超级干货：只讲LPR公式，小白都能看懂
LPR转换限期将至，小叔教你如何计算，还剩不足10天的时间，让大家做到心中有数，不委屈不抱怨。
本文只讲LPR计算公式，小白也能看懂。需要了解LPR其他相关的，请移步到小叔其他文章。
背景：人民银行2019年12月29日，发文要求采用LPR机制。如下图：
人民银行要求8月31日前完成LPR转换
重点：商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。（公式中需要用，可反复看这句话）
继五大行宣布8月25日自动为房贷客户转换LPR后，中小商业银行客户经理也开始在朋友圈公布自家银行政策，小叔就收到了来自成都银行的朋友圈。
成都银行同样是8月25日批量转换
毕竟，人民银行在去年12月有明确的转换时间要求，五大行这次算是起了一个带头作用，一方面存量客户最多，另一方面五大行的信誉更有说服力。
之前一直建议搭建转LPR，主要是基于很多专家包括本人都认为我国利率有很大的下行空间，相比国外很多国家低利率政策甚至负利率而言。
话不多说，直接上公式：定义A：你签署的合同利率为A。这个A有可能高有可能低，也有可能是银行给你打了折的。从网友的留言看4%到6.5%之间的都有。
定义B：即，差值参考利率，2019年12月发布的相应期限LPR。所以B是固定的，即B=4.8%。相应LPR就是指5年期以上LPR，大多数房贷都是5年期以上。（全国人的B都是这个）
人民银行公布2019年12月5年期LPR=4.8%，2020年7月20日LPR=4.65%
定义C：非常重要，C为A与B的差值，即C=A-B。注意，合同期限内C不变，一直跟随你知道房贷结清。A-B之后，C可能为负值。
定义D：人民银行每月20日上午9点前公布的LPR报价。2020年7月20日报价为LPR=4.65%。（注意，这个还不是你签约后的利率，全国的D人都是这个）
定义E：这个才是你签约LPR之后的房贷利率！！！★★★E=C+D
最后，你只需要拿原始利率A跟签约后利率E对比即可。
那么，我们举个例子就以央视财经频道的吴女士为例：当时房贷利率为基准利率八五折，折后是4.165%，与2019年12月公布的5年期LPR4.8%相比，确定新利率为LPR减63.5个基点，如果按照现行的5年期LPR4.65%计算，这位客户的房贷新利率为4.65%减63.5个基点，也就是4.015%，与之前4.165%的利率相比，下降了15个基点。
吴女士公式版：合同利率A=4.165%，差值参考利率B=4.8%，所以差值C=-0.635；人行公布LPR（7月）D=4.65%，E=C+D=4.015%
明显，吴女士的签约利率E比原始利率A低，降了。
LPR
有些人肯定不服，
我们举个最近买房的案例：2019年10月张先生买了套房，签约利率5.63%（之所以高，是因为不但没有折扣，当时买房还上浮了，最近买房的人应该都有不同程度的上浮）。
张先生公式版：合同利率A=5.63%，差值参考利率B=4.8%，所以差值C=0.83；人行公布LPR（7月）D=4.65%，E=C+D=5.48%
五大行房贷8月25日起转为LPR定价
所以，张先生的的签约利率E比原始利率A低，也降了。
不会低于4.8%，就可以了！
最后，你看懂了吗？欢迎评论区留言！
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很多人买房，连月供都不知道怎么算，这篇文却讲透了
今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。
1、等额本息等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。
大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。
言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个
其中
：表示月供，是月字的首个拼音字母；
P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000；
i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。
下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。
我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，
那么根据复利公式，银行要获得的本息为
S=P×（1+i）
按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息
第1个月×（1+i）-1
第2个月×（1+i）-2
第3个月×（1+i）-3
第4个月×（1+i）-4
…
第个月×（1+i）0=
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S=×（1+i）-1+×（1+i）-2+×（1+i）-3+…+×（1+i）2+×（1+i）+
=
PS.这里用了等比数列求和公式
同时又有银行本息S=P×（1+i）
因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：
2、等额本金等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。
月供为（每月递减）,每月所还本金为=P÷，其中P为本金，为月供期数。
第1个月，本金，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为+P×i；
第2个月，本金，需偿还利息（P-）×i，月供为+（P-）×i
第3个月，本金，需偿还利息（P-2）×i，月供为+（P-2）×i
……
第个月，本金，需偿还利息[P-（-1）]×i=×i，月供为+×i
所以，等额本金的规律是每个月的差额就是×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为+P×i（其中=P÷,P为贷款本金总额，为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为×i。
3、月供系数表的制作因为等额本金的计算比较简单，首月月供=+P×i，月供递减×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。
只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。
以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。
例1：
假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。
如果我们套用公式
那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，=30×12=360,
经计算，最终月供=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。
例2：
假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。
他的月供就是：
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1个月的月供：7269.44；
第2个月的月供：7256.96；
第3个月的月供：7244.48；
……
余此类推，依次递减12.48元。
4、等额本金和等额本息的优劣等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。
5、要不要提前还款其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！
来源：网络
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为什么买房时大家都抢这一层？行家透露楼层间的秘密，你了解吗？随着城市的发展，越来越多的高楼拔地而起，电梯小高层和高层成为了新房的“主流”。电梯房高层住宅项目从楼层上分为10—12层的小高层以及13—24层的高层，却有不少高层住宅却没有“13”、“14”层的设置，而是以“12B”“15A”代之。更有甚者，连“18”这样的争议楼层都被取消了（或许因此令人联想到了“十八层地狱”）
其实数字本身没有什么特殊含义，却成了疑神辟邪的牺牲品，实在令人哭笑不得。除开这些，在楼层的高低选择上很多人也有不同的看法。有人说高的空气好、日照多、风景佳；有人言低的接地气、出行快、更安全，让我们一起来看看高低楼层各有哪些利弊。
一层至三层的利与弊
利：当发生意外时，比如地震、倒塌、火灾等事故，一层至三层当属最安全的楼层了。尤其是对那些有小孩的家庭而言，更是如此。综合各方面因素，如果是普通老式的五、六层楼高的住宅，三层是最理想的。
弊：一层至三层，在居住方面可能会很不安静，如果临街，受路上的汽车尾气、扬尘污染最重。在一些老小区，地下室还会返上来潮气，而且更易受到蚊虫的侵扰。此外，一楼还最易遭盗窃。
四层至六层的利与弊
利：对于高层住宅来说，从环境的角度来看，四层至六层安全性最好。
弊：如果电梯出现故障，或者是电梯拥挤的时候，四层至六层可能对于老年人和小孩来说，上下楼会很不方便。
七层、八层的利与弊
利：对于高层住宅楼来说，七层、八层是34段。这个楼层安静，不受汽车尾气等影响，并且也不至于让人达到恐高的程度。
弊：七层、八层对于人们来说，虽然居住方便，但是对于有心脑血管疾病的人来说，是最不适宜居住的，因为气压会很低，很容易让人感觉上不来气，所以有心脑血管疾病的人切勿购买。
九层至十五层的利与弊
利：从九层到十五层及以上楼层，是最明亮的楼层。最高的树也达不到这个高度，因此光线不易被遮挡。
弊：如果在这几层上下有排放废弃物的管道，那么这几层所受的影响是最大的。
十六层以上的利与弊
利：视野最好，空气最清新。住宅楼暖气是往上升的，所以十六层以上最暖和。
弊：在一些老旧小区，高层住宅楼一般水压较小，有时会出现停水的现象。而且，生火灾时不易逃生，并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的，因此是最危险的楼层。
来源：网络
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@房贷一族！房贷利率“重新定价”了！怎么选更划算？一文看明白→
近期央行发布公告，宣布从明年3月1日开始，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。这一转换意味着什么？将对房贷族产生怎样的影响？
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新政主要影响谁？
记者梳理发现，此次央行新政主要影响的是2020年前购房，使用商业贷款，并且参考贷款基准利率定价的购房者。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：除了今年8月份以来，按LPR改革定价的那一部分不算，普遍现在大家在银行已经办理的按揭贷款都属于存量的按揭贷款，贷款利率公式的计算在明年都会进行这样的调整。
那么具体怎么调整呢？
简而言之，央行其实给2020年前的购房者出了一道选择题，购房者要在明年3月到8月底之前与银行重新约定房贷利率的定价基准：
选择一，选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就一直维持当前利率水平不变。
选择二，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：购房者他可能会问，那么我是不是向银行还的钱每个月都是不一样的，我认为不必担心，虽然LPR每个月公布的数据是变的，但是你跟银行默认的变动周期最少是一年。
选择哪种更划算呢？
专家表示，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。
中国银行研究院首席研究员宗良：从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上，利率下行的概率要大于利率上行的概率。
假如说贷款量较大，贷款期限较长，那么这个时候我们认为，按照LPR加点的方式来选择，可能最为有利。
