【以案说法】二手房贷款没批下来，违约责任怎么算？

对于大多数人来说

买房是一道绕不过去的人生大事

能顺顺利利地签合同、办贷款

买到心仪的房子

那叫一个满足

（图片来源于网络）

近期一位卖家把买家和第三人中介

告上了法庭

要求解除房屋买卖合同、买家支付违约金

15万元及代为支付佣金5万元

一起看看怎么回事吧

（图片来源于网络）

案情回顾

小王通过中介看中了一套二手房屋

并与业主小张、第三人中介公司

签订了房屋买卖合同

后续又签订补充协议一份

签订合同时

买方小王支付10万元定金

由第三人代为保管

合同约定

小王在立契过户时

将首付款50万元交付业主小张

剩余房款100万元银行放贷之日

向小张支付

结果之后

小王既不履行合同也联系不上

无奈之下

小张诉至源汇区人民法院

原告小张诉称

自己及第三人积极协助被告办理银行贷款手续，但被告失去联系。

被告小王辩称

合同成立的前提是贷款审批通过，当时贷款审批未通过，造成合同无法继续进行。第三人称

贷款9月份已经通过，9月底开始联系不上被告。

源汇区法院审理认为

原告小张与被告小王签订的

房屋买卖合同双方均未主张继续履行

对原告小张要求解除房屋买卖合同的请求

本院予以支持

对原告小张要求被告小王

支付违约金及代为支付佣金的诉请

因合同约定

银行贷款未通过，乙方不承担违约责任

对银行贷款审批是否通过

原告小张证据不足

原告小张的该项诉请本案不予支持

如有补强证据可另行起诉主张权利

法院判决

解除原告小张与被告小王签订的

房屋买卖合同和签订的房屋买卖补充协议

该案一审判决已经生效

来源：源汇区法院

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按揭贷款银行未能发放贷款违约，非买房人原因不应承担违约责任

2013年12月24日，原告家园公司(出卖人)与被告杨某某、刘某某(买受人)签订《商品房现房买卖合同》，约定：商品房坐落为中城区xx路x号x号楼x层x，商品房用途为公寓；总价款为1536828元，买受人采取贷款方式付款；买受人首期支付购房总价款的30%，其余款项向建设银行借款支付；具体付款方式及期限的约定见附件五。该合同第八条逾期付款责任第1款第(2)项约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。前述合同附件五付款方式及期限的约定：买受人按银行贷款方式付款，首付房款466828元于2013年12月24日付清。

合同签订后，杨某某、刘某某向家园公司支付了房屋首付款466826元，并积极向建设银行提交申请贷款所需的相关资料，建设银行于2014年1月23日出具了批贷函。2014年2月25日，杨某某、刘某某向家园公司出具提前收房保证书，承诺：1.本人承诺提交给贵司的银行批贷函是有效的，因家园公司以外的原因(包括但不限于个人原因、银行原因等)导致退房，所造成的损失均由本人承担；2.本人承诺自提前收房日起计算并按时向贵司缴纳本人的物业费、杂费等其他因个人行为支出的所有费用。后建设银行未发放贷款。家园公司与杨某某、刘某某就解除合同或尾款分期付款进行了多次协商，但均未达成一致意见。

因催促杨某某、刘某某支付购房尾款未果，2018年1月3日，家园公司向中城法院提起诉讼，要求解除与杨某某、刘某某签订的《商品房现房买卖合同》，并要求杨某某、刘某某从涉案房屋内腾退。杨某某、刘某某以因家园公司原因导致银行拒绝提供贷款为由，反诉要求家园公司继续履行现房买卖合同，协助办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金79380元。经法院释明，杨某某、刘某某同意一次性支付剩余购房款，但家园公司坚持要求解除双方的《商品房现房买卖合同》，不要求支付剩余购房款，家园公司有权就剩余房款支付等问题另行主张。遂判决驳回上诉，维持原判。

后杨某某、刘某某向中城法院申请强制执行。经中城法院强制执行，2020年12月涉案房屋产权登记变更为杨某某、刘某某。2021年3月4日家园公司收到刘某某转账的购房尾款1070000元。强制执行完毕后，原告家园公司提起本案诉讼要求被告杨某某、刘某某支付违约金1336430元及租金收益损失共计421166元。

一审法院审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。家园公司与杨某某、刘某某签订的《商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不具备法律规定的无效情形，属合法有效，双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。根据前述合同约定，家园公司有交付房屋并协助办理房屋产权转移登记的义务，杨某某、刘某某有支付购房款项的义务。家园公司称于2021年3月4日才收到杨某某、刘某某交付的购房尾款，该时间严重迟于合同约定的2014年5月1日，杨某某、刘某某应支付逾期付款违约金。

三中院于2019年11月11日做出生效民事判决书，认为造成金融机构未发放贷款并非杨某某、刘某某原因导致，并认为无法认定杨某某、刘某某存在迟延履行支付剩余房款的事实。家园公司未提交相反证据足以推翻前述判决认定的事实，另外家园公司在前述案件中不要求支付剩余购房款，故法院认定在前述判决做出前即2019年11月11日前杨某某、刘某某不存在迟延履行付款义务的事实。前述判决已判决家园公司协助杨某某、刘某某将涉案房屋登记的所有权人变更登记为杨某某、刘某某，杨某某、刘某某应积极履行付款义务。家园公司于2019年12月12日回复短信要求杨某某、刘某某于12月15日前支付购房尾款1070000元，并告知了收款账户和账号，故杨某某、刘某某付款义务最迟时间为2019年12月15日，杨某某、刘某某未按时支付款项，并在家园公司再次催要时仍未付款，故已构成违约。家园公司要求杨某某、刘某某支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院予以支持，起算时间法院调整为2019年12月16日，因家园公司未提交证据以证明具体损失数额，杨某某、刘某某提出违约金数额过高，故法院予以调整，酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款场报价利率计算。

家园公司称杨某某、刘某某在未付清购房款的情况下提前收房给其造成了租金收益损失的诉讼请求，因涉案合同约定了交付房屋的时间和条件，并未以购房款的全部付清为前提，且造成金融机构未发放贷款并非杨某某、刘某某原因导致，另外，杨某某、刘某某出具的提前收房保证书中仅对退房情况下损失承诺承担责任，故家园公司的前述诉讼请求，缺乏事实依据和合同依据，法院不予支持。

一审判决：于判决生效后10日内，杨某某、刘某某向家园房地产开发有限公司支付逾期付款违约金(以1070000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款场报价利率计算，自2019年12月16日起至2021年3月3日止)。

二审法院认为，三中院于2019年11月11日做出生效民事判决书已生效，已认定造成金融机构未发放贷款并非杨某某、刘某某原因导致，家园公司虽然提供其他购房人获得贷款情况，但不足以推翻生效判决的认定，故对该上诉理由不予采纳。在建设银行未发放贷款的情况下，双方多次协商沟通付款事宜，在未达成一致意见的情况下，杨某某、刘某某未按家园公司提供的银行账号付款有客观原因，就此不能认定杨某某、刘某某恶意拖欠尾款，故对家园公司的上诉理由，二审法院亦不予采纳。

生效的生效民事判决书于2019年11月11日做出，已认定家园公司协助杨某某、刘某某将中城区x路x号x号楼x层x房屋登记的所有权人变更登记为杨某某、刘某某，故杨某某、刘某某在家园公司协助过户的义务明确后，应当履行其合同约定的付款义务。原审法院以家园公司短信通知杨某某、刘某某付款时间为基础，确认杨某某、刘某某应于2019年12月16日支付逾期付款违约金并无不当。杨某某、刘某某上诉称家园公司拒不履行生效判决，并再次起诉请求解除双方之间的买卖合同使房屋所有权处于不确定状态并无法律依据，二审法院对其上诉意见不予采纳。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

购房知识｜交了首付贷款批不下来怎么办？

交了首付贷款批不下来怎么办？

1、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

2、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

3、非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。

买房交首付前要注意什么

1、首先在交首付前先要把个人流失记录和征信报告准备好，多跑几家银行，问清楚自己的情况能不能贷款。征信不好的，就不要硬着头皮去交首付了，因为一些银行对个人征信有严格要求，如果贷款不给批的话，那么如果交了定金是很难退回来的。

2、如果看上哪个楼盘，记得先看一下开发商的五证齐全不齐全。房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

3、最后如果交了首付的那就一定要签合同，一般来说售楼处的都可以直接网上签约，也就说只要你叫了钱合同就能打印出来，别因为开发商规模大就放松警惕。今年贷款收紧，好多大的开发商都已经扛不住了。

在与开发商签约时一定要将有关资料、文件要到自己手里，并让其讲清项目进展情况。《认购合同书》一式两份，主要内容包括认购物业、房价、户型、面积等。付款方式，分为一次付款、分期付款、按揭付款。

在《商品房认购合同书》约定的时间内，如双方没有异议，便可签署正式的《商品房买卖合同》。购房者在签订买卖合同时，一定要坚持使用认定的规范文本，不要使用房地产商单方制定的合同文本，以防出现欺诈行为。这个一般大开发售楼处，都会贴出来合同范本。

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文章来源:乐居买房

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