20万的房贷有多少利息？选择公积金贷款和商业贷，利息差距很大

嗨~大家好，我是财小猫~

大家知道贷款利率和还款方式对总利息的影响有多大吗？很多人在申请贷款时都希望利息越低越好，但第一次接触这类产品时常摸不着头脑，今天财小猫就来告诉大家主流的贷款产品和还款方式能产生多少利息。

因为银行的正规性和可协商性都比较强，这里就用大家都十分关心的银行房贷举例子。盘点下银行贷款20万10年能产生多少利息。

能影响贷款利息的主要因素有，贷款的利率、还款方式等。

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贷款利率

1、公积金贷款

指国家机关、国有企业、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工可以用公积金直接支付房贷，并且还能使用公积金申请住房专项贷款。

公积金贷款，利率按照公积金贷款基准利率执行，根据房屋套数实行不同的利率，其中首套房贷利率5年以上3.25%；二套房贷利率在首套房贷利率上浮1.1倍，即3.575%。

2、商业贷款

个人住房商业性贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇住房时，抵押其所购买的住房，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。

借款人申请时会根据新发放的贷款利率以最近一期的同期LPR为基准+银行定基点执行，比如2022年8月20日5年及以上LPR报价是4.30%，假设银行给借款人确定的基点是180个BP，则房贷利率是4.30%+1.8%=6.1%。

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还款方式

等额本息

等额本息算是我们在生活中接触得最多的还款方式，信用卡、花呗、借呗均是用的等额本息。借款人每月按固定的金额进行还款，每月还的贷款利息按照剩余的本金逐月结清。只要银行利率不变，每个月的月供就都一样。

每月还款金额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]，其中^符号表示乘方。

等额本金

等额本金则是一种还款压力逐渐缩小的还款法。

在还款期内，将贷款分为数个等分，每个月的还款金额里，固定还一定数目的本金和贷款在该月产生的利息。因为本金会随时间逐渐减少，所产生的利息也会变少，还款的压力会越来越小。

可套用公式分别算出每月应还利息和总利息，其中当月利息=(贷款总额-累计已还本金)×月利率；利息总额=(还款月数+1)×贷款总额×月利率÷2。

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举例计算

下面分别以公积金贷款、商业贷款的首套房为例来计算，给大家展示下还款方式不同下，总利息和每个月的利息要多少。

先算一算公积金贷款的，假设20万本金、长期贷款利率3.25%：

1、如果选等额本金，每个月还的本金是固定不变的，都是1666.67元，但是呢利息会逐月递减，第一月利息541.67元，从第二个月起利息递减，10年的利息合计是32770.83元。

2、如果选等额本息，每个月还的总金额是固定的，都是1954.38元，其中首月利息541.67元，从第二个月起利息递减，10年的利息合计是34525.67元。

再算一算商业贷款，假设20万本金、长期贷款利率6.3%：

1、如果选等额本金，每月还款本金是固定不变的，都是1666.67元，但是呢利息会逐月递减，第一月利息是1050元，从第二个月起利息逐渐递减，10年的利息合计是63525元。

2、如果选等额本息，每个月还的总金额是固定的，都是2250.66元，其中第一个月本金1200.66元，之后每月还的本金逐渐增加，而第一个月利息1050元，从第二个月起利息递减，10年的利息合计是70079.23元。

从以上例子可看出，不同的贷款用途和还款方式产生利息的差距是很大的，所以在申请贷款时大家可以多方对比，选择对自己更有利的一种。

好了以上就是小猫今天要跟大家分享的内容，如果有啥疑问，或想了解其他信贷知识和产品，关注财小猫盘点，发消息吧。

用低利率经营贷置换房贷是天上掉馅饼？有风险

目前，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，省下大笔利息。事实果真如此吗？

北京青年报记者采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，不仅存在多种隐性收费，还潜藏着政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，或因骗贷而担刑责。

现象

中介推房贷转经营贷业务

经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，让很多中介看到了“商机”，并宣称会提供“一条龙”服务。

因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下必须要有公司。

北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在房贷置换经营贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。“王经理”表示，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮忙准备。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再向银行申请经营贷。如果客户自己不能还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。

“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。“第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”

这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是“王经理”所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之五，高的能到千分之二。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。

值得一提的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多。

风险

经营贷需要定期续贷

事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。

某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

北青报记者发现，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥资金应急。

有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

提醒

贷款申请弄虚作假或追刑责

从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失，甚至遭遇法律风险。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅拿不到钱，还将陷入债务纠纷。

许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。

据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

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“贷款”套路之 利率陷阱

作为一个干了贷款15年风控的“砖”家老司机，反正马上被裁，我也不必把这些行业内幕藏着掖着了。机构所谓的等额本息还款政策，年化利率仅为5%！实际真的有这么低么？

让我们来看一个实际的案例：

如果你向机构借款10万元每月还款8750元；如果还款期1年的话，总计还款本金10万，还款利息5000元。这时候销售人员会跟你说年化利率是5000除以10万等于5%。这个有问题么？

如果你说没问题，那（你）就进入他的陷阱了；

先说个结论，你的贷款实际年化利率整整比5%多付了一倍，将近10%，虽然我这里说的不是一个准确数字，但是偏差不会很大，如果要细说这里面的陷阱的话太复杂，里面包含了很多金融专业的知识在里面；但是如果你想知道你是进入了什么坑，那就可以详细说一说了。为啥利率高出销售说的所谓年化5%一倍的原因

以上10万的借款为例子还款明细如下：

真正的等额本息还款本金还款额和利息还款有些区别，但是上面的例子不影响整体套路的逻辑；第一期还款时欠款是10万，利息是416.6这一期的年化利率计算确实是5%，但是你看最后一期，你手里的本金是8337，但是你支付的利息还是416.6这个时候你的年化利率高达50%，产生这个变动的原因就是你每一期的都还了本金，但是利息的计算每一期都是按照你借款金额10万来计算的；这就是为什么乍一看利率很低，但是实际综合的年化利率能够达到10%的根本原因，你踩过类似的坑吗？有的话在评论区留言告诉我。

为了避免更多关注我的粉丝踩坑，我给大家推荐一个简单辨别你有没有踩坑的工具，就是百度搜索等额本息计算器，对比你自己的还款计划，是否踩坑一目了然！

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