在澳大利亚想自己买地建房，如何申请贷款？

随着人口的增加，土地的需求量不断激增，导致当前土地资源格外珍贵。在有限的购房预算前提下，HLPk(下文简称HL)一直是市场上的追捧热点。

本期采访了JINDING的贷款服务经理为大家分享澳洲贷款及投资理财小知识。

买地建房HLPk的概念有两种

A)买地自建：买家直接在开发商手中买地，之后自行寻找建筑商,建筑商根据客户要求确认建设方案，拿到许可再行建造，土地和建筑合同前后分开签署；一般一个新的小区内可以选择的建筑商和户型都会有限制，从而确保小区外观的一致性。

B)买地建房套餐：同时向销售方购买连地带房的打包服务，买家只需选好地块和户型，即可同时签署土地+建筑两份合同。

接下来我们对以上两种不同的操作+贷款流程剖析详解：

买地自建

银行会把土地交割所需要的资金和贷款计算好，给您提供土地贷款，先交割土地。等Ti所有权注册好，拿到批文后准备房屋建造。建筑分阶段开工，每阶段结束时建筑商的阶段账单需先发至银行，银行会将建筑贷款以5-6个阶段放款(Dww):

1.B(5%Di会在此时付还给业主)

2.S

3.F

4.Lk-

5.Fixi

6.Ci

*不同州对于阶段放款比例的要求不同，请参考当地规定。*

例如：如果土地+建筑估价是50万(土地30万+建筑20万)，总贷款额通常为80%。那么40万总贷款的放款形式：土地24万(土地30万*80%)+建筑16万(建筑20万*80%)。

按照我们的经验买地自建的业主资金准备一定要充足一些，因为在建造过程中可能出现其他的意外费用，导致工程没有办法顺利进行。

买地建房套餐

通常开发商或建筑商已将土地划分好,类似于小区统一规划建造。贷款和正常购买一套房产类似，获批贷款额通常是土地+建筑合同总估值的80%。

例如：如果整个套餐是50万(土地30万+建筑20万)，总贷款额为80%(土地20万+贷款20万)，相比较A而言，银行会降低土地贷款的金额，从而达到100%预留建筑款项，避免后期出现资金不足而产生烂尾的情况。

流程：

1）买家同时签署2本合同时，需支付土地10%定金(3万)+建筑5%定金(1万)；

2）在土地交割前需准备好剩余尾款(7万=30万-土地定金3万-20万贷款)+印花税S(如果有)+律师费等其他费用；

3）建筑开工后同上，银行仍旧会将20万建筑贷款以5-6个阶段放款(Dww)。

在房屋建造期间业主仍需还土地贷款的利息，请为这部分资金做好准备。一旦建筑完工，您将开始偿还本金加利息。对于有首次购房补助金(FHOG)的业主来说，这个补助金一般在BS第一阶段使用。如果建筑贷款没有短缺或由客户供款的情况，补助金将存入客户指定帐户。

无论是买地自建还是买地建房套餐，高可向银行借到土地+建筑总估值的90%。如果您是在有额外物业担保人的情况下购买，则可获得100%以上的贷款。

2种HL方式都能够节省大量的印花税(只交土地部分)，可以在预算内灵活选择自己心仪的户型及装修标准，除了开建及交房时间灵活，并且资金准备时间比较充裕。

其实我们在实际操作中还遇到客户其实并不是缺少资金，而是希望银行协助把关，确保建筑商按照每个步骤完成后才支付相应阶段的款项。一个实例如下，建筑商要求客户支付账单，由于银行在终检验审核过程中发现有几项没有完成，明确告知不予支付，从而保护了客户的利益。

需要注意的是，土地交割距离房屋开始施工，可能需要几个月的时间。不同银行对于交割后动工时间的规定不同。签署土地和建筑合同前，请先向我们贷款经纪人咨询专业意见，根据您实际情况定制贷款方案，确定拿到好的产品报价，同时协助您准备资料顺利交割土地和房屋。

《县委大院》：代县长到平原县借款违规吗？

这几天《县委大院》热播，目前收视率突破2，平均收视率1.7，以压倒性优势占据全国第一，力压其他热门剧。但是，在剧中出现个别剧情，让人疑问代县长的做法是否合规。

在第六集中，为了让县医院正常运转，梅晓歌亲自带领财政局长到临县九原县找曹县长借款三千两百万，曹县长慷慨解囊，这样的借款合理吗？

注意，在梅晓歌带一干人去借款时，梅晓歌的身份还是光明县的县委副书记、代县长，还没有经过选举，在法律方面还没有经过县人民代表大会选举和任命，这时候，他还不是光明县的法人代表，他这样的身份借款合适吗？

首先，根据财务管理制度，一个县级财政向另一个县级财政借款，好像并不允许，假如允许，也不是曹县长一句话就可以出借，肯定需要一系列手续的。况且，借款的数额也不是小数目。

其次，一个县的财政资金是这个县的预算资金，按照财政资金管理办法，是不能出借，否则就是违规。我们通常说的政府借贷一般指政府通过融资平台取得贷款，进行土地收储、基础设施建设等。在我国，政府或财政部门是不能直接作为借款主体的，现在政府一般成立有财投公司、城投公司、土地收储中心等，他们一般代表政府借贷。

再次，政府部门之间的资金都是专款专用，随便借了就是挪用公款。我在网上查了《江苏省省级财政专项资金管理办法》，其中第二十六条规定，任何单位和个人应当按规定用途使用专项资金，未经批准，不得变更项目内容或者调整预算。确需变更项目内容或者调整预算的，应当按项目和资金管理权限逐级上报原审批部门，经批准后方可变更。省级业务主管部门和市、县（市）人民政府及其部门应当监督资金使用单位按规定用途使用专项资金。

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两成首付即可买房？南京江北楼盘金陵星图涉嫌违规“骗贷”

在南京贷款买房，按规定首付是总房款的30%。然而，江北一楼盘为了卖房竟然不惜违规而行。近日，南京市民李女士向扬子晚报96096新闻热线反映她在南京江北楼盘金陵星图看房时遇到了蹊跷事，售楼员告诉她只要把买房合同上的房屋总价做高，首付不够的部分由开发商打到她卡上，这样她只需首付两成就能买到房。记者现场调查发现，市民反映的情况属实。律师表示，开发商此举涉嫌“骗贷”。

买房首付不够？售楼员表示“有办法”

接到李女士的投诉后，记者来到了金陵星图位于南京市浦口区浦滨路与城南河路交汇处的现场营销中心，以买房人身份进行调查。据接待记者的售楼员介绍，金陵星图由融创和银城联合开发，融创操盘营销，目前主力在售89㎡、113㎡和139㎡户型，精装交付。

看完样板房后，售楼员向记者推荐了6号楼一套113㎡的房源，并给记者算了一笔账。“这套房表价是346万，现在买房有优惠，打完折后总价318万，最低首付三成，就是95万左右。”在记者表示目前自己手头的现金不够后，售楼员告诉记者“有办法，首付两成也能买房”。

“首付两成买房，那还有一成是怎么回事呢？”看到记者很疑惑，售楼员又详细解释了起来。“原来总价346万，打完折后318万，不是给你优惠了28万吗？那我们还是按照346万签合同，这样首付应该是103万多，然后开发商把28万先打到你卡里，那么你自己只需要拿75万，再到售楼处刷103万给到开发商账户就可以了。”售楼员还表示，这样一来，买房人既享受到了买房优惠，还能以差不多两成的首付买到房，是一举两得的好事。

首付款必须是自有资金，律师表示此举涉嫌“骗贷”

还没有拿到购房款，就要先把几十万打到买房人的卡上作为“首付款”，金陵星图开发商这番“操作”目的是什么？南京一位房地产业内人士在接受记者采访时称，尽管近期关于房地产行业释放出了一些利好政策，但整体市场依旧比较冷，部分新房库存量大的板块去化更是缓慢，有些楼盘的销售数据甚至可以用“惨淡”来形容，为了最大限度地留住客户，多卖房，开发商就动起了歪脑筋。南京网上房地产的公开数据显示，金陵星图6号楼开盘已经近3个月，只卖出了28套房，去化率不到30%。

对于拿开发商打来的钱做首付，南京一家股份制银行的工作人员明确表示，首付必须是买房人的自有资金，银行在办理住房按揭贷款时，也会严格审查购房首付款的来源，如果来源不明，有可能会影响住房按揭贷款发放。

江苏漫修（南京）律师事务所朱军律师分析指出，虚高总房价并用来套取银行贷款，肯定是有问题的。从民事角度看，这样的行为若查实，对于虚设房价部分对应的贷款，并不符合银行的借款条件，银行当然有权拒绝履行相应的出借款义务，追回被多骗取的贷款。如果骗取金额超过50万，将构成刑事犯罪，涉嫌骗取贷款罪。

扬子晚报/紫牛新闻记者梅建明

校对李海慧