降准落地而MLF利率不变，关乎房贷利率的5年期LPR会下调吗

在全面降准落地而中期借贷便利（MLF）中标利率未动的背景下，市场对将于12月20日出炉的本月贷款市场报价利率（LPR）是否会调降，格外关注。

在8月调降后，LPR已经连续三个月保持不变。在本次报价周期内，央行于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5000亿元，本次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元，而作为LPR报价基础的MLF利率本月并未发生变化。

华创证券首席宏观分析师张瑜在研报中指出，只降准不够，LPR降还需降息助力。

她指出，降准对降低负债成本的推动作用较小，不降息的情境下12月LPR能顺势调降的概率相对较低。原因三点：一是2021年两次50个基点降准年底仅1年期LPR调降5个基点；二是商业银行资产端压力较大，明年存量房贷预计浮动利率调整，由此带来全年利息收入下行1000多亿，降准56亿的成本改善杯水车薪；三是虽然9月存款利率有所调降，但其本质是8月MLF利率和LPR利率下行之后的结果。当下存款利率的市场化调整机制是“存款利率参考十年期国债收益率和一年期LPR”。MLF和LPR调降是因，存款利率下行是果。

市场亦有对5年期LPR本月下调的预期。

东方金诚认为，12月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价基础未发生变化。不过，9月以来商业银行启动新一轮存款利率下调，而且下调幅度整体上明显大于4月开启的年内首轮存款利率下调。12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。这些因素会抵消近期市场利率上升的影响，增加报价行下调LPR报价加点的动力。

该机构指出，着眼于今年底明年初稳增长、控风险，推动楼市尽快出现趋势性回暖势头，监管层近期将引导报价行下调5年期LPR报价，其中最早有可能在本月20日落地。

“考虑到居民房贷重定价日多为每年1月1日，也不排除报价行从维护2023年资产收益角度考虑，推迟到1月下调5年期LPR报价的可能。趋势上看，2023年上半年居民房贷利率还将经历一个持续下调过程，这是改善房地产需求的关键所在。”东方金诚指出。

国信证券宏观固收团队则认为，降准后LPR调降可期，单独调整5年期LPR概率更高。本次降准直接对应的LPR调降幅度仅约为0.3个基点，尚不构成LPR全面调降的条件。但考虑到9月以来国有大行带头降低各期限存款利率10-15个基点，近期5年期LPR优先单独调降仍有可能。

央行下调金融机构存款准备金率 5年期以上LPR有望下降

乐居买房讯编辑：孙晓萌盛安琪12月5日，中国人民银行决定降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次降准共计释放长期资金约5000亿元。有不少业内人士认为，本次降准实施后，或将带动LPR下降，推动房产市场发展。

年内二次降准落地

按通知要求，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。值得注意的是，此次是央行今年内实施的第二次降准。4月15日，央行发布公告称，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），释放长期资金约5300亿元。

此次降准同过去几次相比，发生的变化主要体现在其倾向性和重心上。根据央行负责人答记者问，本次降准除了传统意义上的“保持流动性合理充裕”功能以外，更重要的是要巩固经济回稳向上的基础，强调了“支持经济质的有效提升和量的合理增长”。其中，“量的合理增长”是此次降准的重心之一。同时，本次降准的投放重点倾向于包括重点领域、薄弱环节、受疫情严重影响行业三个方面。而房地产等产业则正好属于目前降准的重点领域和薄弱环节，即是本次降准要投放的重点之一。

谈及本次降准对房地产的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“过去降准政策实际上更多是从流动性增加的角度进行的，而当前会有新的变化，同时对于房地产会有新的影响。”具体表现在这两个方面：

1）今年各次降准都强调了增加商业银行贷款投放能力的概念，这也说明，目前降准的一个关注点是，要让商业银行更主动进行信贷方面的投放，做到有能力投放和有意愿投放。

2）鉴于近期各大商业银行密集对重点房企授信，所以从这个角度看，降准后商业银行对于房地产领域的投放会进一步增强。结合近期的信贷用途，可以认为，包括房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资、供应链融资等7个领域会享受更大的利好。对于房企等来说，要结合降准政策积极理解后续信贷投放的关键领域。

LPR进入下降通道

首套房最低利率降至3.7%

尤其此次降准实施后，有业内人士分析称，银行资金成本降低，从而减少加点的动力增强，12月20日的LPR（贷款市场报价利率）特别是5年期以上LPR将有望下降。

据乐居北京统计，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月进行了三次调降，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

北京目前执行的房贷利率为：首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套房商贷利率加105个基点，即首套房商贷利率4.85%，二套房商贷利率5.35%。暂未有更大幅度调整。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，央行降准主要是为了稳经济，当前准备金已经在一个比较低的水平，也从法定准备金向各个银行自行控制的准备金转变，准备金降低依然会让LPR利率略微降低，但降低幅度有限。

不过LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

“三箭齐发”

多面开花送利好

今年，支持房地产企业融资的“第一支箭”（即信贷投放）、“第二支箭”（即债券融资）已先后落地。“第一支箭”方面，此次央行已在年内第二次降准。“第二支箭”方面，交易商协会11月8日明确，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。目前，6家房企已经披露储架式注册发行，合计规模超千亿元。

近日，证监会发布“第三支箭”也正式落地，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

主要涉及以下5点：

1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资

2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资

3.调整完善房地产企业境外市场上市政策（H股与A股政策保持一致）

4.进一步发挥REIT盘活房企存量资产作用

5.积极发挥私募股权投资基金作用

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。此次调整后将积极发挥资本市场作用，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

其实在这一系列的调整下，房地产企业合理融资需求以及居民刚需、改善型按揭贷款需求将得到有效满足，起到化解部分房企流动性压力、提高居民购房意愿的积极作用。从而进一步有助于降低居民住房消费复苏，提振居民住房消费的意愿和能力。

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文章来源:乐居买房