贷款买房30年利息就滚出一套房，全款买房贷款买房，哪个更划算？

贷款买房对于现在大部分人来说都是非常熟悉了。现在中国有4亿人都背负了房贷，如果去掉了老人跟小孩，基本上有一半的成年人都贷款买房子了。

贷款买过房子的人都知道，如果你选择还款期限是30年，基本上利息就滚出一套房子了。比如说100万的房子，你贷款70万，那么30年下来你的利息总额就将达到70万左右了。这几乎就是滚出了一套房子的钱了。

这等于说你是花两套房子的钱最后才买了一套房子。那么为何这么多人还这么傻，还愿意选择贷款买房子，而不是等着存够了钱再去买房子呢？

那么到底贷款买房子划算，还是全款买房子划算呢？可能不少人会认为贷款买房虽然要给利息，但是房子会肯定会升值，而且钱越来越不值钱，所以贷款越长越划算。简单来说30年之前，一斤猪肉可能才几毛钱，如今一斤猪肉已经几十元。

假设说今天你每个月要交5千元的房贷，今天5千元可以买到200斤猪肉，那么等到20年之后，可能5千元只能买10斤猪肉了。那个时候你交的房贷其实压力就小很多了。另外房子也会一直升值，如果每年房子可以升值5%，那么十几年就几乎翻了一倍了。如果30年的话，房子至少要翻两三倍了。这还是保守估计了。正是基于这样的考虑，许多人认为买房子肯定要贷款，而且越长越划算。

另外贷款买了房子之后，马上就可以住进去，还可以省一大笔租房子的钱。所以从这个几个方面算起来，其实贷款买房还是非常划算的。

不过这些都是有假设的，第一个就是经济要不断上涨，房价才会不停上涨，起码就算不大涨，也要稳步增值。第二个就是持续的通货膨胀，起码CPI要一直上涨，物价越来越贵，钱越来越不值钱。如果没有这两个前提，那么贷款买房更加划算就是不存在的。

现在大部分人对于房地产的判断是基于过去20年的经验，过去20年发生了什么事情，房价不停上涨，物价也不停上涨，中国经济高速发展。如果没有这些前提，那么贷款买房就是非常不划算的，远远不如全款买房。

全款买房最大的缺点就是要等。因为一般来说，大部分人的钱只能够给首付，如果要存到够全款的钱，就要等多几年，甚至更久的时间。等于说这几年你要继续租房子，这也是一笔费用。如果按照一年三四万的房子计算，几年下来你也开支了20万左右了。

也是因为这一点，所以许多人咬牙也要贷款买房。不过假设未来的房价是走跌的趋势，甚至是基本不涨，那么你的等待也是划算的。因为房价走跌，可能你买房子的差价就赚回了租房的钱。更加重要的是，如果你可以一次性存够钱去买房，那么等于说你也省下了一大笔的利息。

关键的是全款买房之后，你不会有患得患失的心理，不用每一个月都背负一大笔的月供。如果房子上涨了，你可以庆祝房子增值了，如果房价跌了，你可以庆幸当年没有贷款去买房。因为对于贷款买房的人来说，如果房子跌了，他们随时都可能资不抵债，甚至还不起月供。因为如果房价跌，可能就会引起系统性的问题，到时候你的收入可能大跌，引起通货紧缩。那个时候5000元可能就可以买几千斤猪肉了。到时你供房的压力就会大涨。

贷款买房30年利息就滚出一套房，全款买房贷款买房，哪个更划算？其实很多事情我们今天都是无法预测的。因为未来二三十年到底会怎么样谁也说不定，所以我们活在当下，还是要增加我们抵御风险的能力，如果一定要买房子，即使不能全款，也要减少月供的压力，缩短还款的周期。

防止吃亏，“全款”和“按揭”买房到底谁更划算？内行人实话解答

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：您好，房神，我想请你指导下投资买房，你说如果贷款首付越低越好，贷款期限越长越好。这是正确的理解吗？我觉得贷款期限越长，利息支出也越大，首付和贷款比率是否有比例吗？谢谢！

回答：您好，首付越低越好是正确理解的！

我们投资的标准是：1.目标尽可能找性价比高的。2.贷款拉倒最大。3.其次才是月供贷款，最后利率房贷价值的论述背景都在房地产的范围之内。

投资买房子是为了保持和增加34的价值，而贷款的目的是维持和增加34的价值。

买过房的人都知道，哪个的房子需要归还30年。

因为房贷是不变的，假设五年前的贷款，当时每月还款的购买力是200公斤肉，而今天的购买力只有大约100公斤肉。

那么，你提供房子的时候赚了多少钱，也就是用现在价值一百公斤的钱来偿还那一年价值二百公斤的肉？我赚了整整一百公斤，再简化一点，等于借一百块钱还五十元。还有什么比这更有利可图的吗？

只要房价稳定，不需要他涨，只要物价上涨，上述过程是无风险的套利，为什么你认为30年期贷款购买者是愚蠢的？

因此，许多投资者的标准答案就是：只要银行贷款利率不超过6%，就必须拉满30年，如果有40年更好！

对于普通百姓贷款方式的选择：

等额本金，月还本金和利息逐渐减少，适用于想要减少总利息支出或提前还款的人群。

等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息较高，适用于收入不高、工作较稳定的青少年。

提问:房神你好！天府新区资格一个，想买个500个内的总价，看了天府里两梯两户的。从投资角度可以买吗?还有麓湖熙华天玺，中海观园，天府锦绣，龙湖云著，差不多的总价，或者房神有推荐合适的楼盘吗?

我自己的情况是，目前青羊优品道一套90出租，自己住在温江，温江恒大城140多平清水，时代金悦也有套空置，恒大未来200未交房。未来城按揭贷款120万，现金200万。除了优品道在我本人名下，其余在父母亲戚名下。一直都想在天府新区买套房子，所以现在想先买天府新区，后续依次卖掉恒大城和时代金悦。好不容易拥有的资格,不想买一个小房子浪费掉。原计划搬新家到恒大未来城，我在天府新区的房子考虑投资加自住，家里有老人带孩子。现在新的政策满五年,请问房神投资自住升值潜力各方面考虑，我应该选哪里?该怎么优化我的资产！我只能接受500万总价。

回答：你好！你重仓都建在温江太过集中，现在迫不及待的想在天府新区布局，如果早几年就分散投资F4板块的话今天你的资产在翻番。

所以，第一步是同时进入天府新区和整顿温江房产。购房资格足够多，有足够人脉，那么就要把资格往大城南牵引，而不是光买熟悉区域。天府新区重点天西板块，500预算非常适合，天西板块重点考虑万科天府锦绣，楼盘体量大,定位高端，学区配备天府新区C区，天府七小元音小学和元音中学,还有天府七中私立，天府七中今年新开高一的目标重点大学。

提问：房神你好，在现在楼市下行期，开发商还大量建房，未来房子又应该要卖给谁呢?

回答:未来10年，房地产是卖给有房子那些人房地产发展至今，房子某种程度上已经不是绝对的稀缺品。大部分人都能够解决居住的问题，无非是这个房子适合不适合。未来楼市会形成两个涡轮，租赁一个涡轮，房产内部一个涡轮，中间是存在界限的。未来房子可能会卖给这些人：

1.迁移的人。什么意思？虽然说我有房子，但是我房子在老家，对我来说，我现在在上海打拼，老家房子不能卖掉，所以我必须要在上海买房。这一群人是未来比较主流的人群。

2.置换族，以前房子有，但是很差或者说很小，为了住更好的房子所以买房子，这也是为什么金茂可以在这两年爆发的那么猛，不是没有道理的。

3.第三个叫目的族，某种程度上我认为未来的房子会捆绑更多的。

提问:房神你好！想咨询一下，现在比较纠结。一直在西藏工作，要起码10年后才回来，现在面临买新房和二手房的纠结。这几年也就是放假回来才居住，预算是在150至200万。假如买新房，没人住，空置觉得浪费，舍不得出租。买老房子，有租金，但也觉得不会多好。同时以后改善的时候，又怕老房子卖不出去，没好价钱。希望能够指导一下！

回答：你好，如果抛开价格来谈，当然是买新房更方面，比如2020买房，2022年交房，这样的话，2030年回到成都还是满五房龄8年的次新楼盘，相对来说市场热度还不错。但是这个价位能可选楼盘不多，如果有，当然可以作为优先选项。

但我还是建议先买一套10年内的二手房，几年后又卖掉重新买—套新二手房。这样你2020年买下的二手房，一方面负责增值，一方面负责满五，再一方面还可以出租（租金回报)。2025年的时候，你再次选择新房，等2030年回成都，房子是新的，付出的金钱成本并不算多。

提间:房神你好！麻烦咨询一下，现状:我父母是外地户口，社保已满两年，打算今年买一套房。我现在是大学生成都市户口(原来的老房已卖，现无房)。问题一:我爸怎样才能将外地户口迁入成都，且有资格买第二套房?在我有户口无房的情况下，父母可否通过投靠入户，再平迁到父母新买的房子上，这样是不是就有第二套资格了?

回答：1.目前规定，外地老年父母投靠，一直都没有独立购房资格。你说的方式现在行不通了。2.所以年龄达到，落户可以，但是没有独立购房资格。3.只能考虑社保满，然后积分落户。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。

如果你在买房投资中有问题请大家关注我或者私信我留言！

买房时，“全款”和“按揭”到底谁更划算？内行人实话解答

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：您好，房神，我想请你指导下投资买房，你说如果贷款首付越低越好，贷款期限越长越好。这是正确的理解吗？我觉得贷款期限越长，利息支出也越大，首付和贷款比率是否有比例吗？谢谢！

回答：您好，首付越低越好是正确理解的

我们投资的标准是：

1.目标尽可能找性价比高的。

2.贷款拉倒最大

3.其次才是月供贷款，最后利率房贷价值的论述背景都在房地产的范围之内。

投资买房子是为了保持和增加34的价值，而贷款的目的是维持和增加34的价值。

买过房的人都知道，哪个的房子需要归还30年。

因为房贷是不变的，假设五年前的贷款，当时每月还款的购买力是200公斤猪肉，而今天的购买力只有大约100公斤猪肉。

那么，你提供房子的时候赚了多少钱，也就是用现在价值一百公斤的钱来偿还那一年价值二百公斤的猪肉？我赚了整整一百公斤，再简化一点，等于借一百块钱还五十元。还有什么比这更有利可图的吗？

只要房价稳定，不需要他涨，只要物价上涨，上述过程是无风险的套利，为什么你认为30年期贷款购买者是愚蠢的？

因此，许多投资者的标准答案就是：只要银行贷款利率不超过6%，就必须拉满30年，如果有40年更好！

对于普通百姓贷款方式的选择：

等额本金，月还本金和利息逐渐减少，适用于想要减少总利息支出或提前还款的人

群。

等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息较高，适用于收入不高、工作较稳定的青少年。

提问：房神成都刚需预算120万，买新房还是二手房更划算且将来更容易出手？是买市里老破小还是买东边的较新小区？交通的话如果不堵车差别不是很大。您觉得大面刚需值得买吗？

回答：刚需买房就考虑将来是否更容易出手，也就是升值更大，是对的。为换房做好打算。

但是，升值空间只是购房诸多因素其中一个比较重要的因素，不是决定性的。刚需首先还是解决自住的问题，这是出发点。

从自住出发，很多新建小区周边，商业交通等配套不全，入住率可能也不高，刚开始住进去比较痛苦。但优势是价格低。

老破小除非有很强的支撑，比如学校，比如你可能因为某种原因就是离不开那个区域。

否则的话，老破小除了周边生活配套齐全生活成本低公交车方便之外，居住舒适度是很低的。而且，将来维修比较频繁，而维修成本是高于新建成本的。

从你的200万预算来看，现在选择余地还是比较大的，尽量选周边各种配套比较齐全的新小区。

关注配套优先度依次为：学校、交通、商业、环境、医疗等。

另外，从现在房地产的发展趋势来看，会越来越向产品倾斜。

产品好的房企会得到更好的发展，包括规划、形态、户型、质量等。近几年靠以质量换速度求规模发展起来的，会逐渐受到市场的惩罚。

所以，还要尽量选那些产品口碑不错的项目。

大面板块现阶段自住还可以。但考虑投资因素多的话就不建议。

前期购买考虑投资的太多而价格又不高，房产形势一旦好转，大量的房源抛出会影响升值。

提问：成都青羊区户口单身，已有一套青羊区自住小套三，尚有商贷20+贷款10年期未还完。现有70+现金，打算在成都再购入一套住宅。初步方案如下：

方案1：选在成都三圈层不限购的楼盘购入一套改善型大套三期房。初步选择在青白江凤凰新区购入品牌开发商期房，

理由：未来1-2年单位工作地点大概率会迁移到广汉，单位拟定的工作方式可能为A:每天搭乘单位通勤车由青羊区-广汉之间通勤，可能B:在广汉的单位宿舍居住。考虑到青白江和广汉很近，可以自住，可以使用公积金贷款，如果以后工作单位有变还可以再卖出。

方案2：购买法拍房，买入温江次新房。理由：不限购，温江房价总价低，但是有贷款记录需要支付全款。打算购入后简单装修后出租，拿证后再卖出。

方案3：继续等待限购政策松动后再在青羊区购入二手房。请房神帮忙分析一下我的逻辑是否正确，我的情况选择哪种方案更加适合，还是说有更优的方案提供？谢谢！

回答：1、单身无论限不限购都只能购买一套，

2、就算你能找到二套购房的资格，青白江不建议入手，青白江目前是成都唯一一个没有通地铁的郊区，短期不会有太好的发展。

3，温江是可以考虑的，如果能找到资格，就可以不走法拍，当然没有资格就只能走法拍了。

4、谁也不知道什么时候政策松动，我的建议是不用等。5、主城区可以考虑，杉板桥、二仙桥、八里庄、龙潭寺版块。

提问:房神，请问成都青白江区新城核心的位置住宅有必要留着吗?前两年涨了一倍,现在又回落了。如果留着，建议握几年?

回答：还可以继续持有，配合长租，淡市不出货，建议持有5年左右，等待下一波行情出手。

提问:房神，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。看了房神的文章后，想把资产重新配置下。请房神多多指教。

回答：你好！买房一般不建议全款，没有杠杠，资金利用率太低，后期利润无法放大。

对于房产来说，不在于数量，而更在于质量，要把手里的资产不停的运作越来越优。因为你楼盘名字地段等都没有说，只能从时间大致来判断建议。

01年的房子房龄已偏大，如果是老破旧就建议出手，不值得长持，另外安置房升值潜力相比较差，小区人杂环境各方面都不好，决定了升值能力就会差。买房投资目的不是出租，租房什么时候能租到100万，核心还是房子的升值，出租只是说帮助减轻还贷成本，而不是买房目的。

买房投资里要记住：好的买进是成功的一半，而坏的买进是进退两难噩梦的开始。

在买房中如只求我喜欢、我高兴、我方便或者我买的起亦或卖不起的思考维度作为决策依据的话，那跟买个奢侈品一样，一句话就结束了：有钱、任性、请随意！没钱，没力，就放弃！

提问：房神感觉我现在的工作没有出头之日，之前想学习房地产投资，订阅了很多资料，大咖公众号、微博等完全看不过来，但是又感觉有很多好东西，导致一篇好文章也没有耐着性子看完，更别说一本书了，这是知识焦虑吗？

回答：无志之人常立志！

说看不过来的是错觉。实际上你也没花多少时间看。

不过是自己感觉花了很多时间，因为看这些东西会让你觉得头疼。

如果是刷抖音，两个小时嗖的一下就过去了。

很多人之所以碌碌无为，是因为他们不够自律，不够努力，下不定决心。

人处于贫穷时所面对的心理，会感觉焦虑但却又无法自律或有某种动力去促成一种向前的推动，于是一边焦虑一边继续堕落。

你提醒也没用，几天之后又歇菜了。说实话，这种不成器的弱鸡看过太多了！

他们被动接受，自己不做决定只能靠别人给他做决定。

他们的世界往往是这样，晚上想想千条路，早上起床走老路。

害怕贫穷，但更害怕改变，这就是穷人。

我一直认为这类人不值得同情，因为这世界人人都有机会。完全是自己造成的。

主宰不了自己生活，就只有被别人主宰！

只要你下定决心要干，办法总比困难多。

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如果你在买房投资中有问题请大家关注我微信公众号《成都房神》向我提问，有问必答