房贷断供，在中国和美国有什么不同？

伴随着环北京区域房价的持续下跌，断供潮开始上演。

很多人想象中，如果房价下跌，当房产的市场价格抵不过需要支付给银行的房贷尾款，那么房子我就断供了，我不要房子了，个人赔掉的，是首付和已经支付的房产贷款。

一位燕郊的断供者，正是这么想的。

该购房人于2017年在燕郊买的房子，当时总价426万元，贷款298万元，首付30%，约128万元，月供1.68万元。过去4年的还款总金额为80.6万元，还有欠款本金+利息282万元未偿还。但因房产总价值已跌至240万元左右，所以他就选择了断供。

断供7个月之后，收到了法院的传票和判决书，银行起诉了他，并且毫无疑问地胜。欠款自然是不消说，额外又多出来7个月罚息约5万元，案件受理保全费约2万元，律师费更是高达12.3万元，等于在他的282万元欠款基础上，再加20万元，都必须偿还。

简单总结就是：

当前市场价240万元的房子，在已经支付208万元的基础上（首付+已还款部分），还要再支付302万元，而且还必须支付，不能拖欠。

有人不免说了，我就不还，银行你能把我怎么样？

这个结果很容易想到。接下来，银行会冻结你的所有银行存款，还会把你名下各种固定资产都进行保全，经过法院判决后，必须一次性还款，如果不能立即还款的，银行就会强制执行，对抵押物进行司法拍卖，用于偿还债务。不够的部分，还是由你个人偿还，直到还清为止。

不仅如此，你还会被列入老赖名单，不仅影响接下来你与银行之间的任何业务，而且还将影响正常生活。比如不能乘坐飞机、高铁、火车等公共交通工具；不得入住高档酒店、旅宿；不得出国，不能买房买车，不能买保险、理财；还会影响子女的教育，因为失信人员的子女不能就读高费用的私立学校。

作为一个现代人，这意味着他在这个社会上寸步难行。

简单说，在中国，个人胆敢对住房贷款断供，等待你的，将是个人的无限连带责任。

有人可能会问了，2007年“次贷危机”发生，美国也发生过大面积的房贷断供事件，美国人的房贷断供结局，是不是也像中国这样？

进一步地，如果出现全国范围内的房价下跌，中国会不会出现美国式的次贷危机呢？

这个话题说起来有点长，但我首先可以告知大家的是：

中国绝对不会出现美国那种“次贷”危机。

普及全民的住房抵押贷款（hi），起源于美国。正如其字面“抵押贷款”的含义，当一个人要买房的时候，金融机构（银行）首先评估这一套房产的市场价值，然后，再来评估贷款人的还款能力，然后，按照一定的比例折算，给予房产的持有人一定量的贷款，而贷款额与房产市价之间的差额，就是所谓的“首付”。

由于是抵押贷款，所以民众贷款买房的责任，限于该套房产，这差不多类似于国内的房抵贷，用已有房产做抵押品来贷款。如果还不上贷款的话，最终的结果，就是房产的所有权被转移到发放贷款的机构——虽然个人也存在失信问题，但不会有无限连带责任。

这么看的话，如果出现2008年那样的大面积房价下跌，无数民众房贷断供，银行拥有了一大批卖不出去的房子，参与房贷的那些银行，岂不是都要破产了？

没那么简单。

这里要普及一点儿美国抵押贷款及其证券化的历史。

作为人类最重要的固定资产，历史以来，各国都存在着以土地或房产作抵押，继而获取信贷资金的行为，这就是抵押贷款——从发放信贷的机构来看，抵押贷款是一种金融债权，其中借款人使用不动产作为抵押品，只要其拥有按时还款的能力，这就是一种优质的金融资产。

既然是金融资产，当然就可以卖出去。

早在1929年大萧条爆发之前，就有抵押担保公司经营这种抵押贷款。它们利用农场的土地、企业资产或者城市房产作为担保，向农场主、企业主或房屋所有人发放贷款，然后，把这些贷款打包成债券出售给投资者，这些债券被称为抵押贷款债券（MBkSi,MBS）。当时，无论是贷款还是债券，期限一般都只有3-5年，而且采用浮动利率，而债券的投资者，通常也是持有这些债券直至到期，获取利息收入……

1930年大萧条来临，房地产价格趋于崩溃，许多贷款者无法持续支付贷款，房地产被抵押担保公司收回，导致美国许多城市出现大量的无家可归者。而随着房地产价格的持续下跌，这些抵押担保公司也自身难保，基本全部破产和消亡，美国房地产陷入深度萧条——而这，也正是大萧条持续的时间和深度都创下历史记录的一个重要原因。

罗斯福上任后，为维护社会稳定，推动国会通过《1932年住房贷款银行法》，在全美国建立12家联邦住房贷款银行（FHiLBk，FHLB），通过低息贷款和专项补贴等方式，为下属的会员金融机构提供流动性资金，鼓励其对居民住房项目进行信贷支持。

为了进一步挽救大萧条中的美国房地产市场，1933年，美国政府建立了联邦住房管理局（FHiAiii,FHA）抵押担保计划，为中低收入居民购房的抵押贷款，提供联邦政府层面的担保，从而有效地建立起长期、固定利率，全额摊销的房地产抵押贷款，代替了原来民间经营的浮动利率，非全额摊销的抵押贷款。

1938年，美国政府成立了联邦国民抵押贷款协会（FNiMAii,FNMA），这就是后来在2008年金融危机之中大名鼎鼎的房利美。其主要功能，是在市场上发行债券，募集低成本资金，用来收购附带有FHA担保计划的住房抵押贷款，从而让FHA有更多的资金用于发放贷款，提高美国住宅的私有化率。

1944年，二战处于尾声。为了让参与二战的美国官兵们退伍后有个安稳的家，美国政府又特意设立了退伍军人管理局（VAiii,VA）抵押担保计划，鼓励退伍官兵买房置业，由联邦政府提供抵押贷款担保，其贷款资产也纳入房利美的收购清单。

1968年，迫于越战所带来的财政压力，房利美被私有化并成为上市公司。与此同时，美国政府从房利美MBS担保业务中，拆分设立政府全国按揭贷款协会（GvNiMAii,GNMA），这就是吉利美，同样发行MBS从市场上筹集资金。

1970年，美国联邦政府放开对房利美收购按揭贷款的类别限制，允许其收购普通私人住房按揭贷款。同时，为打破房利美对按揭贷款二级市场的垄断，联邦政府设立了联邦家庭贷款按揭公司（FHLMCi,FHLMC），即房地美，其所从事的业务，与房利美几乎完全相同。

总之，为了让普通人以尽可能低的成本得到信贷，买房置业，美国政府真可谓是操碎了心。

至于房利美、吉利美和房地美这几家机构，打着“为人民服务”的口号，从政府那里得到免收联邦税和地方税的优惠（当然，也必须配合政府执行房贷政策），类似于我们的央企——因其有联邦政府隐含信用担保，所以它们被称为政府支持企业(GvSEi,GSE）。

也正因为有了这几家机构，所以在美国，当居民贷款买房完成之后，这些信贷资产，就迅速被打包和标准化分割，变成了不同信用评级的MBS，在市场上公开标售——最终，风险都转移到了市场上成千上万的分散投资者那里，银行本身持有的信贷资产量并不大。

1996年，美国的MBS市场规模达到5000亿美元；

2003年，MBS的发行总额达到了3.2万亿美元；

2006年，美国的MBS市场规模达到了9万亿美元，由金融机构所发放的住房贷款，75%以上都会被打包成MBS出售；

……

至于房利美、房地美、吉利美这样的机构，自然是趁机大肆扩张，拼命发财。

一旦买房者还不上房贷，导致这部分贷款违约，倒霉的，是那些购买MBS的投资者，放贷机构本身，早就把这些信贷资产加价卖出去了——也因为有了MBS这种“金蝉脱壳”大法，美国放贷机构在房奴还不起房贷之后，损失并不大，甚至没有损失，它们所做的事情，主要就是依法收回房屋产权，然后，将还不上贷款的房奴，放进信用黑名单，但绝对不会对个别房奴穷追不舍，要求其承担无限连带责任。

有人可能会问，那些投资了MBS的投资者怎么办？

能怎么办？！

他们只能自认倒霉，等待那些出售MBS的金融机构，评估某一信用等级MBS的违约率，然后，根据违约率的情况，损失一部分本金和利息。

在这种情况下，只要不出现全局性的房价深度调整，金融机构永远都是赚钱的，它们已经把绝大多数风险转嫁出去，不会亏一分钱，只会来来回回收割房奴们和投资者的手续费。即便有一部分房奴无法按时还款，它们还可以把这部分房产拍卖，一个萝卜两头切，收割了房奴之后，再额外收割投资者一笔费用……

这就是美国房贷市场，有了万恶的金融市场，风险都被分散和转嫁到投资者那里了。

不过，地球人都知道，自2007年初开始，美国恰恰就出现了全局性的房价调整。一开始是次级贷款出现问题；后来，连优质贷款也开始出现问题，最后整个美国房贷市场都着了火，MBS的价格跌得屎一样。包括房地美、房利美、吉利美所发行的债券，也都跌得爹妈不认，差不多都已经陷入破产境地，美国财政部不得不出面将其接管……

再接下来，房贷市场崩盘引发了整个金融链条的传输危机，五大投资银行、美国保险集团、花旗银行等大而不能倒的金融机构被卷入。当雷曼兄弟破产之后，全球更是由此一起陷入金融危机之中。

从房奴的角度来看，2008年美国政府为什么必须救市？

是因为房利美、房地美和MBS，联系着美国大多数居民的房屋贷款。

如果美国政府不出面，任由MBS市场崩溃的话，接下来就意味着，人们无法继续获得贷款，这些房产都将被金融机构收回，接下来无数的房贷也将出现违约，很可能有30%甚至更多美国成年人会被放入信用黑名单……

不仅2008年必须救市，2020年疫情爆发后也必须救市，核心逻辑还是房地产和MBS。

截止2019年底，美国MBS债券市场规模达到10.3万亿美元。这个规模甚至超过了公司债，在美国债券市场位居第二位。其中有一大半的MBS，其底层资产都是居民房屋贷款。在2020年初疫情爆发之后，许多美国人突然无法前去工作，失业率暴涨，收入无从谈起。

这正是2020年疫情爆发以后，在失业率暴增的情况下，美国政府选择大肆为居民派发现金的原因——不发钱的话，储蓄率极低的美国，接下来就又是一轮超大规模的房奴还不上房贷的浪潮。接下来，不仅危及整个金融体系的运转，而且又有数量极其庞大的美国人将被列入“失信人员”名单……

这样一来，以信用消费为主的美国经济，还如何正常运转下去？

下图，就是1980年迄今美国债券市场的构成情况。可以很清楚地看到，从1990年代开始，房贷相关的MBS在美国债券市场的规模越来越大，成为一个“大到不能倒”的品种。

正是因为MBS的底层资产连接着美国的千家万户，所以，在2008年美联储和美国政府救市的过程中，不仅国有化了房利美房地美这两家经营MBS的巨无霸，连MBS本身，也历史性的进入到美联储的资产负债表之中，和美国国债一起，成为美元发行最重要的基础资产（见下图）。

时至今日，在美联储近9万亿美元（相当于直接印钞总量）的资产中，MBS依然有2.65万亿美元——这也意味着，在当今这个世界上，每100美元当中，都有30美元，是以美国房地产贷款资产为抵押而印刷出来的。

不过，即便不是2008年或2020年这样的危机时刻，因为各种原因，美国也经常出现个人房贷断供的情况。但美国有个人破产法，购房者断供后，银行收回房产，就终止了和购房者的借贷关系，不会继续追究购房者的房贷债务，但同样意味着个人信用的破产，其在社会上的生活同样处处受限。

简单总结：

在美国还不上房贷，债务关系以房产价值本身+已支付资金为限，承担有限责任，承担个人失信后果；

在中国还不上房贷，债务关系是购房人当初承诺的全部债务，这个债务的追缴是无限责任，还要承担个人失信后果。

不过，也正因为中国的个人房贷与个人身家性命彻底绑定，需要承担无限连带责任，若断供，性质极为严重，所以，在美国时有发生的个人房贷断供事件，在中国十分罕见。再加上过去近20年房价的持续上涨，中国的个人房贷断供，却始终都是极个别的现象。

美国为什么会出现次贷危机？

从居民端来看，如果出现普遍的房价停滞或下跌，因为不必承担无限责任，很多人是真的会选择断供！

中国为什么不会出现普遍的房贷危机？

是因为中国的房奴，必须承担承诺的全部债务，而且是无限责任。只要有一丝活路，正常人哪怕借遍亲戚朋友，也会选择把房贷还上。

更进一步，因为房地产市场涉及千家万户，而中国的地方政府又强力控制着城市土地供应，对于房价有着根本性的影响力，为了维护金融系统乃至整个社会的稳定，早在美国2008年那样全局性房价深度下跌出现之前，中国政府和央行就一定会出手干预市场……

如果说，美国是把房贷断供的风险分散到金融市场和投资者那里去的话，那么我们中国，就是把房贷断供的风险，强制分散在每一位购房者身上，而整体房价大幅度下跌的风险开关，又牢牢攥在了政府手中。

所以，美国会有全局性的次贷危机；而中国，却只会有个人版的房贷断供危机。

贷款无需抵押、放款快，你敢信？

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是不是心狠狠地心动了？

你可要当心了！

天上不会掉馅饼

小心款没贷到

反而把自己贷穷了

比如下边这位小哥哥

这天，小张接到一通号码为“0085********”的境外来电，对方自称是某贷款平台客服，告诉小张信用良好可以获得一笔贷款，但需要下载一个“XX快速贷”的APP，在线上签署贷款合同、填写资料后就能到账。

急需用钱的小张感到这简直就是雪中送炭，便听从对方指导下载了该软件，然后填写个人资料，签署合同。

之后，对方声称因收款账户填写错误导致贷款金额被冻结，需要让小张先转13万元的“解冻费”以顺利提款。

然而，转账后，小张发现不但没有拿到贷款，而且“解冻费”也无法要回，钱没贷到，存款也没了，这时小张才发觉原来自己被骗了，随后拨打110报警求助。

今天我们就来盘一盘网贷诈骗七个常用套路

希望大家可以提高警惕

莫要着了骗子的道呀~

1.一张身份证轻松贷款

骗子开场跟你说只要一张身份证就可以贷款，你真的敢信么？别做梦了，快醒醒，真相是不仅想要骗你的钱，还要套取你的个人信息。

还有一种情况就是小额贷款公司通过一张身份证轻松贷款的宣传语来吸引你，但等你真的来办手续的时候，就会要你提供收入证明、工作证明和征信报告啦。

2.利息大大低于平常的利息

当你碰到那些声称利息比银行还要低的金融机构，你要提高警惕啦！天上不会掉馅饼。他们多数会骗你一步一步地缴纳各种费用，最终拉黑走人。

3.想要贷款要先交钱

贷款额度很高，但是需要你缴纳一些所谓的管理费、保证金等，而且承诺很快就可以到账，但结果等你交完钱，再去联系他，就找不到人了。

正常情况下，正规贷款平台对所需要收取的手续费等各项费用是会在协议中明确标示出来，让当事人清楚知晓，贷款发放成功后才开始收取那些费用。

包括各大银行办理信用卡，只有卡批下来激活正常使用之后，才会扣相关的管理费用。

那些贷的钱还没下来就先让你交钱的，极有可能就是骗子!

4.“强开蚂蚁借呗”

你是不是也碰到过这种喊着口号“强开蚂蚁借呗”、“收费800块，包出2万以上额度”等等。

等你掏钱买了他的“强开技术”，他一般会给你发过来一套所谓的“教程”，等用过之后就会发现并不能强开。这时候你再想联系对方，就会发现你已经被对方拉黑！

5.填完信息发觉卡上钱没了

这种骗局骗子一般会提前把局设好，将事先编好的贷款信息，通过短信、微信、QQ消息等途径群发，待有人上钩之后，骗子便会给这个人发送“木马”程序安装包，诱导其按要求提交自己的银行卡卡号、密码等重要信息，这样骗子就可以轻松把对方的银行卡里的钱转走。

不要相信任何非正规渠道发过来的信息，更不要在不信任的网站和上输入自己的身份证号码、银行卡号密码等重要信息。

6.山寨版网贷平台

有些骗子会伪造仿冒正规贷款机构的网络页面，让你误以为它就是一个正规平台，但其实这个网站除了能骗你的钱外，并不能让你贷到钱。

搜索某个贷款机构或是金融服务平台时，一定要认清官网和推广之间的差别，这样可以减少被山寨网站骗的机率。

7.花钱消除信用污点

个人信用产生污点无法贷款，就是这个原因让骗子又生一计。骗子号称银行里有熟人，花钱就可以帮你消除征信污点，一旦你上套，好处费进的只会是骗子的腰包，而你的个人征信却并不会因此而变得好看。在这里提示大家，个人征信由中国人民银行征信中心统一管理，一旦出现污点，需还清欠款并保持5年的良好记录，才可以消除，任何人，即便银行员工也无权修改。个人良好的征信没有捷径可走，唯一的办法就是保持良好的信用记录。

警方提醒

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建议去正规的金融机构办理

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不会收取任何费用！

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凡是在放款前

以交纳“保证金”、“手续费”、“解冻费”等名义

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都是诈骗！

工行临沂分行积极做好春节前后金融服务

日前，工行临沂分行为进一步做好春节前后金融服务工作，保障广大客户业务日常办理，根据监管部门及上级行有关要求，认真履行新钞兑换，自助设备巡检与维护，发放福字传递祝福和防诈骗宣传等举措，较好地保障了春节前后金融消费者的服务诉求。

据了解，该行一是认真履行新钞兑换职责。春节前夕，该行中心金库积极与人民银行联系，为广大客户备足了各种面值的新钞，由于准备充分，节假日期间共为网点客户备足主辅币各类券别新钞金额累计达2个亿之多。

二是加强自助设备巡检与维护。节假日期间，为方便广大客户快速`有效办理业务，指定了专人负责自助设备的巡检与维护，随时关注运行情况，定时监控，查看钞箱余额，并加大装钞频次，确保自助机24小时不间断、不缺钞，较好的保证了自助设备高效服务运行。

三是特色亮点营氛围，新春福字红包送祝福。为营造浓浓的欢乐祥和的新春氛围，该行在各营业网点及办公大楼张贴了春联、“福”字，充分把历史传统文化与工行服务精神与金融服务创新完美结合起来。同时，为感谢广大客户对本行的大力支持与关怀，贵宾理财室还为新老客户准备了免费虎年红包，累计对外发放红包800个，为广大消费者送去温暖的谢意与虎年的祝福。

四是充分利用宣传海报，防范电信诈骗。在门店LED显示屏，滚动播出各类防诈骗、防非法集资、防非法高息贷款宣传口号，提醒广大群众节日期间要警惕各类短信、电话诈骗，保护好自己的银行密码，谨防上当和蒙受经济损失。（梁克水、彭秀娥）

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