西安房贷利率骤降，坑惨老业主？

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这两天的留言里好多小伙伴都吐槽自己踩错了节点，看着最近房贷利率降低，自己多少有些高位站岗的感觉。

别看LPR按兵不动，但全国房贷利率进入三月后，各地通过降低银行加点的方式开始大降！

全国皆在降，西安没有理由不跟进。此前看着全国利率走低，呼吁过很多次西安尽早行动，如今也算是兑现了。

壹丨首套最低4.9%

根据调研，首套利率方面，目前有重庆银行、长安银行、西安银行出现了4字头的房贷利率，其中长安银行最低，仅为4.9%，较五年期LPR仅上浮三十个基点。

重回利率四字头的银行并不是传统“五大行”，均为商业银行、混合所有制银行，这些规模较小的银行率先降低加点，更多是为了市占率的提升，大家都有钱了，总得想办法把贷款发出去，只好用低利率的方式来吸引。

二套利率方面，摸底的16家银行均在5.35%-5.40%之间，差异并不大。

这是今年二月的摸底情况，当时首套房贷利率基本在5.80%左右，二套房6.00%左右。

两个半月的时间，西安房贷利率出现了快速降低，首套最多降90个基点，二套房降60个基点左右。

按首套利率5.80%，贷款150万，等额本息三十年计算，月供约8801元，调整后最低4.9%计算，月供不到8000元，前后差距还是挺悬殊的，也难怪会有这么多踩在高利率购房的粉丝吐槽了。

贰丨三点心理按摩

前两天有买过房但银行面签还没过的宝宝问我要不要等等再办按揭贷款？说实话，能拖尽量拖拖，因为房价已锁死，而加点利率必然下调，加点一旦定了，你在贷款期内都是恒定不变的，能低点当然好。

正在还贷款的朋友们，就踏实赚钱吧，好好工作怎么着也能把千八百的月供差挣出来。而且当初入手价格相对现在还是划算的，房贷利率比起房价涨幅真的是毛毛雨。

对于准备买房宝宝，越刚的需求就越不要再观望了。

第一，西安目前的矛盾不是房贷利率过高，而是主城区内的新房供应太少了。据监测高新三期、港务区年后销量很好，甚至27000万/平的项目都在摇号，外围沣东、沣西成交量也有所好转，供应紧俏激发入市热情，尤其是面对有限的高性价比老盘，更是盘盘摇号。

第二，今年纯新盘的趋势也很明了，虽然多是“土拍限价盘”，但本身的毛坯备案价并不低，甚至比周边的次新二手房还要高，此外还要搭配精装包销售，实际购房成本要高很多。

所以有合适的盘子，能上车就上吧，错过了一些性价比高的楼盘，去买后期入市的新盘，房价随便涨个10%，除了首付要增加，甚至还要去买动辄二三十万起步的精装包，得不偿失。

叁丨更该顾忌存量贷款

西安房贷利率还会降低吗？大概率还要下探。

首先，在全国层面来看，金融闸门大开是有必要的，拯救萎靡的住房消费信心，势必要从金融信贷发力。

最近看到一组数据，整个一季度住户存款增加7.82万亿元，但贷款只增加了1.26万亿元，同比少增1.3万亿元。

爱存款，不爱贷款，根源上是居民们对经济、收入预期的下降，捂紧钱包祈盼安全过冬，不敢去消费了。

从各地传来降低首付的反馈、宏观高层的喊话稳市，再到房贷利率的持续降低，信号十分明确，就是要靠人为政策去给消费市场提振信心，让大家把口袋里的钱掏出来，盘活住房消费。

其次，目前已有深圳、上海、苏州在内的三十多座城市首套房贷低于5%，参照全国也还有下调的空间。

3月全国重点城市出现了近三年来最大的单月降幅，最大首套房贷利率为5.34%，二套5.60%，到了4月首套利率来到了5.17%，二套5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，而且放款周期也在缩短，平均放款周期29天，较上月缩短5天。

在今天了解西安各银行利率时发现，各支行、各楼盘之间的合作银行，首套二套的房贷利率并未统一，有些银行支行都相差较大，桃园路支行能做到5.15%，但城北支行还是一个月前的5.35%，先完成内部市场的统一，再考虑整体利率降低的事情。

不过既然开了口子，传递起来应该很快。

最后，应当接受西安市场中有差异利率的存在。“新市民”这个词今年被反复提及，来到一座新的城市，免不了要产生就业、租房、住房、医疗、商业等等一系列商业消费行为，政策如果能向新市民倾斜是最好的，这些都是鲜活有需求且真实的消费群体。

西安这几年常住人口增量显著，如果能定向对新市民有利率扶持，能够更好地帮助他们降低生存成本。

目前全国频发的楼市松绑，绝大多数利好政策都是偏向“有房族”的，但金融方面还是停留在新增业务。大胆设想一下，如果想要促进消费，去给存量贷款打折可能会出现多赢的局面。

虽然各地出台延期还款的通知，具体了解一下就知道了受众群体极少、审核过程极严，不如效仿08年，当时存量房贷也可以申请利率7折，09年中国存量房贷实际利率水平从前一年的5.94%降到了4.55%。

再看当下的情况，央行数据显示，2021年12月全国新发放商业房贷的平均加权利率是5.63%，比2009年实际房贷利率要高很多。

假设房贷200万，分30年还清，采取等额本息。5.63%利率，月供是11519元，而4.455%利率，月供是10080元。两者月供差了1439元。

同步2021年底的数据，当时央行发了数据全国（内地）个人住房贷款余额38.3万亿元。如果平均年利率可以从5.63%降低到2009年打折之后的水平4.455%，则每年全国背负房贷的家庭一共可以节省4500亿元的利息。

惠及存量贷款利率，的确能从根源上缓解房贷家庭的压力，更能促进消费，利好大环境。

低至4.25%，买房早的活该多还房贷吗？想降月供的看看这2种方法

近日，首套房利率LPR降低至4.25%成为全国热议话题，买房早的老业主想同步下调利率，未购房的刚需可以上车了！

具体情况如何，接着往下看！

5月15日，央行、银保监会宣布下调首套房贷利率下限（LPR）20个基点后，全国各地已有多家银行开始执行首套房贷利率最低4.4%。

5月20日上午，全国银行间同业拆借中心发布5月最新贷款市场报价利率（LPR）。

根据最新报价：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。也就是说，在此次LPR下调后，按最新的5年期LPR4.45%计算，首套房利率最低可至4.25%。

这个话题经过各媒体及中介刷屏式的“宣传”后，已达到全民皆知的程度，房产中介直呼：刚需购房上车正当时。

然而，有没有人考虑过之前买房的老业主怎么办？

2017-2021年间，全国各地银行首套房利率大部分是在5.15%-6.37%之间。直到半年前，首套房利率普遍在5.5%左右，甚至高达6%以上。

比较下来，买房早的老业主，每月还贷金额比现在买房的人高了很多。

以云南昆明为例，据公开报报道2021年8月首套房利率是5.5%，而现在则直接降到了4.25%，以150万商贷总额，30年等额本息还款为例：

2021年8月5.5%，还款总金额306.61万元，月供：8516.84元。

目前首套房利率4.25%，还款总金额265.65万元，月供：7379.10元。

从以上数据可以看出，同样150万贷款金额，老业主要多还款约41万，妥妥亏掉一辆宝马4系。同时，早半年买房的老业主每月竟比现在买房的多还超千元房贷！

买房仅差了大半年，房价也降了，还贷竟然还要多这么多！难怪之前已买房的市民们呼吁：希望老业主的贷款利率也能同步下降！但已购房利率是不可能调整的。

一是：房贷利率已由贷款合同规定，一个个变更合同，难度太大。

二是：银行作为既得受益者，不愿意把到嘴的肉吐出来。

三是：目前降低房贷利率是想让人们买房。需要促进房产消费来推动经济发展（据统计局，今年1-4月份，住宅销售面积下降25.4%）

因此，之前利率5.15%-6.37%时，已经买了房的老业主的月供并不会减少，想要月供减少，只能是当初选择LPR+浮动利率的老业主。（LPR+浮动房贷利率是每年的1月1日变动一次，变动后的LPR以上一年12月20日公布的为准。）也就是说，按当前政策来看，2022年12月公布的利率是4.25%才有可能在2023年1月执行。而那些选择LPR+固定利率的老业主，负担再大，也要咬着牙还贷。

那买房早的老业主想要降低月供，该怎么办呢？

第一种是最简单也是最极端的方法：卖掉之前的房子，重新再买。但是这并不适合所有人或者大部分的人。买房、卖房是一件挺折腾的事，而且不满2年的房子不仅有限售的要求，还要承担不少的税费。

第二种是最好也是最难实现的方法，就是转按揭，或者通过JY贷、XF贷等其他“融资”方式，来全部或部分还掉高利率的贷款，只能在很小的范围内执行，各种限制条件也会比较多。

最后，买房早的老业主是选择躺平，还是用哪种方法降低房贷月供呢？

房贷利率持续下降，刚需准备上车吗？

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来源：云南楼市观察

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几家欢喜几家愁！央行降息后还的房贷少了但存款利息也下降了

5月20日，央行公布了2022年5月的最新贷款利率市场报价，也就是大家熟知的LPR。

一年期LPR相比于上月维持不变，还是3.7%；五年期LPR大幅下跌并创造了LPR利率机制创设以来的最大跌幅，下跌了15个基点，目前只有4.45%了。

再加上前几天央行和银保监会共同发文宣布首套房贷款利率下限可以在五年期LPR的基础上下调20个基点，这意味着在部分地区贷款买第一套房能够获得的商贷利率可能只有4.25%了，相比于之前有了非常大的下降幅度，30年下来可以少还不少利息。

01除了一类人外月供均能减少，欠的房贷越多，少支出的利息就越多LPR下跌对于房奴们绝对是一个利好，不过不是所有人的月供都能减少的。

LPR机制创设前所有人的房贷均是浮动利率，只不过那时是根据央行基准利率变化的，现在是根据LPR变化，也就是“锚”变了。

2020年以后的房贷全部是LPR浮动利率，之前已存在的房贷可以转换成LPR浮动利率也可以转换成固定利率。

存量贷款人在2020年3月至8月之间根据自己的判断进行了选择，那些选择固定利率的人每月月供至此固定了下来，不再随LPR的变化而变化，这类人没法享受到降息带来的月供减少。

选择LPR浮动利率以及2020年后新增加的商贷利率随着LPR的变化而变化，一年调整一次，目前95%的房贷是LPR浮动利率，也就是大部分人能够享受到降息带来的好处。

值得注意的是，LPR的变化是累计的，这次下调了0.15%，2022年1月下调了0.05%，而前几年一共下调了0.15%。换言之，当初选择了LPR者的贷款利率相比于选择固定利率者来说已经下调了0.35%。

那么这0.35%到底能节约多少房贷呢？这和个人的贷款总金额和年限有关。

假设张三贷款了30年、总贷款金额为100万元，等额本息还款方式下每月能够少支出月供209.46元；李四的总贷款为150万元，每月少支出314.2元。

02存款利率随着降息下跌，这次中小银行也未能幸免我相信各位存款人应该都有这样的体会，银行规模越大存款利率越低，比如工商银行的存款利率肯定低于杭州银行。

之所以如此主要有两个原因，一是中小银行规模小，信用比大银行差一点，为了吸引大家存款只能从给到更多的优惠、也就是提高存款利率入手；二是政策层面对于中小银行的存款利率上限稍微松一点，像四大行的三年期大额存单最高利率为3.35%，中小银行为3.55%。

因此，不少储户乐于将存款存入中小银行以获得更多的利息收入，不过，最近一个月以来中小银行的存款利率下降了不少，尤其是3年和5年这样的长期存款，下降幅度最多可达25个基点。

比如，苏州银行的三年期和五年期存款利率均为3.15%，之前能够在3.3%以上。

杭州银行的“降息”幅度更大，三年期定期存款原来的利率为3.08%、目前为3%；五年期的定期存款利率则由此前的3.25%下跌了25个基点，目前同样只有3%了。

除了以上两家地方性上市银行外，农商银行、城商银行的存款利率均有不同程度的下滑，我相信最近去过银行或通过网银APP选择存款类投资项目的朋友应该都有所体会。

以杭州银行五年期定存款为例，原来存50万元一年能能够获得的利息为16250元，现在存入相同期限的存款只能获得15000元的利息，相差1250元；而存入100万元的话一年少收获的利息为2500元。

存款数量越多，“损失”的利息就越多。

03央行降息后的贷款支出减少全部由存款人买单？央行降息后贷款买房的人月供少了，存款人收获的利息也少了，是不是有一种贷款人赚的就是存款人亏损的感觉？

这种感觉基本上是正确的，银行不是慈善机构，亏了就要找回来。

对于银行来说贷款利息是收入、存款利息是支出、两者之差即为利润。

比如，A银行有100万元贷款，贷款利率为5%，一年的贷款利息收入为5万元，这100万元的本金可不是A银行自己创造出来的，而是储户存入银行的。

假设A银行的存款利率为3%，100万元存款一年需要支出的存款利息为3万元。

贷款收入减去存款支出得到剩下的2万元即是A银行的利润。

如果A银行的贷款利率下降了，比如从5%下降到4.5%，那么贷款利息收入只有45000元，存款利息支出不变的话利润缩减为15000元，为了保持住2万元的利润只能将存款利率由3%下降到2.5%。

上面的这个例子印证了大家的感觉。

降息后银行不一定发生了损失，贷款者少付出的利息由存款者少收取的利息弥补，也就是后者为前者买单，银行作为中间商不赚也不赔。

不过，这次的LPR降息有所不同，银行可能确实贴了一部分利润而不是全部由储户买单，为什么这么说呢？因为MLF利率没有下调。

银行用来放贷的资金来自两块，一块是个人、企业的存款，另外一块是向央行借的钱，MLF的中文名为中期借贷便利，可以简单理解为向央行借的钱。

总结一下，MLF是银行从央行那里借钱的利率，LPR是老百姓从银行那里借钱的利率，两者之差是银行的利润。

一般来说只有MLF利率下降了银行才愿意降低LPR利率，道理是一样的，这么做才能保证利差不缩小。

不过，这次的MLF利率并没有下降，而五年期LPR下降幅度却创造了历史，这说明银行的利差变小了，贷款人少还的房贷中有一部分确实是银行的利润。

当然，我们也不用感谢银行，银行业是最赚钱的行业之一，拿点钱贴给老百姓没有什么大不了的，更何况中国向来坚持金融为实体服务，推动实体行业融资成本下降是未来很长一段时间里一直要做的。

至于未来的存款利率为如何呢？

短期来看刚下降没多久，不太会再跌了，但中长期来看会继续降低，不说立马和发达国家接轨，可未来你可能连2.5%以上利息率的存款类产品也见不着了。

经济发展的客观规律就是如此，不以人们的意志所转移，对于普通人来说要么提高理财能力、拓宽投资渠道以提高投资收益率，要么只能接受越来越少的存款利息。

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