大买家缺席！美国抵押贷款债券“无人问津”利率升至20年来的最高水平
伴随着美联储等大买家退出，美国抵押贷款债券市场变得冷清，债券利率达到20年来的最高水平。
在美国，当贷款人向买房人或再融资的人发放抵押贷款时，他们通常不会持有这些贷款。作为替代方式，他们将这些贷款打包成债券，出售给投资者。由政府控制的实体会保证投资者会得到偿还。
但随着美联储及银行等大买家陆续退场，越来越少的买家现在要求抵押贷款债券提供更高的利率。这推动美国30年期固定抵押贷款利率突破7%，达到20年来的最高水平。
摩根大通指出，美联储等大买家的退出是导致抵押贷款利率飙升的主要原因。大买家的缺失扩大了抵押贷款债券与国债的交易价差，最终推高抵押贷款利率。
美联储曾经是市场上最大的抵押贷款买家。为支持经济，美联储在疫情期间持续买入，将其所持有的抵押贷款债券规模扩大了一倍，达到2.7万亿美元。但在美联储政策收紧后，这种状况已经逆转。过去几个月美联储已停止债券购买，持有的存量规模也被缩减。
银行的情况也是类似，在疫情期间，随着大量刺激政策现金持续涌入，抵押贷款债券成为银行储存现金的低风险选项（相对更高的收益率）。数据显示，排名前十的银行去年增持抵押贷款债券的规模达到2190亿美元。
但随着利率升高、存款增长放缓，银行对于抵押贷款债券的买入热情也开始降温。摩根大通的数据显示，2022年前9个月，抵押贷款债券的10大银行所有者削减了1330亿美元的持有量，包括第三季度的530亿美元。这种下降大部分是来自于没有再投资于新债券的到期债券。
美国银行表示，大部分银行选择债券持有到期主要是为了避免损失。由于利率上涨，抵押贷款债券的价格已经大幅下跌。选择持有到期将避免投资出现损失，如果选择现在卖出，整体损失将达到惊人的1000亿美元。
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美国抵押贷款利率攀升至6.94%，为2002年以来最高！楼市信心开始崩溃
伴随着美国抵押贷款利率升至20年最高水平，美国房地产市场加速下滑。
美国抵押贷款银行家协会(MBA)周三数据显示，美国30年期固定利率抵押贷款的合同利率在截至10月14日当周再度攀升，上涨13个基点至6.94%，为连续第九周上涨，为2002年以来的最高水平。
在贷款利率持续攀升影响下，MBA协会购房和再融资贷款申请指数上周下降4.5%，为10周来的第九次下降，处于1997年以来的最低水平。MBA购房贷款申请指数下跌3.7%至164.2，为2015年以来最弱；再融资贷款申请指数下跌近7%，至2000年以来新低。
固定利率的稳步上升正在鼓励更多购房者寻求更便宜的融资选择（例如可调利率贷款）。上周5年可调利率贷款占贷款申请量的12.8%，为2008年3月以来最高比例。
贷款利率的持续攀升正在削弱需求，阻碍新建筑的建设。周三最新数据显示，美国9月住宅开工下降8.1%至144万套。单户住宅建设许可申请减少3.1%，至87.2万套，为2020年5月以来的最低水平，多户住宅的建设也有所下降。
利率的持续攀升也对房屋建筑商信心造成打击。全国住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行周二公布的数据显示，10月份美国建筑商信心指数从上个月的46降至38，连续第10个月下滑，创下2020年5月以来的最低水平。该指标今年每个月都在下滑，创1985年开始统计该数据以来的最长连降，指数低于50通常被认为是负面的。
NAHB首席经济学家RDiz表示，“虽然一些分析师认为房地产市场现在更加’平衡’，但事实是，随着利率上升和居高不下的建筑成本逼退潜在买家，未来几个季度的房屋拥有率将下降”。
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美国抵押贷款利率达到20年新高，美联储或将继续加息
根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）于当地时间10月19日公布的数据，考虑到美国房地产市场继续快速放缓，美国上周的抵押贷款利率达到了20年来的最高水平。
据《国会山报》报道，今年10月的第二周，美国30年期固定利率从一周前的6.81%攀升至6.94%，创下2002年以来的最高的30年期利率。MBA的每周抵押贷款申请调查显示，抵押贷款申请总体下降，其中再融资申请的份额已下降到总申请的28.3%。
“今年利率攀升的速度和水平大大减少了再融资活动，并加剧了购买市场现有的负担能力可接受的挑战。”MBA副总裁兼副首席经济学家乔尔·坎（JK）在一份声明中表示。与此同时，浮动利率抵押贷款（ARM）申请的份额达到了自2008年以来的最高水平，上升到抵押贷款申请总数的12.8%。“对于仍在努力寻找减少每月还款额的借款人来说，ARM贷款仍然是一个可行的选择。”坎说。
报道称，飙升的抵押贷款利率也导致新屋开工率和其他表明房地产市场健康的指标下降。来自美国全国房屋建筑商协会（NAHB）的单独数据显示，潜在购房者数量降至2012年以来的最低点——2020年疫情期间除外。“这种情况是不健康和不可持续的。政策制定者必须解决这种日益恶化的住房负担能力危机。”NAHB主席杰瑞·康特（JK）指出。
据悉，美国抵押贷款利率在2021年翻了一番多，美联储在该年夏季多次大幅加息，以达到为房地产市场降温的目的。美国劳工部上周公布的数据显示，通胀连续第二个月仍然强劲，可能导致再次加息。
美联储主席杰罗姆·鲍威尔（JPw）在9月份表示，美国房地产市场可能需要进行调整，以使“住房价格再次变得更加实惠”。“从长远来看，我们需要的是供需更好地协调一致，这样房价才能以合理的速度上涨，让人们重新买得起房子”鲍威尔表示。
