保定楼市的商铺还能买吗？还能“一铺养三代”吗？

保定楼市的商铺还能买吗？还能“一铺养三代”吗？

这是冬冬冬的第214篇原创文章

内容提要：之前说过很多次关于在保定购买商铺的问题，今天就借着中国府小门脸的开售，再给大家说一次。保定的商铺到底还能不能买，到底是“一铺养三代”还是“三代养一铺”，买商铺都需要注意什么？什么样的人适合在保定购买商铺。

我是冬冬冬，保定市的一名房产中介，每天都会更新一些购房经验和保定楼市的信息，欢迎关注。

我们一定要先弄明白什么叫商铺，一般我们把商业综合体和社区门口的门脸统称为商铺，还有一些大商场的内铺也叫商铺。

搞明白了什么是商铺，接下来就要问自己，买商铺是为了什么？是纯投资，还是自营兼顾投资，还是手里闲钱比较多，想多买点固定资产。

弄清楚以上几个问题之后，可以带着问题接下来往下看了，不要再有“一铺养三代”的思维模式了，如今电商实在是太发达了，搞得实体经济举步维艰，如果你买商铺是奔着发家致富，走上人生巅峰的出发点，商铺要是会说话，它一定会告诉你：“臣妾做不到啊”。

商铺一定是一个需要长期持有的固定资产，并且它给你带来的收益是缓慢增长的，如果你想靠着买套商铺就想一夜暴富那是不可能的，尤其是对于我们普通人来说，商铺只能做到锦上添花，不要把它和暴富或者发家划等号。

尽量选择一些成熟社区周围的商铺，虽然电商业对实体店的冲击很大，但是有一些行业大众还是会选择进店消费，例如：理发、餐饮、超市、药店、美容、干洗、宠物店等等，这些店铺会是最早一批在社区周围形成的，而且随着周围社区人群不断的增加，这类商铺的出租率和租金也是上升趋势的。

买商铺需要注意什么

1、不要买太大的，除非是你自己确实有用；

2、不要贷款买，租金不能覆盖利息的话，10年白忙还得赔点；

3、不要买内铺，你去大商场买个内铺，最终还是需要托管运营，到最后你甚至都不知道哪个铺位是你的，经营得好你有租金，经营不好就凉了。

4、不要托管，自己的铺子贴个纸就能租出去，为何要把租金拿出来让别人帮你出租呢？

哪类人群适合购买商铺

手里有闲钱，购买商铺对生活没有任何影响，可以做到全款购买，并且在保定市已经有2套住宅，这类人是比较适合在保定购买商铺的。但是还是要提醒大家一下，买商铺致富的年代已经远去了，哪怕是真的有这种可以致富的商铺，相信我，一个在保定卖了8年房的房产中介的话，你买不到，这种商铺不是开发商自持，就是被“神秘人士”买走了。

商铺本身的升值能力很差，变现能力更差

商铺主要是靠租金来获取收益的，想靠着房价升值很难，我见过很多买了十年的商铺，卖的时候都是原价往外卖，虽然这是个例，但是也从一个侧面反映，商铺本身的升值潜力并不大。而且在出售的过程里，想找到一个合适的买家也很难，商铺不是你想卖，想卖就能卖的，除非价格特别合适。

结论：商铺可以买，在保定有2套住宅，理财保守派，每年都有稳定的收益，比银行理财利息略高，短期内没有大额的资金需求，不想再受房东的压榨，自己买个商铺做买卖，全款，我觉得这些都是在保定购买商铺的前提。

关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，来自冬冬冬，纯属个人看法，仅供参考。原创写作，分享不易，如果觉得文章不错，欢迎点赞转发。

投资实体店，商铺选择“租赁”还是“购买”？商业地产角度分析

投资实体店，商铺选“租赁”还是“购买”？商业地产角度分析！

最近听闻网络上对商业地产讨论众多，很多家庭不仅拥有了住房，还增添了商铺，买商铺的人大多面临难租、难售的局面，本想着通过投资门面养老，到头来却发现是在“养”门面，就算空置在那里，物业费依旧产生，门面变得不再一如既往的“稳妥”！

但是无论商铺价格多高，商铺依旧是实体店投资者的需求品，没有商铺做奠基就不能成为真正的实体店，同时实体店投资有着与生俱来的日常需求，不管是长期生活居住还是长途跋涉去旅游，如此可见许多人愿意去投资实体店不无道理。

投资实体店一般有两种情况：一是通过像业主或者开发商租赁；另外一种则是通过像业主或者开发商直接购买，许多人就会觉得两者之间其实就是资金的区别而已，认为租赁投入的资金更低，购买商铺投入的资金更多，是否就只有这两者之间的区别呢？笔者分别从两个方向做对比。

租商铺适合大众，投入较少，资金使用率更高！为何租门面适用范围更广泛？我们都知道一个普通的创业者大多通过租赁商铺来开公司经营，源于买商铺的价格更高，商铺的价格在一线城市能达到几十万一平方米，而在三四线城市也能达到一两万每平方米，出于对自身资金的预算，显然租门面更为划算。

一位朋友做餐饮店，由于自身资金较少，只好从快餐店或者烧烤店起步，两者对比之下，虽然烧烤店操作起来比较劳累，但是烧烤店的利润更高，俗话说：吃得苦中苦，方为人上人！于是在夜市街租了一个100平米的小店，因为夜市街环境一般，租金比较便宜，一个月仅2000元，一年时间通过自己的努力连开了2家分店，还给自己换了一台新车。

上述例子并不是说租门面的投资就一定少，也有租门面投入上千万费用的情况，例如租下几千平方米用来做酒店、会所等，单单装修就是几百上千万，可见选择的项目不同投入的资金也有很大差距。

再者租门面是向业主或者开发商买断有时间限制的使用权，在这段时间内商家享有经营权、改造权，当然改造需要满足一定标准，不得破坏主体结构，其中的隔墙以及隔层可根据情况办理改造手续进行改装，向开发商租赁涉及到隔墙时，合同期结束后会被要求恢复原貌，此时的装修存在押金部分，开发商同时会承诺合同期结束后如数退还，具体情况需要跟开发商的商谈结果为准！

一般情况下租赁商铺的使用年限在2年-20年左右，门面越小租赁期限越短，反之租赁期限越长，在于商家投入资金多少而定，实体店的资金回报周期本身较长，投入资金越多回报周期越长。例如一般的小型餐饮店会签3-5年，本身投资较小，最快的几个月就可以收回成本，几万到几十万的资金就可以实现开店，而像大型超市、酒店、会所等业态则需要较长的回本周期，通常在3-8年才能回本，一方面自身投入装修资金以及租金较多，导致资金回笼速度较慢，另一方面受到经济环境的影响，一旦人们的可消费资金降低，所开实体店收入也会受到波及。

租商铺大多需要自己出资装修，少部分可直接租赁带简装修商铺，比如办公、小吃等商铺，自己装修的实体店可以根据自身需求进行设计，有较强的主导权，但是支出的费用更多，加上每个月租金以及人工算下来成本并不低，而且装修的使用有一定期限，通常3-5年就需要进行装修升级，可见租赁商铺是一笔持续性开销！好在租赁商铺的投入部分大多用于实处，并且能直接带来效益，减少了资金占用率！提高了资金使用率！

买商铺适用于资金雄厚者，需要对实体店有良好规划！买门面通常是一笔不小的开销，特别是买下来还要用于开店的人来说难度更是不小，不仅要承担购买商铺所需费用，还要承担后续经营过程中的开销，买门面分为两种情况：

一种是贷款买商铺，商铺贷款需要首付50%，剩余的50%才能够贷款，与住宅有所区别，同时商铺的贷款时限最长只有10年。一个价值200万的商铺月供在1.1万左右，10年内支付的利息在30万左右。另一种则是全款或者全款分期，这是业主与商家之间之直接存在债务关系，开发商通常会给业主1-2年的分期还款年限，这种情况下不产生利息，但是业主自身在前期压力较大，毕竟资金都使用在了购买商铺上面。

购买门面开实体店的投资者大多是拆迁户或者公司，自身资金实力雄厚。虽然前期压力较大，但是商铺的“主人”转换了角色，毕竟到头来购买的商铺成为了自己的固定资产。

一位朋友在三线城市开了8年酒楼，去年发现她所开的酒楼虽然在市中心，但是停车很不方便，客人举办一场婚礼的车子需要到较远的地方才能停放，于是他打算将酒楼搬迁，面临他有两种选择：一是租赁；二是购买。因为看中的物业条件不错，开发商的预期很高，导致他接受不了开发商所报出的租金单价，左思右想之下，反正自身有闲散资金，索性将一整层买下来，这样下来省下一笔不小的开销，但是面对装修的时候开始犯愁，由于自身将资金花在了购买上面，装修便达不到豪华条件，退而求其次采用了中端装修，打算开店过程中慢慢改良。

从她这个买商铺经历来看，买商铺对资金的分配尤为重要，不可只顾“蛇头”而忽略“蛇尾”！另外租赁商铺往往有一定的免租期以及装修期，这是开发商为了楼盘氛围打造，商业地产被开发商修建出来后主要还是为了销售，而投资者对商铺是否能租赁出去存在质疑，这时候开发商就会通过低租金、高免租期等政策条件吸引商家入驻。

总的来说“租门面”和“买商铺”各有优劣势，投资实体店的是租还是买尤为重要，最后还需要一定的经营水平才能创造更多价值，投资实体店并非易事，而是一个不断摸索创新的过程！

现在的商铺还可以买吗？内行人“6字”回答是否靠谱？

说起商铺，很多人都会想到"一铺养三代"这句话，商铺投资的高回报可以说已经"深入人心"。如果谁买了商铺，大家都会想到这个人买的商铺肯定赚了不少钱，因为商铺在很多人心中是财富的象征，所以很多人认为买商铺都是有钱的老板。其实随着经济水平的提高，商铺并不是只有老板才买得起，很多有点存款的普通家庭也能贷款买得起商铺了，所以现在很多普通家庭都开始选择投资商铺。

在前些年，特别是10年以前，大部分商铺在现在看来都是赚钱了的，而且赚得还不少，这些年城市化进程的加速，商铺的租金水平提高了很多，租金水平上涨，意味着投资回报率提高，也直接让商铺升值不少。前面10多年几十万的商铺，现在价值几百万的很多，也正是因为商铺的投资潜力巨大，所以商铺一直以来受到很多投资者的青睐。但是现在市场上表现出的商铺投资越来越难，主要体现在商铺出租困难、租金水平难上涨、回报率持续降低。所以现在很多人都认为商铺不值得投资了，也有部分人觉得商铺投资仍然具有很大的潜力。那么我们不仅想问：现在的商铺还可以买吗？笔者特意咨询了一个从事商业运营的内行人，他用了"尽量不要冒险"6字来回答这个问题。

为什么说现在买商铺是冒险？在现在看来，10年以前，不管是买房还是买商铺，到现在大部分都实现了较大的升值，可以说是闭着眼买房都能赚钱的时代。但是现在明显不一样了，现在闭着眼买房明显不行了。

商铺过量

近10年来，房地产市场可以说发生了很大的变化，城市规模也发生了很大的变化，以前我们的城市可能还只有三环，现在五环、六环都有了，以前只有一个不大的城区，现在已经多了规模很大的新城区。城市的发展修了很多的房子，也修了很多的商铺，现在很多郊区或者新城的商铺已经出现了过量的情况。主要是因为住宅入住率并不高，商铺数量却很多，一条街上4个小区，可能有3个小区楼下都是商铺，消费人群根本养不活这么多商铺。

电商的冲击

近10年来，相信大家都看到了电商的崛起，2008年全国电商交易额为3万多亿，2018年全国电商交易额为30多万亿，实现了10倍的增长。现在还有多少年轻人不网购？又有多少人将网购变成了一种购物习惯？大到家具家电，小到柴米油盐，都只需要一个手机就可以实现购买。现在的百货、服装等传统行业受到很大的影响，不少实体商铺关门歇业，电商已对实体商铺造成了很大的影响，这也直接导致了商铺出租越来越难。

租金水平上涨困难

现在普遍商家反应生意越来越难做，一是行业同质化越来越严重，二是电商的冲击，三是租金成本越来越高。生意本身就越来越难做，房东如果还一味地想着涨租金，那么很有可能将商家逼走，导致商铺很难再租出去，所以现在很多的房东根本不敢想涨租的事，反而还主动降租挽留租户。在现在这种情况下，很多地方的商铺涨租是很困难的，租金涨不上去，自己买的商铺又贵，这样就会导致投资回报率长期处于较低的水平，如果是贷款购买的商铺，算上贷款利息，还可能出现亏本的情况。

商场越来越多

随着城市规模越来越大，新开的商场也越来越多，大家都想分一杯羹，一个不大的区域可能同时存在几个大型商场。商场里面的业态较为齐全。能满足大部分家庭的购物需求，所以人们更多的是选择逛商场，而不是选择在街上逛商铺。所以商场的数量增多也对街上商铺造成了很大的影响。

综上所述，现在的商铺投资变得越来越难是很正常的现象，毕竟商铺同样适用"物以稀为贵"这句话，在商铺日益增多的同时，还想商铺保持回报率处于较高水平太难了。当然，也不是所有的商铺都不值得投资，但是值得投资的商铺确实占比非常小，我们能买到的就更少了。好商铺要么价格很贵，要么被开发商自己用，要么被内部人买了，我们能买到的大多是地段不太好，不好出租，或者地段较好，价格很高的商铺，这两种情况都使投资回报率不会很高。所以现在投资商铺更多的是"冒险"行为，真正能看准的好商铺太少了。你们觉得以上的分析靠谱吗？你们有钱会选择投资商铺吗？