商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同并不必然解除｜评论
图/i
文/卜祥瑞（中国仲裁法学研究会金融仲裁专业委员会主任、中国政法大学金融法研究中心研究员）
近期，部分地方频繁发生“停贷”事件，最高人民法院特定裁判案例广泛传播，甚至被片面解读，引发了房地产领域、金融业、法律界乃至金融监管等高层的重视。厘清商品房买卖合同解除的法律后果，公平、公正解决购房者与开发商、银行之间的相关争议，对于“保交楼、保民生、保稳定“具有特别的现实意义。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除可能存在多种原因，商品房的性质也不尽相同，按揭贷款合同解除不能一概而论，而应厘清当事人商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的过错责任，区分不同情形，公平裁判。
一、当事人解除商品房买卖合同，借款人的还款义务并不必然免除
有关商品房的销售，在我国多以购房者按揭贷款购买期房为主。在此过程中会产生四类主要法律关系：一是购房者与房地产开发商因签订《商品房买卖合同》而形成的买卖关系；二是购房者与贷款银行建立的借贷关系；三是购房者与贷款银行建立的抵押关系。四是房地产开发商、银行以及购房者之间的阶段性担保关系。
在上述四类所涉主要法律关系上，有关纷争的核心一般表现为购房者与贷款银行之间形成的借贷关系和抵押关系。无论是（2019）最高法民再第245号案件判决（全称是“王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书”，是发生于2015年青海省西宁市的一则商品房预售纠纷。该案经过了两次诉讼，最高院最后判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担，偿还剩余贷款有违公平。）还是最近新闻所涉案例，争议焦点均为购房者与银行之间关于贷款本息的偿还主体问题。
而对于这一问题的解决，作为典型的民事法律关系，自然需要从合同约定和相关法律规定两方面入手。
从合同约定而言，在实践中银行为规避风险，一般都会在合同中明确购房者应当承担还本付息的责任。而且购房者在向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款时，银行一般会审查申请人的身份情况、资信状况确定同意贷款的年限及成数，双方才会签订借款合同。银行对于购房者资信状况的审查以及购房者的配合行为进一步说明双方缔约时对于后续还本付息有相应的预期安排。即合同约定和签订行为两方面均要求购房者作为借款人应当按照合同约定承担还本付息的责任，并不能因出现烂尾楼而停止偿还借款。
特别需要强调的是，司法实践中对商品房买卖合同解除法律后果尤其是借款责任分担也不尽相同。
媒体广泛传播（2019）最高法民再第245号案件判决同时，严重忽略了另一份诉讼当事人相同的判决，即最高人民法院（2017）最高法民终683号判决。该判决明确指出，原《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不负有还款义务。
从法律规定上讲，《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。主张由房地产开发商向银行承担相关责任的观点主要是基于此款规定，并结合该解释第二十条，认为相关合同解除后，购房者已经确定不能取得合同标的物，如再由其向银行承担还本付息的责任，有违公平原则。但根据法律解释原理，一般应以文义解释为首要原则。从这个角度来讲，该款只是规定了房地产开发商应当将收取的相关款项返还给银行和购房者，并未对后续的还本付息做出安排。
值得注意的是，《商品房买卖司法解释》有关第二十条的规定与法律规定并不一致。《中华人民共和国民法典》和现已失效的《中华人民共和国合同法》中有关合同的法定解除情形规定了五项，而该条司法解释条文所规定的情形并非其中任意一种。早在2003年《商品房买卖司法解释》发布时，最高人民法院有关负责人答记者问时就指出：“‘按揭’方式购买商品房而发生的纠纷也是一种新类型的案件，对此类纠纷应如何处理，我国法律没有明确的规定。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。但同时也指出，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，也将面临很大的风险”。换言之，当事人解除商品房买卖合同，担保贷款合同并不必然解除。即便解除担保贷款合同也应当公平地分配风险和责任。
从合同约定和有关法律规定角度分析，（2019）最高法民再第245号案件判决的结果值得商榷。如忽略过错分配责任，在银行并无违约的情况下，一味由房地产开发商承担还本付息的责任，必然会导致银行债权的受损。更重要的是，一旦引发市场效仿，即便因购房者违约而导致合同解除并由房地产开发商承担责任，会进一步加剧金融风险。而且，即便银行产生违规行为，出现诸如违规支付监管账户额度的行为，在法律上也与房地产开发商违约尤其是烂尾楼的出现无必然联系或因果关系，更无法突破合同约定得出由银行自担风险的判决结论。而且，从实践来看，该项监管权利多数归属于房管机关，具体表现为监管机关的指令性行为，监管措施缺位或者落实不到位的责任不能仅由银行承担。若银行未依法依约履行资金监管职责则应承担相应的赔偿责任。
二、解决房地产市场出现“断供”危机应多部门联动、分类施策
关于保交楼的问题，7月21日下午在国新办发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，6月30日江西景德镇部分楼盘延期交楼引发社会关注，银保监会对此高度重视，积极加强与住建部、人民银行部门的协同配合，支持地方更加有力地推进保交楼、保民生、保稳定工作。
解决房地产市场出现“断供”危机是一项非常复杂的系统性工程，不可能一蹴而就，应当坚持系统化思维，发改委、住建部门、金融监管等应多部门联动，多策并举，分类施策。应当坚持市场化思维，鼓励AMC参与房地产市场不良债权处置、依法破产一批房地产企业。坚持法治化思维，不能因风险可控，而迫使无过错市场主体承担全部损失。应进一步完善征信法律制度，避免过度运用信用手段实施社会治理。相关市场主体应恪守契约精神，而司法机关应坚持依法裁判的底线。
一是改革与调整现行商品房预售制度。1994年7月，国家颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，正式确立了商品房预售制度。预售制度，相当于销售期房——“卖楼花”，该制度在一定时期确实起到了弥补资金不足的问题。但随着房地产商的无限扩张以及监管措施的日益松弛，有关预售制配套的监管账户等在多地出现了形同虚设的情况。尤其在党中央近些年来不断强化“房住不炒”的政策时，房地产商纷纷出现“暴雷”风险，以至于引发“停贷断供潮”。购房者与银行乱象的根源即在于房地产预售制及监管措施不力。据此，应从两方面入手，一方面取消房地产预售制，消解烂尾楼风险。另一方面对现有预售制度进行改革，即重新制定合理的配套措施并严格落实权责统一原则，研究并推广有效的资金监管模式，细化规定资金拨付的节点和比例，运用大数据辅助资金监管。也可以借鉴香港模式，推迟银行进入按揭程序的时间并健全处罚措施。
二是银行应积极探索按揭贷款“断供”的应对措施。切实掌握“断供潮”下是否存在购房者违约的情形，并予以区别处理，避免不当损失的出现。另外，还要做好风险应对，如上所述，按揭贷款下一般会存在房地产开发商、银行以及购房者之间的阶段性担保关系。如相关《商品房买卖合同》《商品房担保贷款合同》等被解除后，银行要积极主张权利，以防损失的扩大。绝不能因为风险可控而漠视权利。同时，银行自身还要做好筛查，如在有关合同中出现自身支付条件违约、延迟支付款项等情形，要适时与购房者协商解决。对于确因开发商原因导致购房者无法实现购房目的的，金融监管机构应当及时出台相应政策，明确银行对购房者延迟交房期内不收取违约罚息，延迟支付本金利息的不计入征信记录。金融监管机构还应会同有关部门，积极推动金融机构债委会运行，组建总行、总部级债委会，统一协调并切实解决大型房地产开发企业债务案外重组。对于符合基本条件的开发企业，银行应按照金融监管机构要求和地方党委政府工作安排，做好信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
三是购房者在开发商违约情形下仍然要坚持理性维权。在按揭买房的各项法律关系中，烂尾楼的出现主要是在买卖关系中要解决的问题，与银行的借贷关系是相互独立的。而且，其与银行的借贷关系并不会涉及因房地产开发商违约而有权停止还本付息的条款。因此，购房者因开发商违约而向银行停贷断供的行为并无法律和合同依据。该行为不仅不能有效解决问题，还可能使自身担负被起诉、强制执行甚至被列入征信黑名单和限制高消费等法律风险。笔者认为，在因开发商或者银行违约而遭遇烂尾楼的情况下，业主要尽早核实所购房屋项目的预售放款收取情况、监管情况等。若发现存在挪用预售资金的情况或者其他违法违规行为，应尽快提起相关的调查申请，申请相关部门对违法行为进行调查处理。并视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，依法保护自身权益。
四是裁判机关应兼顾法律与社会效果依法裁判。在坚持法治原则的基础上，司法机关、仲裁机构应追求法律效果与社会效果的统一。严格依法对各类案件展开分析并裁判，确保裁判结果于法有据并符合法律的内在精神价值追求。以此确保立法目的的实现以及维护法律的统一性、确定性和权威性。在严格遵循法律规定和精神的基础上，通过法律的适用达成与政策的协调，进而使判决结果符合社会的价值观念和整体利益的实现。既要避免出现因过度贴合政策要求反而违背法律意旨的判决，也要避免一纸裁判（或简单以格式合同条款）颠覆长期形成的极其复杂的房地产市场交易业态。否则将会损害到人们对于法律的预期，也会导致现有法律所要塑造秩序的混乱，引发不必要的风险。建议最高人民法院会同有关部门积极开展调研，在充分调研的基础上（在购房主体上区分个人还是公司，在购房用途上类分住宅还是商用，细分购房目的是居住消费为主还是投资或者炒房投机等等）尽快发布有关房地产领域裁判系列指导案例或司法政策，指导人民法院公平、公正裁判相关纠纷。仲裁机构亦应研究购房者、开发商、银行三者在特定情形下的风险与权利义务的公允分配，避免形而上地照搬司法裁判案例或者不顾仲裁协议约定实施“穿透”思维仲裁相关争议。
编辑陈莉校对柳宝庆
解除商品房买卖合同诉讼中担保贷款合同的处理模式
作者：申光伟
单位：武汉市中级人民法院
来源：《人民司法.应用》2016年第25期
内容摘要：在以担保贷款方式支付购房款的商品房买卖合同中，如果买受人由于出卖人的原因起诉要求解除商品房买卖合同，将直接影响担保贷款合同的履行。基于两合同的关联性，当事人若请求将商品房买卖合同诉讼与担保贷款合同诉讼合并审理，人民法院应当合并审理。在两诉合并审理后，基于三方意思表示的一致性和利益、风险分配的公平性，对两合同解除后的后果应一体处理，由出卖人归还买受人尚未偿还的银行贷款及利息并承担相应担保责任。
关键词：商品房买卖合同担保贷款合同合并审理一体处理
在以担保贷款方式支付购房款的期房买卖中，买受人以所购买房屋为担保，通过向银行贷款支付购房款，同时出卖人为贷款提供保证担保。（为讨论的全面，本文所涉商品房买卖特指期房买卖，且为避免期房担保性质的争议，将以期房向银行设立的担保笼统称为“担保”）该交易方式解决了买受人短期支付能力的不足，实现了出卖人快速回笼资金目的，也为银行带来丰厚的利息收益，形成多方共赢局面。但在现实生活中，由于出卖人违约导致买受人起诉解除商品房买卖合同的情形并不少见。在解除商品房买卖合同的诉讼中，担保贷款合同该如何处理，成为司法实践中的棘手问题。本文拟在梳理相应法律关系的基础上，重点探讨解除商品房买卖合同诉讼与解除担保贷款合同诉讼能否合并审理及合并审理后能否一体处理问题。
一、法律关系分析：二份合同、三方主体、多重法律关系
以担保贷款方式购买商品房的法律关系中，通常涉及二份书面合同，即商品房买卖合同和担保贷款合同；主体涉及三方，即买受人（借款人）、出卖人（保证人）和银行（贷款人）；涉及的法律关系包括：房屋买卖法律关系，出卖人于房屋建成后将房屋交付买受人并转移所有权，买受人向出卖人支付购房款；借贷法律关系，银行向买受人出借购房款，买受人分期向银行归还借款本金及利息；期房担保法律关系，买受人以所购买房屋为银行债权设定担保；保证担保法律关系，出卖人在房屋交付并办理抵押登记前作为保证人，为买受人购房贷款向银行承担阶段性保证担保；委托付款法律关系，买受人委托银行将所借款项支付出卖人。实践中，后四种法律关系会整合于同一份担保贷款合同中。
商品房买卖合同与担保贷款合同既相互独立又密不可分，其独立性表现在：主体不同，前者为买受人和出卖人，后者为买受人、银行和出卖人；性质不同，前者为房屋买卖法律关系，后者涉及借贷、担保等法律关系，各方权利义务及责任均不相同。同时，两合同又相互关联，商品房买卖合同系担保贷款合同的前提和基础，其他所有法律关系均围绕商品房买卖法律关系而产生并服务其目的的实现。担保贷款合同中的借款仅用于支付购房款，并由银行直接支付给出卖人。
正常情况下，买受人先与出卖人签订商品房买卖合同，随后银行、买受人及出卖人签订担保贷款合同，由银行将借款出借给买受人，买受人委托银行将借款直接支付出卖人。同时，出卖人为买受人的借款向银行提供阶段性保证担保，买受人以所购房屋为银行贷款提供担保。由此，买受人获得了期房的期待权并承担偿还银行贷款的义务、出卖人获得了房款并对买受人借款承担保证责任、银行发放了贷款并获得了期房担保权及出卖人的保证担保，三方利益与风险基本达致平衡。
二、解除商品房买卖合同诉讼中担保贷款合同诉讼的审理方式：分开审理或合并审理
商品房买卖合同履行过程中，出卖人违约导致买受人起诉解除商品房买卖合同，若担保贷款合同的当事人据以提起解除担保贷款合同诉讼，两诉能否合并审理关系当事人诉讼方式的选择及权利义务的实现。
（一）两诉合并审理的合理性
诉的合并是指当事人一方或多方为两个以上多数的诉讼或者原告提出的诉讼标的为两个以上多数的诉讼案件。被合并的诉应当是可拆分的独立之诉，每个诉均符合诉的构成要素。诉的合并分为诉的主观合并和诉的客观合并，前者又称为诉的主体合并，即当事人一方或双方为两人以上；后者又称为诉讼标的的合并，即在同一诉讼程序中，同一原告对同一被告提出两个以上诉讼标的。除了诉的主观合并和诉的客观合并，还存在着诉的主观和客观均合并的情况，也就是在同一诉讼程序中，对不同主体、不同诉讼标的的两诉或多诉进行合并审理。
诉的合并主要是基于当事人的同一性或者诉讼标的相似性、共同性或者牵连性，出于诉讼效率考虑，将两个以上独立的诉合并在同一个诉讼程序中予以解决。根本上说，诉的合并基础是各诉间具有牵连关系，包括主观上的牵连或者标的上的牵连。合并诉讼既可以节省司法资源，减轻当事人诉累，又使相互关联的诉讼在一个诉讼程序中处理，避免矛盾判决的出现。在我国法律中，对诉的合并主要体现在民事诉讼法第五十二条、五十三条共同诉讼的规定，第五十六条第三人的规定以及第一百四十条原告增加诉讼请求、被告反诉、第三人提出与本案有关诉讼等规定中。
解除商品房买卖合同诉讼和解除担保贷款合同诉讼的当事人及诉讼标的均不同，属于不同的诉。但两诉存在明显的牵连关系：主体方面，买卖合同的买受人是担保贷款合同中的借款人，买卖合同的出卖人是担保贷款合同的保证人；标的方面，买卖法律关系是担保贷款法律关系的前提和基础，没有前者的先行成立，后者亦不会缔结成立，前者被解除或无效后，后者亦面临目的无法实现被解除的风险。基于上述主观和客观上的牵连性，两诉有了合并审理的基础。同时，只有先行确定买受人有无解除商品房买卖合同的权利，才能进一步确定买受人或银行能否解除担保贷款合同，两诉合并有利于案结事了，在一个诉讼程序彻底解决纠纷，减少当事人诉累，节约司法资源。
（二）两诉合并审理的提起方式
商品房买卖合同诉讼和担保贷款合同诉讼之间虽有牵连关系，但并不影响其分别作为独立诉的提起。虽然有学者从成本、收益角度分析，认为应在一定范围内规定诉的强制合并，但是按照民事诉讼处分原则，当事人有权选择诉讼的提起方式。法官在民事诉讼中应保持谦抑性，围绕当事人的诉请及抗辩，中立地进行事实认定、法律适用及程序控制。当事人作为理性经济人，是自己利益的最好维护者，法官没有必要为当事人选择诉讼方式。因此，仅在当事人请求将两诉合并审理时，人民法院才能够合并审理。当然，站在诉讼便利及效率角度，法官可以就合并审理事项向当事人释明，如果当事人坚持不选择合并审理的，不应当合并审理。
当买受人提起解除商品房买卖合同诉讼后，提出解除担保贷款合同的主体可能是买受人或者银行。有观点认为出卖人亦可以提出解除担保贷款合同，以避免买受人与银行均不提出解除担保贷款合同，造成出卖人在向买受人返还购房款后仍对买受人的贷款承担担保责任，损害出卖人利益。但是，在担保贷款合同中，借贷关系是主法律关系，担保关系是从法律关系，作为从法律关系主体的出卖人应无权解除主法律关系。当然，在实践处理中，是否可以考虑，如果买受人与银行均不提出解除担保贷款合同时，出卖人可督促银行行使解除权，如果银行不提出解除的，出卖人在将银行借出款归还买受人后，对买受人的欠款不再承担担保责任，殊值研究。
对于买受人而言，买受人可以在解除商品房买卖合同的同时提出解除担保贷款合同。若解除商品房买卖合同的诉讼已经开始，则买受人可以在第一次开庭前，以类似增加诉讼请求的方式提出解除担保贷款合同。不过，增加诉讼请求是在原诉讼标的的基础上增加具体诉请，而在已经开始的商品房买卖合同诉讼中提出解除担保贷款合同则事实上是增加一个诉。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第232条规定，原告增加诉讼请求可以在法庭辩论终结前提出，但出于稳定诉讼、督促当事人行使权利角度考虑，当事人提出合并审理解除担保贷款诉讼的请求，应在第一次开庭前提出。两诉合并后，买受人实质上是在同一诉讼程序中分别针对出卖人和银行提出了两个诉，各方当事人的诉讼地位应是买受人为原告，出卖人和银行为被告。另外，若买受人已经分别提起解除商品房买卖合同诉讼和解除担保贷款合同诉讼，买受人或者银行申请合并审理的，法院亦可合并审理。
对于银行而言，在商品房买卖合同诉讼中，案件的处理结果直接影响到银行债权的实现。在买受人起诉解除商品房买卖合同而没有同时起诉解除担保贷款合同时，银行有权作为第三人参加诉讼，法院也应主动通知银行，告知其有权以第三人身份参加诉讼。第三人分为有独立请求权的第三人和无独立请求的第三人，判断标准是第三人是否对原诉的诉讼标具有独立的请求。显然，商品房买卖合同诉讼的诉讼标的是房屋买卖法律关系，银行作为第三人对该法律关系并无独立的诉请，故其非为有独立请求权的第三人。但是，如果第三人参加到本诉中并提出解除担保贷款合同，作为第三人的银行虽然对本诉的诉讼标的无独立请求权，但是对本诉的标的物却有独立的请求权，即对交易的房屋享有担保性权利。根据民事诉讼法第一百四十条的规定，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。此条规定并未强调第三人是有独立请求第三人或无独立请求第三人，亦未要求第三人提起的诉讼是对原被告争议的标的提出独立诉请，而是仅要求与本案有关联即可，故银行以第三人身份在商品房买卖合同诉讼中提出解除担保贷款合同在法律上并无障碍，其地位类似于有独立请求权的第三人。若银行参加诉讼后，并不提出解除担保贷款合同，则其对本诉的标的和标的物并未提出独立请求，应视为无独立请求权的第三人。另外，若银行另案单独提起解除担保贷款合同诉讼，经银行或买受人申请或同意，法院可以合并审理，此时，在诉讼地位排列上，如果将银行列为原告，则买受人同为原告，在不存在反诉的情况下，逻辑上存在障碍。此时，为解决纠纷的便利，仍可以将银行提起的解除担保贷款合同之诉，作为第三人参加之诉合并到解除商品房买卖合同诉讼中，这样避免程序上的不便，实现逻辑上的自洽。
对解除商品房买卖合同之诉和解除担保贷款之诉的合并审理，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称《商品房买卖合同解释》）第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”其中仅明确了银行作为第三人提起参加之诉或银行独立提起诉讼后的合并，并未规定买受人提起诉讼后的合并问题。基于买受人和银行民事权利和诉讼权利平等性，及两诉合并审理符合合并诉讼的理论基础和制度目的，买受人同时或分别提起解除商品房买卖合同诉讼和担保贷款合同诉讼，亦应可以合并审理。
三、解除商品房买卖合同诉讼与解除担保贷款合同诉讼合并审理后的处理方式：区分处理或一体处理
（一）区分处理与一体处理两种路径
所谓区分处理是指解除商品房买卖合同诉讼和解除担保贷款合同诉讼合并审理后，两合同解除的后果仅分别在各自合同内部产生法律后果，不影响各自合同外的主体。区分处理是合同相对性理论的逻辑后果，合同相对性是合同的重要原则，“合同关系是存在于特定当事人之间的权利义务关系，原则上仅在合同当事人之间发生效力，并不及于第三人。”我国合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”。第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”。根据合同相对性理论，合同解除的效力仅及于合同当事人，当商品房买卖合同和担保贷款合同解除后，产生的法律后果应分别处理。根据合同法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，商品房买卖合同解除后，除违约责任承担外，出卖人应当向买受人返还购房款，包括首付款及贷款，买受人应将所购房屋权利退还出卖人。担保贷款合同解除后，买受人应当归还银行借款及利息，担保法律关系作为从法律关系因借款法律关系解除而解除，但担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。简言之，按照区分处理方式，商品房买卖合同及担保贷款合同解除后，银行贷款的归还途径应当是，由出卖人返还买受人的购房款，由买受人归还银行贷款；同时，出卖人应当就买受人的还款责任承担保证担保责任，银行对交易的房屋享有担保权利。
所谓一体处理，是指解除商品房买卖合同诉讼和解除担保贷款合同诉讼合并审理后，两份合同解除的后果不拘泥于合同内部，而是打破合同相对性限制，处理结果着眼于最终责任的承担。对担保贷款合同而言，合同的借款人是买受人，但最终取得款项的主体却是出卖人，银行剩余贷款及利息应由最终受益的出卖人负责偿还。该处理方式使担保贷款合同中的借贷法律关系直接约束出卖人，房屋买卖合同亦直接对银行产生影响。最高院《商品房买卖合同解释》第25条采用了一体处理的方法，根据该条规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。当然，一体处理的前提是两诉合并审理，否则在单纯的商品房买卖合同诉讼中，合同解除后的返还义务仅限归还房屋或购房款，不涉及银行权利；在单纯担保贷款合同诉讼中，合同解除后的返还也仅限于买受人偿还银行贷款、利息及担保责任承担问题，不涉及出卖人直接返还款项问题。
（二）一体处理的合理性
1、意思表示的一致性
反对一体处理的重要理由是认为其突破了合同相对性原则，损害了银行利益。但是大陆法系对合同相对性的认识“经历过一个很明显的转变过程：从客观关系的相对性到主观意思的相对性”，目前对合同相对性的解释主要是基于当事人意思表示，即合同当事人因其自身意思表示而受到约束。审视商品房买卖合同与担保贷款合同，超越两份合同的书面形式限制，实质上买受人、出卖人及银行具有一致的意思表示：商品房买卖合同签订后，买受人、银行、出卖人在签订担保贷款合同时，银行明知贷款的目的是支付商品房的购房款；银行在对出卖人的某个项目提供个人购房贷款时，往往会就整个项目的贷款与出卖人签订整体协议，并对出卖人的项目情况、资信状况等进行审核；银行向买受人出借的贷款是专款专用，并由银行将款项直接支付出卖人。银行实际上隐性参与了买受人与出卖人的商品房买卖合同，同意买受人以贷款方式购买出卖人的房屋。如果没有银行的参与，买受人不可能通过担保贷款方式履行商品房买卖合同，甚至会导致商品房买卖合同的解除。在实践中，若银行和买受人间的担保贷款合同无法达成或履行，买受人或出卖人提出解除商品房买卖合同的，法院一般会予以支持。另外，出卖人也参与了买受人与银行的借贷法律关系，没有出卖人提供保证及以出卖房屋作为担保，银行不可能为买受人提供借款。买受人、出卖人与银行从根本上达成的是一个整体意思表示，其中包含了商品房买卖、借贷、担保等诸多法律关系。当作为其他法律关系基础的商品房买卖法律关系解除后，其余法律关系也一并解除的，各方应恢复原状，因原有法律关系而取得的财产应予以返还，对于买受人支付的首付款、已偿还贷款及银行剩余贷款、利息，应由实际占有资金的出卖人分别返还买受人和银行，这符合三方已实质达成的真实意思。
2、风险与收益平衡性
按照区分处理的思路，商品房买卖合同和担保贷款合同均解除后，出卖人将买受人支付的首付款及银行贷款返还给买受人，再由买受人归还银行贷款。此时，若出卖人资金链断裂无法返还买受人首付款及贷款，则买受人的风险陡增：其既无法获得房屋，还须对银行贷款负清偿责任，对出卖人的债权又属一般债权，无任何担保。众所周知，购房支出通常会消耗家庭多年的积蓄，还会透支家庭未来数年的收入，如果机械地让个人承担偿还贷款的义务，可能会将家庭拖入债务深渊，甚至影响社会的稳定。而且，在担保贷款签订过程中，银行对出卖人亦有审核义务，不论在专业水平还是资产实力方面，银行风险把控能力更强，对出卖人资信不佳的后果应承担更大责任。在大量发生的期房买卖中，实际占有使用资金的是出卖人，银行也已经获得了部分利息收益，买受人则并未实际占有房屋，尚未获得任何利益，从利益平衡角度，合同解除后，谁获得收益谁就应承担相应风险。另外，若由买受人直接向银行归还贷款，还可能导致出卖人将银行贷款返还买受人后，买受人恶意拖欠银行贷款，导致银行再次向出卖人主张保证责任或就出卖人的房屋主张担保权，将所有风险不当地集中于出卖人。因此，从风险控制、审核责任及享有收益等方面考虑，均应由出卖人直接清偿买受人未归还的银行贷款及利息，实现风险与收益平衡的公平原则。
结语
在买受人提出解除商品房买卖合同诉讼时，基于商品房买卖合同与担保贷款合同的主观和客观关联性，本着诉讼便利和效率考虑，如果买受人或者银行主动提出或者经法官释明，买受人或者银行请求将解除商品房买卖合同诉讼与解除担保贷款合同诉讼合并审理的，法院应当将两诉合并审理。在两诉合并审理时，基于三方主体意思表示的一致性及风险收益对等的公平理念，商品房买卖合同与担保贷款合同应进行一体处理，买受人尚未清偿的银行贷款本金及利息由出卖人偿还，并继续由出卖人对银行贷款承担相应担保责任。
购房合同解除，剩余贷款由开发商承担
案情简介
2021年9月9日，原告赵某某与被告XX房地产公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同》补充协议，约定：原告购买被告开发的坐落于桥西区（一区）区X号住宅楼X单元X住宅一套，建筑面积87.07㎡，房屋总价款为1220000元。合同第七条约定首付款为人民币X元，剩余房款850000元由原告申请贷款支付。合同第十一条约定，被告应当在2021年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，被告逾期交房超过60日，原告赵某某有权解除合同。
2021年9月28日,原告与第三人XX银行胜利支行签订了《个人购房借款/担保合同》，当日支付了被告XX公司剩余850000元房款。至此，原告已履行了合同约定的全部义务。原告自2021年9月10日开始偿还XX胜利支行贷款，截止至2022年5月21日，已经偿还了贷款本金及利息X元。
2022年4月份，赵某某委托我帮他处理该案件，她的诉求：解除与开发商的商品房买卖合同，要求开发返还购房款。同时，赵某某称开发商在售楼部张贴了因大气污染和疫情防控停工的公告，并且向其邮寄送达了延期交房的通知。赵某某与开发商签订的商品房买卖合同补充协议，约定了开发商逾期交房后，合同解除的，购房款返还需要在180内返还。
案件争议点及案情分析
本案的关键点：1、原告赵某某与开发商的购房合同能否解除？开发商以大气污染防治和疫情防控要求延期交房能否成立，是否影响合同解除。2、购房合同解除后，房款如何返还，银行贷款部分如何处理？
3、原告赵某某与开发商签订的购房合同解除后180内返还购房款是否适用？
案情分析：1、根据赵某某提供的材料显示合同约定开发商交房日期为2021年12月31日，而自2021年1月1日至2021年12月31日受重污染天气预警影响天数为52天，如认定为停工，那么交房日期顺延至2022年2月28日，根据合同第十二条约定，逾期交房超过六十日后，买受人有权解除合同。也就是说起诉时间应在4月30日以后才符合合同约定的行使解除权的时间。2、根据商品房买卖合同纠纷解释，购房合同解除后，与银行签订的贷款合同可以一并解除，剩余贷款由开发商还。3、赵某某与开发商签订补充协议约定购房合同解除后，购房款需要180天内返还属于格式条款，不应适用。于是，我代理赵某某提起了诉讼，最终取得胜诉判决。
