商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同并不必然解除｜评论
图/i
文/卜祥瑞（中国仲裁法学研究会金融仲裁专业委员会主任、中国政法大学金融法研究中心研究员）
近期，部分地方频繁发生“停贷”事件，最高人民法院特定裁判案例广泛传播，甚至被片面解读，引发了房地产领域、金融业、法律界乃至金融监管等高层的重视。厘清商品房买卖合同解除的法律后果，公平、公正解决购房者与开发商、银行之间的相关争议，对于“保交楼、保民生、保稳定“具有特别的现实意义。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除可能存在多种原因，商品房的性质也不尽相同，按揭贷款合同解除不能一概而论，而应厘清当事人商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的过错责任，区分不同情形，公平裁判。
一、当事人解除商品房买卖合同，借款人的还款义务并不必然免除
有关商品房的销售，在我国多以购房者按揭贷款购买期房为主。在此过程中会产生四类主要法律关系：一是购房者与房地产开发商因签订《商品房买卖合同》而形成的买卖关系；二是购房者与贷款银行建立的借贷关系；三是购房者与贷款银行建立的抵押关系。四是房地产开发商、银行以及购房者之间的阶段性担保关系。
在上述四类所涉主要法律关系上，有关纷争的核心一般表现为购房者与贷款银行之间形成的借贷关系和抵押关系。无论是（2019）最高法民再第245号案件判决（全称是“王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书”，是发生于2015年青海省西宁市的一则商品房预售纠纷。该案经过了两次诉讼，最高院最后判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担，偿还剩余贷款有违公平。）还是最近新闻所涉案例，争议焦点均为购房者与银行之间关于贷款本息的偿还主体问题。
而对于这一问题的解决，作为典型的民事法律关系，自然需要从合同约定和相关法律规定两方面入手。
从合同约定而言，在实践中银行为规避风险，一般都会在合同中明确购房者应当承担还本付息的责任。而且购房者在向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款时，银行一般会审查申请人的身份情况、资信状况确定同意贷款的年限及成数，双方才会签订借款合同。银行对于购房者资信状况的审查以及购房者的配合行为进一步说明双方缔约时对于后续还本付息有相应的预期安排。即合同约定和签订行为两方面均要求购房者作为借款人应当按照合同约定承担还本付息的责任，并不能因出现烂尾楼而停止偿还借款。
特别需要强调的是，司法实践中对商品房买卖合同解除法律后果尤其是借款责任分担也不尽相同。
媒体广泛传播（2019）最高法民再第245号案件判决同时，严重忽略了另一份诉讼当事人相同的判决，即最高人民法院（2017）最高法民终683号判决。该判决明确指出，原《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不负有还款义务。
从法律规定上讲，《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。主张由房地产开发商向银行承担相关责任的观点主要是基于此款规定，并结合该解释第二十条，认为相关合同解除后，购房者已经确定不能取得合同标的物，如再由其向银行承担还本付息的责任，有违公平原则。但根据法律解释原理，一般应以文义解释为首要原则。从这个角度来讲，该款只是规定了房地产开发商应当将收取的相关款项返还给银行和购房者，并未对后续的还本付息做出安排。
值得注意的是，《商品房买卖司法解释》有关第二十条的规定与法律规定并不一致。《中华人民共和国民法典》和现已失效的《中华人民共和国合同法》中有关合同的法定解除情形规定了五项，而该条司法解释条文所规定的情形并非其中任意一种。早在2003年《商品房买卖司法解释》发布时，最高人民法院有关负责人答记者问时就指出：“‘按揭’方式购买商品房而发生的纠纷也是一种新类型的案件，对此类纠纷应如何处理，我国法律没有明确的规定。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。但同时也指出，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，也将面临很大的风险”。换言之，当事人解除商品房买卖合同，担保贷款合同并不必然解除。即便解除担保贷款合同也应当公平地分配风险和责任。
从合同约定和有关法律规定角度分析，（2019）最高法民再第245号案件判决的结果值得商榷。如忽略过错分配责任，在银行并无违约的情况下，一味由房地产开发商承担还本付息的责任，必然会导致银行债权的受损。更重要的是，一旦引发市场效仿，即便因购房者违约而导致合同解除并由房地产开发商承担责任，会进一步加剧金融风险。而且，即便银行产生违规行为，出现诸如违规支付监管账户额度的行为，在法律上也与房地产开发商违约尤其是烂尾楼的出现无必然联系或因果关系，更无法突破合同约定得出由银行自担风险的判决结论。而且，从实践来看，该项监管权利多数归属于房管机关，具体表现为监管机关的指令性行为，监管措施缺位或者落实不到位的责任不能仅由银行承担。若银行未依法依约履行资金监管职责则应承担相应的赔偿责任。
二、解决房地产市场出现“断供”危机应多部门联动、分类施策
关于保交楼的问题，7月21日下午在国新办发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，6月30日江西景德镇部分楼盘延期交楼引发社会关注，银保监会对此高度重视，积极加强与住建部、人民银行部门的协同配合，支持地方更加有力地推进保交楼、保民生、保稳定工作。
解决房地产市场出现“断供”危机是一项非常复杂的系统性工程，不可能一蹴而就，应当坚持系统化思维，发改委、住建部门、金融监管等应多部门联动，多策并举，分类施策。应当坚持市场化思维，鼓励AMC参与房地产市场不良债权处置、依法破产一批房地产企业。坚持法治化思维，不能因风险可控，而迫使无过错市场主体承担全部损失。应进一步完善征信法律制度，避免过度运用信用手段实施社会治理。相关市场主体应恪守契约精神，而司法机关应坚持依法裁判的底线。
一是改革与调整现行商品房预售制度。1994年7月，国家颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度。预售制度，相当于销售期房——“卖楼花”，该制度在一定时期确实起到了弥补资金不足的问题。但随着房地产商的无限扩张以及监管措施的日益松弛，有关预售制配套的监管账户等在多地出现了形同虚设的情况。尤其在党中央近些年来不断强化“房住不炒”的政策时，房地产商纷纷出现“暴雷”风险，以至于引发“停贷断供潮”。购房者与银行乱象的根源即在于房地产预售制及监管措施不力。据此，应从两方面入手，一方面取消房地产预售制，消解烂尾楼风险。另一方面对现有预售制度进行改革，即重新制定合理的配套措施并严格落实权责统一原则，研究并推广有效的资金监管模式，细化规定资金拨付的节点和比例，运用大数据辅助资金监管。也可以借鉴香港模式，推迟银行进入按揭程序的时间并健全处罚措施。
二是银行应积极探索按揭贷款“断供”的应对措施。切实掌握“断供潮”下是否存在购房者违约的情形，并予以区别处理，避免不当损失的出现。另外，还要做好风险应对，如上所述，按揭贷款下一般会存在房地产开发商、银行以及购房者之间的阶段性担保关系。如相关《商品房买卖合同》《商品房担保贷款合同》等被解除后，银行要积极主张权利，以防损失的扩大。绝不能因为风险可控而漠视权利。同时，银行自身还要做好筛查，如在有关合同中出现自身支付条件违约、延迟支付款项等情形，要适时与购房者协商解决。对于确因开发商原因导致购房者无法实现购房目的的，金融监管机构应当及时出台相应政策，明确银行对购房者延迟交房期内不收取违约罚息，延迟支付本金利息的不计入征信记录。金融监管机构还应会同有关部门，积极推动金融机构债委会运行，组建总行、总部级债委会，统一协调并切实解决大型房地产开发企业债务案外重组。对于符合基本条件的开发企业，银行应按照金融监管机构要求和地方党委政府工作安排，做好信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
三是购房者在开发商违约情形下仍然要坚持理性维权。在按揭买房的各项法律关系中，烂尾楼的出现主要是在买卖关系中要解决的问题，与银行的借贷关系是相互独立的。而且，其与银行的借贷关系并不会涉及因房地产开发商违约而有权停止还本付息的条款。因此，购房者因开发商违约而向银行停贷断供的行为并无法律和合同依据。该行为不仅不能有效解决问题，还可能使自身担负被起诉、强制执行甚至被列入征信黑名单和限制高消费等法律风险。笔者认为，在因开发商或者银行违约而遭遇烂尾楼的情况下，业主要尽早核实所购房屋项目的预售放款收取情况、监管情况等。若发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的调查申请，申请相关部门对违法行为进行调查处理。并视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，依法保护自身权益。
四是裁判机关应兼顾法律与社会效果依法裁判。在坚持法治原则的基础上，司法机关、仲裁机构应追求法律效果与社会效果的统一。严格依法对各类案件展开分析并裁判，确保裁判结果于法有据并符合法律的内在精神价值追求。以此确保立法目的的实现以及维护法律的统一性、确定性和权威性。在严格遵循法律规定和精神的基础上，通过法律的适用达成与政策的协调，进而使判决结果符合社会的价值观念和整体利益的实现。既要避免出现因过度贴合政策要求反而违背法律意旨的判决，也要避免一纸裁判（或简单以格式合同条款）颠覆长期形成的极其复杂的房地产市场交易业态。否则将会损害到人们对于法律的预期，也会导致现有法律所要塑造秩序的混乱，引发不必要的风险。建议最高人民法院会同有关部门积极开展调研，在充分调研的基础上（在购房主体上区分个人还是公司，在购房用途上类分住宅还是商用，细分购房目的是居住消费为主还是投资或者炒房投机等等）尽快发布有关房地产领域裁判系列指导案例或司法政策，指导人民法院公平、公正裁判相关纠纷。仲裁机构亦应研究购房者、开发商、银行三者在特定情形下的风险与权利义务的公允分配，避免形而上地照搬司法裁判案例或者不顾仲裁协议约定实施“穿透”思维仲裁相关争议。
编辑陈莉校对柳宝庆
债权人注意了！今后可以撤销债务人的对外担保行为了！附案例
债务人的债权人，以及接受债务人为他人提供担保的担保权人（即民法典中提到的“债务人的相对人”），都应当关注民法典关于债权人撤销权规定的变化。
在债务人的某些行为对债权人的债权实现产生不利影响的情况下，法律赋予债权人撤销债务人某些行为的权利，即我们通常所说的债权人的撤销权。之前合同法规定的债权人可以行使撤销权的行为对象不包括债务人对外提供担保的行为，但有些债务人陷入财务困境的原因正是由于为关联方提供担保，导致债权人无法实现债权。为保障债权人的合法权益，民法典将“为他人的债务提供担保”纳入可以撤销的行为之列。
当然，撤销是有条件的，对于严重减损债务人偿债资产的行为（无偿转让、放弃债务或担保、债务延期），撤销的前提条件较少，只要有损债权即可；但对于不合理商业行为（低价转让、高价收购、为他人债务担保），行使撤销权的条件有二，一是有损债权，二是相对人非善意。
就对外担保而言，由于其或有债务性质，在判断是否有损债权、相对人是否善意时会更为复杂，详见本文分析。
一、法律规定的变化
（一）原法律规定
已失效的合同法及其司法解释规定了债权人可以行使撤销权的七种债务人行为：
1、放弃到期债权；
2、放弃未到期债权；
3、无偿转让财产；
4、以明显不合理的低价转让财产；
5、以明显不合理的高价收购他人财产；
6、放弃债权担保；
7、恶意延长到期债权的履行期。
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第十八条债务人放弃其未到期的债权或者放弃债权担保，或者恶意延长到期债权的履行期，对债权人造成损害，债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼的，人民法院应当支持。
第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
（二）现行法律规定
民法典规定的可以撤销的债务人行为也是七种，其将上述第1项、第2项整合为一项，即：
1、放弃债权；
2、为他人的债务提供担保；
3、无偿转让财产；
4、以明显不合理的低价转让财产；
5、以明显不合理的高价收购他人财产；
6、放弃债权担保；
7、恶意延长到期债权的履行期。
相关法条：
《中华人民共和国民法典》
第五百三十八条债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
第五百三十九条债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
二、行使撤销权的前提条件
如本文前言所述，“为他人的债务提供担保”属于或有债务，如何判断一项或有债务是否影响债权人的债权实现？如何判断相对人是否“知道或者应当知道该情形”？
1、是否影响债权人的债权实现？
影响债权人的债权实现意味着债务人的行为降低了债务人的偿债能力，债权人的债权可能无法按约定时间获得足额清偿。“影响”意味着并非直接的因果关系，债务人的行为降低了其整体偿债能力，对其全部债权而言造成不利影响，而非债务人的行为直接导致某个债权人的债务无法实现。
不像财产处分行为会直接影响债务人偿债资产，担保行为在发生时并未直接影响债务人资产，因此不能以其对债务人资产的影响来判断，以其对债务人未来偿债能力的影响来判断较为合适。如果要找参照系的话，以下几种标准可以作为参考：
（1）是否达到可以申请破产的标准
如果债务人已经“资不抵债”（无论是否申请破产），仍对外提供担保，亦属影响债权人债权实现的情形。
（2）是否存在债务违约情况
如果债务人已经无力偿还到期债务（无论资产负债率高低），还对外提供担保，明显有损债权人的债权。
（3）金融机构放贷时的审核标准
金融机构是“专业”的债权人，其向某一公司发放贷款时要审核其资产负债状况，评估其偿债风险。如果债务人在为他人提供担保时，其本身财务状况已经不佳，达不到金融机构的放贷标准，说明其担保行为可能会有损债权的实现。
以上标准仅供参考，个案中还需要结合具体案情进行分析。
2、相对人是否知道或者应当知道该情形？
这里所称的相对人是指与债务人订立担保合同的债权人、担保权人，这里所称的知道或者应当知道“该情形”，是指相对人知道或者应当知道债务人为他人债务提供担保行为有损债权人的债权，即相对人非善意。
主观状态无法通过定量的方法分析，一般通过行为人的表现行为，包括作为或不作为来分析。一般而言，相对人接受担保并不负有审查担保人财务状况的义务，因此，要想证明相对人非善意并不容易。
具体到个案中，需要结合主债务合同和担保合同的订立及履行情况、担保人财务状况的对外披露情况、相对人对被担保人财务状况的了解情况、相对人对担保责任的预判、相关合同约定内容、当事人之间的关系等来进行个案分析。如果有证明表明相对人明知或应知担保影响担保人偿债能力，仍接受担保，则应属非善意。
三、经典案例
[裁判摘要]
债权人撤销权作为债权的保全制度，旨在合理维持债务人的责任财产，从而保障债权人的债权得以实现。债务人负债超过资产，仍对外提供大额担保，影响债权人的债权实现，在债务人和其相对人不能说明担保的必要性和正当性，亦不能说明担保决策过程和交易过程合理性的情况下，债权人要求撤销上述担保行为的，人民法院应予支持。
[点评]
合同法第七十四条及合同法司法解释(二)第十八条、第十九条规定了债权人行使撤销权的七种情形，“债务人为他人的债务提供担保”并不在此列，其能否作为撤销权的行使对象，理论界和实务界素来存在争议。二审法院通过分析撤销权的制度宗旨，作出“债权人可以撤销债务人不当为他人提供担保行为”的结论，该结果与判决后出台的民法典第五百三十九条相一致。此外，在作为撤销权对象的担保行为所担保的主债权发生过转让的情况下，二审法院认为，应综合分析担保人和该主债权转让前后债权人的主观状态，该观点对于深入理解和准确适用民法典关于撤销权制度的具体规定具有借鉴意义。
[判决观点摘要]
二审法院认为：
一、基金公司可以请求撤销长恒公司为他人债务提供保证担保的行为
债权人撤销权的立法目的，在于使债务人的责任财产维持在适当状态，以保障债权人的债权得以实现。因此，不能认定债权人可请求撤销的行为仅限于合同法规定的上述情形，债务人的行为减少责任财产，并损害债权人的债权，均可以成为债权人撤销权行使的对象。
法律和司法解释不可能列举债务人损害债权人的债权的所有具体情形。债务人为他人债务提供保证担保，这实际上是为自己增加了债务负担，具有减少财产的法律效果，债权人可以依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定请求人民法院予以撤销。
二、长恒公司为他人债务提供保证担保损害了债权人的债权
根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，只有债务人的行为对债权人造成损害的，债权人才可以请求人民法院撤销该行为。对债权人造成损害是指，债务人行为使其陷入无法清偿债务的境地；或者，债务人已经不具有完全清偿债务的能力，因债务人的行为，使其进一步降低了清偿债务的能力。“对债权人造成损害”，是指损害了全部债权人的债权，而非仅指行使撤销权的债权人的债权。
本案的争议在于，长恒公司提供涉案保证担保时，其是否对债权人造成损害。也就是说，长恒公司在提供涉案保证担保时是否已经不具有足够资产清偿全部债务。法院认为，长恒公司在2011年3月28日提供涉案保证担保时已经不具有足够资产清偿债务，长恒公司仍对外提供担保，使债权人获得清偿的数额降低，对全体债权人造成了损害，应予以撤销。
三、长恒公司（注：担保人）、佳怡公司（注：债权转让人）、周逸诚（注：债权受让人）并非善意。佳怡公司、周逸诚应当知道长恒公司提供涉案保证担保会损害长恒公司债权人的债权
根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“受让人知道该情形的”，也就是受让人明知或应知对债权人的债权造成损害的，债权人可以请求撤销债务人的行为。应综合考察债务人与相对人之间交易过程，包括订立合同的过程、合同履行情况等，来确定债务人的相对人是否应当知道会对债权人的债权造成损害。
第一，佳怡公司、周逸诚未向人民法院说明长恒公司为他人债务提供保证担保的过程。佳怡公司经人民法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，对保证担保的过程未作说明。周逸诚也没有向人民法院说明长恒公司为佳怡公司、周逸诚提供保证担保的过程。长恒公司称，其提供担保是为了配合中科健公司的重组，但是其没有提交证据予以证明，不予支持。
第二，佳怡公司、周逸诚应当知道，长恒公司提供保证担保后极有可能需要承担债务。佳怡公司、周逸诚知道其购买的债权是不良债权，原债务人已经不能清偿债务，长恒公司提供保证担保，有极高可能性需要承担责任。佳怡公司于2011年3月14日受让涉案不良债权，长恒公司于2011年3月28日出具了担保函提供担保，佳怡公司、周逸诚于2011年4月30日就向长恒公司等发出了《债权转让及催收通知》，主张债权。擎淞公司于2011年4月11日向长恒公司寄送了债权转让通知，告知债权转让给周逸诚，而长恒公司于2011年4月18日出具担保函，为该债务提供担保。由此可知，佳怡公司、周逸在长恒公司提供保证担保时均知道，其随时可以直接要求长恒公司承担保证责任。
第三，长恒公司向佳怡公司提供保证担保的过程存在不合理之处。根据周逸诚的主张，佳怡公司于2011年3月14日通过拍卖取得债权。但是，长恒公司在没有收到任何书面通知的情况下，就向佳怡公司出具担保函，提供保证担保。长恒公司主张，其接到了口头通知。法院认为，长恒公司在没有收到书面通知，就为数亿元的债权提供保证担保，明显不符合常理。并且，周逸诚也没有提交佳怡公司取得债权的证据。周逸诚向一审法院提交了《拍卖成交确认书》，但是该文件是复印件，没有其他证据可以印证，在基金公司提出异议的情况下，应不予采信。
第四，佳怡公司与周逸诚之间的债权转让存在不合理之处。首先，周逸诚在一、二审中均没有提交佳怡公司向广东粤财公司支付债权转让款的证据，也没有提交其向佳怡公司支付债权转让款的证据。周逸诚提交的其与佳怡公司签订的《债权转让协议》，没有记载债权转让款数额，只记载周逸诚应支付转让余款，这明显不符合常理。其次，周逸诚关于其从佳怡公司受让债权的交易方式的陈述，也明显不符合常理。周逸诚一审陈述称，佳怡公司拍卖取得涉案债权的价款是人民币6050万元，佳怡公司向拍卖公司支付了人民币1000万元保证金，周逸诚将人民币5050万元以及佣金，汇付到广东粤财公司。根据周逸诚的陈述，佳怡公司支付了人民币1000万元保证金后，通过拍卖取得不良债权。在长恒公司为这些不良债权提供了新的保证担保后，佳怡公司又转让给了周逸诚，而周逸诚没有向佳怡公司支付对价，只是向广东粤财公司支付了剩余的人民币5050万元，佳怡公司没有获利，明显不符合商业惯例。
综合考虑佳怡公司、周逸诚取得不良债权的交易过程，长恒公司提供保证担保的过程等情况存在很多不合理之处，可以认定佳怡公司、周逸诚应当知道，长恒公司为他人的债务提供保证担保会损害其债权人的债权。
四、应撤销长恒公司于2011年3月28日向佳怡公司出具的6份担保函
（文章摘自网络，若有侵权，请联系删除）
婚内《财产约定协议》能否任意撤销？
2018年2月20日，周先生由于婚内出轨，为表示诚心悔过便与妻子王女士签订《婚内财产约定协议书》，内容为：“自住某某小区房屋(含车库)，系周先生购买，产权人为周先生及其父母。该房屋(包括但不限于婚姻关系存续期间所偿还的全部房屋贷款部分)中周先生名下的份额完全归王女士个人所有，不作为双方的夫妻共同财产。”
2020年2月20日，法院判决周先生和王女士离婚，但离婚时争议房屋没有进行分割。
2021年12月20日周先生寄送《撤销赠与通知书》，内容为：“本人于2018年2月20日受你欺骗签署所谓《婚内财产约定协议书》，约定将房屋及车辆归你所有，该赠与非本人真实意思表示。因房屋及车位未办理变更登记且双方婚姻关系已解除，无赠与之必要，故现本人正式撤销对你的赠与。”
那么夫妻双方的婚内财产约定协议能任意撤销吗？
律师分析：
根据我国《民法典》第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但是经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
因此，对于周先生与王女士之间达成的婚内财产约定是基于夫妻这种特殊身份关系，并结合各种因素达成的合意，带有强烈的感情因素和伦理色彩。同时，周先生在婚姻关系存续期间违反夫妻忠实义务，在此基础上，双方达成的婚内财产约定，具有一定的道德义务性质，不能任意撤销。
小律提醒：
在婚姻关系存续期间对于财产的约定一般会被认定为夫妻之间的赠与行为而不能任意撤销，如果不存在法律规定的无效或者可以撤销的情形，都将被认定为合法有效。
法律适用：
《中华人民共和国民法典》第六百五十八条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
第六百六十条：经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。
依据前款规定应当交付的赠与财产因赠与人故意或者重大过失致使毁损、灭失的，赠与人应当承担赔偿责任。
