二手房过户贷款详细流程
1.签三方买卖合同(甲:业主,乙方:客户,丙方:中介。客户交定金,业主押房本,定金有一部分作为物业保障金,后面会解释什么是物业保障金)
2.银行评估(二手房买卖贷款,是以银行贷款批复为准,具体首付多少,就看银行批复多少,总房款-实际银行贷款额,也可以直接首付房款的30%)
3.银行面签(业主去贷款银行办理收款卡,客户去贷款银行办理贷款业务,同时也需要办理一张还款卡)银行贷款额)或首付房价30%,交付业主,立契过户,新房本出来后,银行直接带走办理抵押,随后放款到业主办理的收款卡里)
4.银行审批(这里有两个方案可供选择,①.资金监管:银行贷款审批通过后直接放款到房管局资金监管账户。客户将首付款也放到房管局资金监管账户,房管局资金监管账户收到全部房款后,再预约过户。②.非资金监管:银行审批贷款通过后,客户和业主预约过户,过户当天客户将首付款(总房款-实际银行贷款额)交付业主。剩余房款由银行直接打到业主办理的收款卡中,所有手续银行和房管局都会有相关证明。)
5.过户(过户当日缴纳契税.差额税.个税.等相关税费)
6.下房本-抵押-放款
7.交房(业主收到全部房款后三个工作日内向客户交房,交房当日业主把水电物业等费用结清,客户验收房子,还有原房本上的户口业需要迁出,确认无误后,由中介方将物业保障金退还业主。如业主没有结清,则由中介从物业保障金中扣除相关费用。)
8.水电改名(现在支付宝可以直接操作,非常方便。)
9.如果您现在正在看房准备买房,希望此篇文章对您有所帮助,另外我写的这个是郑州的过户流程,大家可以去当地的房产中介了解当地的过户流程。谢谢阅读!!!
二手房过户流程是什么?
1、达成交易意向。
购房者先要找房,找到合适的房子之后要和卖方进行沟通,看房环节要看清房屋质量,了解清楚产权情况,谈价格的时候要说明付款时间和交房时间。为了避免受骗,购房者要看清楚房东的身份证、房屋的所有权证。如果房子还处于出租状态,还需要房东出具租户的合同以及放弃优先购买权的文件。
2、买卖双方查档。
交易的时候为了顺利办理过户手续,二手房买卖双方还应该到房地产交易管理部门申请查档,检查房屋产权是否有问题,能否上市。最常见的不能交易的情况是,房子有多个共有产权人,但房东并未获得他们的同意而卖房。
3、签订买卖合同交钱。
在签订合同环节,交易双方应该讲房屋价格、首付款、贷款时间、交房时间、过户时间、交税时间、迁户口时间等等一系列问题写的清清楚楚,并且要注明违约行为和责任,这样可以减少后续的麻烦。然后买方可以根据合同约定的时间缴纳房款,如果需要贷款也要交首付款。
4、缴税过户。
交完钱或办完贷款,双方到房管部门办理过户手续。办理过户的时候一般还需要交税,这个部分按照双方约定即可,二手房交易税费主要包括契税、个人所得税、增值税等。交完双办理完过户手续,房子从名义上就属于买家了。
5、物业交割。
交易双方要按照合同的约定进行物业交割以及水电等物品的交割。如果卖方承诺赠送家具家电,买方应该核实清点,然后交接要是,房屋交易就算完成了。
二手房过户当场可以拿证吗?
不可以,二手房交易完毕后,要先去房管局办理过户手续,办完之后还要等通知缴纳契税,这里差不多需要等待10个工作日才能领取新房产证。过户当天办理的只是过户手续,还需要等待房产局的审核审批,确保自己的资料通过审查,等到所有步骤全部结束后,才能够确定新的产权人。
不用先还完房贷就能过户!济南启动二手房“带押过户”登记新模式
记者夏侯凤超于悦
无须提前还贷,无须垫付资金,二手房“带押过户”在济南正式落地。
为让群众享受更便利的登记服务,针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题,市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索,在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式,对于存在抵押的房产要上市交易的,实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款,提高交易质量,降低交易成本。目前,“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功,将在全市二手房市场全面推行,实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。
01
创新思路部门联手落实“双预告登记”为贷方市场注入活水
济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记“的通知》,推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式,调整公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款,为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。
为了进一步给交易双方和金融机构提供便利,市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统,银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记,买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。同时,积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口,进一步简化办理流程,缩短办理时间,便民利企,既“锁定”真正的买方,又防止“一房多卖”,为买卖双方财产安全保驾护航。
02流程再造搭建快速交易登记平台金融机构主动配合“带押过户”
在传统模式下的二手房交易,没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。然而,卖方抵押解除、二手房过户,买方抵押设立三个登记环节,在二手房交易过程中缺一不可,且先后顺序分明,买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押,这几乎成为银行保障自身安全的救命绳,但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。
为改变这一局面,济南市不动产登记中心主动搭台,精简申请资料、压缩办理时限,对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务,根据申请实现合并办理与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联,搭建业务平台,及时反馈信息,确保转移和抵押过程中能够准确获得信息,即使遇到无法过户的情况,也能同步实现关联业务的同步停止,同时退回,保障交易安全。
有了平台的便利条件和安全保障,工行、建行、北京银行等多家银行率先落实《民法典》的规定,通过各种方式为带押房产的过户提供支持,迄今已顺利办理几十笔业务,其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。
03
流通自由官方护航资金安全激发二手房市场活力
“预告登记”后的提前放款,为交易双方带来了“活水”,但这“活水”能否顺利流入卖方贷款银行的帐户,特别是跨行交易,除了职能部门的审批、登记,资金的交付也都要做到全程封闭运行,这样才能确保双方资金安全。
在济南推出的“带押过户”新流程里,引入公证“提存账户”是重要的一个环节。在交易未完成之前,所有资金均由该账户监管,确保资金安全,一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况,交易失败,资金原路返还,避免发生资金纠纷。通过“提存账户”模式下的带押过户,可以实现“零风险”。更重要的是,有了公证提存这一官方护航手段,让买卖双方都能安心,不必担忧社会上其他各类“资金监管”模式带来的资金风险。
实施二手房“带押过户”后,不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款,新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。减轻了“过桥资金”烦恼,降低了房屋“入市门槛”,增加了买卖双方更多的可选择性,降低二手房在市场上的流通成本,扫清了交易障碍,进一步充实二手房市场活力。
04效率提高时限缩短到3天为市场活跃注入动力
以前市民办理二手房交易过户,买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请,贷款审批通过后,卖方必须先结清原银行贷款,办理抵押注销登记,然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记,抵押登记完成后买方银行放款,向卖方账户支付购房款。
买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次,所需的时间周期也会很长,少则十天半个月,多则一个月以上。且在全部交易和登记手续完成之前,卖方结清原银行贷款的费用,很多需要借助过桥资金,房屋过户的成本高。
“带押过户”实施后,“进一个窗口,提交一套材料,办理一次业务”,买卖双方无需跑腿,转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请,转移登记和抵押登记可同步办理,抵押预告登记自动转为本登记,卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款,结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数,另一方面,办理时限由原先的十几天压缩至1-3个工作日办结,将进一步激发二手房市场的交易活力,为市场注入新的动力。
“带押过户”这一创新模式之所以能够顺利展开,是政企联动,多方发力,为解决群众难题共同下的“一盘棋”,在这盘棋里,有市自然资源规划局和市住房公积金中心联手的政策支持,有金融机构和公证部门的积极配合衔接,有中介机构和社会力量的全力推广……正是有了所有部门的联合、配合,才能下好这盘便民利企之棋,从根本上解决二手房市场交易难题,为市场活跃注入源源动力。