“先息后本”的房贷到底划不划算？
最近，楼市的信贷口子是越放越松了，连高傲的一线城市都加入了战局——
北京的老年人买房，竟然可以贷款了，首付最低只要35%；
上海放松了二手房评估价，变相增加了贷款额度。
既然北京上海都松绑了，广州和深圳的信贷放松还会远吗？
前几天，还真就有媒体说，广州有银行推出了一项房贷的创新政策——
先息后本，30年还清。
这种操作，我还是第一次在房贷中听说。
看上去，不是变相把房贷暗戳戳置换成经营贷了吗？靠不靠谱啊？
于是，我去扒了一下。
好几个按揭中介都确认说，目前广州确实有银行在执行这种房贷业务。
而且，是正规的中资股份制银行。
贷款面向的对象是做二手房按揭的客户，具体的申请条件嘛，大致与普通房贷相同：
首付款来源是自有资金，收入流水符合月供金额两倍以上。
具体还款方式是怎样的呢？
简单说来就是“每月归还利息，年末归还一部分本金”——
如果贷款期限是30年，那么，前10年每年年末还1%本金，中间10年每年年末还4%本金，最后10年每年年末还5%的本金。
这……真是越来越像经营贷了。
作为加杠杆的利器，经营贷曾经以利率低、可先息后本等两大优势，成为无数投资客的“心头好”。
只是限于经营贷需要有在业公司，成本比较高，且期限较短，一般只有3—5年，未来还要冒中途无法续贷的风险，所以无法大规模被普通购房者使用。
但是，这种全新的房贷产品，既兼具了普通房贷超长期限的优点，又占到了企业经营贷先息后本的“甜头”，还不需要承担成立公司的额外花销。
就，看上去好像是个“捡漏”的。
但我们真正做了一轮精算之后发现——
，这个贷款方式，似乎，没有想象中划算。
以贷款金额200万元，30年期，贷款利率4.65%为例。
等额本息的还款方式，每个月需要还10312元，而先息后本，第一个月只要还7750元，便宜了大概四分之一。
但是，年底要还一笔2万元的本金。
以10年计，我们算了一下，第一个10年如果是用普通等额本息还款，一共需要归还：
84.7万（利息）+39万（本金）=123.7万
而先息后本的方式需要还：
88.8万（利息）+20万（本金）=108.8万
两者的差值，是14.9万元。
也就是说，每年可以少还将近1.5万元，大概是可以省出……一年的车位费？
但是，到了第11年，先息后本式的还款包袱就陡然增加了——
这一年每个月的利息是降到了6975元，但是年底需要一次性还8万元，算下来每个月的还款压力大概是1.3万元，比等额本息的还款数还要多30%。
到了第21年，先息后本的还款压力又再度减轻了。
虽然每年年底需要还10万本金，相当于每个月至少要还8333元，但因为本金所剩无几，每个月要还的利息就，越来越不值一提了。
我仔细看了一下，大概从第26年开始，先息后本每年需要还的钱，终于比等额本息要少了……
也就是说，对于购房者来说，30年先息后本的方式，相对划算的是前10年，而还款压力最大的是第11年到第26年。
如果整体算起来，还满30年，先息后本要比等额本息多还11万。
也就是说，假如你想选择先息后本，最划算的方式是在前10年提前还款。
这里插播一句，据按揭中介反馈，如果还款时间满1年，提前还款不需要罚息。
所以，相对来说，这种还款方式比较适合短炒的投资客，和10年内想置换的购房者。
所以，问题来了——
现在的市场，还有短炒客吗？
亿万房奴的特大好消息！房贷马上有望再次降息10个基点
8月15日，人民银行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。
由于LPR是在中期借贷便利（MLF）利率基础上加点形成，接下来8月20日的新一轮贷款市场报价利率（LPR）报价。
在本次央行降息前，考虑到下半年需要警惕的结构性通胀以及当前海外正处快速加息阶段，此前多数观点认为，货币政策恐难降准降息。
不过，国家统计局在8月15日发布的数据显示，7月份国民经济虽然整体延续恢复态势，但恢复态势仍充满挑战。央行在日前发布的7月金融数据也显示出实体经济有效需求还需提振。数据显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。7月社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。
在此背景下，央行在本次开展4000亿元1年期MLF操作,中标利率报2.75%，上次为2.85%。
8月15日，人民银行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。
由于LPR是在中期借贷便利（MLF）利率基础上加点形成，接下来8月20日的新一轮贷款市场报价利率（LPR）报价。
在本次央行降息前，考虑到下半年需要警惕的结构性通胀以及当前海外正处快速加息阶段，此前多数观点认为，货币政策恐难降准降息。
不过，国家统计局在8月15日发布的数据显示，7月份国民经济虽然整体延续恢复态势，但恢复态势仍充满挑战。央行在日前发布的7月金融数据也显示出实体经济有效需求还需提振。数据显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。7月社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。
在此背景下，央行在本次开展4000亿元1年期MLF操作,中标利率报2.75%，上次为2.85%。
那么对房地产有什么影响：
房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，LPR主要综合工商银行，建设银行等十几家银行利率报价，然后加权平均之后得到的一个市场利率水平，这个利率能够真实的反映当前利率市场的定价水平。
在房贷转化成LPR利率模式之后，新的房贷全部采用LPR定价模式，对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，所以目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式。
采用LPR定价模式之后，大家的房贷利率会随着市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的大家的房贷利息也会跟着下降。
市场没有预计到8月会出现降息，所以这次f的降低给市场很多期待。
那么年内第二次降息对房地产有什么影响？
首先：降息的目标依然是稳定经济，上一次单独降息5年期是主要稳房地产，那么这次大概率还是稳定经济。
其次：直接影响不大，但心里影响很大
7全国房地产市场的主要特征是房价下调城市再次增加，特别是房价下调城市数量明显增加，房价下调幅度有所加大。
虽然各种刺激政策频繁发布，7月单月100多城市发布楼市稳政策，但目前看，因为暴雷和烂尾的影响，购房者信心低迷。
本次降息叠加了之前央行降低贷款最低标准20个基点将叠加降息的影响。直接计算，从基准4.45降低10个基点，也将月供减少59.07元，另外累积30年月供减少2.12万元。
第三：楼市依然需要政策呵护
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。
中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线出现楼市全面下调，最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。
第四：接近40万亿的房贷总额，一年影响大约减少127亿
2022年二季度末个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点，如果按照存量贷款全部转化成浮动计算，累积影响的利息支出每100万30年贷款每年节省708元，那么接近39万亿房贷平均到每一年的直接影响并不大。只有276亿左右。
第五：整体看，本次降息很难导致楼市企稳
目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定
第六：对于购房者来说，存量购房者可能要2023年才能开始减少利息
在2020年8月份的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。
转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整。
这意味着2023年1月份，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。
对于购房者来说，如果是新购房者，那么马上立刻享受到降息的利好。
第七：楼市需求更多积极政策
降息的主要目的是为了稳定经济，稳楼市的目的也是为了稳经济
目前稳楼市政策力度应该继续升级个人按揭房贷数据7月继续低迷，需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题。更多是对经济的预期问题，疫情不稳定，市场很难稳定。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策，只有真正降低了购房者的成本，市场才有望稳定。
烂尾楼停贷事件已经爆发，对于房地产市场的心理打击非常大，很可能会影响未来市场的企稳，不抑制继续出现房企暴雷，交房烂尾，购房者信心会继续下降，需要警惕市场再次出现明显下调。
房贷利率将统一下调，已买房的人月供会变少，郑州成为试点城市？
“存量房贷利率即将统一下调，郑州成为试点城市”，就是这样一条信息引发了无数人的热议和关注。简单的来讲，就是告诉大家已经买过房有房贷的人，也可以享受到利率下调。众所周知，现在的房贷利率经过几轮下调已经处于历史性最低点了。通过对一百多个城市目前执行的贷款利率数据摸排调查统计显示，首套房贷利率平均为4.09%，二套利率平均为4.91%。其中已经有部分的城市首套房贷利率降至4%以下，进入“3时代”，可以说对比之前买房贷款承担利率6点多、5点多的大量人员来讲，存在着巨大的落差，贷款一样的钱，所产生的的利息能有几十几万的差额。所以说，有消息传出，告诉大家可以节省这几十几万的利息，谁又会不激动，不关心呢？
我们一起来算一笔账，以100万贷款，30年期等额，5.88%利率来计算，等额本息每个月月供为5918元，利息要支付113万。而以目前郑州各银行首套房商业贷款利率普遍执行的4.1%来计算，月供为4831元，利息74万左右。也就是说利率调整前后相差39万。而房贷利率在6点多的人也不再少数，相差的金额会更高。所以，一旦房贷利率统一下调，这可是给了大家一拨实实在在的福利。其实，很多人在买房时，都是稀里糊涂的，因为买房时办理相关手续比较繁琐，会有一堆的资料需要签署，估计当时大家想的都差不多，反正所有人都是这样办理的，只管签字按手印。至于房贷是等额本息或等额本金，还是固定利率又或者浮动利率，只是有这个概念而已。
买完房以后就步入了按月还房贷的模式，有的人都还款几年还不知道大部分都是利息，真正还的本金是少的可怜。也有的人看到别人还款月供额度降低，自己的一直保持不变，才想起了解一下为什么，才知道别人采取的是浮动利率，会根据央行的基准利率变化，以及市场利率的变化及时地进行调整，就像现在贷款利率持续下调，就享受到了不少好处。而自己贷款时和银行签署的合同约定却是固定利率，结果就是无论市场利率如何变动，都必须按照合同规定的利率来支付利息。不过，在这样的一种情况下，确实是心有不甘，有的人开始提前还款，以便降低贷款所产生的利息，但是，这就需要有足够的资金作为支撑，否则，会将自己陷入危险的境地。
还有的人会选择重新贷款，虽然会有些麻烦，但是架不住几十万元的诱惑。也就是将自己的房子倒一下手，找一个亲戚或朋友，名义上卖给他们就可以重新申请贷款，关键是现在的二手房买卖很多地方都是一站式交易办理，并且“带押过户”的模式特别的便利和快捷。有的人会说了，直接给父母或子女，再就是兄弟姐妹不就行了，但是，银行审查方面一般不能通过，主要是这样无法认定是否为骗贷行为。即便这样办理，会不会埋下隐患或产生纠纷无法保证，还有会不会影响子女上学等一系列问题也不好说。除了卖房过户重新贷款，另外一种办法就是申请消费贷，不过，消费贷的利率相对比较高一些，贷款的期限也比较短。
那么关于郑州作为试点城市，将存量首套房客户，贷款利率统一下调。这个信息到底是不是真的，就此小编找到相关的银行工作人员咨询，得到的回复是，“已经放贷的客户，房贷利率会随着LPR的变动来调整。”并表示，没有收到“存量房贷利率客户将统一下调房贷利率”的通知。如果房贷压力过大，现在可以申请延期还房贷，延期期间不影响征信，需要注意的是，延期结束后，贷款人需要补上延期期间未还的月供总金额。不过关于延期还贷期限有的银行是半年，也有银行可以延期1年。还有延期也有三种方式可供选择，一是宽限期内每期还息，即宽限期内仅还利息，二是宽限期后首期还息，三是宽限期利息分摊处理。
综合上述，对于大多数人来说，想要降低房贷利率其实并不太现实。这个时候，如果有政策性的“房贷利率普调”，可谓就是一场及时雨了。在现在的整体社会环境之下，大多数人都背负着很大的生活压力，每个月能减轻几百块的支出，都会好很多。所以，引起大家关注和热议就不足为奇了。不过，很多人都觉得很难实现，可是当有人发现早在2008年金融危机的背景下，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。而之前的贷款，原则上都可以申请七折优惠利率。这也是最近二十年唯一一次关于存量房贷优惠利率措施。
正所谓前有车后有辙，就因为之前的贷款利率下调“有迹可循”，再加上近几年井喷式的相关优惠政策出台，又燃起了大家的希望，纷纷呼吁“下调存量房房贷利率”。同时，既然有消息传出，虽然暂时没有办法证实此事是否属实，但是，根据现在的大环境和各个城市人均收入情况来看，说不定也有可能在不久的将来，就会得以实现。对此，我们还是要报以希望，继续拭目以待吧。另外，关于提前还房贷降低利息，在今年上半年的郑州爆发过一次，大家办理这个业务时还需要排队，在这里想说的是，如果经济实力允许，什么时间提前还房贷都可以，同时，也比较划算。但是，并不是所有的人都适合，关于提前还房贷怎么划算，详见我的另外一篇文章。
实际上，如果有买房或换房的打算，这两年确实是入手的好时机，主要是房价不高，还有各种优惠政策的加持。对于有换房需求，并且房贷利率在6%以上的人来说，与其费尽心思调整利息，倒不如直接将房子卖出去，然后买一套新房子，即使二套房的贷款利率也是5.05%，怎么也比原来划算的多。所以说，每个人的情况不一样，还是要结合自身的实际情况来确定。对于这个话题，大家有什么想说的，欢迎留言！
