央行官宣降息！淮安买房人月供终于降了

果然，降息如期而至。

1月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

要知道，5年期LPR直接影响房贷，这也是，五年期自2020年4月始，近20个月以来的首次下降。此次央行官宣LPR5年期下调，对楼市释放出重磅信号。

这对于楼市来说，无疑是一个重磅好消息！会对背负着按揭房贷的个人和家庭，以及有中长期贷款的众多企业来说是大利好，会直接降低利息支出。

PART01

五年期LPR，21个月来首次下降！

今日，央行突然发布公告，2022年1月20日时，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

是的，你没有看错！关乎房地产的重要数据——5年期LPR终于降了！最新的1年期利率、5年期利率，分别降息了5个基点和10个基点。

1年期利率此前为3.80%，最新报价为3.70%；

5年期利率此前为4.65%，最新报价为4.60%。

其实，本次LPR下降，早已在意料之中。

1月17日，央行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。该操作被视为央行发给市场的2900亿“新年大礼包”。

MLF和LPR之间的关系，我们做了一张图：

果然今天，靴子落地。这是央行自2020年4月之后首次下调政策利率，距离2021年12月降准仅仅一个月，动作迅速超过预期。

这也是自2020年3月调降7天逆回购利率和4月调降1年期MLF利率后的首次降低政策利率。

事实上，央行高层在此前1月18日举行的新闻发布会上，就已经释放出了“宽松”信号。

央行副行长刘国强在新闻发布会上表示，当前经济面临三重压力，要充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些；还要靠前发力，抓紧做事，前瞻操作。

央行货币政策司司长孙国峰在新闻发布会上也表示，今年以来，人民银行强化跨周期调节，加大流动性投放力度。

综合央行表态及MLF利率、LPR利率下调，不出意外的话，接下来，货币政策将迎来一段适度宽松的友好阶段，此前一度趋紧的楼市按揭，也将在实质上进入“满足合理住房需求”的适当纠偏阶段。

PART02

LPR降了，对购房者有何影响？

对于我们广大购房者来说，本次降息可是天大的好事！

（1）对于使用LPR利率正在还房贷的人而言：降息=月供要变少！

①什么时候变少？

在LPR重定价日。新的贷款利率由最近一个月相应期限的LPR利率+基点重新计算确定。（LPR重定价日一般为贷款发放日的对应日或每年的1月1日。）

房贷利率计算方式截图点击查看大图

②月供减少多少？

以贷款160万，30年，等额本息为例。

以首套房首付30%计算，贷款30年期，购房总价160万为例。这算是淮安目前主流的购房预算。

利率从5.75%调整到5.4%后，月供就从6419.3元下降至6176.84元，还款总额从231.09万降至222.36万元。（数据通过房贷计算器计算，仅供参考，具体减少额度以银行为准。）

110万的等额本息30年，每月可以少还款242.46元，还款总额下降了8.73万元。

对于每个月减少的近250元的还款金额，看起来似乎九牛一毛，但总的来说现在的利率可以少花8万元，这个影响，究竟大不大，个人情况不同，想法自然也不同。不过，对于刚需来说还是非常肉痛的。

（2）对于正准备买房的人而言：降息的影响还要看淮安的房贷利率。

一降再降的淮安房贷利率，因为央妈这一波的LPR整体调整，又降了！

淮安最新房贷利率情况如下

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备注：具体执行利率要依据客户自身情况而定，有需要办理房贷的粉丝们建议具体情况到银行咨询。因为根据合作楼盘、中介、个人征信等情况不同，各家银行房贷利率和房贷周期情况也会有所不同。

2021年12月21号房贷利率情况如下

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对比上个月的数据，小编发现：仅仅一个月不到的时间，淮安4家银行房贷利率下降，首套首贷最低仅5.2%！买房成本降至最低点！

工商银行由5.75%下降到5.55%建设银行由5.75%下降到5.4%江苏银行由5.4%下降到5.35%交通银行由5.65%下降到5.5%

可以看到，现在淮安各大银行均有下降，而且下降幅度不小，其中下降最猛的是建设银行，下调了0.35%；值得一提的是江南银行5.2%，是目前房贷利率最低的银行。

PART03

LPR下降，对房企影响更是意义重大！

一听到降息，降利率，第一想到的是似乎是购房者的大利好，但其实长远目光来看，对房企来说意义会更大。

一方面买房人购房意愿提升，能加速去化。

从去年开始的楼市寒冬让淮安多数楼盘打响了特价生存战，导致看空派士气高涨，一度觉得房地产不行了。

房贷放松，则会对市场产生一些刺激，激发更多的购房需求，加速楼市小阳春的到来。

另一方面房企融资环境会更好，融资成本也会降低。

前段时间我们也统计了2021年淮安土拍成绩，相比2020年，成交宗数下降了59%！从拿地结果可以看出，几乎都是国联和水利以及淮安本土企业在拿地，各大品牌房企拿地次数明显减少，在拿地方面变得谨慎理性，土拍市场热度随之退去！

与此同时，在成交楼面价方面也多次底价成交，再也看不到频现“地王”的场景了。

降息方面可以降低拿地成本，另一方面则有助于提振房企信心。

房地产是支柱行业，可眼下形势不算乐观。

总结：

这次降息加上1年期、5年期LPR双双下降，可以说是央行提前送给各地的新年礼物。

在“房住不炒”的大原则下，再加上去年数百次的最严调控，余威仍在，各地房产政策一时难以解绑，想要恢复热度不容易。

降息、降准的“水下来”，有时作用更明显。毕竟2022年还需要各大房企积极拿地，使得购房者重拾买房信心，促进房地产市场平稳健康发展，加快城市建设。

南飞鸿十年城·罗曼尼，高新学区房在售中

8月17日，西三环南端、高新科技二路大盘——南飞鸿十年城三期-罗曼尼组团的最后2栋高层和新推2栋洋房取得预售证，开售在即。值得一提的是，此次预售的两栋高层其实早在今年4月底就已完成了价格备案，但一直没能获证，此次和洋房一同拿证，整体将一同申请登记进行销售，而高层总价约120万、洋房总价约300万，两者相差悬殊。

到地铁3号线鱼化寨站，便是该项目所在的城市区域，大位置在科技西路南侧、西三环南端东侧。从科技西路十字沿着西三环往南约1公里，就能看见正在施工建设的罗曼尼项目地。

从实地来看，项目西侧和西三环之间相隔有东西宽约50米的绿树带，紧邻的南侧为规划的彩虹路以及规划教育用地，但彩虹路还未建设，现状为原有出行小路；东侧和北侧现状看也都为空地，其中东侧空地已有工地围挡。

项目周边配套：

罗曼尼所属的十年城是英发寨城中村改造项目，从实地来看，村落、拆迁建筑和搭建设施随处可见，几乎还没有建成的城市配套设施，整个区域尚属开发早期。

商业配套

从配套商业来看，在1公里内，除了项目自身配建的底商外，几乎没有大型的商业，较近的已建成大型商业如有恒大影城、华润万家，但都在3公里外，大型成熟的商业配套，可以前往高新一期的金鹰、世纪金花、万达广场等成熟的商业区。

△社区底商

医疗配套

距该项目的较近的正规大型医院为高新医院（三甲），距离约3.2公里，据介绍，十年城社区内后期会引进一些医疗诊所等。

教育配套

在该项目内，建有翠华路小学，属公办学校，该盘属于学区房，同时也有一所私立幼儿园，为吉的堡幼儿园，但费用较高（约3千/月），小学和幼儿园将于今年9月1日开学。

交通配套

项目距3号线鱼化寨地铁站约1.5公里，周边的公交站为东晁村站、鱼化桥站有高新5号线、711、游7等公交线。项目内除一期和二期之间的科技二路正在施工外，其余规划路还没正式建设，且东侧和北侧还没开发，出行条件较差。

景观资源

在该项目东侧1公里处为皂河，正在建景观带，其次，在西南方向有已经建成的云水公园，距离约2公里。

△云水公园

项目概况

南飞鸿十年城整体分为三部分，其中南侧的二期（部分）和中部的一期安置组团（英发新苑）及商品房（天锦）已建成交付，当前在售的为三期罗曼尼。三期总占地67亩，总建面13万㎡，规划13栋洋房和4栋高层及1栋临街商业，容积率2.9，全为毛坯房，交房时间为2020年底。

当前住宅除了新推的9洋房和7高层外，后期还有4栋洋房待售，其余均已售罄。

两栋洋房均为一梯两户，其中9楼分两个单元为4+1层（顶跃），户型面积132㎡-142㎡，总计52套房，价格区间14035—27960元/㎡，整体均价19321元/㎡。

两栋高层均为33层，各一个单元，为两梯四户，户型面积75㎡-114㎡，总计262套房，价格区间11250-12800元/㎡，整体均价11900元/㎡。

该盘已结束资料核验，两栋高层+两栋高层共计314套房源，仅165组购房者通过核验，不及房源数，平销开盘指日可待。

从当前建设进度来看，洋房已全部封顶，部分已完成外立面，高层新推的7刚建至地上3-4层，正对北侧的6建至地上约20层，其余均已封顶。

开发商

该项目开发企业为陕西南飞鸿实业有限公司，主营做房地产开发及相关业务，从2005年至今在西安共开发有华城国际、华城新天地、南飞鸿熙悦都、南飞鸿十年城等八个地产项目，算是西安本地有一定影响的开发商，走近十年城的一期，悉心打理过的景观园林、穿着整齐，勤恳工作的保洁人员、安保给人留下的印象不错。

1.交房时间：

答：2020年年底

2.物业公司及费用：

答：陕西华诚物业，高层1.5元/㎡/月，洋房2.3元/㎡/月

3.是否支持公积金：

答：支持

4.水、电、暖供给：

答：市政供给

5.首付最低：

答：首套4成、二套5成

6.车位比：1:0.8

7.楼间距：待售两栋高层不受遮挡，洋房间距约15米

此次推出的两栋高层，主要户型集中在94平和99平，洋房主要为140平，S姐挑选其中的两款户型，给大家做一剖析。

建筑面积：约99㎡三室两厅一厨一卫

优点：99平米做三室，是现在较主流的做法，符合刚需客户的诉求，卧卫和餐客分开分布东西两侧，且有两个卧室朝阳，较为理想。

缺点：进门走廊较深

预售单价：11900元/㎡

总价：117.8万元

首付40%：47.8万元

贷款约：70万

30年月供：3926元/月

建筑面积：约140㎡四室两厅一厨三卫

优点：此户型为洋房一层户型，其下层为赠送面积，约160㎡，赠送较多，设置主卫、客卫，三房朝阳，空间紧凑，利用率较高。

缺点：餐厨和北侧两间卧室相邻，干扰大。

预售单价：19321元/㎡

总价：270万

首付40%：110万

贷款约：160万

30年月供：8975元/月

我最近彻夜失眠！160万房子，借28万首付款，收入7000，月供6300

我出生在农村，通过自己努力，顺利考上了省城的大学，毕业后，就选择在熟悉的省城工作。对于买房这事，刚开始工作的两年都没有考虑过，因为首先想到的是，在规定的时间内，尽快把上大学时期助学贷款还掉。另外，父母都是农民，能供我上学已经很不容易，也不可能有钱支持我买房，买房这事我就没向他们提过。

直到2017年，这是我工作的第8个年头，岁月如梭，已经迈过30岁门槛。在这一年，同事给我介绍了位对象，也就是我现在的妻子，我们谈3个月不到，就决定结婚。妻子知道我的家庭情况，并没有要求买房才结婚，所以，我们结婚是正儿八经的裸婚。我当时就在心里暗暗发誓，一定要对老婆好，无论贫穷与富贵。结婚以后，我工作也是格外的努力。同时，由于我们年龄也不小了，我们也在筹划着要小宝宝的事。

就在5个月前，妻子查出有身孕，我高兴了好一阵子，妻子在那晚对我说“前两天房东说要涨200元房租，我们还继续租他们的房子吗？”，我不假思索的回答到“宝宝也不能跟我们一起租房住，没房就没家的感觉，要不我们买房吧，哪怕小一点也行？”，老婆也很爽快“好啊，我们也不用看房东脸色”。我们当晚盘算了一下，我能拿出15万，老婆能拿出12万，这些钱可以作为首付款。接下来，我们就开始看房。

由于之前对于买房没有经验，以及考虑小宝宝出生健康问题，我们也只考虑二手房。在朋友指点下，我们俩利用工作之余，通过网络找房产中介门店位置，然后找房产中介门店了解房源信息和价格，再由中介带看实际房源，一家家跑下来，我们心里基本也有数。感觉哪套房子都不便宜，我们算了一下，我们看中的一套80平米的房子，总价也要160万左右。即使首付三成，也要48万左右，加上税费起码在55万以上，压力还是不小。但在中介的催促下，我们当时就交了2万定金。

说说我俩的收入，我7000多一月，妻子5000一月，我们俩都有公积金，可以用公积金贷款60万，剩下52万需要用商业贷款。但我们的首付款只有27万，还需借28万左右。据中介讲，我们算首套房，利率上浮10%，这样算下来，我们贷款30年（公积金只能贷20年），月供大概是6300元。依照我们俩的收入，目前还凑合，最主要的问题是：我们向两家借首付款的亲戚朋友大概问了一下，一般在1-2年内也要还他们的钱。加之如果宝宝出生，花销不说，妻子可能暂时也没有什么收入。如何能还上这笔首付款呢？

最近这几天，我们白天忙着借首付款，晚上都睡不好觉，就在昨晚，家里人说父亲也生病了，需要做个手术，感觉所有的事情都来了。每到夜深人静的时候，看着熟睡的妻子和肚子里的宝宝，我们到底配拥有房子吗？如果现在不买，以后还有买房的机会吗？大家能帮帮出个主意吗？

（文章自读者来信，略有编辑）