房贷利率4.9%，抵押贷利率3.65%，转贷后能省多少利息

2020年北京的王先生通过按揭贷款的方式，买入竹杆胡同一套南北通透的两居室，房子总价828万，按揭贷款400万，年利率4.9%，上个月王先生全额结清了按揭贷款，后通过抵押经营贷的方式，从银行又贷出来400万，年利率3.65%。显而易见，贷款的额度几乎没有发生变化，贷款期限也都是25年，但是年利率却从原来的4.9%降至3.65%，通过这一番操作能省多少利息呢？我们用房贷计算器算一下。

转贷前年利率4.9%月供23151元，累计利息2945342

转贷后年利率3.65%月供20348元，累计利息2104451元。

不难算出，月供减少了2803元，累计利息减少了840791元，怎么样，是不是有点出乎你的意料，居然能省出来一辆豪车的钱！

但是这里有个问题，由于要先结清按揭贷款，才能办理抵押贷，那结清按揭贷款的钱从哪儿来呢，毕竟不是谁家里都放着几百万现金啊。其实这倒不用担心，因为市面上做这种过桥业务的垫资公司多的是，成本也不高，一般十天0.6%，真正值得注意的是，一定要先确定好下家银行能贷款，才能去还上家银行的按揭，不然从垫资公司借款结清银行贷款后，后面却贷不出来了，那就真的掉坑里了！

一般操作流程是，您先拿着材料去银行做抵押贷款申请，等银行审核完成后，会给您出具批贷承诺函，书面同意你的贷款申请，这时候您才可以放心的去预约上家银行还款，确定好还款时间，就可以找垫资公司过桥，替您偿还上家银行的按揭贷款，从垫资结清按揭贷款到下家银行抵押贷放款，整个周期也就十天左右，是不是很简单。

更有意思的是，有些银行还可以接受二次抵押贷款，就是在按揭贷款不结清的条件下，直接办理抵押经营贷，然后拿着二次抵押贷款的钱去还按揭，这样连过桥的费用都省了，是不是很神奇？

但是抵押经营贷也有一个弊端，既然是经营性贷款，那您就必须持有一个公司，这个公司在整个贷款周期内都不能注销，如果在贷款时您是作为法人代表或者股东，那后期您的法人或者股东身份也不能撤销，也就是说在贷款结清前，您得一直养着这个公司。即使是空壳公司也需要按时做纳税申报，因此您还需要找人做代理记账，这一项每年也有1000左右的成本。

好了，关于转贷的问题就聊这么多，你也可以结合您目前的按揭贷款利率看看值不值得操作，更多贷款问题欢迎在评论区留言，也欢迎您把文章分享给有需要的朋友，点个关注呗，下期见!

年利率18%是一个什么水平

年化利率18%其实已经挺高了。

我们先看看银行贷款的基准利率。

按照现在央行的最新公布数据显示，央行的5年期以上贷款基准利率是4.9%。一年以内的贷款利率是4.35%。当然，对于基准利率来说，是给各家银行和其他金融机构作为参考的，大约就是最低的贷款利率了。

作为市场主体，银行有一定的调整权利，主要是因为不同的贷款类型，调整的情况不同而已，现在在市场中能够拿到比较低的贷款利率大约只有房贷了，其他的贷款都比较高。

我们再看看现在部分银行信用卡分期之后的折算利率，大约在13%-17%之间。

正常的银行信用贷款，大约的利率在10%左右，如果逾期之后发生起诉，那就不是这个数了。

所以说，现在的18%的利率已经是非常高的了。

按照现在最新的规定，如果是民间借贷，最高的利息不得超过14.8%，超过14.8%以上的部分即使是去法院起诉，也不会得到支持的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。

意味着，从2022年1月20日起，民间借贷的最高利率从之前的15.4%降到14.8%。

作为民间借贷的借款人来说，超出此利率的利息部分，可以拒还！

民间借贷的最高利息设置，确实是有效地打击了民间高利贷的势头，遏制了地下银行规模的不断变大。

不知道各位有没有发现一个问题，现在针对最高利率的14.8%仅仅指的是民间借贷，而非那些已经拿到借贷牌照的金融机构，包括银行，合法的拿到金融机构都不受民间借贷相关政策的影响。

如果是和银行借款，银行最高的利率诉求只要不超过24%，法院都会支持的，但是这些是要综合计算的，如在和银行的借贷纠纷中发生的罚息、逾期违约金、包括诉讼费用，律师费用全部算进去的。如果超过24%以上的部分，法院也不会再支持了。

所以，如果年化利率18%，实际上是一个比较高的利率了。我们再计算一下：

如果贷款本金为1万元，年化利率18%。

按照单利计息，一年的利息就是1800元，如果是我们选择到期还本的方式还款，只用5.5年，所还的利息就已经超过了本金，如果是在长的还款时间呢？

现在房贷利率下降到4.4%-4.9%，那之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

随着房价的上涨，房贷也在水涨船高，如果同一个地段的房子，从100万涨到200万，首付三成的情况下，房贷也会从70万涨到140万，然而，对于大部分打工族来说，单位不会因为你的房贷压力大就给你涨工资。

当大家在售楼部看房时，置业顾问经常会拿着户型图给你算价格和房贷，一般房贷在个人收入的一半以内时，压力不会太大。大部分人都会衡量自己的还款能力，选择适合自己的房子，然而，当疫情发生时，许多人收入下降，房贷却还要每月坚持还。

正所谓买定离手，愿赌服输，但是在买房这件事上，很多业主都无法淡定，毕竟一套房花费不菲，除了房价的涨跌影响购房者的入市情绪外，利率也影响着人们的抉择。

有的人暗自庆幸，2015年买房的利率是4.75%。

有的人黯然神伤，2019年-2020年买房，利率普遍是5.6%，有的人达到6.3%，就算是楼市出现下行趋势的2021年，也有的房贷利率是6%左右，同样100万的房贷，相比4.75%的利率，每个月多还779元。

现在房贷利率下降到4.4%-4.9%，那之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？就在近期，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，也就是4.6%可以再往下调整到4.4%！

从实际情况来看，郑州已经有部分银行执行首套房4.4%的利率，另外还有不少城市虽然没有到4.4%，但也在4.8%-5.2%之间，例如武汉、宜昌、石家庄、天津、苏州、宁波等城市，首套房最低利率已经降低到5%以下，或者4.9%左右。

之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

房贷利率，一般在购房合同上已经有白纸黑字的说明，要了解贷款利率，我们先看看贷款利率是怎么计算的。

等额本金还款模式下，每个月的还款本金相同，利息逐月减少，前期多还的是本金，贷款本金会平均分到每个还款月中，每月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

等额本息模式下，每个月的还款总额相同，前期多还的是利息，本金在月供中的比例逐步升高，每月还本付息金额=[本金×月利率×(1+月利率)还款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]。一般情况下，客户经理为了稳妥起见，会推荐购房者选择等额本息，对流水的要求相对较低，贷款申请更容易通过。

笔者2020年在武汉买了一套房，当时的利率是5.68%，但现在部分银行已经降到了5.2%，100万的房贷，现在买房就可以少还300元左右，如果今后执行4.4%的利率，等额本息模式下，每月还5007.61元，每月就可以少还790元左右，这对于现在准备买首套房的客户确实是有个好消息，这基本是2018年以来利率最低的时候了，但是，这次房贷利率下调，对于之前5.6%-6.3%利率买房的人有什么影响呢？

答案是没有影响，因为这次利率新规，只是针对新购房的客户的，上个月买房、去年买房、前年买房的利率，都按照贷款合同上的规定执行，并不会降低到4.4%。另外，我也咨询过银行的客户经理，因为购房合同上是固定利率，所以并不会受到新规影响。我依然要按照之前的利率还房贷。

央行数据显示，2021年末个人住房贷款余额38.32万亿元，按照每个人200万的房贷估算，即有1916万人背负着房贷，负重前行。

很多上个月刚买完房的人一听，自己买房的利率那么高，这才过了一两个月，利率就降了这么多，要比后面买房的人多还几十万的利息，心生波澜，太不划算了，怎么办？

实际上，大家不用太过担心，这次利率新规的初衷是维护房地产市场健康发展，利率的变化也要遵循资金供需规律，市场偏冷的地方有望继续发布利好规定，国家这时候让购房者享受利率优惠，后期也有可能发布老业主的相关福利，比如降到LPR上，而且2019年之前的买房者，一般房价比现在低，早买房的人也可以得到一些宽慰吧。

如果你已经买了房，又想享受现在的利率优惠，也不是没有可能，只要把现有的房产卖掉，在银行认贷不认房的情况下，你依然可以按照首套房的利率来。但短期内卖房也不是一件容易的事，所以在买房这件事上，不管是房价的变化，还是利率的变化，都要愿赌服输，谁都不愿意几十万的资产白白蒸发。

如果大家想节省利息，也可以和银行协商提前还款，或者申请缩短贷款年限。需要注意的是，有的银行会有违约金相关的要求。

这次利率调整后，就要看市场的反应了，如果市场依然低迷，不排除会有更大的动作，比如对存量房贷进行调整，降低大家的房贷压力，不仅可以释放更多的消费意愿，带动经济发展，还能增加大家的幸福感。