提前将房贷还完，是“聪明”还是“糊涂”？算了一笔账就明白了

引言

近20年国内房价不断上涨，如今已经达到让普通人望尘莫及的水平，现在大多数中国家庭都很难真正凭实力全款买下一套房，为此很多人为了解决住房问题，不得不背上几十年的房贷。

虽然说按揭买房的确能缓解当下的住房燃眉之急，但后续还房贷却也是很多家庭的一大困扰，而且房贷时间越长利息越多，等到还完时才发现有时房贷的利息都比本金还高一倍。有人算过一个家庭的平均资产大概有300万，但这其中70%都来源于房产。

正是因为房贷给大家带来了诸多困扰，所以也有一些人考虑提前将房贷还完。那么提前将房贷还完，是“聪明”还是“糊涂”？算了一笔账就明白了。

其实现在关于是否要提前还房贷，社会上有两类观点，一类人认为可以提前还，毕竟银行贷款的利率较高，时间越长，利息越多，这也提升了百姓的还款压力，若是能够提前还清，便可以减少在利息方面的支出，而且还清贷款后，自己的心理压力也会减少，会让后续几十年的生活质量有明显提升。

当然在他们看来，提前还清房贷则意味着房子彻彻底底掌握在自己手中，也终于能够拥有房子产权证，这也能避免某一天因为其他原因导致房子断供被收回。更何况现在房贷的压力让很多普通家庭都不敢有其他消费，毕竟每个月仅是还房贷就占据了大笔支出，这导致很多家庭的生活质量都在还贷的这几十年受到严重影响。

那还有一类观点并不支持提前还清房贷，对于这些人来说，他们认为还房贷还需要考虑通货膨胀的因素。

未来货币价值还会在一定程度上继续减轻，同等水平的利息在未来的中国社会并不会有现在这么大的“分量”。在他们看来，即便自己手头有充足的资金，但是用这些钱来搞投资或许要比还房贷更划算。

而在我们进行房贷办理时银行工作人员通常会给我们提供两个选项，这两个选项代表了不同的还款方式，一种为等额本金，一种为等额本息，他们之间的区别是前者每个月还款数额不固定，但是会逐月递减，本金与利息都是前期还的相对多一些，后面还的相对少一些，后者则是每个月的还款金额不变。

但伴随着时间不断增加，月供中本金占比越来越高，利息占比逐步减少。举例来看，在购买首套房的背景下，若是房贷利率为5.47%，向银行贷款总金额为100万，还款期限为30年，选择等额本金总需要偿还191.06万元，这其中利息就是91.06万。

如此计算一年需要偿还的本金和利息加在一起就是6.3687万，如果选择等额本金，则整个贷款流程下来需要偿还173.7万这其中利息为73.7万，而在这种还款方式下，第1年所需要偿还的本金和利息在一起是8.1585万。也有一些人因为不喜欢贷款年限过长，会在贷款时选择减少贷款年限，比如同样是向银行贷款100万，他们可能会考虑在10年内还清。

而若是这种情况，等额本金和等额本息总还款数额分别为124.7万和126.69万。其实若单纯地从利益角度出发，不管选择哪一种还贷方式能够提前还清贷款对自身而言或许相对有利，但是这也有一个前提，那就是当等额本息还款的周期还未超过总还款年限的1/3，等额本金的还款周期还未超过全部还款年限的1/2。

除此外究竟是否要进行提前还贷还需要基于自身实际情况出发，比如若自己手头上的资金还有其他的用途，比如创业、投资等等。

这时可以暂时搁置提前还贷计划，将这些钱用于更重要的事，但另一方面如果认为房贷已经给自己的生活质量造成了负担和影响提前还清贷款，或许能够令人身心放松，也能够令家庭感到轻松，这样一来后续他们就可以合理利用每年攒下来的钱了。

结语

总而言之，我们并没有单一的标准来评定提前还贷究竟是好是坏，此事就如同一把双刃剑，有好的一面也有坏的一面，究竟怎样选择还是看我们自身的需求，但还是要提醒大家，如果选择要用这笔提前还贷的钱去投资，务必要确保自己的投资风险小、能有收益，否则不仅房贷没有还清，可能还会让自己一无所有。

提前归还全部贷款后，分期还款手续费还需支付吗？判了！

来源：珠海中院

转自：湖南高院

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使用信用卡分期还款业务，是不少人选择的支付方式。很多银行推出的分期还款业务都含有分期手续费，分期手续费往往均摊到每期还款。如果因为信用卡持卡人逾期还款等原因造成违约，银行在追讨本金、利息等款项时，是否可要求持卡人支付剩余期数的分期手续费？近日，珠海中院审理了这样一起案件，认定持卡人没有享受分期利益，无需支付分期手续费。

案件详情

2019年，张某向某银行珠海分行申请办理信用卡装修分期业务，并与银行签署相关分期业务协议。双方约定，张某用该信用卡透支的消费金额分60期还款，每期还款金额包含本金、利息及分期手续费。合同生效后，张某用该信用卡消费18万元，按合同约定归还了9期款项。从第10期开始，张某未按时还款，产生了违约金和利息。在还完第12期分期款后，张某不再向银行还款。

银行催缴款项未果，向法院提起诉讼，要求张某返还透支消费的本金144841.9元、利息7107.73元、违约金1896.45元及分期手续费26320.85元，合计180166.93元。

法院判决

一审法院审理后认为，双方就办理信用卡装修分期业务签订的协议符合法律规定，银行已为张某提供了消费透支金额，张某应按照合同约定向银行还款。张某透支信用卡后没有按约还款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判决支持银行的诉讼请求，张某需向银行支付透支的本金144841.9元、利息7107.73元、违约金1896.45元及分期手续费26320.85元，合计180166.93元。

张某不服一审判决，向珠海中院提出上诉，请求改判驳回分期手续费等。

张某称，银行主张信用卡分期手续费26320.85元既没有事实依据，也没有法律依据，已经支付的7128元应当从本金中扣除。

银行辩称，依据合同约定，信用卡透支消费分期期数60期，手续费率0.3300%/期，张某本人已经签名确认，且在分期业务办理后，张某也依照该约定归还了9期，没有异议。因此，分期手续费的收取是符合约定、有事实和合同依据的。

二审法院审理后认为，双方争议焦点主要在于张某应否支付分期手续费。根据双方签订的协议，在银行分期收取张某还款的情形下，该分期手续费不仅体现双方的合意，亦是该业务模式所决定，应予支持。张某主张其完全不应支付手续费，不能成立。

但是，由于分期手续费属于张某对分期付款所支付的对价，在银行宣布涉案信用卡贷款提前到期，张某需提前归还全部欠款的情形下，张某已经不存在可分期支付后续款项的事实，对于银行请求张某支付尚未发生的分期手续费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

二审法院改判张某无需支付未到期分期款项的分期手续费，维持一审其他判项。

根据《最高人民法院关于审理银行卡民事纠纷案件若干问题的规定》第二条第二款规定，发卡行请求持卡人按照信用卡合同的约定给付透支利息、复利、违约金等，或者给付分期付款手续费、利息、违约金等，持卡人以发卡行主张的总额过高为由请求予以适当减少的，人民法院应当综合考虑国家有关金融监管规定、未还款的数额及期限、当事人过错程度、发卡行的实际损失等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。

涉案合同明确约定银行针对客户分期还款按月收取分期手续费。因客户违约，银行宣布合同提前到期。在此种情形下，因不存在客户后期支付分期手续费的事实，如若继续支持未发生的分期手续费虽有合同依据却有违公平。因此，法院对于涉案合同被银行宣布到期后分期手续费不予支持。在该类案件的审理中，法官应注重发挥司法智慧，透过现象看本质，以公平原则和诚实信用原则为基础，力求实现违约责任认定的实质平等，实现法律效果与社会效果的统一。

交行：11月起提前还房贷将收补偿金

多家银行表示补偿金收取以贷款合同约定为准，也有银行表示暂不收取

8月1日，交通银行发布公告，将规范个人按揭贷款等的提前还款补偿金收费行为。公告显示，自今年11月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准。

■新快报记者范昊怡见习记者刘艳爽

交行公告：

补偿金比例为

提前还款本金金额1%

交通银行在公告中表示，本次调整是为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为。调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行。

根据公告，调整前，每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1%。对于全部提前还款补偿金，出现两种情况时，收取当次提前还款本金金额的1%。一是贷款期限2年(含)以上5年(含)以下，1年内全部提前还款；二是贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。

调整后，个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费)，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定的基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

记者走访：

有银行明确表示不收

有银行表示“按合同”

“实际上提前还款补偿金一直都有，在消费贷和个人住房按揭贷款的合同中，均明确了提前还款的相关补偿费用。”有银行业内人士告诉新快报记者，不过在现实操作中，各家银行对这部分费用大多予以了减免。与此相对应的是，交通银行也在其公告中指出，在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

工商银行广州分行一家网点的工作人员告诉新快报记者：“虽然条款上有明确提前还款需要补偿相关费用，不过目前在实际办理的过程中我们暂未收取客户的费用。”

建设银行的客服人员则明确对记者表示，广州地区个人商业住房贷款提前还款可以通过登录手机银行自行申请，根据提示操作办理预约即可，目前暂不对提前还款业务收取任何费用。

此外，在走访中，多家银行均向新快报记者表示，目前暂未对提前还款补偿金进行政策调整，“按合同规定走”。交通银行客服人员告诉记者，目前交通银行广州地区提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，农业银行和邮储银行的客服人员表示提前还款会有违约金，但“具体数额要以合同为准，合同上有标注”。招商银行的客服人员则表示提前还款会产生违约金，不过贷款月供满12期以上可以减免违约金，不同城市会有区别，具体以合同约定为准。

业内声音：

提前还贷增多

影响银行信贷投放任务

针对银行调整提前还房贷需缴补偿金，多位接受采访的业内人士认为，看似普通的公告背后，说明当前提前还款的现象有所增加。

某国有行广州分行的相关人士告诉新快报记者，公告背后和今年银行贷款的投放任务等有关，近年来随着贷款利差的收窄，为保持利润不下降，多家银行加大了信贷投放规模，另一方面，提前还贷增多必定会影响到今年信贷投放任务的完成度，因此，银行是不太欢迎提前还贷行为的。

“从理论上讲，客户提前还款可以释放部分个人按揭贷款空间。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，当前市场资金处于相对合理充裕的水平，而房贷目前对银行来说仍是优质资产，因此银行或不希望客户提前还款。

尽管银行要求提前还款的客户缴纳补偿金“有法律依据”，不过目前银行仍极少执行提前还贷收取补偿金，“信贷客户对此的接受程度相对较低，容易引发纠纷”，上述银行人士同时补充道。