LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。

目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。1年期LPR通常是银行为企业和个人提供流动性贷款的参考基准，5年期以上LPR则是中长期贷款的参考基准，比如企业中长期贷款、个人住房按揭贷款等。

纵观2022年，LPR一共出现了三次下调，两次“双降”，一次“单降”。2022年1月，1年期LPR下降10个基点，为3.70%，5年期以上LPR下降5个基点，为4.60%。5月，5年期以上LPR大幅下调了15个基点，到达4.45%。1年期LPR从3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%。

这也是2019年实施LPR改革以来，LPR调整最多的一年。原因也很简单，在疫情影响下，以LPR引导推动实际利率进入下行轨道，降低资金使用成本，可以打破中小企业融资瓶颈，有助于在内外部压力下提振经济微观活力。

选择固定利率后悔了吗？

伴随着五年期以上LPR多次下降，房贷利率也出现连续下调。对于个人住房按揭贷款而言，是实打实的实惠。

2020年，银行个人住房按揭贷款曾进行了一轮LPR转换，可以由借款人选择固定利率或者转换成与LPR挂钩。当时，转不转，是一个灵魂之问。

如今回过头来看——如果购房者之前选择了改为LPR浮动利率，以及新的购房者贷款，那么月供的确会节省一笔资金。而如果购房者选择了固定利率，那就享受不到这样的待遇了。

不妨以上海为例，来算一笔账。当时，上海房贷利率折扣最低的有3.43%，如果选择了LPR，那么现在的利率则是2.93%！当时如果是上海二套住房贷款利率上浮10%，利率在5.39%，如果选择了LPR，那么现在利率是4.89%！实在是划算。

由于每个地区贷款利率加点幅度不同，具体需要按照各省市的政策计算，但LPR下调使得月供减少是不争的事实。

也有人会问，怎么自己的月供没什么改变？那是因为，贷款人在签订房贷合同的时候，会与银行约定一个重新定价日，简单来说就是每年重新算利率的日子。在每年的这一天，房贷利率才会以最新一期的LPR作为依据。贷款人可以看一看自己的重新定价日是哪一天，在那之后月供会重新计算。

那么，早前选择固定利率的购房者，不知道后悔没有呢？

题图来源：图虫图片编辑：笪曦

来源：作者：张杨