2022成LPR调整最多一年，当年房贷选固定利率的后悔了吗

2022年LPR尘埃落定。12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2022年12月贷款市场报价利率（LPR），数字最终未变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

LPR今年降得最多？

LPR全称LPiR，由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。

此前，由于12月MLF中标利率与此前持平，所以当月LPR报价的前提条件未发生变化。不过，有观点认为，在降准和稳定房地产市场的背景下，即便12月LPR不变，明年1月的LPR也有望下调。

LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。

目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。1年期LPR通常是银行为企业和个人提供流动性贷款的参考基准，5年期以上LPR则是中长期贷款的参考基准，比如企业中长期贷款、个人住房按揭贷款等。

纵观2022年，LPR一共出现了三次下调，两次“双降”，一次“单降”。2022年1月，1年期LPR下降10个基点，为3.70%，5年期以上LPR下降5个基点，为4.60%。5月，5年期以上LPR大幅下调了15个基点，到达4.45%。1年期LPR从3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%。

这也是2019年实施LPR改革以来，LPR调整最多的一年。原因也很简单，在疫情影响下，以LPR引导推动实际利率进入下行轨道，降低资金使用成本，可以打破中小企业融资瓶颈，有助于在内外部压力下提振经济微观活力。

选择固定利率后悔了吗？

伴随着五年期以上LPR多次下降，房贷利率也出现连续下调。对于个人住房按揭贷款而言，是实打实的实惠。

2020年，银行个人住房按揭贷款曾进行了一轮LPR转换，可以由借款人选择固定利率或者转换成与LPR挂钩。当时，转不转，是一个灵魂之问。

如今回过头来看——如果购房者之前选择了改为LPR浮动利率，以及新的购房者贷款，那么月供的确会节省一笔资金。而如果购房者选择了固定利率，那就享受不到这样的待遇了。

不妨以上海为例，来算一笔账。当时，上海房贷利率折扣最低的有3.43%，如果选择了LPR，那么现在的利率则是2.93%！当时如果是上海二套住房贷款利率上浮10%，利率在5.39%，如果选择了LPR，那么现在利率是4.89%！实在是划算。

由于每个地区贷款利率加点幅度不同，具体需要按照各省市的政策计算，但LPR下调使得月供减少是不争的事实。

也有人会问，怎么自己的月供没什么改变？那是因为，贷款人在签订房贷合同的时候，会与银行约定一个重新定价日，简单来说就是每年重新算利率的日子。在每年的这一天，房贷利率才会以最新一期的LPR作为依据。贷款人可以看一看自己的重新定价日是哪一天，在那之后月供会重新计算。

那么，早前选择固定利率的购房者，不知道后悔没有呢？

题图来源：图虫图片编辑：笪曦

来源：作者：张杨

LPR连续三月未变，多城房贷利率仍有下调空间

11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

从目前来看，在8月份LPR非对称超预期下调后，LPR连续三个月保持不变，但是这并没有妨碍房贷利率下降的趋势。11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为4.09%，较上月下降3个基点，截至11月18日，已有18城主流首套房贷款利率降至3字头。

多数城市房贷利率降至历史低位

对于11月LPR保持不变，贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，在疫情后经济修复和稳地产的实际需求下，总量宽松的政策基调未变，这是11月LPR保持不变的宏观环境。当前，国内流动性整体相对合理充裕，兼顾到国际加息周期下国内外均衡，一定时期内LPR保持平稳。

从房贷利率来看，据贝壳研究院发布的数据显示，11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房贷款利率为4.91%，与上月基本持平，较去年最高点分别回落165个基点和109个基点，创历史新低。

截至11月18日，在贝壳研究院监测范围内，已有18城主流首套房贷款利率降至3字头，其中，二线城市有6个，三四线城市12个。在首套房主流贷款利率方面，11月，包括一线城市在内仅10城高于4.1%。而从二套房主流贷款利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

在利率变化上，11月，103个重点城市中仅有14城房贷利率有所调整，降息城市范围较小，且以首套房贷款利率下降为主。其中，泉州和温州主流首套房贷款利率下调至3.8%，降幅达30个基点。

值得关注的是，据媒体报道，杭州自11月11日起首套房“认房又认贷”松绑，但仅适用于纯商贷客户；首套房贷款利率降至4.1%，二套房贷款利率降至4.9%。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，杭州曾是全国房地产的热点城市，但随着供应量上涨，二手房房源井喷，市场也开始明显调整。此次杭州政策的调整或带动更多城市调整。

从利率下调幅度来看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套房、二套房贷款利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套房、二套房贷款利率同比降幅仅60个基点和52个基点。

“整体来看，11月房贷利率保持稳中下降的势头。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位。”刘丽杰如此总结称。

预期局部城市二套房贷款利率或破4.9%

回顾此前1年期和5年期LPR利率来看，5月20日，人民银行在维持1年期LPR3.70%不变的同时，将5年期LPR下调15个基点至4.45%。

值得一提的是，同样在5月，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

而到了今年8月，人民银行将1年期LPR从3.70%下调至3.65%，将5年期LPR从4.45%下调至4.3%。此后，连续三个月LPR保持不变。

对此，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调是释放了推动房地产市场回升的政策意图。而从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，据人民银行发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告显示，三季度末个人住房贷款利率为4.34%，较上季度末下降28个基点，较上年末下降129个基点。

在业内人士看来，虽然目前房贷利率下限达2019年以来新低，但各地房贷利率仍有进一步下调的空间。

值得关注的是，继“金融16条”的支持政策之后，11月21日，人民银行、银保监会在联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，强调保持房地产融资平稳有序，其中提到支持个人住房贷款合理需求，以及支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资等。

刘丽杰表示，在稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。“金融16条”的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷款利率有望突破4.9%的下限。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。当前，石家庄、温州在内的80余城已调整首套房商贷首付比例至20%，武汉、贵阳等20余城已将首套房贷款利率降至4%以下。“信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。”

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对陈荻雁

贷款市场报价利率连续3个月保持不变——多措并举降低资金成本

11月21日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。这也是LPR自8月份下调以后，连续3个月保持不变。专家表示，LPR继续“按兵不动”，基本符合市场预期。

“11月份LPR保持不变的原因主要来自三个方面。”招联金融首席研究员董希淼认为，一是本月政策利率未发生变化。LPR在1年期中期借贷便利（MLF）上加点而来，一般而言，MLF中标利率未发生变化，LPR发生变化的可能性较低。二是LPR今年以来已多次下降。为更好地助力宏观经济恢复，今年LPR已经下降3次，其中1年期LPR共下降15个基点，5年期以上LPR共下降35个基点。LPR多次下降之后，对贷款利率的引导作用正在显现，实体经济融资成本已经明显降低。三是贷款利率处于历史低位。央行近日公布的第三季度货币政策执行报告显示，9月企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降了0.59个百分点，处于有统计以来的低位。在银行负债成本持续下降之后，LPR下降虽然还有一定空间，但并非当务之急。

在中国民生银行首席经济学家温彬看来，自8月份LPR实现非对称下调后，近几个月LPR报价均维持不变。在MLF利率保持不变，且近期没有降准操作、9月份以来资金市场利率快速上行以及银行核心负债成本仍偏高、净息差持续承压的情况下，LPR报价没有相应下调基础。

董希淼表示，下一步，预计金融管理部门和金融机构仍将采取多方面措施，继续推动贷款利率稳中有降，进一步降低实体经济融资成本，激发有效信贷需求，更好地助力稳增长、扩内需。从10月份金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素。应引导5年期以上LPR继续下降，持续降低居民住房消费负担，提振居民住房消费需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时，5年期以上LPR下降也有助于降低企业中长期贷款成本，助力基础设施和重大项目建设。（经济日报记者姚进）